养老机构和养老地产合作的可行性分析

1、养老机构和养老地产合作的可行性分析宏观环境分析1、市场环境:随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“十二五”时期，全国60岁以上老年人将由1.78 亿增加到2.21亿，约占总人口的16%,其中上海的老龄化最为凸显，老年人口比重已经达 到了 24.5%。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一” 的人口结构（一对夫妇同时赡养4个老人和1个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人 民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。十八大报告首次提出“积极应对人 口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”

2、这是党中央针对日益严峻的人口老龄化形势做 出的重大战略部署。实现“老有所有”需要政府、市场和社会的共同努力。人口老龄化是当今世界面临的一个重大社会问题，已经引起国际社会的普遍关注。“十五”期间，我省人口老龄化将进入快速发展期。老龄化速度进一步加快，根据福建省2010 年第六次全国人口普查数据， 截至2010年11月1日，全省60岁及以上老年人口为421 万人，占全省总人口的11.42%。据推算，到2015年，全省60岁及以上老年人口将达到539万人，约占总人口的14.16%。老年人口中的特殊群体多。空巢老人、高龄老人将大量增加。据测算，2010年全省60岁及以上城乡空巢老人有109万人，约占老

3、年人口的25.8%;到2015年，将超过130万人。近10年来，80岁及以上高龄老年人增加了近一倍，目前达到 60万人。随着生活水平提高和人均寿命延长，高龄化的趋势日益明显。与此同时，失能、 半失能老人也在快速增多，老年人照料问题日益突出。人口老龄化速度的加快、高龄化程 度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，对经济、政治、社会生活等各方 面必将产生重大影响，养老保障体系和为老社会服务体系建设面临巨大压力。面对日趋严 峻的人口老龄化形势，全省应对准备仍然不足，养老服务体系建设比较滞后，老龄事业投 入机制尚未形成，老龄工作机构和队伍建设亟待加强，老年社会保障体系建设有待完善。（数据来源

4、于福建省关于老龄产业“十二五”规划）根据+二五规划“9073“的养老服务格局,未来宜居养老社区缺口约有129575人.发展潜力巨大由于家庭结构等方面的变化传统的家庭养老方武正在衰退;根据十二五规划.预计到2015年我国将基本形成9073的养老眼务格 局0090%的老年人居家养老,7%的老年人在适老主题社区养老，3%的 老年人依托福利院老年公寓等机构养老；预计到2015年,我国60岁以上老 年人口将达到N09亿人预计约有1295万老年客群将选择养老宜居tt区未 来适老宜居社区发展潜力巨大； 此.迎合老年人生理和心理需求的适老社区肓着广阔的发展前景. .峠“ aHm.u . _ JJI iHu-.

5、 - u .kL.u .J亠一兰一一ui .u .40丁0一 _ .cU IzzHMEzzMa.u. .x .4oh_b.亠.o iiu2、地产行业现状41随着2011年-2012年国家对房地产行业进行宏观调控，出台的一系列限购政策，直接导致了国内大多数房地产开发企业开始寻找企业项目的转型，从一般住宅开发到商业地产、 旅游地产、文化地产，甚至养老地产的尝试。多家知名地产商紧抓养老地产发展契机,开始在全国布局养老地产 -L- - .Jr _ _ .L 一I Tn irP ;；北欧士fe谟养老模式：由政府曲非营利性的0t暮机枸出贺聘用专业眼务养老模式:师府为主导务属社会福利性质，后期主要由专业公司

6、负责经营管理. ! - - r I ll _ I乜7二新加玻4空、 Ir :9J- ： - ： L . . . . . . . . . -IlJ.JT幻国家背景：家长式国家管理制 度政府干预深入社会各个甬 落.养老損式：政府主导不以亀利 为目的.汪重家庭亲情同时兼 顾独居老人需求.）国外养老社区英国世界上较早进入“银发”时代的国家一一英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18%, 75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至 71岁，女性更是增

7、至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占2050%。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从 20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾模式。第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等 4种形式。第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和

8、房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病,免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预 防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心， 为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收 入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所一一老年人工作室。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优

9、越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀， 使 老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。完善的配套设施与功能区划分日本提供无障碍日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活（二代居）的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90%以上的老年住户现有居住的住宅标准

10、高于政府规定的日本最低居住水平，95.5 %的老人在家中养老，4.2 %的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。老年住宅分3种形式： 在宅养老、机构养老、两代合居在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万,占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家 养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门,准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩 耍，还能通过互

11、联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层 的老年公寓。邻居 1；近居It户严体左Si井*e 户1生潇幷ft1僅户t丸L J _71j , * .丫両丽m1h山 4LDk亲TDk| 2LDK 1亲4 （子）11 tK 1 JLDK 1僚）3LDK 1 （子）3LDK-11公回建分居型大星住宅公团建邻#型崖宅近居优*|rqjZZ!：日本老年住房“两代居”模式尹F5户同居寄宿型同居分住型K-21JX 1DK 01邻居和住型完全邻居型新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为3 5平方米和4 5平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊

12、化考虑。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让 老年公寓不显孤独。丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以 约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的 家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到 的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务， 这种社区在哥本哈根郊 区每月要1000欧元。西班牙旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发

13、展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（San yres Mediterra ne ）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左 右（酒店经营形式），将于 2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引 北欧国家众多喜欢阳光的老人。异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已 经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓， 那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越 多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老， 看中的不仅是那里自然环境，还有功 能齐全

14、的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也 盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的 “钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情, 已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院， 已在德国开办9家联合企业，在英 国开办了 15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽 高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已 经上升了 32%独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多

15、数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%勺老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业, 多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居 家养老服务，近8年内上升了 23%美国美国于上世纪60年代末进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重 已占美国总人口的16%由于美国的经济实力强，70年代中就开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75%的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法

16、自理时才进入社会养老设施。美国老年住宅分为5种模式: 独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区）在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的 人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美 国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前 10年左右就为了自己养老而购1/4到买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维

17、持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/3因而房屋出租的收益也是比较可观的。养老模式:以居家养老为主,通过社区丰富多彩活动的组织满足老 年人需求概览2 美国养老模式以家庭対主，70%以上的老人采用”以房养老的家庭养老 方或一老诗耳目己取隹宅.匚甘将基攀参郃今as二租舍用璟卷运作方式 尹 分赢利性和非赢利性两类前者大多为私人公司所办后者主要由教 ，”会兴办，政府给予部分津贴口开发主棒以开发商为主教会及政府为辙产品及配套）规模大建筑形态赛样、配套齐全、有各种各样的俱乐部开设的课 “程和组织的罰较飯性名模武 n. 独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老

18、年社区丄除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。美国建筑规模大，社区有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过 80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。概况:全美最典型.最好的老年社区龌个tt区功能分区明确：六大居住杜区各社区共享i邮局,超市、医疗机构、银彳 幽业类型为老年人a身定做：U ”太阳城中心”（独栋别墅）U ”国王之殿“（联体别墅）U ”湖中之

19、塔“ f辅助照料式住宅和家庭护理机构）U ”庭院”U ”阿斯顿花园（出租的独立居住公寓）“自由广场“（辅助照料式性宅和家庭护理机构）汽方 1 -”PHtrlstth 为老人设置专业.完善的酉蔭设施堵社演均肓自己严恪的机构.蛆织和规划，许多瞑乐性和社会性 节目活动对M个社區的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的巒用为140美元.二享豈的康乐设施包括室内和室外游冰趙网球和推圍盘游 草地保龄球，强身和娱乐中心会谊室和一个10000平方英尺的 剧场，德国20世纪90年代度过开始倡导“照料护理式住宅”，并迅速发展为德国老年住房的主要 模式。护理理念+建筑理念+环境理念，三者相结合的护理型住宅

20、。 一般这样的模式应以房间招租，机构提供老年服务为主线的经营模式。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱 幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代冋堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老

21、人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅 养老有困难者国外养老模式主要分类容户特点租售方式开发主体常见国家居家生活型联系照料退 休社区身体庭康可以独立生沽, 但要应急照料的老年人必要时提供辅助和护理服 务稲赁或出售开发商美国.日本活舐老年社 区年龄有限制.喜欢蜚加身 ft*段炼和社会活动的客户环境优美成熟服务体索. 多种娱乐交流场所,社区 活叨丰富出售为主幵发商美国，日本独立生活型老年公寓喜収安静结交新朋友的 老年客户不揑供就餐，交通、不组

22、垠秋区话动租赁或出售政府为主欧洲、新加坡老年聚集区和外界f呆持良好的联亲， 嘗加一些社会活动的客户i除租牯房屋外,还提供就 餐、清扫房间、交通、社 会活动等服劳，租赁为主政府为主欧洲辅助生活型铺助生活社 区生活不能全部自理，需专 门的辅助和帮助根据客户自身槊件，提供 服努包括：就餐、洗衣. 清理房间、医药管理、日 常生活活动帮助等出祖开发商美国，日本家庭找俩社 区各种年龄阶段的人包括 老人、複子、刚出院的人、 长期病号等提供短工服劳主页的护士照料出租幵发商美国，日本輔助医疗型护理院需要24小时照料夷有长 期或慢性病.需要沿疗戒 恢复提供常规的医药监S和康 复治疗需要注册护土和 有执照的护工出祖

23、政府所育国家老年痴呆院老年痴呆初期需要护理 恢纂完全无障碍设计需要完 好的设施和专业人员照料出租政府所肓国家国外养老地产研究小结运柞模式-完善的社会保障制度.金融艮务体系加强老年人的支何能力；-后期通过专业化运营提高服隽质fi.开发主悴允许幵发商进入养老地产领域.提供不同收入人群以不同层次的养老需求；-政府需对低收入群体提拱福利性的.不以盈利为目的的养老服务*产品配套产品设计需充分考虑老年人的特殊需求针对不同行为能力的老人设计不同的产品； 良好的医疗.各种娱乐.文化,体育等设施及为老年人组织的各种；舌动.住宅模式*蕈I看齋翱丰羅畫根据不同的区位*文化及地理条件r经济条件等设计出结论:企业需从建

24、造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解 决老年住宅实施中的技术问题。把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。日本、新加 坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。三、养老地产的建议1、老年住宅应当配备的基础设施明细表项目提供曲，日常生活贺用自理旳空人住宅型H常生活费用及iS食自理老人住宅型定员如人以上人均辅助淞面积29. 2平米29* 2平米人均辅肋號目标as32. 9平米層ft、會淡Bfffi 厦 Sffl的老人的曙离

25、fth医*弾6、倉厨虜、洗SSffl. 洛直、厕昕.洗衣咂场、 力社、班、仓库避难谏备.空地启S.训迪设备（生a机能回训 会Iftfi.抿*S.洗脸仏浴6、厕所、澆衣痔*克办似理员休a丸 仓 避难设备、空地居室定员最低面积原则上1人原则上1人目标面积6. 6平米f人（有效）单身16-米以上夫妇四.S平米以上21. 45平米/人耐欣或简易耐吹耐火或简易耐火2、环境因素:选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计: 尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。 场地应有足够面积，以满足开展户

26、外活动的要求。 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少; 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发;合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发;低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。3、养老地产需具备的重要特征: 入住对象的多样性; 建筑形式的多样性; 老年公用建筑等设施; 服务医疗人员的配备。需求待征家庭养新殳施生理方面在生理特正方面老年人的各种机能随S年龄的增加而 退化.感觉能力、观察能九 行动能力等逐哥下降或丧普通性宅适老性差在居注空阖上未考虑老年人的生理变 化

27、特点不符合老年人使用安全方陸的要求*-5：精神方面:Hl-：；-；.；：；*；:； 工 ；：；-；：, ：； ： -；： ；： ：；-；-；工 丁匚神需溺面老年人謁望売瀧忙肃而充实，井弁 孩曲体施；重# 二爲二二二匚二厂 . r I .JB , , I 1_1 4, , I I I.7. !L I |_.f -H PI :瓦忙上AW：:L I :卅:芒IFF J I-F 1 r . |iB u *1 1 _匕 U 0-1 .：1 -T El.!：P -.I11 ni,:L-_. J . .L.-.ll%-k - W :：: j：:7= r： Hr WP %:4-： I-1 k*- 1 - 釣號

28、闲;i；交流h V - W q Ll* - =二rt：?: H葩养生:赵娱乐歩(- - 5一-F=_ =_ _ .忙.=.On学习L-:cVZ. , ? !自我櫛值实现P I d IIr J . _ I UL L jJ_ 卜. . C - - - - - . * 现肴住宅亠細覧a观痴就差1J鬲S 了人写旨就FjC：话 .V-.； .-二与人的接触二入际薄:? - ， L - 二 :y - - _ I . r . . _ an . . ebe /0 一.普毓乏老年文优活胡休闲娱磁屢疗眾务等方面配nH I H.： ：. ：4-： I E- r k 7d：I I 4- - - - T，.-屮 I .

29、L J - raB _ b u.* L -. aj .0. . n i. j - . . .J J . L J - j I i_ .:L . bl - ：l 1 -=. :* L - 0 _Ll LI I : r :1? n 当 Xin ：XI -i!3养生房产相对于普通房产， 养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。 企业型养老住宅按盈利模式分类如下,*全部出售”模式养老K念住宅+超配套设施V 以老年住宝槪念

30、出售庄屋产权为主.区域级别配套井举 I -典型案例：东方太阳城“销售+持有模式老概念住宅+养老地产”-销書+持有运営的方式运作.“誚售+持有，住宅誚 售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式-典型案例：北京丈阳城会员制管理模式销售会籍1-采取会员制管理模式.岀售长、短租会员卡*变相的r肖 ）書十持有”模式/典型案例：上海亲和源老年社区只租不售冷模式医疗健康袄区，全部持有运营只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待*收取 ）不同租金/ -典型秦例：燕达国际健康城-24 -功能配s功能类别服务内容居家养主、养老养主斗墅、养主公雷入住养兰活壬刀二艮包苑运动养生太极拳、衣乓球、台球等）、娱乐交

31、這（麻-谒、 棋类、卡世0K、岂影巩赏等艺文较艺 T；三 绘国 音乐. 戏6等）、民浴隹动春节、元育、爲丰、中秋等节天舌动1 、 宗戟活切樺鱷注会、礼譯誨龈 叵ft聚会箋-艺术养土 文 化养主、科学技术养生、抚境养生等S盖時工百种各项养生法动.养主交流养主知识逹训.养生文化工流r老人才艺克茨、老年旅蛙、S体 聚会、养生相关活动展示等养主护冬日常护冬、特别护冬、精神抚皂.1為京关怀等亲情关怀家人聚会、特别記念日活动朱闲r集会所、儿童乐E、康体休闲、运动隆身、网吧、休闲弓吧等 电信、电讯、腹行、时政、干进.冲匚夷第、美容美发、粘点S 及其它社区服务等.社区服务S疗佟康诊所，药品超市、S疗保漣器械.

32、保漣品S市、漣体樫其它服务四、国内社区养老的服务模式1、社区助老服务1.1、人员构成：助老员、老年社会工作者、志愿者、家政服务人员以及养老护理员、 社区卫生所护士等；1.2、服务内容：为居家老人提供理发、维修、环境卫生清洁、物件搬运等家政服务， 社区助老员主要工作还包括探访、联系、送餐、协调家政服务、陪同就医，少数还提供梳 洗、喂食、洗衣等。1.3、 服务存在问题：目前国内各个城市的社区助老人员工作范畴不明确，助老员队伍 也多以女性为主，学历低，年龄大，服务主要以卫生清洁、饮食服务、探访服务、陪同服务（陪同就医为主，其次有陪聊、陪旅游等）为主，由于不懂老年人的生理、心理特点， 经常在服务过程中

33、出现一些意外。1.4、居家老人的需求：据调研数据显示：有13.9%的高龄老人回答他们需要照护时得不到及时照护，主要的 原因中“子女工作忙”排在首位，占半数以上，从中也从一个侧面体现了老年人传统的 “养 儿防老”的观念。但随着家庭的小型化和计划生育效应的凸显，越来越多的子女将无法五、国内养老地产的案例1、国内养老养生住宅分类分析依托驱动因素的不同,将现有养老住宅分以下几种类型康疗型养老驱动因ft:受用地性质的限制有经营，無接专业医疗 昇,及康复机构I*_ 1母居家貳养老艷因蹇：讹市场长住养老花运i乍*十对老年人打I 造老年住宅.采取直接 销售的方式仅提供普 通时养老服隽飞立体代养老驱动因S:大型

34、综 合养老社区，来取租 售结合方式,养老配 套服务完善冊i團冋層 g僅4 B導1 S 直 * *农家休闲养老驱动因素：与纟村fiS游掲结合集体建设用地销售农民住宅前如年債用权#解式养老7异地购房养老*驱动因*:在宜居 气候条件、强势生态 资源所在地购房旅 游、养老产品特色针对客户运营主体以开发商为开发主体.政府、专业医疗机构协助1.1、康疗型养老嫁接专业医疗资源,强调提供专业化前健康管理服务采取会员制方 式,主要面向对健康格外关注的中高端老年群体用地性區:一般为耳锯住用地,且土地通过划拨*协溟等方式取得； 区位环境：依山ffi水.生态资溜宦好；功能体系:通过与专业医疗机构.复疗养机构合作.提供

35、全方e的 健康体检，老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养锌专业化的健 国管理服务#并辅以满足交流.学习.娱乐的活动中心 对年龄有一定限制主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的 老年人为主.运营方式出租观会员制由于竟用地性质的限制.一方面依托自身养主、休闲 等配套碗接待养生体验度假另一方面并;I勰供医疗看护服务的老 年公寓豹亍会员制入住会员费加管理费无产杖典型案例台湾泾康养生文化村、北京衣申靜山庄1.2、居家型养老居家型养老在地产大盘中加入养老主题概念,仅提棋基本养老服务和社区配套服 务面向中高收入的活跃长者,采取住宅直接销售的经营方式产品時色用地性质:居住用地一般通过市场化的出让方式获取

36、；区位坏境：通常位于城郊有一定的生态资源空气青新自然；功能体系:实质上是养老主题地产往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出,大部分仍停留在概 念层面.仅为老年人提供基本的社区服务，针对客户主要针对中高收入的亩舌跃长:者，健康状况良好，充満活力运曹主休开发商运营方式不受用地性质限制住宅;销售。典型案例绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公萬居家型养老案例链接21城孝贤ffi忠孝可以两全一样的老年生活，不一样的温情配套 urrirdD f- -c亚 C-_三=.巧 I 二i =7ST-F匚:=n曲I项目概况：上海21城总体规划为肯 平方公里建筑面积210万平米,包 含4

37、大社区尊老社区、国际社区、 度假社区、商务社区.其中尊老tt 区主要指孝贤坊“物业类型：联排别墅、双拼别墅、 他栋别墅、花园洋房、电梯公寓.主力户型：公寓：78阴平米,别 墅207351平米，客户构成：S个社区切岁以上群怵 占 50%.MN0iJLtp fur. 严寸眸 -备;迢黑13爲辰1专用:%壟by居家里养老秦例链接一21城孝贤境完善的养老.保健设16在产品硬件设施和项目配套上有其独到之处。特色医疗服务：h定期体检；老年保健；老年病专家坐诊k医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站无障碍设计:整个区域内采用无瞳碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮树木,做出森

38、林静谧、幽远的感 觉,使空邑清新宜居养老其他：人工湖汨垂钓台、配木制椅箕尸规划了约19万平方米的公建配套设施.其中有面积丄1万平方米的香榭里大道咖啡店、手工 艺店、顶级品牌店.高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；-近3万平方米社区生活广场汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、圉书馆、老年大学.养生 文化谊，宠物医院等參种公共设施；k四星级绿地豪生国际会议大酒店,建筑面积65000平方米满足商务宴请与家庭团圆双重需 S;中福会绿地幼儿园；尸特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院.家政服务中心、中 福会幼儿园*绿色食品超市等;尸实现管家服务,紧急呼救服务、专业护理服务，1.3、立

39、体型养老:论点：开发商只有从硬件配套（坏境、户型、活动场所、医疗配套）到软件服务（医疗检查、老年运动、娱乐活动）等都有用心在研究，从老年人自身需求出发，从外到内打 造了一个精品项目。因为用心在做，所以广受好评。而相对于国内其他开发商操作的失败 案例来说，很多都只是停留在“炒作养老地产”这个概念上，价格不合理、环境空间狭小、 老年服务没配套、护理系统缺乏、生活单一等等直接造成了项目的失败。养老地产作为一 项“功能性突出”的地产项目，更应该立足于完善“功能性”方面，只有立足于老年人这 一特殊消费群体的生理、心理需求，才能树立成功的品牌项目。F面介绍立体型养老地产中最成功案例的各个要素:立陣型踣超曲

40、左旳濮t芯哥ii乖貝辭舷旺毎aga銮逮融推ta产品特色针对客户用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件！区位环境：安静恬然，有一定的景观资源；运菅主体民办公助，开发商为运莒主体，政府机构协助功能体系：大型综合养者社区，包括住宅、购物中心、老年大学、洒 店、庆院.康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐.学习交 流、亲子，医疗护理，康体养生等需求的丰富多元配套设施， 面向各阶段中高收入的老年客户.涵盖从活跃、可自理自立的低龄E 者、到需低度照看护理及岛度医护的高龄桧若.运营方式典型案例北京太阳城、上海亲和源成功案例分析:东方太阳城立体型东方太阳城世界级的高尚退休社区”.全新退休生活的领跑者厂区位