物业空调暖通系统设施设备承接查验操作指引样本

1、物业空调暖通系统设施设备承接査验操作指引样本1目的为规范 物业服务集团有限公司（以下简称集团）各物业服务中心对空调暖 通系统设施设备承接查验，确保空调暖通系统设施设备在合同期内的日常运行， 规避和减少物业管理服务中所管理的空调暖通系统安全责任和风险，获得建设单 位、业主、公司三赢，特制订本指引。2适用范围适用于集团所属各物业服务中心园区空调暖通系统设施设备的承接查验。3职责3. 1物业服务中心所属一级单位负责人负责对空调暖通系统机房和设施设备承 接查验，并负责最终承接查验完成签字。3.2各一级单位物业管理部（工程部）负责承接查验培训、指导、协助、沟通工 作，并负责最终承接查验完成签字。3.3物

2、业服务中心负责人负责承接查验组织、协助、沟通、资料存档工作，并负 责最终承接查验完成签字。3.4物业服务中心工程主管负责承接查验讣划制定、现场组织和调度、沟通，以 及完成缺陷报告与缺陷整改复查工作，并负责最终承接查验完成签字。4工作程序4.1冰蓄冷空调系统的验査4. 1. 1验查前资料准备建设单位提供详细的准确的相关的竣工技术资料。包括但不限于：蓄冰装置 使用维护说明书、载冷剂使用维护说明书、各种传感器和执行器（温度、湿度、 流量、压差、压力、液位传感器和电动开关、调节阀等）的使用维护说明书、冰 蓄冷空调自动控制原理图等；相关设备厂家及供应商、施工单位负责人联系电话 和通讯地址。4. 1.2验

3、查内容物业服务中心应提前介入，对冰蓄冷空调前期施工建设与调试进行跟踪，熟 悉冰蓄冷空调系统的构造组成和工作原理，理解设讣意图。4. 1. 2. 1主体设备a）各种主要设备标识铭牌是否齐全，铭牌参数是否与设计文件数据相符；b）各种设施设备安装是否规范，是否考虑到后期维护保养的要求；c）机房通风、照明、给排水设施是否齐全和符合使用要求；d）主要设备房消音隔振效果如何，能否达到设计要求：e）需要保温的设备与管道检查保温效果应该良好；f）控制中心电控柜与所控设备应做好一一对应的标识工作；g）设备电气控制柜设备检查（元器件参数符合设计要求，安装应规范，热 保护参数整定值是否符合要求等）；h）空调水系统管

4、道上阀门配件设置应合理，应考虑到遇紧急情况处理方便;i）空调通风系统气流组织合理，漏风不应超过设计规定，噪音不超过设计 要求；j）载冷剂泵宜采用机械密封型水泵，各水泵最好设急停按钮：k）主机房排水设施应齐全，水泵和冷冻机排水口应接入排水沟；排污泵应 一用一备，可以手、自动控制；l）乙二醇管路系统不应选用内壁镀锌的管材、管件、配件；m）水系统管路上（特别是乙二醇管路）上起关键切断作用的阀门质量必须 合格（全数试验应合格）；n）保冷设计要保证冷量损失最大不超过每日蓄冷量的5%：o）主要设备（冷冻机、水泵、冷却塔、组合式空调机组）运行正常；P）水系统补水、排水、排气功能正常，水力平衡不失调；q）考虑

5、到载冷剂（乙二醇）价格较贵，乙二醇管路上排水口应封堵；r）系统中乙二醇洛液浓度应符合设讣要求，乙二醇溶液应添加缓蚀剂和防 泡沫发生剂。冰蓄冷自动控制系统a）温度、湿度、流量、压差、压力、液位传感器应经过精度校验，电动调 节阀开度应经过检验，确保达到设计要求；b）应对各蓄冰单元内的冰层片度或蓄冰量进行监控，不能过量制冰：c）上位机人机界面友好操作方便，应能进行如下系统监测和控制功能：各 种参数监测与设备状态显示;载冷剂及空调供回水温度的控制；空调负荷的预测、 记忆；各运行模式的控制和转换；用电量、冷量的计量与管理；自动保护与报警; 制冷机进、出口温度和流量；蓄冷装置进、出口温度和流量，蓄冷量和释

6、冷量； 空调系统供、回水温度和流量；各电动阀门的阀位；各变频泵的运行频率；其他 必须监视的设备状态参数（如主机主要运行参数、供回水压差等）；室外空气温、 湿度；d）单体调试应符合如下规定：设备安装和外观应符合要求；按照控制器的 要求进行可靠性测试；控制器、输入输出组件和监控点元件的硬件接线的位置与 软件的地址、型号、状态等应完全一致；应使用计算机或现场测试仪器，对控制 器和现场控制设备以手动控制的方式，按照设il的要求对模拟量数字量输入输出 进行测试并记录；e）自动控制系统通过调试应具备如下功能：应具备与其他系统进行通讯的 能力；对蓄冷系统内各类设备的控制应安全可靠；应具备实时釆集、记录和保存

7、 设备、关键点的运行数据能力；f）各种模式运行工况测试：设备启动与停止符合工艺流程要求和操作规程, 如遇异常情况自控系统能够进行连锁保护功能；g）自动控制故障能方便切换至手动控制；h）板式换热器冷冻水侧应有可黑防冻保护措施；自动控制系统保护摘施应 反应灵墩，动作可鼎；各自控测量元件及执行机构应工作正常，对系统各项参数 反馈及动作应正确、及时；i）自控系统可黑性要高，宜留冗余备份系统；j）自控系统应山UPS电源供电；k）自控系统实际控制效果检测应达到使用要求，如对外界空调负荷变化能 及时迅速作出响应，真正做到节能运行；l）上位机显示的各项设备运行参数必须与实际相符合，上位机显示设备编 号与实际设

8、备编号应一一对应；m）控制系统应设置控制权限，保证系统设置参数不被随意修改。4. 1. 2. 3 培训施工单位和主要设备厂家应对物业管理单位相关人员进行系统的操作运行及维护保养培训工作。4.2大金中央空调安装验査4. 2. 1安装过程中使用的铜管、水管、隔热材料等主要材料的材质、规格、隔壁、 壁厚，用于固定室内外机的底座、支架所使用的型钢、螺帽、螺栓等辅助材料都 必须达到大金空调安装说明书中规定的要求，安装使用的辅助材料尽可能为阻燃 或不可燃制品。大金中央空调安装验收标准：冷媒配管。为了确保使用效果每个独立的冷媒系统的实际配管长度、等效配管长度、 室内机与室外机、室内机与室内机之间的高低差，分

9、支以后的配管长度、冷媒分 支及配管的选择都必须严格遵循有关规定进行。大金中央空调安装验收标准：管 路。4. 2.3铜管、水管、信号线管、电源线管的走向应尽可能横平竖直，以求美观。 大金中央空调安装验收标准：支架。4. 2.4铜管固定支架的间距小于或等于1.2m,各规格盘管的弯曲半径不得小于 其最小弯曲半径，否则会造成铜管截面积变小，影响冷媒的流量和流速。大金中 央空调安装验收标准：分支接头。制冷回路中的分支接头只允许平放或垂直安装，不允许侧放或斜放，否则 会山于冷媒自身重量而影响冷媒的流向，进而改变使用效果。大金中央空调安装 验收标准：铜管焊接。4. 2.6铜管在焊接时一定要冲注适量的氮气，以

10、防内壁过度氧化，在对某系统作 业焊接、扩口，要对管道进行清洗（5kg/c m1的氮气气体3-4次持续1-2分 钟吹污）并且要求在连接到机器上后用40kg/c耐的氮气持续24小时保压实验， 具体在确认绝对不漏气的情况下开始补充冷媒。大金中央空调安装验收标准：冷 媒计算。4. 2. 7对某系统冲注的冷媒必须根据其液管的实际长度进行严格讣算。大金中央 空调安装验收标准：冷凝水的排水管。4. 2.8冷凝水的排水管应采用PVC给水管，其固定支架的间距小于等于lm,主 管道的管径要随着所连接的室内机容量的增加而逐渐加大，在安装高度允许的情 况下要保证1/100的倾斜度，以便冷凝水排出。大金中央空调安装验收

11、标准：保 温套。4. 2.9铜管和水管的保温套管宜采用10mm用以上的玻璃纤维或聚已烯发泡材料 做成，其接头处应用胶布或胶水粘连。大金中央空调安装验收标准：室内外机。4. 2.10室内外机的安装必须水平、牢固，当有较多室外机连接在一起时必须排 放整齐、间距均匀，朝向一致，高低协调。室外机的底平面应离地10cm以上， 且要使用4只C 10的铁膨胀固定在水泥墩上，或者用4只C 10的螺栓固定在用 10#12#槽钢做成的底座上，其前后左右离障碍物的距离以及室外机与室外机 的最小距离必须大于它所允许的最小距离。室内机采用4只10的圆钢吊挂， 其上下可调节范围4-5公分，室内机的进出风口至墙壁、烟管、灯

12、具、电脑、无 线电等设备要有一定距离，在同一单元安装多太同样的室内机时要要注意前后左 右对称。大金中央空调安装验收标准：信号线和遥控线。4. 2. 11信号线和遥控器线必须采用0.75-1.25m耐的双芯屏蔽线，且要用PVC 管保护。大金中央空调安装验收标准：室外机电源线。4. 2.12室外机电源线为三相五线制，室内机电源线为单相三线制，室内外机的 电源线只可以使用铜线，其允许通过的电流必须大于或等于其正常工作时的额定 电流。在同一系统中，可以只使用一个电源开关，但必须严格选择开关可断路器 的容量规格，配电施工中所使用的部件和材料以及电器作业都必须符合当地法 规。室内外机必须可幕接地，室内外机

13、的电源线宜采用铜管保护，在离机器很近 的地方用橡皮金属软管与机器连接。大金中央空调安装验收标准：压力。4. 2.13在调试过程中，根据室内外机环境温度和湿度不同，其高低压力也会相 应变化。一般低压压力：4-5 kg/c ID1,高压压力：1417kg/c m2o制冷时室内 机的进出口温度差为9C以上，制热时温差为18C以上。大金中央空调安装验收 标准：室外机运行。4. 2. 14要求所有室内外机运行时无噪音、振动，风扇运行平稳，运转指示灯闪 烁。外观上无明显剥漆、锈蚀、划痕、哀叹、凹凸变型等不正常现象。各选配件 适当，遥控器各功能齐全，使用可靠，便于操作。4.3室内配套设施验查4. 3. 1壁挂炉a）安装