房地产PEST分析

1、房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、 供应链长、地域性强的特点。 由于房地产业是我国国民经济的主导产业， 在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位， 因而房地产行业的发展与 整体国民经济的发展息息相关， 国家宏观环境的改变极大的影响着房地 产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对宏观环 境进行细致全面的分析， 对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰 的判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运做，甚至造成销售不利 和烂尾。PEST 作为一个分析宏观环境的分析工具，应根据其研究的对象情况调 整影响对象因素的种类及数量。（ 1 ）政治因素、政策因素： 在房地

2、产行业中，这些因素可以包括：宏观经济政策、金融政策、土地 政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关 系。当政府的宏观经济政策、 金融政策或土地等其他政策或政府对房地 产开发企业的开发项目的态度发生变化时， 当政府发布了对房地产开发 企业具有约束力的法律、 法规时，开发商的经营战略必须随之做出调整。 举个例子来说：今年国家出台了以国六条为指导思想的 关于调整住房 供应结构稳定住房价格的意见，其内容涉及开盘时间，项目户型，付 款方式等多个房地产开发层面， 这么大规模的对房地产业进行政策性干 预近年来尚属首次， 其矛头直指大部分开发企业。 面对如此大力度的宏 观政策，开发企业应

3、充分了解政策及政府态度，以政策为基本原则，在 许可的范围内调整自己的产品定位，从而获得市场的认同。（2）经济因素：在房地产行业中， 构成经济环境的关键要素包括 GDP 的变化发展趋势、 利率水平、居民可支配收入水平、 汇率水平以及影响经济增长的大事件。 拿奥运经济对房地产的影响来说， 从 2001 年北京申奥成功开始， 北京 的楼市进入火暴期。随着奥运的临近，楼市愈演愈烈。 2008 奥运是中 国的一件大事， 北京从 2003 年起正式启动奥运工程， 将近 2800 亿元 的投资大部分将投向基础设施，这无疑是给奥运地产的巨大推动力，随 之带来的交通、环境、配套等也都将大大加强。（ 3 ）社会要

4、素：在房地产行业中，构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、消费 心态和需求、收入分布、人口流动性、风俗观念、价值观念等。不同城 市，不同地区的人群对产品的认同接受能力各不一样， 仅就一个城市里 的各个区域来对比也有区别。 北京的南城历来是经济发展相对落后的区 域，对比北部的奥运版块，东部的 CBD ，西部的中关村，南部并没有 相对集中的发展热点区域，且配套设施落后。 所以如果开发企业在北京 南部选择开发项目，必须因地制宜，不能将价格定的过高，同时亦要保 证相当面积的配套设施。4）技术要素兼自然因素：在房地产行业中技术因素指的是围绕产品设计，建筑、园林规划产生的 新思想、新理念。而自然则指的

5、是指企业业务所涉及的地区或市场的地 理、气候、资源、生态等环境。在房地产行业中指的是房地产开发商开 发项目所在的地区或市场情况。消费者消费观念不断更新，消费要求不断增高的今天，产品的竞争已经不仅仅是房子与地的竞争，而是包括周边环境、产品设计、建筑风格、园林配套等多方面因素的竞争。目前对 于环境的分析可分大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境、卫生环 境、大学生手机族的消费动机分析渐形成了具体的购买动机。大学生的消费动机可以分为一下几种：1、求质量与实用的购买动机。据调查显示，大学生消费者在购买手机时，最注重的还 是质量与实用功能： 39%的被调查者表示，好用与耐用是最重要的; 此外，还有 9%

6、的人认为手机的售后服务质量是关键的。形成这一购买动机的原因，除了受他们最基本的消费需求： 工作需要与家人联系的影响外， 很大程度上还在于受他们依赖性消费的程度较大及自身缺乏 经验，购买能力弱等各种因素的影响。2、求新款式新功能的购买动机。学生消费者在购买手机时，大部分被调查者认为在质 量保证的前提下，首先考虑手机的外观设计，如形状、大小、厚薄、材料、颜色等。同时， 有 65% 的学生希望拥有为“大学生量身订做的手机” 。其次手机的内部功能，如是否支持中 文输入、是否支持 wap、是否支持语音拨号、是否具备免提功能等。且多数被调查者均明确 表示，选购时会优先考虑质量可靠、设计轻巧、款式新颖、色彩

7、时尚、功能够炫的手机。大 学生手机族这一购买动机的产生， 与学生消费者特殊的消费心理是分不开的。 由于大学生消 费群的成员大多处于 19-23 岁，这一人生中思想最活跃、 最擅变的黄金青春期， 热情、 开朗、 奔放、 崇尚自由的率直个性，现代社会生活条件的极大改善， 科学技术的高速发展，各种观 念、思潮的风起云涌，赋予了他们强烈的冒险精神与实践精神，对于新事物、新观念的关注 与学习， 逐渐使他们形成了求新、 求异的消费心理， 而这种消费心理直接影响到了他们求新 款式新功能的购买动（转载自第一范文网，请保留此标记。 ）机的产生。3、求方便的购买动机。根据前面对大学生手机族的调查与分析，得知90%

8、以上的大学生消费者购买手机的真正目的在于方便与家人、朋友、同学、用人单位联系。对于购买手机与家人联系这一目的，据调查 显示，多数大学生手机族的父母均持支持的态度， 而这种态度对大学生手机族购买动机的产 生具有直接的推动作用。 另外， 还有部分临近毕业的大学生怕漏过任何招聘信息的压力， 也 推动了此种购买动机的产生。4、求价格廉价的购买动机。85%的大学生手机族所能承受的手机价格在1000-1600 元之间。 也就是说，他们需要的是中低档的手机。总的说来，此动机的产生与我国综合国力不 强，人均消费水平偏低有着密不可分的联系。 这种经济现状直接制约了仍处于依赖性消费阶 段的大学生手机族的消费能力， 从而导致了他们在选择手机时通常会把眼光放在中低价格的 机型上。 另外， 为了达到经济实用的目的， 他们通常还会选择免月租或月租较低的充值卡来 使用。 但值得注意的是， 此种求廉的购买动机并非只是一味的追求低价，以省钱为目的，更 多时候只要价格达到了大学生手机族心中“合理”的低价时，动机就产生了。一般情况下， 大学生手机族的这四种消费动机不是独立存在的， 而是相互交织， 共同推 动他们的消费行为进一步的发生。 实际上， 对于消费者来说， 消费动机的产生才意味着消费 手段、消费目标等一系列消费心理和消费行为的发生，这对