房地产未来发展趋势及对股市影响

1、房地产未来发展趋势房地产未来发展趋势及对股市影响及对股市影响 目 录 目前房地产行业情况 房地产未来发展趋势 房地产行业发展对股市的影响目前房地产行业情况 房地产被称为人们的基本需求物品，也是房地产被称为人们的基本需求物品，也是国家的根本和基本，同时它也涉及了众多国家的根本和基本，同时它也涉及了众多的行业，例如：钢铁，混凝土，家具，家的行业，例如：钢铁，混凝土，家具，家电等等重要的行业。因此它对国家经济起电等等重要的行业。因此它对国家经济起着非常重要的影响。对于象中国这样一个着非常重要的影响。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需

2、要一个像房地产行业那样能展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。家相比。 房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。 首先，从拉动经济方面来看，房地产业可首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响，据统计房地产行业直接或间接影响6060余余个行业。考虑到房地

3、产开发投资通过关联个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对产业和拉动消费对gdpgdp的拉动，当前房地产的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过开发投资对经济增长的总贡献率超过20%20%。 其次，从稳定经济方面来看，由于产业关其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开

4、发投资中至行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过少超过40%40%的来自于银行贷款，因此保持房的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。续稳定发展也具有重要意义。 房产和通货膨胀的关系是什么？房产和通货膨胀的关系是什么？ 房地产牵动着许多工业原料的神经，据我房地产牵动着许多工业原料的神经，据我了解一幢大楼的建设囊括了钢筋、水泥、了解一幢大楼的建设囊括了钢筋、水泥、混凝土、砖块、玻璃等等多样的原材料。混凝土、砖块、玻璃等等多样的原材料。若房地产价格上涨，必定拉动原料的需求若房地产价格上涨，必定拉动原料的需求从

5、而相对来说原来的供应会减少。也就是从而相对来说原来的供应会减少。也就是说，原材料的价格会上涨。比方说市场的说，原材料的价格会上涨。比方说市场的钢铁价格因为钢筋的需求上涨（来自房地钢铁价格因为钢筋的需求上涨（来自房地产）而上涨产）而上涨10%10%，那么全国的所有于钢铁有，那么全国的所有于钢铁有关的商品价格就会趋向上涨。结果是，消关的商品价格就会趋向上涨。结果是，消费者购买的物品价格也会偏高些。钢铁的费者购买的物品价格也会偏高些。钢铁的价格上涨价格上涨10%10%，其连锁反应可以导致同类金，其连锁反应可以导致同类金属商品价格也跟着上涨。属商品价格也跟着上涨。 比如：铜、铝、锌。而且，当钢铁的供应

6、比如：铜、铝、锌。而且，当钢铁的供应上涨时，炼钢的原材料上涨时，炼钢的原材料铁矿石和焦炭铁矿石和焦炭的价格也会上涨。那么与煤炭有关的产业的价格也会上涨。那么与煤炭有关的产业比如火力发电的成本就会提高，那么消费比如火力发电的成本就会提高，那么消费者就可能支付更多的电费。由于国内的原者就可能支付更多的电费。由于国内的原材料市场大多处于垄断状态，价格可能被材料市场大多处于垄断状态，价格可能被几个巨头炒得更高。这就是为什么原油价几个巨头炒得更高。这就是为什么原油价格无论再怎么跌，国内的汽柴油价格依旧格无论再怎么跌，国内的汽柴油价格依旧坚挺。坚挺。 另外，政府对于高房价采取的手段之一也另外，政府对于高房

7、价采取的手段之一也包括提高工人工资。但实际上这不是治本包括提高工人工资。但实际上这不是治本的方法。因为当平均工资提高的方法。因为当平均工资提高10%10%，企业的，企业的平均生产成本也会相对提高（比如平均生产成本也会相对提高（比如3%3%）。）。那么商品的平均出厂价格就会比之前至少那么商品的平均出厂价格就会比之前至少高出高出3%3%。这。这3%3%的成本毫无疑问是由消费者的成本毫无疑问是由消费者承担的。打个不科学的比方，若全国的平承担的。打个不科学的比方，若全国的平均工资提高均工资提高10%10%，从而导致平均商品价格上，从而导致平均商品价格上涨涨3%3%，那么通货膨胀率（，那么通货膨胀率（c

8、pi)cpi)就是就是3%3%。不。不难看出，这难看出，这3%3%是由那是由那10%10%引起的。引起的。 总的来说，房地产价格的上涨和通货膨胀总的来说，房地产价格的上涨和通货膨胀率是有类似正比关系的，但影响通货膨胀率是有类似正比关系的，但影响通货膨胀的因素错综复杂。虽然房地产价格会带动的因素错综复杂。虽然房地产价格会带动通货膨胀，但毕竟它只是一种因素。我们通货膨胀，但毕竟它只是一种因素。我们不能说房地产导致了通货膨胀。不能说房地产导致了通货膨胀。 这也是为什么国家要紧急采取房地产宏观这也是为什么国家要紧急采取房地产宏观调控的重要原因。调控的重要原因。房地产行业未来发展趋势 未来的房地产发展将

9、像国外成熟市场一样未来的房地产发展将像国外成熟市场一样。但这可能还要数十年的发展。国外成熟。但这可能还要数十年的发展。国外成熟市场的特点是：市场的特点是：1 1、房地产业发展与社会经济发展比较协调、房地产业发展与社会经济发展比较协调 主要体现在房地产不具备高收益的炒作，主要体现在房地产不具备高收益的炒作，房价稳定，不易出现大起大落以及居民购房价稳定，不易出现大起大落以及居民购房压力小，在美国平均工作房压力小，在美国平均工作5-85-8年就有能力年就有能力买房。买房。2、房地产业经营的规模化专业化程度高 美国房地产行业分工明确，有专门的土产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保

10、险商地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（开发，地块划分商（subdividersubdivider）, , 负责负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨

11、国而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。次，房地产管理也上档次、高效率。3、房地产贷款结构以消费市场为主 美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。这种贷款结构的理由很简单：为个人买房提供资金。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。相反，如果把钱贷给开发

12、商，购房者没有了开发商。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款流向来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的稳定。实践证明，美国的这种贷款结构

13、是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。，这也是抵押证券化的基石。4、有健全的房地产保险制度 等相关制度 保险业在美国房地产业发展过程中扮演保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资面面。健全的保险制度分散了房地产

14、投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。风险有保障的投资工具。5、集约用地，土地利用效率高 虽然美国地大物博，人口密度不高，但虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，土的精打细想，充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高。美国的地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。使城市既环境优美，又生机勃勃。房地产对股市的影响一、制约了投资者的投资需求 人们把钱拿得去买房，就没有多余的钱去投资，不能投资就不能拉动经济的增长。而高房价虽