北京高层住宅沿街底商场调研分析报告报告材料

1、市高层住宅沿街底商市场调研分析报告目录第一部分引言 3第二部分项目产品分析 3一、合立方 . 3（ 一 ） 项目概况 3（ 二 ） 合立方街产品分析 4（ 三 ） 项目产品分析小结 8二、沿海赛洛城 9（ 一 ） 项目概况 9（ 二 ） 赛洛有条斜街产品分析 10（ 三 ） 项目产品分析小结 12三、中海紫御公馆 13（ 一 ） 项目概况 13（ 二 ） 项目底商产品分析 14（ 三 ） 项目产品分析小结 16四、新景家园 . 17（ 一 ） 项目概况 17（ 二 ） 项目底商产品分析 18（ 三 ） 项目产品分析小结 20五、铂晶豪庭 . 21（ 一 ） 项目概况 21（ 二 ） 项目底商产

2、品分析 22（ 三 ） 项目产品分析小结 24六、京投快线花园 24（ 一 ） 项目概况 24（ 二 ） 项目底商产品分析 25（ 三 ） 项目产品分析小结 28七、华纺易城 . 28（ 一 ） 项目概况 28（ 二 ） 华纺易街产品分析 29（ 三 ） 项目产品分析小结 31第三部分项目总结分析 31一、 项目分析总结 31二、 底商产品开发、营销建议 32（ 一 ） 产品开发 32（ 二 ） 产品营销 33第一部分引言所谓底商， 是指住宅的第一层、 第二层。一般住宅特别是高层住宅的一层、 二层销售都较为困难， 其价位相对其他层位也较低， 开发商通过转向做底商， 价格可以卖得更好，同时小区的

3、商业配套也得以解决。近两年，随着国家及地方房地产调控政策的频频出台，各城市（等一线城 市为主）住宅类产品市场进入寒冬期， 投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商业投 资上来。尤其是底商类产品投资风险小， 面积只占据社区很小部分比例， 拥有稳 定的客源，竞争也不十分激烈；且投资回报率相对住宅类产品也具有一定优势。然而并不是任何项目都适合开发底商或者说并不是每个项目的底商都具备 很高的投资价值，关于底商产品的开发、营销也是一门很深的学问。第二部分项目产品分析合立方（ 一） 项目概况合立方位于昌平区东小口镇，中滩村大街与立水桥西路交叉口处，地铁1. 项目综述号线与 13 号线换乘站立水桥站向北 300 米

4、。 5 号线贯通南北， 13 号线连接 东西，更有 40 条公交线路形成网状交通，实为奥北交通中枢。项目对外共推出 3 栋楼盘，其中两栋 50 年产权 loft 公寓产品、一栋 70 年 产权住宅类平层产品另有部分 40 年产权临街底商。2. 项目规划设计（ 1） 建筑风格合立方采用现代主义建筑风格， 立面凝练、 简约，室布局在有限的面积设计 出多功能复合空间 , 满足生活多方位需求。（ 2） 建筑结构形式项目上层住宅采用框架 - 剪力墙结构，一层底商及地下车库为框架结构。（ 3） 停车解决方案、车位配比项目车位共计 200余个（地上 80个，地下约 140 个），统一由物业对业主出 租，项目

5、前期住宅公寓产品已于 3月底完成入住， 车位预计 6月份开始出租， 车 位配比约为 1:0.4.3. 营销状况合立方自 2009 年初入市以来，因其优越的地理位置以及巧妙的产品设计备 受广大客户的青睐， 两期产品均在短期全部售罄， 并树立了良好的市场信誉与群 众口碑。2011 年初项目乘胜追击，推出临街底商类产品合立方街，吸引众多客 户慕名而来，销售依然火爆。（ 二） 合立方街产品分析1. 产品概况 （ 1） 区域商业环境合立方街为合立方项目底商， 紧邻立水桥地铁 5 号线/ 城铁 13 号线双轨交汇 处，便捷的交通、庞大的流动人群使得财富价值极速提升。紧邻奥北最大的 shoppingmall

6、 龙德广场，北方明珠、万意商品市场、 地下商街等， 一起构筑了奥北区域最为成熟的商业圈。 此外， 项目周边环伺着大 量成熟稳定的居住社区， 汇聚了大批具有高消费能力的白领、 都会人士及城市新 贵，形成稳定长久的消费人群。为商业经营、投资带来了极大的保障。（ 2） 基本经济技术指标社区名称合立方街开发商新城时代房地产开发位置地铁 13 号线与 5 号线换 乘站立水桥站西北 300 米 处建筑面积（平米）4 、 5#楼一层部分共计 2700 平米目前售价（元 /均价 55000单套面积围（平米）120-300 零售（ 14平米）套）层高（米）6进深（米）10-20装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上

7、市时间2011 年初销售情况已售出 80%合立方街主要为合立方 4、5#楼一层底商产品，总建筑面积 2700 平米。共 14套产品，户型面积为 120-300 平米，层高 6米，使用率高达 90%，按 loft 产 品出售，均价 55000元/ 平米，目前已完成 80%的产品去化。（ 3） 产品条件 临街外向型商业， 位于龙德广场商业圈， 在龙德广场和家乐福等商业配套的带 动下，形成超过 100 万的固定时尚消费人群， 对其商业有一定的带动作用， 发展 潜力巨大。 产品总建筑面积 2700 平米，体量小，去化压力较小。 层高统一 6 米，实际使用层高 5.5 米以上，成功具备自建 LOFT商业

8、空间的先 决条件， 120-300 的方正户型平层达到 90%以上的较高得房率，赋予了更多的框架结构，进深 10-20 米（15 米-20 米居多），柱距控制在 6-8 米，大大提 高可利用空间，充分满足客户各种需求。 产品部商业供水、 供电，多数商铺通燃气并配有排污管道等设计， 具备餐饮条 件，独特的业态优势，也会带来丰厚的经济效应。 展示面设计：产品按 loft 产品出售，展示面双层设计，并设有店招位置、雨 搭、塑钢门窗以及壁挂式店招位置，充分满足客户对于展示面的多种需求。 产品按 loft 出售，均价 55000元/平米，单套面积 120-300 平米，总价偏高 部分产品面临较大销售、回

9、款压力。（ 4） 项目定位产品目标客群为立水桥商圈居住、 工作人群，多为具有较高消费能力的白领、 都会人士及城市新贵，因此项目定位为中低端时尚消费稀缺商铺。2. 开发模式（ 1） 开发模式 由思源房地产经纪独家代理，统一向市场出售。2） 业态定位可从事包括中式餐饮在的各种时尚消费业态 （ 3） 经营现状自 2011 年初入市以来，受到中小型投资者的普遍关注， 目前出售率已达 80%。3. 合立方街实景（ 三） 项目产品分析小结合立方作为区域代表性楼盘， 在前期住宅公寓类产品销售火爆的情况下， 底 商产品同样大受欢迎。1. 产品优势（ 1） 前期产品的销售火爆为底商产品的销售积累了充足的人气与市

10、场口碑；（ 2） 根据区域商业环境以及主要消费人群合理定位；（ 3） 体量小，减小去化压力；（ 4） 产品按 loft 产品出售，实际使用层高可达 5.5 米，展示面双层临街设计， 区域商业氛围浓厚，拥有固定消费人群；5）部分产品满足中式餐饮条件，弥补区域餐饮底商稀缺现状；6）上层住宅、下层底商、地下车库建筑结构灵活转换，框架结构满足产品 空间需求，使得底商产品具备创造灵动空间条件；7）注重店招、雨搭等细节设计。2. 产品存在问题户型面积 120-300 平米，均价 55000元/ 平米，总价偏高，部分较大户型总 价可达 1500 万元，去化、回款面临明显压力，但是项目胜在体量小，所以此类 问

11、题并未造成太大困难。沿海赛洛城（ 一） 项目概况1. 项目综述沿海赛洛城 （新城）位于区 CBD区域东四环外，距 CBD核心区域约 1300 米， 位于广渠路与石门东路交汇十字路口东北角。沿海赛洛城 （新城 ）具有相对良好的交通体系。 四环路、百子湾路与改造后的 广渠路构成了快捷的交通系统， 可以方便地进出市中心或远郊区县； 改造后的石 门东路与规划中的建筑木材厂西路、 东郊仓库一路、 金海湾花苑中街共同形成社 区周边的交通系统，可以从社区快速的进入城市主干路， 很好地与城市融为一体。项目规划体现了大体量、 配套完善、特色明晰的产品特质。 其产品形态丰富， 有住宅、酒店式公寓及商铺。2. 项目

12、规划设计1）建筑风格欧式地中海风情结合现代表现手法，立面简约、凝练。（ 2） 建筑结构形式上层住宅框架 - 剪力墙结构，底商及车库为框架结构。（ 3） 停车解决方案、车位配比停车位 3517个，车位配比 1.5:1 ，地上车位统一由物业出租，租金 150 元/ 位*月；地下车位可租可售，租金 400元/ 位*月，售价 16 万元/位。3. 营销状况项目自 2005年入市，共推出住宅公寓类产品约 5000 户，基本售罄并于 2008 年顺利入住。剩余产品及底商赛洛有条斜街目前正处于现房销售中。（ 二 ） 赛洛有条斜街产品分析1. 产品概况（ 1） 区域商业环境赛洛有条斜街位于东四环黄金位置，总建

13、筑面积 11 万平方米，南倚“第 长安街”广渠路，踞首皇家粮仓旧址，是京城的风水宝地。周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离 CBD商圈、华贸商圈都在 10 分钟的 交通半径。商业氛围浓厚，消费人群众多。周边拥有立体便捷的交通网线，广渠路、东四环、东三环近在咫尺，地铁 1 号线、2 号线、 7 号线、 10 号线环伺周围，十余条公交线路可通达京城各大核心 区域。交通便利，发展潜力较大。2）产品基本经济技术指标社区名称赛洛有条斜街开发商高盛房地产开发位置广渠东路 33 号建筑面积（平米）11 万平米目前售价（元 / 平米）30000-40000单套面积围（平米）60-2000层高（米）4-6进深（米

14、）10-20装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间2007年销售情况少量剩余现房销售中赛洛有条斜街即沿海赛洛城底商部分，总建筑面积 11 万平米，单套面积 60-2000平米，2007年正式推出， 2008年转为现房销售， 目前售价 30000-40000 元/ 平米。（ 3） 产品条件分析 成熟的社区和便捷的交通为赛洛 有条斜街提供了足够的人流量和需求量， 投 资回报率较为客观。 周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离 CBD商圈都在 10 分钟的交通半径，可 以尽享周围商圈所带来的繁华氛围和顶级设施。 地铁 1号线、地铁 7号线，十余条公交线路可通达京城各大核心区域， 可辐射 区域 130

15、万城市精英和消费人群， 特别是建设中的地铁 7号线，百子湾站出站即 达项目，商业财富价值直线攀升。 斜街设计充分体现欧式地中海风情，风格独特，吸引大批消费群体。 60-2000 平米灵动面积，业态选择多元化。 体量大，大户型较多，销售、回款压力较大，拖延销售周期。（ 4） 项目定位地中海风情品质商业街。2. 开发模式 （ 1） 开发模式 由伟业行房地产经纪全盘代理对外销售。（ 2） 业态定位集餐饮、娱乐、金融、教育等各种商业配套为一体。3）经营状况中小型户型已达到 70%去化率，由于体量较大，仍有部分产品尚未售出，尤其是 500-2000 平米大户型，总价千万甚至上亿，延长销售周期3. 赛洛有

16、条斜街实景（ 三） 项目产品分析小结赛洛有条斜街拥有黄金地理位置， 交通便利， 产品空间灵动开阔加之风格独 特的欧式地中海风情斜街设计，受到大批投资客户的青睐。60-2000 平米面积围， 业态多元化，成功完成 70%产品去化； 由于体量较大， 且部分 500 平米以上户型总价过高，影响销售进度三、中海紫御公馆（ 一） 项目概况1. 项目综述中海紫御公馆， 中海地产 2008 年度力作， 坐落然桥东南侧， 紧邻南二环， 总占地面积 11 万平米，项目包括住宅、底商及高档写字楼，总建筑面积近 40 万平米。2010 年年底， 项目完成入住办理， 剩余少量房源及底商均转为现房销售。2. 项目规划设

17、计 （ 1） 建筑风格欧式建筑风格结合现代表现手法，细节匀称丰富。（ 2） 建筑结构形式上层住宅框架 - 剪力墙结构，底商及地下车库为框架结构。（ 3） 停车解决方案、车位配比车位配比 1:1 ，地上地下车位统一由物业向业主出租，地上车位租金 150元 / 个*月（含管理费），地下车位 400 元/ 个*月（含管理费）。3. 营销情况中海紫御公馆期房住宅类产品销售率达 90%，剩余产品及底商目前已转为现房销售（ 二 ） 项目底商产品分析1. 产品概况（ 1） 区域商业环境中海紫御公馆紧邻南二环，周边商场、餐饮娱乐场所众多，商业氛围浓厚。 社区本身为汇聚较高消费人士的豪华居住区， 如今项目已完成

18、入住， 加之周 边多为成熟居住社区，固定消费人群保质保量。周边公交线路十分发达，地铁 4 号线、5 号线、8 号线、 14号线与公交线路 交相辉映， 构成完备的立体交通网络， 为出行提供了优秀的便利条件， 附近云集 了天坛、先农坛等著名文物古迹， 同时附近还拥有大观园公园、 然亭公园等拥有 皇城特点的著名人文景区和自然景区，保证一定流动消费人群。（ 2） 产品基本经济技术指标社区名称中海紫御公馆开发商中海豪峰房地产开发位置崇文然桥东南角建筑面积（平米）5000目前售价（元 / 平 米）均价 60000单套面积围（平米）单层 110-280 零售层高（米）7（双层设计）柱距（米）6装修标准精装修

19、有无退、错、漏设计无上市时间预计 2011 年下半年销售情况尚未开售中海紫御公馆底商产品约 5000 平米，预计于今年下半年入市， loft 双层设 计，单层 110-280 平米，目前报价均价 60000元/ 平米。（ 3） 产品条件分析 临街外向型商业， 拥有本社区及周边固定时尚消费人群， 景观保证部分流动人 群，对其商业有一定的带动作用。 产品双层设计，整体层高高达 7 米（一层 4.2 米，二层 2.8 米），框架结构设 计，110-280 的方正户型达到 90%以上的较高得房率， 赋予了更多的空间资源。 展示面设计：展示面双层设计，并设有店招位置、雨搭、塑钢门窗。但产品距 主干道部分

20、有绿化隔开， 且部分户型由于欧式建筑风格有一拱形门设计， 对展示面形成一定遮挡产品尚未开始销售，但总价偏高，去化、回款压力较大。（ 4） 项目定位 中高端时尚消费商街。2. 开发模式（ 1） 开发模式 由开发商中海豪峰房地产开发自行销售（ 2） 业态定位 包括中式餐饮在的中端时尚消费业态。3） 经营状况尚未开售，但由于其优越的地理位置及产品设计已吸引大批客户关注3. 底商产品实景产品外部实景部一、二层设计（ 三） 项目产品分析小结中海紫御公馆底商产品地理位置优越， 交通便利，固定消费及流动人群众多， 且其产品本身部高达 7 米的二层灵动空间设计使得项目产品具备了很高的市场 价值。但其展示面由于

21、绿化设计及欧式建筑风格影响受遮挡较为明显，再加上大户型高总价，可能会对其销售造成些许困扰四、新景家园（ 一） 项目概况1. 项目综述新景家园位于崇文磁器口路口东北角， 崇文新世界房地产发展开发建设， 规 划建筑面积 76 万平方米，作为总建筑规模 250 万平方米的新世界规划区的一部 分，新景家园被建成新型、现代、高品质的大众的居家之所。项目商品房 2005年开始入市， 2009年全部完成入住 （包括底商产品 ），底商 产品发展较为成熟，已形成底商一条街。2. 项目规划设计（ 1） 建筑风格新景家园采用现代主义建筑风格，立面凝练、简约，（ 2） 建筑结构形式上层住宅框架 - 剪力墙结构，底商及

22、车库框架结构。（ 3） 停车解决方案、车位配比车位配比 1:1 ，统一由物业对业主出租，地上车位 150元/ 个*月，地下车位 450元/ 个*月。3. 营销情况产品出售，出租率均达 100%，并顺利完成入住工作办理。（ 二 ） 项目底商产品分析1. 产品概况（ 1） 区域商业环境新景家园位于崇文门磁器口东北角，二环以，紧邻站、崇文门、磁器口地铁 站，另有多条公交干线，交通便利，地理位置极为优越。新世界商场、国瑞城、金伦大厦、崇文门菜市场举目可及；东单银街、王府 井、西单、建国们商业区驱车几分钟即到；新侨饭店、金朗大酒店、新世界万怡 酒店、崇文门饭店、 饭店、国际饭店皆在新景家园 2 公里辐射

23、圈； 商业氛围浓厚。作为区域集中性稀缺底商产品， 与崇文门各大商城相辅相成， 发展潜力巨大。2） 产品基本经济技术指标社区名称新景家园开发商崇文新世界房地产发展位置崇文磁器口路口东北角建筑面积（平米）5000目前售价 （元 / 平米）均价 80000-100000单套面积围（平米）20-100 为主层高（米）3.1柱距（米）4-6装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间2008年销售情况已售罄新景家园底商产品约 5000 平米，主要以 20-100 平米小户型为主， 2008 年 入市，目前已售罄，二手房报价 80000-100000 元/平米。（ 3） 产品条件分析 地理位置极为优越， 周边

24、大型商业咫尺可见， 作为底商类产品与之相辅相成， 使得本项目产品投资价值大为提升； 准确定位为稀缺性配套商业； 户型面积 20-100 平米为主， 另外搭配部分较大户型， 既能满足大围小型配套 烟酒行、精品服饰店、花店、小吃店等低总价需求，又能解决小围较大型配 套银行、邮局、美容美发、宾馆等业态补充，竞争优势明显。 新景家园底商产品采用框架结构，部空间开阔，得房率高达 90%。 总价偏高。（ 4） 项目定位精品生活配套商业街。2. 开发模式（ 1） 开发模式 统一对市场销售。（ 2） 业态定位 衣食住行生活配套。（ 3） 经营状况 目前产品已全部售罄，除几套二手房销售外，其余全部商铺正常营业。

25、4. 底商产品实景（ 三） 项目产品分析小结新景家园就产品本身而言能够卖到80000-100000 元/ 平米确实有些夸， 但优越的地理位置， 周边商业的带动决定了它的价格水平， 项目初期对产品的准确定 位也决定了此时商业街的繁荣。五、铂晶豪庭（ 一） 项目概况1. 项目综述铂晶豪庭是由安盛集团公司投资， 安盛华泰房地产开发开发的， 位于最大的 交通枢纽东直门外新中街， 项目总共一栋楼， 兼顾住宅、 办公、商业及地下车库。地上 11层，地下 1层，占地 2288.61 平方米，规划建筑面积 15507.8 平方 米，容积率 6.6 ，住宅有 8 种户型，建筑面积从 85 平米到 180平米不等

26、，精装 修交房。2010年 9 月集中入市，目前住宅公寓类产品成交 60%，底商 18 套，已成交15 套，销售率 83%。2. 项目规划设计（ 1） 建筑风格 楼盘外立面以玻璃幕墙为主，采用现代简约建筑风格的，银灰色的设计 更显大气且不失时尚。（ 2） 建筑结构形式 上层住宅框架 - 剪力墙结构，底商及地下车库框架结构。（ 3） 停车解决方案、车位配比地下车位 17个，统一对市场销售， 成交均价 7000元/平米，大约 27万/位。 车位配比 1:0.2 。3. 营销情况2010 年 9 月底所有产品集中开盘销售，底商产品销售情况最好，其余产品成交率均超过 50%。（ 二 ） 项目底商产品分

27、析1. 产品概况（ 1） 区域商业环境铂晶豪庭位于最大的交通枢纽东直门外新中街，本项目既共享东直门商 圈成熟配套，又尽享东直门优越环境，距东直门地铁口和机场快轨步行只要 5 分钟。这里有成熟的涉外商圈和国际化商业氛围，还有齐备的生活配套设 施。（ 2） 产品基本经济技术指标社区名称铂晶豪庭开发商安盛华泰房地产开发位置东城东直门外新中街 1 号住宅楼建筑面积（平米）700目前售价 （元 / 平米）成交均价 70000单套面积围（平米）15-60 为主层高（米）3柱距（米）4-5装修标准精装修有无退、错、漏设计错层，门头突出上市时间2010年销售情况基本售罄（ 3） 产品条件分析 地段优势明显，交

28、通便利； 框架结构，空间开阔得房率高； 区域水平带动高单价， 15-60 平米精品户型，控制总价； 区域消费人群保质保量。（ 4） 项目定位 区域稀缺精品旺铺。2. 开发模式（ 1） 开发模式 开发商安盛华泰房地产开发自行销售。（ 2） 业态定位 生活用品等小型精品商铺。（ 3） 经营状况 备受对地段要求严格的中小型投资者欢迎，已成交 83%。3. 底商产品实景（ 三） 项目产品分析小结项目拥有优越的地段优势及便利的交通条件，进而保证了消费人群的质与 量，考虑到区域同种产品的价格水平对投资者的购买压力， 项目主推精品小户型 以此控制总价，收到很好效果。六、京投快线花园（ 一） 项目概况1. 项

29、目综述京投快线花园位于丰台区大红门西路26 号，介于南三环至南四环之间核心地段，是京投银泰股份悉心打造的优质轨道物业产品系列，总规划有 7 栋 住宅楼，临街部分设有底商产品，另外有 8 万平米大型商业购物中心。100 余米的京投快线花园的业主率先享有地铁大堂与生活社区零距离直接连通的过 人优势。业主从地铁闸机出口，可直接进入商业地下二层，穿过商业通道之后，即可到达住宅部分的地下 2 层。无需经过任何地面通道，瞬 间返抵家门。换言之，居住者随时都可乘坐地铁到达市的四面八方，无惧风 吹雨打，瞬间通达全城。2. 项目规划设计（ 1） 建筑风格现代主义风格，立面简约、凝练。（ 2） 建筑结构形式上层住

30、宅框架 - 剪力墙结构，底商及地下车库为框架结构。（ 3） 停车解决方案、车位配比车位共 627 个，地上车位 250 个，由物业向业主出租， 其中底商前面车位预 留出租给底商业主， 租金 150元/位*月；地下车位 477 个，可售可租，租金 450 元/位*月，售价 16-22 万元/位。3. 营销情况项目自 2009 年入市，凭借良好的地段位置、产品质量及地铁无缝连接的独 特便捷设计得到客户的普遍青睐， 1176 套住宅产品短短半年全部售罄并于 2011 年 3月 31日顺利入住。 8 万平米独栋商业也成功出租给银泰百货。底商产品近 期推出，目前正处于客户积累时期。（ 二 ） 项目底商产

31、品分析1. 产品概况（ 1） 区域商业环境京投快线花园位于丰台区大红门西路 26 号，介于南三环至南四环之间核心地段。坐拥地铁 10号线角门东站交通枢纽， 与地铁十号线无缝连接 （角门东站）， 与四号线角门西站的距离约 1000 米。2012年地铁十号线二期全线贯通，届时从 京投快线花园经地铁前往 CBD、金融街、西单、王府井等城主要商圈只需 20 分 钟。区域周边多为居住社区且商业产品较少， 项目底商产品与独栋银泰购物中心 共同营造区域小型商圈，消费人群充足，发展潜力较大。（ 2） 产品基本经济技术指标社区名称京投快线花园开发商京投置地房地产位置丰台大红门西路 26 号建筑面积（平米）600

32、0目前售价 （元 / 平米）均价 40000单套面积围（平米）100-400 （双层面积）层高（米）8柱距（米）6-8装修标准毛坯，公共部分精装修有无退、错、漏设计无上市时间2011年销售情况客户积累京投快线花园底商产品预计 2011 年下半年推出，由于层高高达 8 米，因此 按双层面积出售，单套 100-400 平米，均价 40000元/ 平米。（ 3） 产品条件分析 项目住宅类产品的成功营销，为后期产品储备累大量潜在客户； 地段位置具有明显优势，交通便利，尤其是独特地铁无缝连接设计受到众多 客户欢迎； 社区部业主已顺利入住且周边居住社区众多，固定消费人群及交通带动流动人群较多； 底商产品稀

33、缺， 投资价值明显， 本社区 8 万平米集中商业营造区域商业氛围， 并带动底商产品发展； 户型规整开阔，层高 8 米，高利用率； 底商前面车位预留出租给底商业主； 按双层面积出售，总价偏高。（ 4） 项目定位 配套型品质商业街。2. 开发模式（ 1） 开发模式 开发商京投置地房地产。（ 2） 业态定位 中低端配套型业态为主。（ 3） 经营状况 目前处于客户积累时期， 购买意向客户众多， 其中部客户占有较高比例 计将会重塑前期产品销售辉煌。3. 底商产品实景（ 三） 项目产品分析小结京投快线花园根据目前客户对位置交通的高度要求成功完成地铁无缝连接的设计，并因此顺利与银泰百货合作， 8 万平米集中

34、商业充分营造区域商业氛围。在此基础上， 项目推出高使用率区域稀缺底商产品， 就目前客户积累情况而 言，势必又将引发一场销售热潮。七、华纺易城（ 一） 项目概况1. 项目综述华纺易城地处泛 CBD地区，北路与青年路的交汇处，占地 25 万平方米，总 建筑面积约 50 万平方米。是特别针对东部白领阶层推出的舒适型住宅项目。项目自 2003-2008 年共推出住宅类产品约 3900 户，除少量产品转为现房销 售外其余部分已基本售罄。 2010 年下半年，华纺易城分南铺、北铺两批推出底 商类产品。2. 项目规划设计（ 1） 建筑风格 建筑风格适应了全新一代的价值取向，设计为现代、简约的实用主义风格。（

35、 2） 建筑结构形式上层住宅为框架 - 剪力墙结构，底商及车库为框架结构。（ 3） 停车解决方案、车位配比车位配比 1:0.3 ，统一向业主出租，地上车位租金 150元/ 个*月，地下车位 租金 420 元/ 个* 月。（ 二 ） 华纺易街产品分析1. 产品概况（ 1） 区域商业环境华纺易街地处板块核心位置，是华纺易城的配套商业。华纺易街紧邻北路、 家园路、青年路三大城市主干道路， 六里屯北路、 青年路西路和 6 号地铁线即将 开通，六条城市路， 6 号地铁线以及周边 30 多条公交线路，彻底打通华纺易街 每一间商铺的七经八脉。华纺易街所在的区域是朝青板块住宅密度最大的核心区， 周边的四大社区

36、规 模达到 200万平米以上，居住近 10 万人口。近年来华纺易城、罗马嘉园、星河 湾、国美第一城、青年汇、润丰水尚、天鹅湾等为代表的高品质的楼盘在朝青纷 纷崛起， 1000 多万平米的开发规模，聚集了近百万高素质人口，为商业繁荣奠 定了基础。该区域二手房基本在 3万/ 平方米以上，星河湾甚至达到每平米 5 万以上， 已经形成了一个高档消费人群居住的大社区。据统计，这个区域的置业者80%以上都在 CBD工作，年龄段在 30-45 岁之间， 正值事业和收入的高峰期， 具有强大 的消费能力和强烈的消费需求。（ 2） 产品基本技术指标社区名称华纺易街位置青年路 29 号院 23 号楼建筑面积（平米）

37、15000 平米目前售价（元 / 平米）均价 32000单套面积围（平米）20-100 为主层高（米）4.2柱距（米）3-5 米装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间2010 年 9 月销售情况南侧商铺已售完， 北侧商铺近期开盘华纺易街总建筑面积为 15000 平米，133套商铺，其中户型面积 20-50，50-100 平米产品约占 70%，另有少量 200-700 大户型产品。（ 3） 产品条件分析 交通便利，地理位置优越； 区域汇聚中高端消费社区，保证消费人群数量质量； 产品本身采用框架结构，产品部空间灵动，得房率高达 90%； 周边区域多为新社区，配套商业尚不完善，项目从实际情况出发，

38、准确定位 以底层高小户型为主， 价格适中， 充分满足中小型配套商业投资客户的需求。（ 4） 项目定位中低端精品配套商铺。2. 开发模式（ 1） 开发模式20%产品开发商暂不对外开放，其余产品统一由汇博行房地产经纪代理对市场推出。（ 2） 业态定位 户型面积围广泛，可从事各种配套商业。（ 3） 经营状况 项目商业分南铺、 北铺两批推出， 首批南侧产品销售火爆已全部售罄，剩余 产品预计近期推出。3. 华纺易街实景（ 三） 项目产品分析小结项目位于板块核心位置， 交通便利，地理位置优越。 周边以近年来新发展的 中高端社区为主， 居住人口众多， 消费水平也较高。 作为新社区汇集区域稀缺性 底商产品， 项目对产品准确定位， 以满足区域配套商业产品为核心， 另搭