房地产开发项目启动和计划阶段的主要风险

1、房地产开发项目启动和计划阶段的主要风险 房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项 目的一些属性， 一次性，有明确的开始和完成时间， 所有是暂态性的； 房地产开发项目是独特的产品、 服务或结果； 同时房地产开发项目又 是一个渐进的认识过程、 定义过程和明细的规划设计、 施工图设计过 程、实施过程和工程交验过程。由于房地产开发项目具有上述特性， 因此，房地产项目在开 发目过程中，具有很多不确定性，所以房地产项目风险无处不在。首先，我们找出在房地产开发项目生命周期启动和计划阶段的 10 大风险。然后对项目两阶段主要风险的应对措施。启动：是组织承诺批准项目或项目阶段。对于一个房地产

2、开发项目这一阶段的主要工作有：地块选 择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是： 地块选择评估报告、 房地产开发 项目可行性研究报告。这一阶段的风险是： 1、地块、地段选择失误， 2、地块价格 与价值相背离， 3、地块不利于设计规划， 4、地块整治费用太大， 5、 市场调查内容与地块适应的业态出现偏离， 6、调查的方法和途经有误， 7、调查对象有误， 8、购房者心理和行为分析出现偏差， 9、产 品的市场客户群判断失误， 10、产品市场定位失误。在主要风险识别出来后， 紧接着进入评估过程， 风险评估包 括定性评估和定量评估， 对评估出来的风险按其对项目影响的得

3、失量 大小进行排序。对排在第 1 位的风险，建议采取规避手段进行解决。 当然对风险应对措施与项目发起人对风险的态度和风险承受程度有 关，因为高风险常伴随高回报。项目启动阶段识别出来的风险，在整 个项目中，均属于高风险。 在采取如下应对措施： 规避、转移、缓和、 接受的选择中，要特别小心谨慎。如项目地块选择失误，将导致项目 在后续运作过程中，处于被动局面。在房地产开发项目中，这一阶段 特别重要。因为，任何一个房地产开发项目都是将做从未做过的事情， 所做计划工作的多少， 必须与公司的规模和项目的规模相适应。 如某 公司有意投资房地产开发项目， 首先决定要开发的项目量有多大， 这 必须与公司的资金实

4、力匹配； 其次是地块的选择， 为了从经营角度和 运作角度考虑，在地块选择时，最好选择三个以上不同地块，分别对 它的相关经济指标和技术特性进行前期初步比较， 同时与三个土地提 供单位进行洽谈。计划：界定和改进目标， 从各种备选的行动方案中选择更好 的方案，以实现所承担项目所要达到的目标。在计划阶段的风险是， 1、对公司的经营战略理解不透； 2、 项目开发的目标（质量、进度、成本）设定不准； 3、缺乏历史信息；4、开发项目无准确的产品描述； 5、没有工作分解结构（ WB）S ； 5、 项目开发的约束条件（人员、资金、技术、设备等）识别不够； 6、 无备选方案或备选方案雷同； 7、项目团队人员缺乏相

5、关的技能和知 识；8、信息沟通不畅； 9、高层不支持计划工作； 10、对计划的本身 认识有误。界定目标，在房地产开发项目中，如何界定目标？首先，必 须明确公司的战略意图，公司战略大致分为：维持型战略、发展型战 略、衰退型战略、退出型战略。知道了公司级的战略定位，开发项目 的战略定位。再进一步明确业务层的竞争战略和职能层的职能支持战 略，如采购战略、生产开发战略、房地产营销战略、物业管理战略、 财务战略、人力资源战略、开发项目的技术战略、品牌战略等。在了 解上述战略的基础上，识别项目开发的目标。因此，目标是为战略服务的，具体操作方案、运作措施是为 目标服务的。没有目标的运作措施是无源之水、无本之

6、末。他们的关 系是：公司战略T项目战略T业务战略（职能战略）7目标T实现目 标的方案或措施。从各种备选方案中选择最好方案， 就是多方案比较和决策的 过程。在房地产开发项目中的理解是：多候选地块比较；多策划单位 比较；多策划方案比较； 多规划设计单位比较； 多规划设计方案比较； 多施工图设计单位比较；多种结构形式比较；多种设计用材比较；多 个监理实施单位比较；多个施工单位实施比较；多个承包模式比较；多个合同形式比较；多种施工方案比较；多种付款形式比较；多种结 帐方式比较等等。以实现承担项目所要达到的目标，就是在进行房地产项目开 发时，项目团队在理解项目投资人的开发战略后， 准确的设定总目标。 并针对项目