基准地价修正系数表及说明表的编制(word文档良心出品)

1、基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：上调幅度计算公式：F1 =（Inh Iib）/Iib100%（10-1 ）下调幅度计算公式：F2 =（Inb Inl）/Iib100%（10-2 ）式中： F1-基准

2、地价上调最大幅度；F2-基准地价下调最大幅度；Iib - 级别基准地价；Inh - 级别单元总分上限值所对应的地价；Inl - 级别单元总分下限值所对应的地价。根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式 9-1、9-2 可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4 、 10-5、 10-6 。表 104商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别基准地单元基准地单元基准地上调最大幅下调最大幅级别价价最大值价最小值度（ %）度（ %）一级27353491.661958.527.67-28.39二级16221957.691079.220.70-33.46三级843

3、1078.75616.1827.97-26.91四级476615.92345.6229.39-27.39五级260318.09210.5522.34-19.02表 105住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别基准地单元基准地单元基准地上调最大幅下调最大幅级别价价最大值价最小值度（ %）度（ %）一级12171503.12981.823.51-19.33二级778935.21629.4420.21-19.10三级520616.99416.6518.65-19.88四级367410.04304.1611.73-17.12五级244296.56193.2621.54-20.80表 10 6

4、 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别基准地单元基准地单元基准地上调最大幅下调最大幅级别价价最大值价最小值度（ %）度（ %）一级350378.94327.148.26-6.53二级294322.36266.299.65-9.43三级244264.34226.538.34-7.16四级205224.87189.909.69-7.37五级182188.5169.003.57-7.14二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i =F1Wi（10-3）F2i=F2Wi（10-4）

5、式中： F1i某一因素的上调幅度； F2i某一因素的下调幅度；F1基准地价上调幅度； F2基准地价下调幅度；Wi 某一因素对宗地地价的影响权重。（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4 计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5 个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正

6、系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-736。表 107I 级商业用地基准地价修正系数表子因子权重优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离0.1492.0611.0310.000-1.058-2.115距二级商服中心的距离0.0620.8580.4290.000-0.44-0.88距三级商服中心的距离0.0370.5120.2560.000-0.263-0.525距火车站的距离0.020.2770.1390.000-0.142-0.284距汽车站的距离0.0130.180.090.000-0.093-0.185街道等级0.0

7、460.6360.3180.000-0.327-0.653距公交站点的距离0.0310.4290.2150.000-0.22-0.44基础设施完善度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781人口密度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781周边土地利用状况0.0831.1480.5740.000-0.589-1.178临路状况0.1403.8741.9370.000-1.988-3.975临街宽度0.1133.1271.5640.000-1.604-3.208宗地进深0.1133.1271.5640.000-1.604-3.208宗地形状0.0681

8、.8820.9410.000-0.966-1.931表 108I 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣距一级商服中心的距1200离距二级商服中心的距600离距三级商服中心的距1400离距火车站的距离2000距汽车站的距离1450混合型主干生活型主干生活型次干道路类型等级商业街支路道道道距公交站点的距离200区域水、电、通因素水、电、通讯水、电、通讯 讯水、电、通讯 水、电、通讯等各种基础等基础设施等基础设施等基础设施等基础设施设配配基础设施完善度配配施配套完善，套较完善，使 套较完善，套完善，使用 套较完善，使使用保证率用保证率较使保证率较高用保证率高高高用保证率一般人口较

9、稠密， 人口较稠密， 人 口 较 稠人口稠密，人 人口稠密，人人口密度人口流量较人口流量较密，口流量大口流量较大大小人口流量小商业密集区商业、文体商业、住宅工业、仓储、周边土地利用状况其它用地域娱乐设施混合区交通用地临路状况十字交丁字交一般沿路临街宽度6个别宗地进深15因素形状规则，有 形状较规则形状对土地形状极不规形状不规则，宗地形状利于土地利有利于土地利用无不良则，严重影有一定影响用利用影响响表 109II 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣距一级商服中心的距2300离距二级商服中心的距1200离距三级商服中心的距2100离距火车站的距离2350距汽车站的距离1700

10、混合型主干区道路类型等级道生活型主干道生活型次干道支路巷道域因距公交站点的距离400素水、电、通讯等各种基础水、电、通讯水、电、通讯水、电、通讯水、电、通讯基础设施完善度设等基础设施配等基础设施配等基础设施配等基础设施配施配套完善， 套完善，使用套较完善，使套较完善，使套较完善，使使用保证率保证率较高用保证率高用保证率较高用保证率一般高人口密度人口稠密，人 人口稠密，人人口较稠密，人口较稠密，人口较稠密，口流量大口流量较大人口流量较大人口流量较小人口流量小周边土地利用状况商业密集区商业，文体商业，住宅工业，仓储其它用地域娱乐设施混合区交通用地临路状况十字交丁字交一般沿路个临街宽度6别因宗地进深

11、15素形状规则，有形状较规则有形状对土地利用形状不规则，有形状极不规则，宗地形状利于土地利利于土地利用无不良影响一定影响严重影响用表 1010III 级商业用地基准地价修正系数表子因子权重优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离0.1494.1602.0840.000-2.005-4.010距二级商服中心的距离0.0621.7340.8670.000-0.834-1.668距三级商服中心的距离0.0371.0350.5180.000-0.498-0.996距火车站的距离0.0200.5590.2800.000-0.269-0.538距汽车站的距离0.0130.3640.1820.000-0.175

12、-0.350街道等级0.0461.2870.6440.000-0.619-1.238距公交站点的距离0.0310.8670.4340.000-0.417-0.834基础设施完善度0.0551.5380.7690.000-0.740-1.480人口密度0.0551.5380.7690.000-0.740-1.480周边土地利用状况0.0832.3221.1610.000-1.117-2.234临路状况0.1403.8911.9460.000-1.884-3.767临街宽度0.1133.1401.5700.000-1.521-3.041宗地进深0.1133.1401.5700.000-1.521-

13、3.041宗地形状0.0681.8900.9450.000-0.915-1.830表 10 11 III级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离2900距二级商服中心的距离2000距三级商服中心的距离1450距火车站的距离3300距汽车站的距离12501250-15501550-19001900-22002200道路类型等级生活型主干道交通型主干道生活型次干道支路巷道区距公交站点的距离480域因水、电、通讯水、电、通讯水、电、通讯水、电、通讯水、电、通讯素等各种基础设等基础设施配套等基础设施配等基础设施配套等基础设施配基础设施完善度施配套完善，使完善，使用保

14、证率套较完善，使较完善，使用保证套较完善，使用用保证率高较高用保证率高率较高保证率一般人口密集，人人口密集，人人口较密集，人口较密集，人口较密集，人口密度口流量大口流量较大人口流量较大人口流量较小人口流量小商业，文体商业，住宅工业，仓储周边土地利用状况商业密集区域其它用地娱乐设施混合区交通用地临路状况十字交丁字交一般沿路临街宽度6个15别宗地进深因素形状规则，有利形状较规则有利形状对土地利用形状不规则，有一形状极不规则，宗地形状于土地利用于土地利用无不良影响定影响严重影响表 1012IV 级商业用地基准地价修正系数表子因子权重优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离0.1494.3792.1900

15、.000-2.041-4.081距二级商服中心的距离0.0621.8220.9110.000-0.849-1.698距三级商服中心的距离0.0371.0870.5440.000-0.507-1.013距火车站的距离0.0200.5880.2940.000-0.274-0.548距汽车站的距离0.0130.3820.1910.000-0.178-0.356街道等级0.0461.3520.6760.000-0.630-1.260距公交站点的距离0.0310.9110.4560.000-0.425-0.849基础设施完善度0.0551.6160.8080.000-0.753-1.506人口密度0.0

16、551.6160.8080.000-0.753-1.506周边土地利用状况0.0832.4391.2200.000-1.137-2.273临路状况0.1404.1152.0580.000-1.918-3.835临街宽度0.1133.3211.6610.000-1.548-3.095宗地进深0.1133.3211.6610.000-1.548-3.095宗地形状0.0681.9991.0000.000-0.932-1.863表 10 13IV 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离4000距二级商服中心的距离2950距三级商服中心的距离1620距火车站的距离

17、3850距汽车站的距离2800道路类型等级混合型主干道交通型主干道生活型次干道交通型次干道支路距公交站点的距离900区域水、电、通讯水、电、通讯水、电、通讯水、电、通讯因水、电、通讯素等各种基础设等基础设施较等基础设施较等基础设施较基础设施完善度等基础设施配施齐全，使用齐全，使用保齐全，使用保齐全，使用保套不完善保证率高证率高证率较高证率相对较低人口较密集，人口较密集，人口密度人口密度有一定数量的人口较密集人口稀疏人口流量小相对较小人口流量商业，文体商业，住宅工业，仓储周边土地利用状况商业区域其它用地设施混合区交通用地临路状况十字交丁字交一般沿路个临街宽度6别因宗地进深15素形状规则，有利 形

18、状较规则有形状对土地利形状不规则，形状极不规宗地形状于土地利用利于土地利用用无不良影响有一定影响则，严重影响表 1014V 级商业用地基准地价修正系数表子因子权重优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离0.1493.3291.6650.000-1.417-2.834距二级商服中心的距离0.0621.3850.6930.000-0.590-1.179距三级商服中心的距离0.0370.8270.4140.000-0.352-0.704距火车站的距离0.0200.4470.2240.000-0.190-0.380距汽车站的距离0.0130.2900.1450.000-0.124-0.247街道等级0.0

19、461.0280.5140.000-0.438-0.875距公交站点的距离0.0310.6930.3470.000-0.295-0.590基础设施完善度0.0551.2290.6150.000-0.523-1.046人口密度0.0551.2290.6150.000-0.523-1.046周边土地利用状况0.0831.8540.9270.000-0.790-1.579临路状况0.1403.1281.5640.000-1.332-2.663临街宽度0.1132.5241.2620.000-1.075-2.149宗地进深0.1132.5241.2620.000-1.075-2.149宗地形状0.06

20、81.5190.7600.000-0.647-1.293表 10 15V 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣距一级商服中心的距5500离距二级商服中心的距5200离距三级商服中心的距3580离距火车站的距离4500距汽车站的距离4500区道路类型等级主干道次干道支路域因素距公交站点的距离1800水，电，通讯水，电，通讯水，电，通讯水，电，通讯水，电，通讯等各种基础设等基础设施较等基础设施较等基础设施较基础设施完善度等基础设施配施齐全，使用齐全，使用保齐全，使用保齐全，使用保套不完善保证率高证率高证率较高证率相对较低有一定的人口人口密度人口较密集人口稀疏密度商业，文体商业，

21、住宅工业，仓储周边土地利用状况商业区域其它用地娱乐设施混合区交通用地临路状况十字交丁字交一般沿路个临街宽度6别因宗地进深15素形状规则，有利 形状较规则有形状对土地利形状不规则，形状极不规宗地形状于土地利用利于土地利用用无不良影响有一定影响则，严重影响表 1016I 级住宅用地基准地价修正系数表子因子权重住宅用地类型0.090距一级商服中心的距离0.036距二级商服中心的距离0.032距三级商服中心的距离0.023距火车站的距离0.029距汽车站的距离0.024区域街道等级0.036距公交站点的距离0.044基础设施完善度0.043中学0.010小学0.011幼儿园0.012医院0.010邮局

22、0.003农贸市场0.013金融机构0.005区域土地利用状况0.060大气污染0.060噪声污染0.060建筑物朝向与采光0.080宗地临路位置0.140宗地形状0.060宗地面积0.120优较优一般较劣劣2.1161.0580.000-0.870-1.7390.8460.4230.000-0.348-0.6960.7520.3760.000-0.309-0.6180.5410.2700.000-0.222-0.4450.6820.3410.000-0.280-0.5600.5640.2820.000-0.232-0.4640.8460.4230.000-0.348-0.6961.0340.

23、5170.000-0.425-0.8501.0110.5050.000-0.416-0.8310.2350.1180.000-0.097-0.1930.2590.1290.000-0.106-0.2130.2820.1410.000-0.116-0.2320.2350.1180.000-0.097-0.1930.0710.0350.000-0.029-0.0580.3060.1530.000-0.126-0.2510.1180.0590.000-0.048-0.0971.4110.7050.000-0.580-1.1601.4110.7050.000-0.580-1.1601.4110.705

24、0.000-0.580-1.1601.8810.9400.000-0.773-1.5463.2911.6460.000-1.353-2.7061.4110.7051.000-0.580-1.1602.8211.4112.000-1.160-2.319表 1017I 级住宅用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣规模较大，社社区发展成社区发展不规模大，社区熟区发展较成成独立住宅用住宅用地类型发展成熟的度较高的居熟熟的居住小地住宅区住的住宅区区小区，距一级商服中心的距1320离距二级商服中心的距720离距三级商服中心的距1175离距火车站的距离1650距汽车站的距离1450区域街道等级类

25、型混合型主干生活型主干生活型次干支路巷道区道道道域因距公交站点的距离240素水，电，通讯水，电，通讯 水，电，通讯水，电，通讯 水，电，通讯等各种基础等基础设施等基础设施等基础设施等基础设施设配配基础设施完善度配配施配套完善，套较完善，使 套较完善，使套完善，使用 套较完善，使使用保证率用保证率较用保证率一保证率较高用保证率高高高般中学800小学760幼儿园1000医院880邮局540农贸市场445金融机构480周边土地利用状况行政办公区文教区住宅区商业区企业用地区大气污染不受污染源基本无污染基本无污染有一定程度临近污染源影响的污染噪声污染环境安宁夜间无噪声临近污染源建筑物朝向与采光朝南朝东，

26、朝东南朝西南，东北 朝西，朝北宗地临路状况社区道路支路巷道生活型道路混合型道路个形状规则，有形状较规则对土地利用形状不规则，形状极不规别宗地形状利于土地利则因有利于利用无不良影响有一定影响素用，严重影响宗地面积有利于利用较有利于利无影响有一定影响有较大影响用表 1018II 级住宅用地基准地价修正系数表子因子权重住宅用地类型0.090距一级商服中心的距离0.036距二级商服中心的距离0.032距三级商服中心的距离0.023距火车站的距离0.029距汽车站的距离0.024区域街道等级0.036距公交站点的距离0.044基础设施完善度0.043中学0.010小学0.011幼儿园0.012医院0.0

27、10邮局0.003农贸市场0.013优较优一般较劣劣1.8190.9090.000-0.859-1.7190.7270.3640.000-0.344-0.6870.6470.3230.000-0.306-0.6110.4650.2320.000-0.220-0.4390.5860.2930.000-0.277-0.5540.4850.2420.000-0.229-0.4580.7270.3640.000-0.344-0.6870.8890.4450.000-0.420-0.8400.8690.4340.000-0.411-0.8210.2020.1010.000-0.095-0.1910.22

28、20.1110.000-0.105-0.2100.2420.1210.000-0.115-0.2290.2020.1010.000-0.095-0.1910.0610.0300.000-0.029-0.0570.2630.1310.000-0.124-0.248金融机构0.0050.1010.0510.000-0.048-0.095区域土地利用状况0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146大气污染0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146噪声污染0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146建筑物朝向与采光0.0801.6170.8

29、080.000-0.764-1.528宗地临路位置0.1402.8291.4140.000-1.337-2.673宗地形状0.0601.2120.6061.000-0.573-1.146宗地面积0.1202.4251.2122.000-1.146-2.291表 10 19II 级住宅用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣规模大，社区规模较大，社社区发展成熟社区发展不成住宅用地类型发展成熟的区发展较成熟度较高的居住独立住宅用地熟的居住小区住宅区的住宅区小区，距一级商服中心的距离2100距二级商服中心的距离1600距三级商服中心的距离2200距火车站的距离3150距汽车站的距离1750

30、区域街道等级混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路巷道区距公交站点的距离480域因素水，电，通讯水，电，通讯水，电，通讯水，电，通讯水，电，通讯基础设施完善度等各种基础设等基础设施配等基础设施配等基础设施配等基础设施配施配套完善，套完善，使用套较完善，使套较完善，使套较完善，使使用保证率高保证率较高用保证率高用保证率较高用保证率一般中学1800小学1400幼儿园1600医院1500邮局1650农贸市场1350金融机构1350商业区企业用地区有一定程度临近污染源的污染临近污染源朝西南，东北朝西，朝北生活型道路混合型道路形状不规则，形状极不规则有一定影响，严重影响有一定影响有较大影响表 1020

31、III级住宅用地基准地价修正系数表子因子权重优较优一般较劣劣住宅用地类型0.0901.6790.8390.000-0.894-1.789距一级商服中心的距离0.0360.6710.3360.000-0.358-0.716距二级商服中心的距离0.0320.5970.2980.000-0.318-0.636距三级商服中心的距离0.0230.4290.2140.000-0.229-0.457距火车站的距离0.0290.5410.2700.000-0.288-0.576距汽车站的距离0.0240.4480.2240.000-0.239-0.477区域街道等级0.0360.6710.3360.000-0.358-0.716距公交站点的距离0.0440.8210.4100.000-0.437-0.875基础设施完善度0.0430.8020.4010.000-0.427-0.855中学0.0100.1870.