09年苏州九龙仓工业园区项目市场分析报

1、苏州九龙仓集团苏州九龙仓集团 工业园区项目工业园区项目 市场研究分析报告市场研究分析报告上海莲花房地产经纪有限公司上海莲花房地产经纪有限公司二零零九年十月二零零九年十月目录目录l地理位置地理位置l宏观经济环境宏观经济环境l房地产市场房地产市场l市场案例市场案例l项目分析项目分析地理位置地理位置区域概况区域概况l苏州是江苏的东南门户，东临上海，苏州是江苏的东南门户，东临上海，南邻浙江，与嘉兴接壤。南邻浙江，与嘉兴接壤。l苏州苏州/ /昆山已经和上海形成产业经济、昆山已经和上海形成产业经济、文化经济、捷运经济的黄金三角带。文化经济、捷运经济的黄金三角带。l全市面积全市面积84888488平方公里，

2、其中市区平方公里，其中市区面积面积16501650平方公里。平方公里。l20092009年全市户籍总人口达年全市户籍总人口达826826万人，万人，其中市区户籍人口其中市区户籍人口238.21238.21万人，工业万人，工业园区人口园区人口32.6632.66万人。万人。地理位置地理位置城市交通城市交通苏州城市交通动线发达，高速公路、苏州城市交通动线发达，高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有，铁路、航空、港口、水路应有尽有，如沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、如沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、绕城高速公路、京沿江高速公路、绕城高速公路、京杭大运河贯穿苏州，使嘉兴和上海、杭大运河贯穿

3、苏州，使嘉兴和上海、杭州、无锡连成一片。杭州、无锡连成一片。苏州高速公路密度达到德国水平，苏州高速公路密度达到德国水平，是交通部授予的公路交通枢纽城市。是交通部授予的公路交通枢纽城市。苏州城市地铁规划，使得经济发展脉络由中心区向四周延伸苏州城市地铁规划，使得经济发展脉络由中心区向四周延伸地理位置地理位置地铁规划地铁规划20072007年苏州开始建设轨道交通：年苏州开始建设轨道交通： 预计开通时间预计开通时间一号线：一号线： 20112011年年二号线：二号线： 20122012年年三号线：三号线： 2015-20162015-2016年年四号线：四号线： 2015-20162015-2016年

4、年其中，其中，1 1号线东起金鸡湖，西到号线东起金鸡湖，西到天平山，是苏州城市发展最重要天平山，是苏州城市发展最重要的的“生命线生命线”，将极大地推动当，将极大地推动当地经济和社会发展。地经济和社会发展。宏观经济环境宏观经济环境gdp总量总量gdp总量： 2008年苏州市实现地区生产总值6701亿元，与2007年同期相比增长19.7%。经济总量排在上海、北京、广州、深圳之后，城市消费潜力巨大。 宏观经济环境宏观经济环境人均人均gdp人均gdp： 2008年，苏州人均gdp超过1万美元，市区居民人均可支配收入达到23867元。居民收入的提高，为消费购房提供了强有力的支撑。宏观经济环境宏观经济环境

5、城市发展规划城市发展规划1、加快引进外资步伐 2009上半年亚什兰、沃尔玛、史赛克、通用电气、庞巴迪等项目落户苏州，至此在苏州市投资的世界500强企业已达133家，并有53家外商投资企业入选全国外商投资企业500强。2、加快建设东部新城区 以工业园区为基础建设的苏州东部新城，定位于“高新基地，宜居城市”，规划人口120万。3、加快城市基础设施建设 以上海为中心的长三角一体化发展趋势，使得在上海工作，苏州生活成为可能。4、加快城市化建设 根据苏州市城市总体规划确定的目标，到2010年时苏州市城市化率将达到70，2015年时达到75，2020年时将达到80。 宏观经济环境宏观经济环境工业园区经济发

6、展工业园区经济发展1、2007年，园区实现gdp836亿元，比开发之初增长了73倍。人均gdp3.6万美元接近新加坡水平。 2、2008年，园区实现gdp1001.52亿元，比开发之初增长了近100倍，人均gdp接近德国平均水平。3、2009年，园区有124个开工投产的世界500强项目，624亿美元年进出口规模。房地产市场房地产市场政策导向政策导向1、2008年10月，财政部发布了关于调整房地产交易环节税收政策的通知，规定：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。2、2009年1月，苏州二手房营业税政策实施细则出台。政策涵盖范围苏州市区和园区。规定：“购房满2年的

7、，免征营业税，不满2年的，对现价格和原价的差额部分征税。超过144平方米的非普通住房，同样能享受二手房营业税征收新政。”3、2009年7月27日，中国银监会发布固定资产贷款管理暂行办法，进一步规范银行放贷行为。房地产市场房地产市场苏州苏州l土地供需 2001-2007年苏州市区土地出让总量总体呈上升趋势。 2001-2004年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。2005年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量首次出现下降，回落幅度达22%。2006年，随着苏州楼市的回暖，土地供应量再次上升。2007年达到峰值2496.86万平方米，较2006年增长了1598.39万平方米，增长178%；

8、2008年苏州楼市低迷，年度土地总供应量仅为290万方，相当于07年的12%，下降比例高达88%。l房地产市场供需1、2008年，苏州全市施工面积为7036.91万平方米，增长15.4。竣工面积为1481.24万平方米，比上年下降20.9。销售面积1007.36万平方米，比上年下降47.4%。 房地产市场房地产市场苏州苏州2、2009年一季度苏州90平米以下房型成交比例下降，90-144平米产品成交比例增加。从5月份开始，180平米以上产品（主要为别墅和高端公寓）成交却强劲增长，这反映出需求主力由改善型需求转变为投资需求。3、2009年1-6月，苏州房地产销售市场呈现量价两旺的态势。统计数据显

9、示，2009年1-6月苏州市区住宅共成交380万方，同比增长93.3%，新增供应313万方，同比仅增长10%；销售价格也保持了稳步上升，6月份市区住宅成交均价逼近7000元/平米，7月份则达到了7456元/平米。房地产市场房地产市场苏州苏州l房地产市场预测 刚性需求对价格的敏感度较高，在目前市场价格高企和供应紧张的市场背景下，刚性需求已经被挤出市场，再期待刚性需求入市已经不太现实。相反，主动投资型、防御投资型需求和有实力的改善型需求将是四季度支撑市场成交主力。房地产市场房地产市场工业园区工业园区l区域市场概述 土地供应：2008年苏州工业园区土地供应为132万方。l区域市场特点1、工业园区是中

10、国和新加坡共同开发建设的区域，这为新加坡财团进军房地产市场带来了便利。2、土地市场供应紧缺，土地拍卖“楼王”不断被刷新，而一些闲置多年的土地也已转入开工建设阶段。（如，绿城集团分别以36亿拿下06号地，楼面价达2.8万左右； 25亿拿下07号地，楼面价达2.7万左右）3、特殊的园区公积金制度，在很大程度上成为推动园区房地产价格快速上涨的直接因素。房地产市场房地产市场工业园区工业园区l区域楼盘特点 通过对工业园区两大片区（湖东板块和双湖板块）在售楼盘市场调研和分析，对片区市场概括主要特征为“三多两少”。三多未来市场推出量多未来市场推出量多中档楼盘多中档楼盘多同质化产品多同质化产品多优质产品少优质

11、产品少鲜明个性产品少鲜明个性产品少两少市场案例市场案例湖东板块湖东板块湖东板块是一个高密度的聚居湖东板块是一个高密度的聚居区，板块内在售案例众多，产区，板块内在售案例众多，产品供应量充足。品供应量充足。湖东板块内在售楼盘同质化现湖东板块内在售楼盘同质化现象严重，规划指标、建筑类型象严重，规划指标、建筑类型基本相似，竞争激烈。基本相似，竞争激烈。雅雅戈戈尔尔 太太阳阳城城中中海海国国际际社社区区白白塘塘一一号号水水墨墨30度度亿亿城城新新天天地地市场案例市场案例湖东板块湖东板块1 1、个案类比、个案类比楼盘名称楼盘名称 占地面积占地面积建筑面积建筑面积 价格价格主力面积主力面积白塘一号白塘一号3

12、00000平米560000平米12000元/平米96平米 ；134 平米；185平米中海国际社区中海国际社区66万平米150万平米8352元/平米97-161平米水墨水墨3030度度154000平米400000平米7200元/平米96平米；122平米雅戈尔雅戈尔 太阳城太阳城52万平米94万平方米8500元/平米143平米亿城新天地亿城新天地172811平米345623平米7000元/平米6598平米市场案例市场案例湖东板块湖东板块2 2、个案述求、个案述求楼盘名称楼盘名称主题诉求主题诉求优势优势白塘一号白塘一号世界 视界临白塘公园，新加坡知名房产公司中海国际社区中海国际社区城市新核 150万

13、平米水生态国际城邦靠近轻轨，周围三公园，全配套规划水墨水墨3030度度现代苏州 中国式时尚家中式园林风格雅戈尔雅戈尔 太阳城太阳城湖藏盛世 邑传官邸临沙湖亿城新天地亿城新天地沙发社区临东沙湖生态公园,广告宣传有创意市场案例市场案例湖东板块湖东板块3 3、图片展示、图片展示白塘一号白塘一号中海国际社区中海国际社区水墨水墨3030度度雅戈尔雅戈尔 太阳太阳城城亿城新天地亿城新天地市场案例市场案例双湖板块双湖板块水巷邻里星屿仁恒荣域天地源橄榄湾中海御湖熙岸双湖板块凭借良好的地双湖板块凭借良好的地域资源，双湖景观、高域资源，双湖景观、高尔夫球场、超五星级酒尔夫球场、超五星级酒店等，正吸引着越来越店等，

14、正吸引着越来越多的品牌开发商介入，多的品牌开发商介入，如绿城集团高价取得如绿城集团高价取得06号地块，势必带动该板号地块，势必带动该板块往低密度、高档次的块往低密度、高档次的住宅社区方向发展。住宅社区方向发展。市场案例市场案例双湖板块双湖板块1 1、个案类比、个案类比楼盘名称楼盘名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积价格价格主力面积主力面积水巷邻里100000平米 100000平米 非水景房：25000元/平米水景房：32000元/平米142-180平米中海御湖熙岸260000平米 260000平米 10000-15000元/平米均价12000元/平米143平米，165-167平米星屿仁恒783

15、10 平米100325平米13000元/平米（非水景房）127-182平米天地源橄榄湾58687平米118064平米7600元/平米（尾房）87平米，117-133平米市场案例市场案例双湖板块双湖板块2 2、个案述求、个案述求楼盘名称楼盘名称主题诉求主题诉求优势优势水巷邻里湖西核心位置，风情湖滨生活金鸡湖岸，水景景观佳，贴近李公堤，小区内景观精致，有4000平米会所，精装送家具中海御湖熙岸置业湖西的最后机会临金鸡湖，近李公堤星屿仁恒北岸私享湖居 精装大宅 新加坡房产公司，近独墅湖天地源橄榄湾59万入住金鸡湖位于金鸡湖岸，买房送6-8平米荣域荣域独墅，域赞人生近高尔夫球场和独墅湖市场案例市场案例

16、双湖板块双湖板块2 2、图片展示、图片展示水巷邻里水巷邻里中海御湖熙岸中海御湖熙岸星屿仁恒北岸星屿仁恒北岸天地源橄榄湾天地源橄榄湾荣域荣域市场案例市场案例市场分析市场分析 目前，工业园区湖东板块与双湖板块房地产市场空置率普遍较高，销售价格始终在高位震荡，具有外资背景的项目价格高于内资开发的项目价格，这主要有以下几个因素：l人力资源成本高l管理成本高l招投标成本高l融资渠道不同，海外财团追求利润最大化l品牌溢价项目分析项目分析项目位置项目位置项目位置：项目位置：湖东板块湖东板块湖北板块湖北板块湖西板块湖西板块 双湖板块双湖板块地块1地块2项目分析项目分析项目位置项目位置地块地块1实景图实景图项目

17、分析项目分析地块地块2周边环境周边环境地块地块2 2实景图实景图项目分析项目分析swot分析分析s:o:w:t:九龙仓公司实力雄厚，开发经验丰富；九龙仓公司实力雄厚，开发经验丰富；地块地块2紧邻园区主要交通干线，交通便利紧邻园区主要交通干线，交通便利；地块地块1近靠地铁站，出行便利；近靠地铁站，出行便利；地块地块2所在板块规划均为低密度住宅区，所在板块规划均为低密度住宅区，利于形成高档社区氛围；利于形成高档社区氛围；地块地块2虽然距离金鸡湖、独墅湖、高尔夫球虽然距离金鸡湖、独墅湖、高尔夫球场，但无法直接利用到上述景观资源；场，但无法直接利用到上述景观资源；两个地块周边生活氛围尚未成熟；两个地块周边生活氛围尚未成熟；地块地块2北侧紧靠机场路，道路车流量大，噪北侧紧靠机场路，道路车流量大，噪音大。音大。低密度住宅在园区内较为缺乏；低密度住宅在园区内较为缺乏；地块地块2周边金鸡湖、高尔夫俱乐部、金鸡湖周边金鸡湖、高尔夫俱乐部、金鸡湖大酒店将为项目提供良好的休闲配套；大酒店将为项目提供良好的休闲配套；随着园区的发展，城市重心必将向项目所随着园区的发展，城市重心必将向项目所在的园区倾斜。在的园区倾斜。