离婚房产分割与房屋产权登记(续)

1、离婚房产分割与房屋产权登记 （续）本文在上一期中讲述了一对两合两离的夫妻的 离婚房产分割纠纷，从中引出了夫妻间房屋产权登记 的相关问题，请听有关律师的讲解。房屋所有权作为夫妻间财产权利的一种，在夫妻 家庭财产中占有很大的比重，有多方报道称，占比重 均超过 70%，故而房屋所有权的归属对家庭的稳定也 有着不可估量的重要作用和影响。现就夫妻间房屋登 记的常见三种类型及相关问题分析如下： 有关夫妻间 房屋登记的相关问题 一、转移类登记1. 所谓转移登记，是指当事人因为事实行为（继 承）或者其他法律行为（买卖、赠与、投资入股等） 导致房屋所有权人发生实质变化（即登记后的主体和 原主体非同一主体） 的一

2、种登记类型。 根据物权法 第九条之规定不动产转让，经依法登记的发生效力。2. 登记申请要件：根据房屋登记办法第三十 三条，申请房屋所有权转移登记， 应当提交下列材料： 登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者 房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；其 他必要材料。上述的证明房屋所有权发生转移的材料，可以是 买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承 证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员 会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转 移的材料。3. 几种转移登记类型及其法律效果：（1）夫妻一方的个人财产通过婚姻财产约定或者 赠与、买卖，转移给另一方配偶共有；前面两种是

3、属 于无对价的财产转移，其本质上都是赠与，只是在提 供证明转移原因文件时，体现的形式不同，但是产生 的法律效果都是一样的，即由个人单独所有的房屋， 变成夫妻共有的房屋。特别提示：如果是采用赠与方式办理的，虽然从 2015年 7月 1日起赠与合同强制公证被取消了， 但是 从法律上来说，公证由于具有较强的证据力和不可撤 销性，对当事人的保护有很强的法律作用，因为根据 婚姻法司法解释三 “第六条 婚前或者婚姻关系存 续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方， 赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请 求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百 八十六条的规定处理” ，而合同法 第一百八

4、十六条 第二款规定经过公证的赠与合同，赠与人不具有任意 撤销权。另外，根据双方约定去办理登记也是非常重 要的，因为根据物权法第九条之规定，登记后才 发生物权效力，可以对抗第三人，并且防止一方单独 处分财产导致损失的发生。因为根据婚姻法司法解 释三第十一条之规定，如果一方单独处理夫妻共同 财产，第三人是善意的话，只能找侵权的一方赔偿， 这样的话维权难度就成倍增加，如果完成登记后，一 方不配合完成不了转移登记，第三人就构不成善意， 如此对自身的权益保护力度就大大增强了。如果是夫妻一方的婚前财产，婚后双方也给付金 钱来办理转移登记夫妻共有的，首先应该签订正式的 买卖合同，然后尽量通过银行转账来证明钱

5、款的往来， 不应为了逃避税收而办理赠与或者财产约定，否则如 果夫妻之间发生纠纷，就会发生举证问题。（2）夫妻一方的个人财产或者共同财产， 通过财 产约定、赠与等形式转移为其中一方的单独财产，经 登记后发生单独所有的物权效力。特别说明：即使办理完登记后，如果未登记房屋 所有权的一方在婚姻存续期内如果由对外举债的，根 据婚姻法司法解释二第二十四条规定应当按夫妻 共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人 明确约定为个人债务，或者能够证明债权人知道夫妻双方的财产约定，则可不按夫妻共同债务处理。（3）夫妻按份共有的房屋相互转让部分份额， 例 如原夫妻按份各占 50%房屋所有权，现其中一方转让 30

6、%所有权给另一方，变成一方 20%，另一方 80%； 此类转移一般都是为了达到物权法 97 条规定之处 分决定权，即占有份额 2/3 以上的可以决定对按份共 有的房屋进行处分或者进行重大修缮活动，以达到对 房屋具备控制权的目的。 二、变更类登记1.所谓变更登记，是指房屋所有权主体没有发生 实质性变化，而登记簿的其他内容发生变化、需要办 理的一种登记类型，如房屋坐落或名称的变更、面积 的变更以及所有权人法定名称的变更等。 2.变更登记 的要件：根据房屋登记办法第三十七条，申请房屋所 有权变更登记，应当提交下列材料：登记申请书；申 请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书； 证明发生变更事实的

7、材料；其他必要材料。 3.变更登 记和转移登记的区分：在一般情况下，变更登记和转移登记有较为明确 的区分。变更登记后房屋所有权没有转移，所有权主 体没有发生实质性变化，转移登记后房屋所有权发生 转移，房屋权利主体发生实质性变化， 如买卖、 互换、 赠与、继承、接受遗赠、以房屋出资人股等引起房屋 所有权的转移等。一般容易判断错误的是企业名称变 更和企业合并或者企业改制，一般综合企业营业执照 号码和新名称企业是否新设立来判断，这里需要强调 的是如果只是单纯的公司内部股权变动或者法定代表 人发生变化是无需办理任何房屋登记的，因为其不对 房屋所有权有任何影响，只需办理相应的工商登记。4. 夫妻间最有可能办理的一种变更登记类型：通 常夫妻间房屋所有权根据物权法 103 条之规定是 推定共同共有的，所以，有时候为了明确夫妻双方的 权利义务关系， 夫妻之间会根据 房屋登记登记办法 第十三条第二款之规定， 申请变更共有性质的情况下， 即夫妻间从原有的共同共有模式，转变为按份共有， 或者从按份共有转变为共同共有， 前来办理变更登记， 登记完成之后， 会发生共有性质的转变。 三