【物业公司】物业服务标准作业规程范本(WORD档)

1、.XXX物业服务标准作业规程一、保洁服务方面 住宅楼总体清洁服务：1、清理小区内所有垃圾到垃圾转运站 每天2次2、清洁垃圾桶 每天2次3、清洁所有扶手、栏杆 每天1次4、清洁所有出口大门 每周2次5、清洁所有楼梯期性 每天1次 人行楼梯卫生1、扫净所有楼梯 每天1次2、洗擦扶手及栏杆 每周2次3、拖抹所有楼梯 每周2次 高层住宅出入口大堂卫生1、扫净大堂出入口地台及梯级 每天2次2、清洁大堂入口所有玻璃门窗 每周2次3、抹净大堂内墙壁、镜面、公布牌表面 每月3次 电梯卫生1、打扫电梯厢、电梯厅地面 每天1次2、清擦电梯门及指示板表面 每周2次3、电梯厢壁、通风口及照明灯清洁 每周2次4、电梯厢

2、壁、电梯门框上保护剂 每周1次5、清擦电梯厢天花板表面 每周1次 天台卫生清洁打扫天台卫生 每周1次 住宅楼外围卫生1、外围清扫每天环绕数次2、垃圾站清理 每天2次公共道路清洁标准 清洁范围院区内的公共道路，包括干线、支线。 作业程序1、用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆。2、用胶扫把把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。 清洁标准1、每天打扫一次，循环环境维护两次，保持整洁。2、公共场所、路面无泥沙，无明显垃圾。（七）绿地清洁操作标准 清洁范围管辖内草地和绿化带。 作业程序1、用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑等垃圾。2、对用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡

3、入垃圾斗内。3、在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。 清洁标准1、每周清扫三次，保持清洁干净。2、目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐。（八）雕塑、小品、宣传栏、标识牌清洁标准 清洁范围管辖区内的雕塑、小品、宣传栏、标识牌。 作业程序1、雕塑、小品的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具。用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍，如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。2、宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍。 3、宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。 清洁标准1、宣传牌每周清洁

4、一次。 安全注意事项1、梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。2、清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。3、清洁工具不要损伤被清洁物。二、绿化养护方面 质量标准1、绿化比较充分，植物配置基本合理，基本达到黄土不露天。2、园林植物达到：(1)生长势：正常。生长达到该树种该规格的平均生长量。(2)叶子正常：叶色、大小、薄厚正常；较严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫尿虫网灰尘的株数在2以下；被啃咬的叶片最严重的每株在10以下。(3)枝、干正常：无明显枯枝、死权；有蛀干害虫的株数在2以下(包括2，以下同)；介壳虫最严重处主枝主干100平方厘米2头活虫以下，较细枝条每尺长一段上在10头活虫以下，株数都在4以下；树冠

5、基本完整：主侧枝分布均称，树冠通风透光。(4)措施：按二级技术措施要求认真进行养护。(5)草坪覆盖率达95以上；草坪内杂草控制在20以内；生长和颜色正常，不枯黄；基本无病虫害。3、行道树和绿地内无死树，树木修剪基本合理，树形美观，能较好地解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。4、绿化生产垃圾要做到日产日清，绿地内无明显的废弃物。5、栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施基本完整，基本做到及时维护。6、无较重的人为损坏。对轻微或偶尔发生难以控制的人为损坏，能及时发现和处理、绿地、草坪内无堆物堆料、搭棚或侵占等；行道树树干无明显地钉栓刻画现象，树下距树2米以内无影响树木养护管理的堆物堆料、搭棚

6、、圈栏等。三、工程维护方面 第一系统：电梯运行、维护管理(物业负责巡视检查，建设方负责维修)为确保电梯的正常运行，为业主提供安全可靠、优质快捷的电梯服务，特制订此方案。一、工作内容1、电梯日常运行管理：（1）电梯主管设备维护师根据业主要求，实行24小时运行制度。（2）根据成都市劳动局和相关部门要求，严格实行我公司制订的电梯日常运行操作规范，主要包括以下几方面：、电梯运行安全操作规程、电梯维修安全操作规程、电梯日常维修保养例行工作项目、电梯维修人员岗位职责（1）电梯运行工按照电梯日常运行操作规程。（2）电梯维修工根据规范要求，严格按维修、保养工作项目进行巡视检查，了解电梯运行中的情况，并记录在工

7、作日志中。（3）对检查中查出的问题应立即排除、解决。（4）电梯运行工作人员在每班下班前，认真填写交接班记录。（5）电梯运行、维修人员定时对轿厢、机房、电梯底坑进行卫生清洁工作，确保电梯运行有良好的工作环境。2、：电梯质量、安全检查：（1）电梯主管设备维护师和公司质检员每季度至少进行一次电梯保养质量及安全性能的检查，并填写相应的电梯检验报告单。（2）由电梯主管设备维护师负责安排电梯的年检工作。3、电梯故障处理：（1）对于用梯高峰期出现的故障，零修人员在5-10分钟内到达现场，进行紧急维修并做好有关防范措施。（2）对电梯方面问题随叫随到，及时排除故障。（3）电梯维修工对电梯故障不能处理的或在短时间

8、内处理有困难的，及时报告电梯维修公司，由其组织技术力量进行抢修。（4）对电梯出现的重大故障，维修人员及相关部门人员应立即到达现场，并保护好现场，报告有关部门处理；认真填写事故记录并分析彻底解决问题。（5）电梯的任何故障，维修人员都应严格做记录，并每月上报本公司电梯主管设备维护师。4、电梯标识：a、设立电梯维修投诉电话，联系电话标牌并标到电梯明显位置。（1）电梯维修应有下列标识：a、电梯维修牌“电梯维修暂停使用”或“电梯保养暂停使用”。（3）电梯标识管理将电梯管理标识张贴在电梯醒目处；将电梯维修标识悬挂在机房配电柜处。5、电梯上岗人员资格要求：作为国家特种行业之一的司梯工、维修工，必须持有电梯操

9、作的上岗证书。7、电梯上岗人员的定期培训：定期外送电梯人员到相关部门、培训。一、维护标准1、机房环境状况良好，机房设备运装正常，无异常声音，配套工具整齐无缺损。2、机房、底坑干净无杂物、井道设备、轿箱内外部件各项均达到专业厂家标准。3、设备运转正常，确保使用安全。单项维修费用超过200元都由部队方负责，业主入户维修都由业主自行负责所有费用第二系统：弱电系统管理(物业负责巡视检查，建设方负责维修)一、工作内容1、火灾自动报警系统装置维护（1）每半年抽检30%各类火灾探测器，手动报警按钮，区域报警器等，是否可靠，准确无误。（2）每年普查一次各类火灾探测器，即90%以上，每三年全部清洗一次烟感、温感

10、，复合烟感探测器，并作响应阀值等试验，不合格探头禁止使用。（3）每半年进行一次，防排烟系统的正压与排烟电动机启动试验，开启各阀门观查其状态及信号返回是否正常。（4）每半年进行一次，动力及照明联动强切试验。（5）每半年进行一次消防中心控制设备放电试验及1-3次主电与备电切换试验。（6）每半年进行一次电梯强制首层试验。（7）每半年进行一次防火卷帘门的手动及自动联动试验。2、楼宇对讲运行维护楼宇各项设备设施的运行操作及运行记录反馈，及时调节设备运行状态，提供运行及事故信息，以提高管理效率的质量。3、有线电视系统的管理和维护主要为业主提供电视信息，保证设备运行正常，信号清晰。4、综合布线系统定期维护，

11、确保系统正常运行。维护标准1、设备外观清洁、完整、有序、无破损。2、安装牢固、连接无松脱。3、设备运行正常，无过热、无各种不良现象。单项维修费用超过200元都由部队方负责，业主入户维修都由业主自行负责所有费用第三系统：上下水、水泵及水箱的管理(物业负责巡视检查，建设方负责维修)一、工作内容1、给排水维修（1）每天对上下水管道、水泵、水池、水箱进行巡视，避免上下水泄漏、堵塞，保证水泵安全运行。（2）发现问题及时处理，防止水源浪费现象发生。（3）杜绝设备阀门、管道跑、冒、滴、漏现象。每日巡视一次。（4）作到排水系统通畅，汛期道路无积水、楼内、地下室、车库无积水、浸泡发生。汛期前定期清理雨水系统，屋

12、面排水口，路边排水井。（5）对高压水泵、水池、水箱每日专人值班，每4小时巡视一次。（6）保证正常供水，遇有事故，维修人员在规定时间内抢修杜绝大面积跑水，泛水及长时间停水事故发生。2、消防水系统（1）每日巡检消火栓，喷淋水系统稳定压力是否正常。（2）每季度启动消防泵，喷淋泵电机运行各一分钟，以防锈死。（3）每季度试验水流至报警是否正常及压力开关报警功能。3、每周巡视注意室外消火栓接口井盖不能停车，堆集杂物，并应有明鲜 标记。（4）每季检查室内消火栓装置，不能漏水，配件齐全。3、饮用水运行（1）按规定每年进行一次水箱清洗、检测。（2）按规定取得二次供水的卫生许可证，作到水质化验合格，保证人员健康合

13、格，证件齐全有效。每周清扫水箱间一次，并作记录。（3）每日巡视供水设备设施，做好运行记录二、维护标准1、设备、管道无锈斑、无滴漏、标志明确、连接坚固、保温完好。2、阀门开关灵活、无锈斑、无滴漏。3、排水畅通无阻、无渗漏、无污染、无破裂、无变形。4、生活用水、中水水质符合国家要求，机房卫生干净整洁、无杂物、无污染源。单项维修费用超过200元都由部队方负责，业主入户维修都由业主自行负责所有费用第四系统：土建及综合维修(物业负责巡视检查，建设方负责维修)一、工作内容1、搞好房屋、资料档案的管理，建立健全各楼层房间档案，作到门号清晰，随时可查。日常巡检。2、对社区内出现的房屋问题作到及时维修并反馈用户

14、。3、维修完成后，作到活完场清，保持社区内整洁卫生。4、作到经常性维修，使房屋整洁、美观。5、对房屋承重结构每年进行一次检查，日常每周进行一次巡视。6、对房屋墙面每周检查一次，内墙每35年进行一次粉刷，及时修补墙面破损。7、楼梯、扶手、天棚每日巡视2次，及时修理更换。8、屋面每周巡视一次，发现问题及时处理，每年雨、雪季前进行定期维修。二、维护标准1、做到房屋零修及时率达到100以上，合格率达到100，优良率80以上。2、道路、广场无坑洼、无积水、无破损。3、门窗无变形、无开裂、开关灵活、关闭严密。4、墙面、地面无裂缝、无脱落、无起沙、无空鼓。5、顶棚无裂缝、无变形、无脱落。6、各设施无破损、安

15、装牢固。单项维修费用超过200元都由部队方负责，业主入户维修都由业主自行负责所有费用四、秩序维护方面秩序维护工作内容和程序 秩序维护监控A、中央监控室a、每日上岗前应先检查整个系统的运行状况是否正常，做好记录。b、监控器监视区域应分时段，分配合理，应设定在人员较集中的各入口处及场内重要位置。c、重点区域应切到总监视器上，并进行24小时录相，做好资料保留，监视员发现可疑情况应作跟踪监视，并用录相机做下资料保留，同时用对讲机通知当班秩序维护员现场察看。若情况十分危急（如火灾等）可用音响系统通知物业中的相关工作人员。监控中发现的情况及处理结果，应及时汇报部门主管。d、监控系统若发生故障，应及时处理，

16、若无法处理应及时通知设备维护部派人员维修，故障及处理情况应做好记录存档。B、门控装置a、每日上岗前应先检查门控报警系统是否正常。b、检查各扇控制门是否按规定关闭，若开启应立即用对讲机通知其岗位上的秩序维护员查实原因，并做好记录，上交部门主管。c、熟悉掌握控制门位置，与秩序维护部、设备维护部统一编号，在门控报警装置发出报警信号时及时通知当班当岗的秩序维护员，前往查明原因，做下记录，交秩序维护部主管处理。d、门控报警装置发生故障无法处理的，应通知设备维护部派人员维修，并将发生故障及维修结果做下记录存档。 消防管理a、每年12月制定下一年度消防知识培训计划、火灾紧急预案。b、管理消防器材设备，定期检

17、查，确保各类器材和装置处于良好状态，防火疏散通道保持畅通。如发现火警隐患，及时汇报，限期整改。 门卫秩序维护在小区主要出入口设立24小时值守秩序维护，门卫秩序维护在执勤中要做到：（1）讲文明、讲礼貌、不刁难辱骂业主；（2）处理问题要讲原则、讲方法，态度要和蔼，不急不躁；（3）不准擅离岗位，不准嬉笑打闹，不准看书报杂志、吃东西、或进行其他与执勤职责无关的事。（4）对出入车辆认真检查，严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入小区。指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞。（5）积极配合其他班组的秩序维护员，做好安全防范工作，把好小区的大门。（6）对于带出本区或在本区起卸的较大物品，要检查单位证明、个人证件，与物主单位联系核实，并予以登记。（7）认真履行值班登记制度。值班中发生、处理的各种情况在登记簿上详细记录，交接班时移交清楚，责任明确。玩忽职守、对工作不负责造成一定损的，要追究当班秩序维护员的责任。 秩序维护巡逻秩序维护巡逻实行24小时（分为三班）监视和巡察，维护所辖负