房地产开发企业财务管理

1、l是根据资金运动的规律，遵守国家法令是根据资金运动的规律，遵守国家法令制度，对资金的形成、使用和分配进行制度，对资金的形成、使用和分配进行预测、决策、计划、控制、核算和分析，预测、决策、计划、控制、核算和分析，提高企业资金利用效果，实现资本保值提高企业资金利用效果，实现资本保值增值的管理工作。增值的管理工作。l财务管理的实质是利用价值形成对企业财务管理的实质是利用价值形成对企业开发经营活动进行的开发经营活动进行的 综合性的管理综合性的管理l财务管理是现代企业管理的核心财务管理是现代企业管理的核心l房地产业是资金密集型的行业房地产业是资金密集型的行业l房地产企业是投资管理型公司房地产企业是投资管

2、理型公司l要对投资者、银行等高度负责要对投资者、银行等高度负责l企业价值最大化企业价值最大化产值最大化产值最大化利润最大化利润最大化价值最大化价值最大化l产值最大化产值最大化缺点：第一，产值包含着土地等生产资料转移价缺点：第一，产值包含着土地等生产资料转移价值值；第二，产值不等于销售收第二，产值不等于销售收入入l利润最大化利润最大化缺点：第一，利润是根据权责发生制原缺点：第一，利润是根据权责发生制原则（已收与应收）核算出来的，会使企业出现有利润则（已收与应收）核算出来的，会使企业出现有利润而无资金的现象。而无资金的现象。第二：片面追求利润，会使经营者第二：片面追求利润，会使经营者少提或不提折旧

3、，少摊或不摊销各种费用损失，形成少提或不提折旧，少摊或不摊销各种费用损失，形成虚盈实亏。虚盈实亏。第三：片面追求利润，会使经营者为了眼第三：片面追求利润，会使经营者为了眼前盈利，而放异具有发展前途的长远投资。前盈利，而放异具有发展前途的长远投资。l企业价值最大化企业价值最大化 又称企业财富最大化，是现代企又称企业财富最大化，是现代企业的理财目标业的理财目标、与资本保值增值相联系与资本保值增值相联系；与利润最大；与利润最大化不完全矛盾化不完全矛盾 l以事前和事中控制为主以事前和事中控制为主 财务预测和决策财务预测和决策(事前管理事前管理) 财务预测财务预测：分析研究企业内外各种经济技术条件，并：

4、分析研究企业内外各种经济技术条件，并利用各种经济信息，采用科学的方法，对企业未来一定利用各种经济信息，采用科学的方法，对企业未来一定时期的资金、成本、盈利水平进行测算，对企业财务趋时期的资金、成本、盈利水平进行测算，对企业财务趋势进行估计。势进行估计。 财务的计划与控制（事中管理）财务的计划与控制（事中管理） 财务计划财务计划：根据财务预测和决策确定的目标制：根据财务预测和决策确定的目标制 订的具订的具体实施方案和措施步骤。体实施方案和措施步骤。 预算预算：用货币或数据表示的各类计划：用货币或数据表示的各类计划 财务控制财务控制：财务计划执行过程中的监督、检查、纠偏：财务计划执行过程中的监督、

5、检查、纠偏活动活动 l对项目投资的监控是重点对项目投资的监控是重点一、财务管理方针、目标一、财务管理方针、目标l严格遵守国家严格遵守国家财务通则财务通则和有关法律，和有关法律，加强财务日常业务管理，拓展融资渠道，加强财务日常业务管理，拓展融资渠道，强化财务监管、预算管理、成本管理，强化财务监管、预算管理、成本管理，认真做好税务筹划，为公司发展创造良认真做好税务筹划，为公司发展创造良好的内外部财务环境。好的内外部财务环境。 l帐目准确率达到帐目准确率达到100%100%； l财务报表、预算执行情况报告、统计报财务报表、预算执行情况报告、统计报告、财务预警报告的及时率告、财务预警报告的及时率100

6、%100%； l税务申报及时率税务申报及时率100%100%； l能识别并确保不出现任何假票据，财务能识别并确保不出现任何假票据，财务凭证装订和保管规范、整洁、有序。凭证装订和保管规范、整洁、有序。董事会董事长总经理总会计师副总经理财务部常务副总经理项目A财务科项目B财务科分公司财务科分公司财务科（一）图示（一）图示核算会计核算会计出纳出纳统计、档案统计、档案财务部经理财务部经理专职收款员专职收款员（公司委派）（公司委派）项目部或分公项目部或分公司财务主管司财务主管会计会计出纳出纳统计统计专职收款员专职收款员财务部岗位设置图总帐会计总帐会计融资融资l董事会董事会1、根据公司章程，讨论、批准重大

7、投资事、根据公司章程，讨论、批准重大投资事项；项；2、根据公司章程，听取财务预算及财务执、根据公司章程，听取财务预算及财务执行情况报告；行情况报告；3 3、任免公司董事长、总经理。、任免公司董事长、总经理。 l董事长董事长1、批准财务管理体系文件；、批准财务管理体系文件；2、批准财务管理方针和目标；、批准财务管理方针和目标；3、听取总经理关于财务管理的报告、建议、听取总经理关于财务管理的报告、建议或意见，并做出决策；或意见，并做出决策；4、对职权范围内的款项进行审批。对职权范围内的款项进行审批。 l总经理总经理1 1、确保财务管理体系的建立、实施与保、确保财务管理体系的建立、实施与保2 2、提

8、出财务管理方针和目标，并在各层次、提出财务管理方针和目标，并在各层次上分解目标；上分解目标；3 3、领导公司的内部审计，向董事长报告财、领导公司的内部审计，向董事长报告财务管理状况，包括改进的需求；务管理状况，包括改进的需求；4、负责职权范围内财务款项的审批；、负责职权范围内财务款项的审批； l常务副总经理常务副总经理1、确保财务管理指标的完成；、确保财务管理指标的完成；2、负责职权范围内的财务款项的审批；、负责职权范围内的财务款项的审批；3、组织公司内部审计和内部稽核。、组织公司内部审计和内部稽核。 l总会计师总会计师1、负责公司财务管理体系的建立、实施和、负责公司财务管理体系的建立、实施和

9、保持；保持；2、根据公司实际情况，起草具体的财务管、根据公司实际情况，起草具体的财务管理规定；理规定；3、组织编制、组织编制财务报告财务报告；4、审核财务开支款项。、审核财务开支款项。 l公司副总经理公司副总经理1、负责审核分管业务内的财务款项，并签、负责审核分管业务内的财务款项，并签批意见；批意见；2、负责分管业务内的财务指标的完成；、负责分管业务内的财务指标的完成；3、对财务管理提出改进意见。、对财务管理提出改进意见。 l分公司常务总经理分公司常务总经理1、负责分公司、负责分公司 万元以下财务款项的审批；万元以下财务款项的审批；2、负责分公司财务指标的完成；、负责分公司财务指标的完成；3、

10、对公司财务管理提出改进意见、对公司财务管理提出改进意见l财务部财务部见第三部分中的见第三部分中的财务部职责财务部职责l项目部（分公司）财务科项目部（分公司）财务科1 1、负责项目部（分公司）的财务管理；、负责项目部（分公司）的财务管理；2 2、每月、每月1010日前向公司财务部报送上月的日前向公司财务部报送上月的财务财务报告报告；3 3、接受公司的日常财务检查、财务审计和财务、接受公司的日常财务检查、财务审计和财务稽核；稽核；4 4、及时向公司报告各类违反财务管理的行为。、及时向公司报告各类违反财务管理的行为。 l各职能部室各职能部室1、遵守公司的各项财务管理规定，确保财、遵守公司的各项财务管

11、理规定，确保财务管理分目标的完成；务管理分目标的完成；2、负责职权范围内财务款项的审核；、负责职权范围内财务款项的审核； 3 3、对财务管理提出改进建议。、对财务管理提出改进建议。 三、财务管理制度l票据管理制度票据管理制度l现金管理规定现金管理规定l报销管理规定报销管理规定l备用金管理制度备用金管理制度l会计档案管理制度会计档案管理制度l会计工作交接制度会计工作交接制度l销售价款管理规定销售价款管理规定l退款及折让折扣管理办法退款及折让折扣管理办法l资金预算管理、各类款项审批流程资金预算管理、各类款项审批流程l成本核算与控制制度成本核算与控制制度l财务分析与报告制度财务分析与报告制度 l审计

12、工作管理制度审计工作管理制度l示例示例1：资金管理审批权限规定资金管理审批权限规定 审批人开支项目经办人部门经理预算人员项目经理总工程师法律顾问总经理助理财务总监 常务副总经理总经理前期费用征地拆迁费 前期手续费 开工手续费 研发、勘察、设计费研发费 勘查费合同内 设计费合同内 建安工程及配套费前期配套工程款 工程及材料款合同内 合同外 区内配套工程款合同内 合同外 零星工程费 预算外、合同外工程 资金需用计划分管副总经理审核总经理审批计划 财务部经理汇总计划计划部门资金审批单资金筹集经办人填写资金审批单预算内预算内总经理审批 财务部经理核准 分管副总经理审核计划 部门经理审核 经办人填写资金

13、审批单分管副总经理审核 部门经理审核 财务部支付财务部支付采购验收例：材料款审批程序客户财务部出纳会计银行财务部专职收款员争取银行现场办理 财务部出纳会计销售款收存流程 审批人 开支项目经办人部门经理预算人员项目经理总工程师法律顾问总经理助理财务总监常务副总经理总经理 利息 正 常 开支 考 察 、培训费 业 务提成 其 它费 用支出 说明1、代表经办及部门审核；代表审核支出；代表审批支出；代表核准支出2、审批顺序：先下级后上级；先经业务线、行政线有关部门，后报财务线。示例示例2：销售帐款管理规定：销售帐款管理规定示例示例3：退款及折让、折扣规定：退款及折让、折扣规定办公成本控制办公成本控制1

14、 1、采购环节、采购环节办公室主任必须建立办公室主任必须建立办公用品合格供方名册办公用品合格供方名册。采。采购时，必须在购时，必须在办公用品合格供方名册办公用品合格供方名册中选择。中选择。部分新、特、进口办公用品，办公用品合格供方不能部分新、特、进口办公用品，办公用品合格供方不能提供，必须在一家购买时，应将该家补充进提供，必须在一家购买时，应将该家补充进办公办公用品合格供方名册用品合格供方名册。办公用品合格供方名册办公用品合格供方名册至少包括大型商场和个体至少包括大型商场和个体文具专业批发商。文具专业批发商。采购前，必须填写采购前，必须填写办公用品采购申请单办公用品采购申请单，经总经，经总经理

15、审批后方可采购。理审批后方可采购。采购时，应在采购时，应在 上要求送货，在办公室验收。除特上要求送货，在办公室验收。除特殊情况，一般不允许用车外出采购。殊情况，一般不允许用车外出采购。每月每月25日（节假日顺延）各部门负责人报送日（节假日顺延）各部门负责人报送 月办公用品需求表月办公用品需求表。办公室主任核实后。办公室主任核实后作为发放办公用品的依据。作为发放办公用品的依据。每人办公用品耗用定额为：每人办公用品耗用定额为：圆珠笔圆珠笔 1支支/月；月；签字笔签字笔 1支支/季度，笔芯季度，笔芯 1支支/月；月；稿纸稿纸 1本本/月月 公司任何人打字、复印必须由办公室主公司任何人打字、复印必须由

16、办公室主任签字。任签字。 打字的文字初稿要在机器上校对无误后，打字的文字初稿要在机器上校对无误后，方可打印。打印必须一次成稿。多出的部分，方可打印。打印必须一次成稿。多出的部分，按照按照5元元/页由打字员记录，每月页由打字员记录，每月30日报办公日报办公室主任。办公室主任必须在每月室主任。办公室主任必须在每月2日前报主管日前报主管会计。主管会计在计算公司时进行扣除。会计。主管会计在计算公司时进行扣除。 复印的作废纸张，由打字员留存，当作复印的作废纸张，由打字员留存，当作反面纸使用。反面纸使用。 4、除了对外报送的文件资料，公司内部的纸张、除了对外报送的文件资料，公司内部的纸张必须正反面使用。必

17、须正反面使用。5、无论任何原因，损坏的办公用品要自己负责、无论任何原因，损坏的办公用品要自己负责添补，不能因此而借用或领用。添补，不能因此而借用或领用。6、保管人月末、年末要盘点清查库存，在满足、保管人月末、年末要盘点清查库存，在满足日常工作的前提下，尽量减少库存量，使库存日常工作的前提下，尽量减少库存量，使库存量结构合理化。年末办公室组织盘点库存及非量结构合理化。年末办公室组织盘点库存及非生产性用品在各部门的使用情况，并依据经行生产性用品在各部门的使用情况，并依据经行政总监审批后的政总监审批后的 年年 月月 日非生产性日非生产性用品报损单用品报损单，及时调整，及时调整非生产性用品管理非生产性

18、用品管理簿册簿册，做到反映实际库存状况及帐实相符。，做到反映实际库存状况及帐实相符。l汽油费汽油费 l修车费修车费 l洗车费洗车费l保养、打蜡费保养、打蜡费 l违章罚款的，由司机自负。因此而耽误正常工作的，违章罚款的，由司机自负。因此而耽误正常工作的，按照请假论处。按照请假论处。l因私用车的，公司按照以下标准收费：因私用车的，公司按照以下标准收费：SANTANASANTANA：2 2元元/ /公里公里 BUICKBUICK：3 3元元/KM/KMl保险费保险费 l事故处理费事故处理费l公关费公关费：公司核定的交警部门公关费为：公司核定的交警部门公关费为800800元元/ /年，年，严禁超标。公

19、司的所有有关事项，也相应有办公室，严禁超标。公司的所有有关事项，也相应有办公室，具体由办公室车辆管理员负责协调办理。具体由办公室车辆管理员负责协调办理。 1、如果公司车辆调度有困难，又必须外出时，办事人原则上、如果公司车辆调度有困难，又必须外出时，办事人原则上利用自己的交通工具，或者乘坐公共汽车。事情紧急时，方利用自己的交通工具，或者乘坐公共汽车。事情紧急时，方可乘坐出租车。乘坐出租车必须经直接上级批准。可乘坐出租车。乘坐出租车必须经直接上级批准。2、外出回来后，办事人要及时在出租票据上签注起止地点、外出回来后，办事人要及时在出租票据上签注起止地点、事由、时间等，由主管签字后，于每月事由、时间

20、等，由主管签字后，于每月20日集中由总经理签日集中由总经理签字，然后到财务部报销。字，然后到财务部报销。3、公司对部分员工和部门实行定额交通费。核定额如下：、公司对部分员工和部门实行定额交通费。核定额如下：副总经理副总经理 100元元/月月材料采购部材料采购部 200元元/月月工程管理部工程管理部 500元元/月月核定额连续三个月不够时，可申请增加；盈余时，必须自觉要核定额连续三个月不够时，可申请增加；盈余时，必须自觉要求下调。求下调。4、公司有关业务人员因办公需要，由部门经理同意，报行政、公司有关业务人员因办公需要，由部门经理同意，报行政总监批准，报销市内交通月票，同时不再报销其它类型车费。总监批准，报销市内交通月票，同时不再报销其它类型车费。 l差旅费报销规定差旅费报销规定 l通讯费控制通讯