上海恒地仓项目市场篇2009

1、一、市场总体分析一、市场总体分析1 1、上海办公楼市场走势、上海办公楼市场走势2 2、上海、上海loft loft 产品市场情况分析产品市场情况分析3 3、项目区域办公楼市场现状、项目区域办公楼市场现状4 4、项目解析及定位建议、项目解析及定位建议1、 上海办公楼市场现状上海办公楼市场现状供应量分析供应量分析供应延续下降趋势，本月供应量又创新低供应延续下降趋势，本月供应量又创新低p自今年1月起，办公楼供应一直呈递减趋势，且降幅较大，自2008年3月以来达到了供应最低水平。从2008年3月办公市场供应总体走势来看，供应呈“v”字形起落。p受到金融危机影响，开发商延迟推案，或者转售为租的行为使供应

2、量出现明显不足，预计后市供应量不足的态势仍将在一定范围内持续。成交量分析成交量分析成交量止跌回升，办公楼展露成交量止跌回升，办公楼展露“回暖回暖”迹象迹象p 整体市场办公楼成交在3月呈现今年以来办公成交量首次止跌回升，接近去年11月成交水平。本次的成交量上扬可视为春节后的正常回暖。从2008年3月及后几月的走势中可以看出，春节后办公市场将会迎来一波成交“小高峰”，相信今年的后几个月也会呈现出这股上涨势头。p 同时随着上海力推金融中心定位，以及整体楼市回暖、经济相对稳步的利好下，后市或将持续回暖势头。成交价格分析成交价格分析受益于个案成交带动，整体市场均价有所回升受益于个案成交带动，整体市场均价

3、有所回升p 在整体市场成家量回暖的同时，价格也初见抬头上扬，虽然成交价格在供应量整体不足的情况下，受到个案成交的影响较大，但依然可见，办公市场的整体认可度正逐步重建。p 后市随着上海金融中心规划定位带动力效应体现，经济救市效应的逐渐显现以及世博经济的临近，整体办公市场有望持续回暖。整体办公市场总结：整体办公市场总结：整体市场新建办公项目的不足，后市办公市场将主要以存量房去化为主，新建项目将面对存量用房现房优势及价格优势的竞争；本月成交量及成交价格的回升，是08年以来整体办公市场后市逐渐回暖的良好征兆，同时上海定位的再次确定以及救市经济的效应体现将有助于市场回暖，而随着日趋接近的世博经济的到来，

4、办公市场将注入强有力的上升推力。 整体市场的回暖以及后续利好因素的确定，办公产品仍整体市场的回暖以及后续利好因素的确定，办公产品仍有较大的发展空间有较大的发展空间整体市场整体市场二、上海二、上海loft 办公产品市场情况分析办公产品市场情况分析上海上海loft项目分布项目分布普陀普陀 1家家60000 m2闸北闸北 2家家30000 m2杨浦杨浦 2家家1000000 m2黄浦黄浦 1家家50000 m2徐汇徐汇 7家家130000 m2长宁长宁 4家家60000 m2静安静安 5家家80000 m2卢湾卢湾 2家家40000 m2虹口虹口 2家家60000 m2上海市目前上海市目前loft创

5、业园分布创业园分布(含老建筑改造含老建筑改造)上海上海loft项目分布项目分布杨浦100以上海上海、创智天地浦东新区12张江文化科技创意基地、逸飞创意街徐汇138号桥、创意大院、尚建园静安8静安现代产业园、同乐坊、e仓虹口6空间188、老场坊、普陀6m50长宁6天山软件园、创邑源黄浦5旅游纪念品产业发展中心闸北3工业设计园、合金工厂卢湾4田子坊、卓维700上海上海loft项目分布项目分布普陀普陀闸北闸北杨浦杨浦黄浦黄浦徐汇徐汇长宁长宁静安静安卢湾卢湾虹口虹口曹安锦程禹州金桥国际 绿地汇创国际 东云领驭苏河1号 上海021联合滨江大厦上海上海loft项目产品分析项目产品分析产品规划导向产品规划导

6、向产品规划方向区域主导产业东云领驭制造业、律师行、物流制造、医药、精密仪器、汽车、物流华商时代广场制造业、现代服务业闵行工业区、制造业绿地蓝海现代服务业闵行工业区、制造业静安创展中心现代服务业、贸易、物流现代服务业绿地至尊现代服务业农业、机械制造禹州金桥国际外贸、制造、物流、货运外贸、物流、货运等海上海创意产业、设计等大学经济苏河1号现代服务业、精密现代服务业、精密电子、创业圆绿地汇创国际创意产业、设计等大学经济天科国际大厦创意产业、设计等大学经济上海021联合滨江大厦钢铁贸易、钢铁、物流、外贸新建的新建的loft产品基本以区域产业为依托，是区域产业的衍生产品。产品基本以区域产业为依托，是区域

7、产业的衍生产品。上海上海loft项目产品分析项目产品分析销售情况（销售情况（08年至今）年至今）销售情况销售情况项目供应成交项目区域联合滨江大厦07746宝山绿地至尊23890.713215奉贤东云领驭12895.151470嘉定静安创展中心0817静安华商时代广场24895.3518383闵行绿地蓝海7947.131358闵行禹州金桥国际033469浦东海上海03353杨浦绿地汇创国际51368.86245杨浦天科国际大厦8343.68120杨浦苏河1号41687.741243闸北合计171028.5587419/供求比1：0.51/受宏观经济影响受宏观经济影响,loft,loft办公市场供

8、求失衡。办公市场供求失衡。价格情况价格情况项目成交价格附近平层项目价格价格比021联合滨江大厦1327294321.41绿地至尊1466898831.48东云领驭1114891061.22静安创展中心22918172131.33华商时代广27绿地蓝25禹州金桥国际16936131241.29海上海22347180551.24绿地汇创国33天科国际大35苏河1号19232140921.36区域区域loft产品价格大致为同区域平层产品价格的产品价格大致为同区域平层产品价格的1.21.5之间，之间

9、，主力价差在主力价差在1.31.4之间。之间。上海上海loft项目产品分析项目产品分析客源分析客源分析项目上海客源外地客源外地客源比例东云领驭7222.22%华商时代广场897846.71%绿地蓝海300.00%静安创展中心5116.67%绿地至尊1853716.67%禹州金桥国际30231651.13%海上海9325.00%苏河1号4763.64%绿地汇创国际291534.09%天科国际大厦1150.00%021联合滨江大厦703231.37%合计70449241.14%loft产品由于基本以小面积产品为主，利于总价格控制，因此外省产品由于基本以小面积产品为主，利于总价格控制，因此外省市的投

10、资比例占到市的投资比例占到41.14%。loftloft办公市场总结：办公市场总结：随着创意产业园项目停批影响，loft办公项目面临较大的市场供求压力；目前上海loft项目主要以小户型，低总价项目为主，同时由于多为老建筑改造项目，普遍品质不高，客户档次偏中低档。loft产品相对平层产品的高单价性是利于本案销售的市场机会点。 当前当前loft项目品质的普遍不高，客源档次偏低，不利于支撑项目品质的普遍不高，客源档次偏低，不利于支撑本案未来的销售价格本案未来的销售价格上海上海loft市场市场三、三、 项目区域办公楼市场情况分析项目区域办公楼市场情况分析徐家汇写字楼供应主要集中在徐家汇区域徐家汇写字楼

11、供应主要集中在徐家汇区域,而本项目所在的田林板块而本项目所在的田林板块无新建项目供应。无新建项目供应。区域市场区域市场08年年-至今徐汇区各板块写字楼供应及成交情况至今徐汇区各板块写字楼供应及成交情况区域办公需求区域办公需求1 1、重点个案、重点个案光大会展中心光大会展中心区域市场区域市场甲级办公的租金基本集中在甲级办公的租金基本集中在2.5-3元元/天之间，且面积普遍偏大，天之间，且面积普遍偏大，单元面积从单元面积从90-175不等。不等。面积158909095217175139264月租金980075008000750017000140001100020000单位租金2.07（酒店）2.7

12、82.962.632.612.672.642.53物业费3.5(不可注册)8.58.58.58.58.58.58.5租赁率95%租金及租赁情况租金及租赁情况区域市场区域市场面积9514312414590120总价180000028800002460000290000018300002320000单价189472014019839200002033319333备注可注册可注册可注册可注册可注册可注册部分二手房源销售价格部分二手房源销售价格办公产品报价集中在办公产品报价集中在19000-20000元元/之间。之间。区域市场区域市场光大会展中心客源类型光大会展中心客源类型依托光大会展中心，会展类及依

13、托光大会展中心，会展类及相关企业是项目的主要客源，相关企业是项目的主要客源，其次为电子制造和贸易类其次为电子制造和贸易类区域市场区域市场2 2、附近租赁型办公物业情况、附近租赁型办公物业情况附近租赁型办公物业多为企业外租赁用房，且档次较低。附近租赁型办公物业多为企业外租赁用房，且档次较低。区域市场区域市场项目望族城自动研究所面积366531105155424530025租金1.682.031.902.002.382.442.332.00租赁率94%100%租金及租赁状况租金及租赁状况租金基本集中在租金基本集中在2元元/天左右，单元面积主要为天左右，单元面积主要为50平方米左右，平方米左右，和和

14、100-120平方米左右两个面积段，市场整体租赁率高。平方米左右两个面积段，市场整体租赁率高。区域市场区域市场附近办公物业客源类型附近办公物业客源类型电子制造业及贸易物流业是区电子制造业及贸易物流业是区域客源需求的主体。域客源需求的主体。区域市场区域市场区域办公市场总结：区域办公市场总结：区域市场新建办公项目供应明显不足。除光大会展中心外，多数办公用房为企业对外出租；区域内的办公需求充足，但受迫于区域供应不足，仅靠租赁去化，导致区域产品租赁率极高。区域目前甲级办公产品的租赁价格在2.5-3元/天之间，而厂房类办公产品考虑到位置因素，则从1.7-2.4元/天不等，主力集中在2元元/天左右；区域产

15、品面积段较为丰富，单元主力面积在90-120平方米之间；由于距离漕河泾开发区较近，区域内的办公租赁型企业以电子、制造及物流企业为主，同时依托光大会展中心，会展行业也是区域一大客源主体；目前区域办公产品普遍档次较低，高档办公需求难以去化。区域内新建办公产品，尤其是高档办公项目，具备较大的市场需求区域内新建办公产品，尤其是高档办公项目，具备较大的市场需求区域市场区域市场四、四、 项目解析及定位建议项目解析及定位建议1、地理位置、地理位置项目没有紧靠漕宝路，同时周边环境较为嘈杂，项目的位置在区项目没有紧靠漕宝路，同时周边环境较为嘈杂，项目的位置在区域环境内不具备优势域环境内不具备优势项目分析项目分析

16、特点特点 大面积的露台设计丰富了局部产品形态，提升了产品的附加值； loft产品目前为市场空白，对其产品自身价值的提升无法在区域市场内得到考证； 产品预计80-100平方米的主力面积符合目前市场的主流需求，但考虑到loft带来的实际使用面积的增加从而造成其超过了目前市场的主力需求面积。2、产品自身、产品自身产品自身在区域内具有鲜明的特点，但实际需求与产品存在一定产品自身在区域内具有鲜明的特点，但实际需求与产品存在一定的差距。的差距。项目分析项目分析3、项目、项目swot分析分析优势：优势：位于徐家汇、漕河泾和南站商务圈三大商务区交汇处，区域办公氛围浓厚。区域办公物业需求旺盛，市场整体租售率高；

17、劣势：劣势：没有紧靠漕宝路交通主干道，产品影响力受到制约；项目周边目前环境比较凌乱，不利于产品价值提升；柳州路施工严重影响了区域环境；机会：机会：整体市场的回暖以及规划定位、政策导向的利好确定。区域办公市场供应严重不足，且整体产品档次较低；结合市场普遍对于loft产品价格的认可度，利于本案后期销售价格的提升；威胁：威胁：全球金融危机的影响仍将在一定时期内持续；当前loft项目普遍的客源档次不够，不利于项目未来价值的体现。项目分析项目分析结论：结论： 从整体市场角度来看，区域办公物业供应缺乏，尤其以高档办从整体市场角度来看，区域办公物业供应缺乏，尤其以高档办公极为缺乏，而市场需求较为旺盛，市场呈现较为激烈的供应空白。公极为缺乏，而市场需求较为旺盛，市场呈现较为激烈的供应空白。 从项目自身情况来看，虽然项目本身具有鲜明的特点，但与市从项目自身情况来看，虽然项目本身具有鲜明的特点，但与市场主力需求存在一定的差异，如能进行一定的调整则市场接受度将场主力需求存在一定的差异，如能进行一定的调整则市场接受度将更高。更高。 综上所述，本项目可定位于针对区域高端客源，融合综上所述，本项目可定位于针对区域高端客源，融合loft产品特性，具备产品特性，具备5a甲级办公标准，区域内具有标杆地位的高端办甲级办公标准，