新会计准则对房地产企业的影响

1、新会计准则对房地产上市企业的影响为适应我国市场经济发展和全球化的需要， 财政部于2006年2月15日，发 布了企业会计准则 基本准则和38项具体准则；2006年10月30日，财 政部又发布了企业会计准则应用指南。新会计准则于2007年1月1日在上市公司范围内实施，随后逐步推广到所有企业。这标志着适应我国市场经济发展要求、 与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立与实施。新会计准则体系对已有 准则做了系统性的修改，并制定了一系列新的具体准则，强化了为投资者和社会 公众提供决策有用会计信息的新理念，对提高企业会计信息质量、保护投资者利 益、促进资本市场的健康发展具有深远意义。作为社会公认的统一的

2、会计制度，各行各业的企业都要遵循新会计准则的规 定，进行相应的会计处理。但是，新会计准则的实施对不同行业的影响不尽相同， 其对不同行业的具体影响还需要深入具体的分析。 房地产业作为国民经济的重要 产业，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用日趋凸显。房地产上市企业作为目 前证券市场上数量群体较大的板块，在资本市场上也扮演了重要角色。越来越多 的房地产企业进入投资者和公众的视线。 与此同时，作为与国计民生密切联系的 行业，国家不断出台新的宏观调控政策， 对房地产业进行一系列的宏观调控。 房 地产上市企业面对的宏观政策环境和微观市场环境也不断变化，在这种情况下深 入的分析新会计准则的实施对房地产上市企

3、业的影响就显得十分必要与重要。本文结合房地产企业面临的宏观政策环境和微观市场环境，对新会计准则对 我国房地产上市企业1的影响进行深入而具体的分析，以期对房地产上市企业的 经营者提供相关参考；也有助于投资者更加深入的解读房地产上市企业的财务报 告、了解其经营状况和财务状况，从而更准确做出投资决策。一、新准则对房地产企业会计处理的影响分析在新会计准则体系中，具体准则对具体交易和事项会计处理进行规范， 进而 形成规范的企业财务报告。从各项具体准则规范的实质内容来看， 与房地产企业在本文中，房地产上市企业是指房地产上市开发企业。 密切相关的具体准则主要包括：企业会计准则第3号一一投资性房地产、企 业会

4、计准则第6号一一无形资产、企业会计准则第 14号一一收入、企 业会计准则第15号一一建造合同、企业会计准则第17号一一借款费用、企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量。下面将详细分析上述六项 具体准则对房地产上市企业的影响。1、企业会计准则第3号投资性房地产作为新制定的具体准则，企业会计准则第3号一一投资性房地产对投资 性房地产进行界定，将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产界定 为投资性房地产。从而将投资性房地产与自用的房地产、 开发后作为商品用于出 售的房地产三者明确区分开来。自用的房地产属于固定资产、房地产企业开发的 作为商品用于出售的房地产属于存货，三者根本区别在于持有目

5、的不同，持有目 的的特殊性决定了有必要对投资性房地产进行单独确认、计量和披露。根据新准则，投资性房地产的后续计量存在两种模式， 成本模式和公允价值 模式。当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 如果不满足上述条件，采用成本 价值模式进行计量。采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行 摊销，资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。新准则的这一规定，正式奠定重估净资产值（NAV ）方法作为房地产上市 公司估值的核心地位。虽然市场上已经开始采用重估净资产值方

6、法进行估值；但 是，在制度层面上，新准则允许采用公允价值模式计量， 这必将引导市场更加关 注投资性房地产的市场价值，对原来信息披露不够充分公司进行进一步的价值挖 掘，并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以 开发业务为主的房地产企业来说，新准则的实施也会引导投资者以更加公允的估 值方法来衡量公司价值，这无疑构成制度性的长期利好。但是，近期内房地产上市企业对投资性房地产公允价值计量模式仍持谨慎态 度，从已经公布的2007年度中报中来看，绝大多数上市公司对投资性房地产的 后续计量均未采用公允价值模式，这主要基于两方面的考虑。首先，公允价值计量下的税收问题使管理层在采用公允

7、价值模式时颇为顾 虑。在成本法下，投资性房地产进行折旧或摊销， 起到抵税的效果，减少了企业 现金流的支出；而若采用公允价值模式将不对投资性房地产计提折旧或进行摊 销，而按资产负债表日的公允价值调整账面价值。 在相关政策对资产增值部分是 否要交税，以及是否可用于利润分配未做出明确说明之前， 大多数公司仍沿用成 本模式对投资性房地产进行计量。其次，新准则规定采用公允价值模式必须满足一定条件， 投资性房地产所在 地要有活跃的房地产交易市场；同时，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得 同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值 做出科学合理的估计。目前由于相关市场还不健全，

8、还很难满足上述条件。因地 段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场并不容易，很难取得 透明、公允、符合新准则要求的市场价格。正是因为公允价值计量还有很多不确定的因素， 而且新准则规定，同一企业 只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量；对投资性房地产计量模式 一经确定，不得随意变更；成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更； 已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得转为成本模式。这使得一旦采用 了公允价值模式，就很难再调回成本模式，因此现阶段各房地产上市公司基本处 于观望状态。但是，随着相关政策的逐渐明确和房地产市场的日益活跃，未来采用公允价 值模式必将成为主流。20

9、07年10月16日财政部与国税总局联合发出通知规定， 企业以公允价值计量的金融资产、 金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允 价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其 历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这一规定解决了投资 性房地产公允价值变动收益征税的疑虑， 可以避免短期内税收的现金流出。而随 着房地产市场的逐步完善，2007年报作为新准则实施后第一份经审计的年报， 在投资性房地产后续计量模式的选择上会有怎样的变化，值得投资者加以关注。2、企业会计准则第6号一一无形资产一方面，土地是国家的重要资源，土地资源是保障社会经济全面协调可持续 发展的重

10、要物质基础，国家出台一系列关于土地的宏观调控政策， 以保障经济稳 定快速发展。另一方面，土地储备是房地产企业生命线，国家对土地进行的宏观 调控政策与房地产企业的发展息息相关。在现有环境下，新准则的制定与实施， 完善了对土地使用权的会计处理，对房地产企业有着深远的影响。新准则按照取得方式和持有目的的不同， 对企业取得的不同性质的土地使用 权会计处理进行了规范。 企业取得土地使用权的方式大致有行政划拨取得、 外购 取得以及投资者投资取得等几种。对于无偿划拨取得的土地使用权，按照企业会计准则第 16 号政府补 助进行处理，在实际取得时按照其公允价值确认和计量，同时确认递延收益， 然后在使用年限内平均

11、分摊， 计入当期收益。 已出租的土地使用权、 持有并准备 增值后转让的土地使用权作为投资性房地产， 按照企业会计准则第 3 号 投 资性房地产 进行核算。企业外购的房屋建筑物， 支付的价款确实无法在地上建 筑物与土地使用权之间进行合理分配的， 全部作为固定资产， 按照企业会计准 则第 4 号固定资产进行处理。企业会计准则第 6 号无形资产规定，以缴纳土地出让金等方式外购 的土地使用权、 投资者投入等方式取得的土地使用权， 作为无形资产核算， 按照 取得的实际成本计量。 土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时， 土地 使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而作为无形资产进行核算，

12、土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧； 房地产开发企业取得的土地 所有权用于建造对外出售的商品时， 相关土地所有权应当计入商品成本。 这意味 着，土地使用权将从厂房、 物业以及开发中的物业或存货中重新分类出来单独列 示，按使用年限进行摊销。 对房地产开发企业取得的土地所有权用于建造对外出 售的商品土地使用成本， 也要从购入地皮开始， 至商品完工售出和确认收入这段 期间摊销。 这将改变企业固定资产与无形资产结构， 而土地使用权的摊销也会对 当期利润产生一定影响。同时，土地方面的宏观调控政策不断。 2002年5月 9日，国土资源部发布 了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部 11

13、 号令），对国有 土地使用权招标拍卖挂牌出让的原则、 范围、实施程序进行了明确规定， 建立了 经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让制度。 2004年 3月 30日，国土资源部、 监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知 ，规定 2004年8月31日后，不得采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。2006年，国土资源部又发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 和协议出让国有 土地使用权规范，2007年国土资源部又发布关于落实工业用地招标拍卖挂 牌出让制度有关问题的通知等文件，对招拍挂制度进行修订和完善。而20

14、07年3月16日，新颁布的中华人民共和国物权法对土地招标拍卖挂牌范围进 行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土 地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”工 业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。同时，物权法明确建设用地使用权是物权的一种形式，可以分层分别在土地的地表、地上或者地下设 立。为落实物权法，2007年11月1日施行的招标拍卖挂牌出让国有建设 用地使用权规定（39号令）主要从五个方面作了修订：一是将工业用地纳入 招标拍卖挂牌出让的范围，二是明确建设用地使用权可以分层出让， 三是将土地 使用权修改为建设用地使用权，四是

15、进一步明确挂牌出让截止问题，五是进一步 规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。39号令正式叫停土地分期拿证，开发商必须全部缴清土地出让金后，才能领取土地使用权证书。在国家不断加强对土地进行宏观调控的背景下，新准则对土地使用权会计处 理的规范有利于房地产企业对土地使用权的独立确认，分类核算用于自建自用房产、对外出售的商品房存货以及投资性房产的土地所有权，从而更准确的对土地使用权所产生的成本费用进行计量，有利于更加准确的进行成本收益的计量，从 而控制成本、提高利润。3、企业会计准则第17号一一借款费用房地产产品的开发周期较长，开发需投入的资金数额巨大，在市场竞争日益 激烈的环境下，相当一部分房地

16、产上市企业采用了规模经营的方式， 因此，仅靠 企业自有资金常常无法满足经营上的资金需求， 通常需要负债经营，通过向金融 机构或非金融机构借款、发行债券或股票等方式进行融资，由此产生了大量的借 款费用。对借款费用的处理对企业的资产以及当期利润有重要影响。新准则扩大了借款费用资本化的资产范围， 除了固定资产以外，还包括需要 长时间（为资产的构建或者生产所必要的时间， 通常为1年以上）的购建或者生 产活动才能达到预定可销售状态的存货以及投资性房地产等。新准则扩大了可予 资本化借款的范围， 可予资本化的借款既包括专门借款， 也包括一般借款。 在借 款费用资本化金额的计算方面， 新准则也区分专门借款与一

17、般借款分别计算。 新 准则扩大了借款费用资本化的范围， 扩大了可予资本化的借款范围， 使得更多的 借款费用资本化进入固定资产、 开发产品存货以及投资性房地产， 通过固定资产 折旧、存货销售及投资性房地产的出售逐步计入成本费用。 在其他条件不变的情 况下，这会相应增加企业的资产价值，减少当期财务费用，从而增加当期利润。但是在当前加强房地产信贷管理的宏观调控背景下， 房地产企业借款费用对 当期利润的影响并不确定。 2007年9 月27日，中国人民银行、中国银行业监督 管理委员会共同发布了 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ，对房地产开 发贷款和土地储备贷款管理做了严格规范。 通知规定：对项目资本

18、金（所有 者权益）比例达不到 35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证和施工许可证的项目， 商业银行不得发放任何形式的贷款； 对 经国土资源部门、 建设主管部门查实具有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发 企业，商业银行不得对其发放贷款； 对空置 3年以上的商品房， 商业银行不得接 受其作为贷款的抵押物。 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产 开发贷款科目发放， 严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。 这就 意味着，商业银行收紧了对房地产企业的贷款， 对房地产企业自有资金的依赖增 加；企业获得的房地产开发贷款， 应作为专门借款核算其资本化金额

19、， 除房地产 开发贷款之外占用的其他借款，应作为占用的一般借款核算资本化金额。根据新准则的规定，可资本化的借款费用是为需要长时间的购建或者生产活 动才能达到预定状态的资产， 所以房地产企业为获得土地使用权发生的借款费用 不能够做资本化处理，而只能计入当期财务费用。而 11月 1日起施行的招标 拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（ 39 号令）正式叫停土地分期拿证， 开发商必须全部缴清土地出让金后， 才能领取土地使用权证书。 在此背景下， 一 次性付款将成为以后土地招拍挂的主要付款方式。 同时，根据中国人民银行、 中 国银行业监督管理委员会于 2007年 9月 27日共同发布的关于加强商业性房地

20、 产信贷管理的通知 ，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出 让金的贷款。这就意味着，所以房地产企业无法从商业银行获得专门用于缴交土 地出让金的贷款； 并且，从商业银行以外的途径获得的、 用来购买土地使用权的 借款发生的借款费用不能够做资本化处理，而只能计入当期财务费用。4、企业会计准则第15号建造合同建造合同中的在建工程需要较长时间才能完工， 建造期可能跨越不同的会计 年度；而且与工商企业相比，建造合同中在建工程的金额一般比较大。因此有必 要采用系统合理的方法确认建造合同带来的收入和成本。新准则规定，企业代建的房地产也适用企业会计准则第15号一一建造合同，如果建造合同的结果能够可

21、靠估计， 企业应根据完工百分比法在资产负债 表日确认合同收入和合同费用。完工百分比法是根据合同完工进度确认合同收入 和费用的方法，可以为报表使用者提供有关合同进度及本期业绩的有用信息，体现了权责发生制的要求；与此同时，新准则赋予了企业选择确定完工进度确定方 法的自由，对会计人员的专业判断提出了更高的要求。 当合同结果不能够可靠计 量时，新准则规定，合同收入按实际能够收回的合同成本确认；合同成本不能收 回的，应在发生时即确认为合同费用，不确认合同收入，这使得企业对不确定事 项的会计处理更加稳健。5、企业会计准则第14号收入新准则进一步明确了销售收入确认的条件， 即规定同时满足下列条件的，才 能予

22、以确认，（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相关的继续管理权， 也没有对已出售的商品实施有 效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生的成本能够可靠计量。在实务中各房地产企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：（1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；（2）以签订正式房屋销售合 同作为收入实现；（3）以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并 开具销售发票作为销售实现；（4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的 确认。根据新准则，房地产企业预售商品房时，签订预售合同、收取预

23、收货款，其性质是预收货款，不能确认为收入。因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工 前预先销售行为，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意想决 定；根据企业会计准则第14号一一收入，签订预售合同并收取预收货款时， 不能确认收入， 只能作为预收款项处理。 只有等到开发产品竣工验收并办理移交 手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收账款”转为“经营收入”。其他三种收入确认的方法， 则需要会计人员的职业判断， 不同的职业判断会 导致不同的结果。 在房地产开发类上市公司中， 也出现过因年报对房地产销售收 入确认问题， 被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段的情况。 上市公司与 注册会计

24、师的分歧的焦点就集中于： 商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经 转移上。所以，收入确认的关键在于， 商品房所有权上的重要风险和报酬是否已 经转移。根据新准则，我们认为房地产收入的确认应同时具备以下条件：（ 1）开发 产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；（ 2）已与客 户签订的正式房屋销售合同； （3）标的物 房屋已经客户验收、对房屋的结构、 销售面积及房款购销双方均无异议， 并与客户办妥了交付入住手续， 双方均已履 行了合同规定的义务。 此时，房屋移交手续办妥， 购房者可持相关单证办理房地 产有关权证，移交物业管理公司管理， 房地产开发企业不再拥有管理权和控制权， 销售

25、收入此时应予确认。仅仅签订正式房屋销售合同， 并不代表商品房所有权上的重要风险和报酬是 否已经转移。 房屋销售合同仍只具有预售性质， 在法律意义上只是一份要约， 发 生变更的可能性较大； 房屋未经买方验收认可， 商品所有权上的主要风险和报酬 尚未转移给买方。 比如，在普遍采用的银行按揭购房时， 银行通常在购房者首付 款后的一个月左右将余款拨付给房地产开发企业。银行要与购房者签订 “个人 购房（抵押）借款合同”，开发商在合同中作为保证人，保证期限是“自本合同 签订之日起至借款人 （购房者） 之房地产办妥正式抵押登记， 并取得房地产权证 或房地产他项权证交由贷款人保管之日止” 。因此，房地产开发企

26、业在没有将房 屋法律意义上完全交付给购买者前， 必须承担连带责任。 此时，即使签订正式房 屋销售合同， 房地产开发企业由于存在承担这种连带责任的可能性， 其已收取的 购房款仍然存在风险和不确定性，通常不能在办理产权证之前确认收入。但是，不分具体情况、 单纯以产权过户为标准确认收入， 则会出现收入滞后 确认，同样不符合收入确认原则。 在工程已竣工并经有关部门验收合格， 房屋已 经买主验收、 面积和房屋价款等无异议， 并交付买主办理入住手续的情况下， 商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方， 产权是否过户并不是收入确认的必 要条件。商品房销售管理办法对定：房地产开发企业应当在商品房交付使用 之日

27、起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房 地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更 和房屋所有权登记手续。城市房地产开发经营管理条例规定：预售商品房的 购买人应当自商品房交付使用之日起 90日内，办理土地使用权变更和房屋所有 权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理 上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续， 这样自己无须

28、交纳办证时 的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。 因此，没有办妥产权证书，并不意味着商品房所有权上的重要风险和报酬没有转 移。综上所述，在新准则的具体执行中，房地产企业要仔细区分销售方式， 具体 分析每笔销售中商品所有权上的重要风险和报酬转移的转移情况，相应确认收 入，使得财务报告充分准确的反映企业实际经营状况。房地产企业要充分披露企 业销售政策与销售状况，使投资者更充分的了解企业的经营状况， 更准确的理解 财务报告，对房地产企业合理估值，作出正确的投资决策。另外，新准则引入公允价值计量收入。企业会计准则第14号一一收入规定，合同价款收取采用递延方式或分期付款

29、的销售，应收合同价款与其公允价 值之间差额较大，实质上具有融资性质的，应当按照应收合同价款的公允价值确 定销售收入，应收合同价款与其工业价值的差额， 应当在合同期间内采取实际利 率法进行摊销，冲减财务费用。这对于递延收款或分期付款销售方式较多的房地 产企业，采用公允价值进行计量，提前了企业确认收入的时间，改变了企业收入 结构，从总量上减少了销售收入或提供劳务的收入，增加了利息收入。6、企业会计准则第22号金融工具确认和计量为了规范金融工具的确认和计量，真实的反映金融工具对企业财务状况和经 营成果的影响，揭示金融工具的潜在风险，企业会计准则第22号一一金融工 具确认和计量 对金融工具的确认和计量

30、进行了规范。 新准则明确要求初始确认 时，按照持有目的不同， 将金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金融资产、 持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产四类， 将 金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他负债 两类，且确定后不得随意变更。 初始确认金融资产和金融负债时， 应当按照公允 价值进行计量， 衍生金融工具除了公允价值不能可靠计量之外， 都应以公允价值 进行计量，并在表内进行报告，使衍生金融工具产生的风险成为定性和定量信息， 改变了我国长期以来对衍生金融工具采用表外披露的处理方法。新准则的实施， 使金融工具会计处理的规则系统化， 对金融工具现存和潜在 风险的披露更加充分、 更具有前瞻性，有利于及时、准确、充分的反映金融工具 交易业务所隐含的风险及其对企业财务状况和经营业绩的影响。 随着我国金融市 场的发展和金融体制改革的深化， 金融工具的创新和使用会越来越活跃； 而房地 产作为资本密集化产业， 也会采用更多的金融工具。 新准则关于金融工具的规定， 对已经使用金融工具的房地产企业， 在很大程度上影响其年财务报告数据， 尤其 是企业短期利润会发生较大变化； 由于金融工具、 尤其是衍生金融工具价格的不 确定性，企业利润可能呈现出较大的不稳定性， 财务报表