物业管理制度

1、?大家在过去十年中曾给予我的大力支持和帮助！物业管理根本制度与政策马鞍山市住房和城乡建设委学习掌握物业管理根本制度与政策的必要性? 为什么物业管理培训要开设根本制度与政策这节课？? 这节课能给你们带来什么？? 对你们目前的工作有什么帮助？知法才会用法，处理事情才会有条理、有底 气，做到心中有数第一、是防止和正确处理物业管理矛盾纠纷的需要;第二、是日常工作开展的需要。第一、是防止和正确处理物业管理矛盾纠纷的需要一、俗话说，物业管理是大箩筐，什么都往里装。可是，哪些改装，哪些不改装，你是否知道？1 、什么是物业管理？ 2 、物业效劳企业的权利和义务？ 3、对物业管理区域内违反有关物业装饰装修和使用

2、等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行什么义务？ 4 、对物业区域的平安防范的承当什么责任义务 ？ ?安徽省物业管理条例? 5、违约责任。 最高院关于物业效劳纠纷司法解释第 3条。二、大家都知道，物业效劳矛盾纠纷多。那么为什么多？这其中深层次原因是什么？那么如何防止？如何处理 ？ 人大调研除了业主的需求千差外别以外， 建筑物区分所有权往往是引 起物业管理纠纷的症结 所在。 了解?物权法?第 6章和司法解释。三、物业管理综合效劳涉及面广，涉及的部门、政策法规也多，什 问题该向什么部门反映，你是否一一清楚？ ?马鞍山市物业管理实施方法? 第二、是日常工作开展的需要 不仅是标准化效劳、提升水平

3、的需要，也是企业经营的需要。 我们来看看文件是怎么规定的？马住建 2021 229号?关于开展马鞍山市物业管理示范工程考评活动的通知?二、申报条件? 参评工程符合城市规划建设要求，配套设施齐全；物业效劳企业已建立各项管理规 章制度；物业效劳企业 无重大责任事故 ；未发生 经主管部门确认属实的有关收费、 效劳质量等方面的 重大投诉 ；一年内未被市相关部门和单位通报批评并且符合以下 条件的。? 1、住宅小区、工业区建筑面积4万川以上，别墅区建筑面积1万卅以上，大厦建筑面 积1万卅以上且非住宅建筑面积占60%以上。规划总建筑面积8万卅以上分期建设的 工程，已建成交付使用面积应占总规划面积 50%以上

4、。? 2、由物业效劳企业实施专业化 管理一年以上 ，且入住率或使用率达 80%以上。本节课的主要内容? 一、物业管理政策框架体系 系统回忆和整理 ? 二、物业效劳常用政策条款规定线? 三、物业管理的法律根底面? 四、法规文件解读点? 五、案例分析 穿插讲 一、物业管理政策框架体系? ?中华人民共和国 宪法?它是国家的根本大法，是我国一切法律、法规的母法。其他法律、法规是宪法的子法。子法如与母法的内容相违背，子法那么无效。除了母 法宪法之外，我们可以把其余一切法律、法规分为以下四大部门。即： 1刑事； 2民事； 3经济； 4行政。? ?中华人民共和国 民法通那么 ? 民事? ?中华人民共和国合同

5、法? 经济? ?中华人民共和国 物权法 ? ?中华人民共和国劳动法? ?中华人民共和国消费者权益保护法法?一、物业管理政策框架体系续 1? 国务院?物业管理条例? 建设部?前期物业管理招标投标管理暂行方法? 建设部?物业效劳企业资质管理方法? 建设部?住宅专项维修资金管理方法? 建设部?业主大会和业主委员会指导规那么?原?业主大会规程?废止? 建设部?前期物业效劳合同示范文本? 住建部?物业承接查验方法? 建设部?电梯应急指南?一、物业管理政策框架体系续 2? 建设部?物业管理师制度暂行规定? 建设部?物业管理师资格考试实施方法? 建设部?物业管理师资格认定考试方法? 建设部?住宅室内装饰装修

6、管理方法? 建设部?关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知? 国家发改委、建设部?物业效劳定价本钱监审方法试行? 国家发改委、建设部?物业效劳收费明码标价规定?一、物业管理政策框架体系续 3? 国家发改委、建设部?物业效劳收费管理方法? 国家税务总局 劳动和社会保障部 ?关于下岗失业人员再就业有 关税收政策具体实施意见的通知? ?安徽省物业管理条例? ?安徽省物业专项维修资金管理暂行方法? 一、物业管理政策框架体系续 4 安徽省住房和城乡建设厅 安徽省开展和改革委员会安徽省财政厅 安徽省人力资源和 社会保障厅 安徽省地方税务局安徽省物价局 安徽省国家税务局 共同发布 一、物业管理政策框架体系续

7、5? ?马鞍山市 物业管理实施方法 ? ?马鞍山市人民政府关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见? ?关于实行 物业管理工程经理责任制 的通知? ?关于开展马鞍山市物业管理示范工程考评活动的通知? ?关于实行新建住宅交付使用核准制度的通知? ?马鞍山市住宅小区 物业效劳等级 指导标准? ?马鞍山市普通住宅物业综合效劳等级 收费标准 ? ?关于调整住宅装饰 装修垃圾清运费 标准的通知?一、物业管理政策框架体系续 6? ?马鞍山市二次供水工程技术导那么? ?马鞍山居住小区供配电设施建设技术标准? ?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律假设干问题的解释? ?最高人民法院关于审理物

8、业效劳纠纷案件具体应用法律假设干 问题的解释?一、物业管理政策框架体系? 大家最熟悉的是以下几个政策 ：? 国务院?物业管理条例? ?安徽省物业管理条例? ?马鞍山市物业管理实施方法?及两个标准? ?物业效劳企业资质管理方法? ?物权法?和两个司法解释? 以上将是讲课重点讲解方式? 点 有侧重点地解读两个法规文件? 线 以一个工程整个管理流程为主线， 从工程经理工作实际出发，来梳理所涉及到的最根本的物业管理政策及其条款? 面 从宏观的层面上，追本求源，探究物业管理的法律根底、物业效劳常用政策条款规定以一个工程为主线，几个主要环节：从拿工程 到承接查验交付接管装修管理日常效劳 退出管理整个过程应

9、掌握的相关知识：1、关于招标方式2、关于物业管理区域划分3、关于投标资格工程规模与资质等级4、关于招标投标有关程序及规定5、关于标书编制6、关于前期物业效劳合同签订与备案7、交付接管与承接查验8、装修管理与收费、物业效劳常用政策条款规定 续9、日常管理与收费10、业主大会成立11、创优12、工程经理考核13、资质申报14 、物业管理全覆盖与安置房管理15、维修资金使用16 、电梯管理和维修17、退出管理1、关于招标方式 ?马鞍山市物业管理实施方法? 第四章 前期物业管理 第三十条 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物 业效劳企业实施前期物业管理； 投标人少于 3 个或者建筑面积 5

10、万平米以 下的住宅物业，经市物业管理主管部门批准，可以采用 协议方式 选聘物 业效劳企业。5万至10万平方米含 5万和 10万的工程，可以采用 邀请招 标的方式；住宅物业超过规划总面积 10 万平方米以上的工程应当实行 公 开招标。2、关于物业管理区域划分 ?安徽省物业管理条例 ? 第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当充分考虑 共用设施设备、 建筑物规模、社区建设、 规模经营、 方便管理、降低管理本钱等因素，按照以下规定进行 ：一新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应 当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；二新建住宅小区内的非住宅物

11、业应当与住宅小区划分为同一个物业管 理区域；2、关于物业管理区域划分?安徽省物业管理条例 ?三地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合 并为一个物业管理区域；四商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立 共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。 本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业， 可以继续作为一个独立的物业管 理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。2、关于物业管理区域划分 ?安徽省物业管理条例 ? 第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前， 应 当按照前条规定划

12、分物业管理区域，向设区的市、县市人民政府房地产行政主 管部门 申请划分登记 。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县市人民政府房地 产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相 关物业管理区域内公告。3关于投标资格工程规模、资质等级 1 ?物业效劳企业资质管理方法? 第八条 一级资质物业效劳企业可以承接各种物业管理工程。 二级资质物业效劳企业可以承接 30万平方米以下的住宅工程和 8万平 方米以下的非住宅工程的物业管理业务。 三级资质物业效劳企业可以承接 20万平方米以下住宅工程和 5万平方 米以下的非住宅工

13、程的物业管理业务。3关于投标资格工程规模与资质等级 2 ?马鞍山市物业管理实施方法? 第二十六条 外地物业效劳企业进入本市从事物业管理活动应当 到市物业管理行政主管部门办理备案手续。备案后才可以投标 4、关于招标投标有关程序及规定 ?前期物业管理招标投标管理暂行方法? 第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定， 对投标申请人进行 资格预 审。实行投标资格预审的物业管理工程， 招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明 资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。资格预审文件一般应当包括 资格预审申请书格式、 申请人须知， 以及需要投标申请 人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派

14、出的工程负责人与主要 管理人员的简历、业绩等证明材料。前期物业管理招标投标管理暂行方法?第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的 投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点 和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时， 可以由招标人从中选择 不少于 5 家资格预审合格的投标申请人。第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。 公开招标的物业管理工程，自 招标文件发出之日起 至投标人提交投标文 件截止之日止，最短 不得少于 20日。?前期物业管理招标投标管理暂行方法? 第二十八条 评标由招标人依

15、法组建的 评标委员会 负责。 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成， 成员为 5 人以上 单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的 三分之二 。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的 专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关工程的评标委员会。?前期物业管理招标投标管理暂行方法? 第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报 告，说明评标委员会对各投标文件的评审和比拟意见，并按照招标文件 规定的评标标准和评标方法，推荐不超过 3名有排序的合格的 中标候选 人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人

16、。当确定中标的中标候选人 放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其 他中标候选人为中标人。举例5、关于标书编制 1关于投标报价，收费等级标准和效劳等级标准要质价相符 ，譬如招标文件要求二级效劳标准，那么投标报价就要在二级收 费标准范围内报价，为 有效报价 。2关于人员配备，几级标准对应不同的人员配备。 马鞍山市普通住宅物业综合效劳等级收费标准 马鞍山市住宅小区物业效劳等级指导标准 一级一、根本要求5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中 具有中专以上学历占总人数不低于 40% 。6、效劳人员建议配置标准：? 1 综合管理人员：人均管理建

17、筑面积14000平方米以下；?2工程维修人员：人均管理建筑面积18000平方米以下；?3秩序维护人员：人均管理建筑面积7000平方米以下；?4环境管理人员：人均管理建筑面积9000平方米以下?万平方米 4-5 人马鞍山市住宅小区物业效劳等级指导标准二级一、根本要求5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书， 其中具有中专以上学历占总人数不低于 30% 。6、效劳人员建议配置标准：16000平方米以下；20000平方米以下；9000平方米以下；11000平方米以下1综合管理人员：人均管理建筑面积2工程维修人员：人均管理建筑面积3秩序维护人员：人均管理建筑面积4环境管理

18、人员：人均管理建筑面积万平方米 3-4 人马鞍山市住宅小区物业效劳等级指导标准三级一、根本要求5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中 具有中专以上学历占总人数不低于 20% 。6、效劳人员建议配置标准：18000 平方米以下；22000 平方米以下；11000 平方米以下；13000 平方米以下。1综合管理人员：人均管理建筑面积2工程维修人员：人均管理建筑面积3秩序维护人员：人均管理建筑面积4环境管理人员：人均管理建筑面积万平方米 3人左右 马鞍山市住宅小区物业效劳等级指导标准 四级、根本要求5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗

19、位证书，其中 具有中专以上学历占总人数不低于 10% 。6、效劳人员建议配置标准：20000 平方米以下；24000 平方米以下；13000 平方米以下；15000 平方米以下。1综合管理人员：人均管理建筑面积2工程维修人员：人均管理建筑面积3秩序维护人员：人均管理建筑面积4环境管理人员：人均管理建筑面积 ? 万平方米 2-3 人6、关于前期物业效劳合同签订与备案马鞍山市住宅小区物业效劳等级指导标准?马鞍山市普通住宅物业综合效劳等级收费标准 ? 前期物业效劳合同示范文本? 前期物业管理招标投标管理暂行方法? 安徽省物业管理条例? 马鞍山市物业管理实施方法?6、关于前期物业效劳合同签订与备案?

20、安徽省物业管理条例?第四十一条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物 业买受人明示前期物业效劳合同及物业效劳企业名称、效劳内容、效劳 标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。前期物业效劳合同作为物业买卖合同的附件 ，对物业买卖双方和物业 效劳企业具有约束力。前期物业效劳合同可以约定期限 ;约定期限未满， 业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳 合同终止。6、关于前期物业效劳合同签订与备案 ?马鞍山市物业管理实施方法 ? 第三十二条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：一预售住宅商品房工程应当在取得?商品房预售许可证?之前完成；二新建现售住宅

21、商品房工程应当在现售前完成；三非出售的新建住宅物业应当在交付使用前完成。建设单位应当自招标结束之日起 15 日内，与中标的物业效劳企业签订 书面的前期物业效劳合同，并 向物业工程所在地的区物业行政主管部门 登记后报市住建委备案。7、交付接管与承接查验?物业承接查验方法? 物业承接验收是物业管理的根底工作，?条例?规定物业管理企业承 接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设 单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委 员会应当向物业管理企业移交有关资料。一、物业承接查验制度的意义1、物业管理企业在承接物业工程时对 共用部位、 公用设施设备 以及 档案 资

22、料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各 方的责、权、利。大家一定要重视举例7、交付接管与承接查验2、实行物业承接查验制度， 可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊 端，加强建设与物业管理的衔接；而在新老物业企业交接时进行承接查 验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任 。二、物业承接查验的内容 由于后天上午有专门课程安排，这里就不作详细讲解。 物业承接查 验包括物业管理 资料移交 和物业现场验收 物业共用部位、共用设施设 备、物业用房移交以及环境验收 两局部 ，涉及到的政策有：建设部、 省厅、市。主要看 ?马鞍山市物业管理实施方法? ?马鞍山市物业管理实施方法?

23、第三十五条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合以下条件后，建设单位方可办理 物业交付手续 。一水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业效劳用房、公 用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置；二在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的铺设且与相应 管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；三 通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，平安监控装置及其他 平安防范设施设备按照规划设计要求配置到位；四按照规划要求完成消防设施建设；五按照规划要求完成教育、文化、医疗 卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；?马鞍山市物业管理实施方法?六按照规

24、划要求完成小区道路建设，并与城市道路或公路相连；七按照规划 要求完成绿化建设及车库、车位的配置；八法律、法规规定的其他条件。第三十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业效劳企业移交以下资料：一竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工 图，分户验收等竣工验收资料；二设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，电梯设备还需提供出厂制造资料；三物业质量保修文件和物业使用说明文件；四物业管理区域内各类建筑物、场地设施设备清单；五园林施工图纸及树种清单； 六业主名册；七物业的使用、维护、管理必需的其他资料。?马鞍山市物业管理实施方法?第三十三条 实行物业效劳用房和物

25、业经营性用房备案制度? 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当向市县物业管理主管部门办理小区物业效劳用房和经营性用房的备案。第三十四条 物业效劳用房和经营性用房的配置应当符合以下规定：? 一物业管理区域物业总建筑面积 5 万平方米含以下的，按照不少于建筑面 积100 平方米配置物业效劳用房。? 二物业管理区域物业总建筑面积 25 万平方米含以下，按照物业总建筑面积2%。配置，总建筑面积超过25万平方米的，超过局部按1 %。的标准配置物业效劳用房。?三物业效劳经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积 1.2 %。的比例在规划 定位的商业用房中配置。?马鞍山市物业管理实施方法?四农民安置

26、房小区物业效劳经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积 8% 比 例在规划定位商业用房中配置。五物业效劳用房应当在地面以上，一般安排在住宅中心区域或者住宅区出入口附 近。配置电梯的物业，物业效劳用房原那么上在一层安排，没有配置电梯的物业，物 业效劳用房楼层不得高于三层，并且具备采光、通风、水、电通信的正常使用功能， 符合办理权属登记条件。物业效劳用房应当包括物业效劳办公用房、 业主委员会办公用房等。 其中， 业主委员会办公用房面积不低于 20 平方米。物业效劳经营性用房的配置比例， 土地行政主管部门在出让土地时应予以 明确。建设单位移交物业效劳用房、物业效劳经营性用房不得收取任何费用。8、装

27、修管理与收费?住宅室内装饰装修管理方法?建设部令第 110?关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知? ?关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知? ?关于取消房屋装饰装修保证金决定?安徽省物业管理条例?8、装修管理与收费 ?关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知?1、物业效劳企业对普通住宅房屋装修产生的建筑垃圾进行清运， 按建筑面 积每平方米 2.50 元向业主(物业使用人)收取清运费用。物业效劳企业 不得再向业主和装修施工人员收取装饰装修管理费，更不得变换名目收 取类似其他形式的效劳费、工本费和保证金等费用。2、别墅和非住宅房屋装修垃圾清运费，由物业效劳企业与业主协商确定。8、装修管理与收费

28、 ?关于取消房屋装饰装修保证金决定? 2004 年，市物价局印发了?关于取消房屋装饰装修保证金决定? ， 市物价局会同市房地产管理局于 1998 年印发的?马鞍山市城市物业管理 效劳收费暂行方法?第十七条，物业管理公司对业主和物业使用人装修 房屋，可通过协议收取每户 8001000 元的装修保证金的规定停止执行。 今后，物业管理公司再收取房屋装修保证金属价格违法行为，市物价部 门将依法予以查处。8、装修管理与收费? 对区域内违反有关物业 装饰装修 方面法律法规规定的行为，物业管理企 业应履行什么义务？?安徽省物业管理条例?第六十六条 物业效劳企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监

29、督。?业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业效劳企业 ; 物业效劳企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和考前须知告知业主或者 物业使用人，并加强巡查。? 物业企业应当： (1)履行告知义务 (2) 履行制止义务 (3)履行报告义务9、日常管理与收费 ?马鞍山市物业管理实施方法? ?马鞍山市住宅小区物业效劳等级指导? ?马鞍山市普通住宅物业综合效劳等级收费标准? 是 作业手册 。 ?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律假设干问题的解释?最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问 题的解释?马鞍山市物业管理实施方法? 第五条明晰了各部门的职责规划、城管、

30、环保、公安、价格、工商、质监等行 政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本方法。? 一 规划行政主管部门 。负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配 套设施的配置，依法协助认定住宅小区内的违法建设。? 二 城管行政执法部门 。负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对 物业管理区域内的违法建设进行查处。? 三 环保行政主管部门 。负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理， 对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处 理。?马鞍山市物业管理实施方法?四公安行政主管部门。 指导、催促物业效劳企业做好物业管理区域内的平安防范工作，帮助指导 物业效

31、劳企业对物业管理区域内的机动车辆以及易燃易爆物品的管理， 指导物业小区平安防范设施建 设，加强物业管理区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。五价格行政主管部门。 负责制定全市物业效劳收费管理实施细那么及相关政策规定，负责全市物业 效劳收费的监督管理， 受理业主委员会和物业使用人对物业效劳收费的投诉， 依法查处物业效劳企业 的价格违法行为。六工商行政主管部门。 在审查企业公司、个体工商户在设立开业或住所经营场所变 更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有利 害关系的业主同意的证明。?马鞍山市物业管理实施方法? 物业效劳企业应当履行以

32、下义务： 以为业主效劳为宗旨，提高效劳质量和水平； 按照物业效劳合同 ，提供卫生保洁、共用部位及 设施设备 日常维修养护等效劳； 按照合同约定聘用专门人员维护小区 公共秩序 和做好小区平安防范工作， 经常开展对业主的防火、 防盗宣? 七质量技术监督行政主管部门。 负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行平安监察，催促物 业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、 维护保养、 作业人员持证上岗等工作， 查处安装、 改造、 维修和使用中的违规行为? 第二十八条 ? 一 ? 二 ? 三按照合同约定， 依据国家有关规定对小区内的 特种设备 进行管理， 委托有资质单位对电梯进行保养与定期传； ? 四接受业

33、主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理； 按照规定公布物业效劳费收支情况； 劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时检验； ? 五 ? 六 ? 七报告业主委员会和政府有关行政主管部门；? 八协助街道、社区做好便民效劳和开展社区文化活动；? 九按照合同约定，依法提前解除物业效劳合同的，应当在 90 日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域 内公告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府；?马鞍山市物业管理实施方法? 第四十条 物业效劳必须符合马鞍山市住宅小区物业效劳等级标准。? 第四十一条 业主应当根

34、据物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳费用， 不应以物业效劳合同 约定以外的事项为理由，迟交或拒交物 业效劳费用。 物业管理区域内的低保户家庭，其物 业效劳费用由县、区人民政府承当。 业主与物业使用人约定由使用人交纳物业效劳费用的， 从其约定；使用人不交纳的，由业主负责交纳。? 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业 买受人的物业，物业效劳费用由开发建设单位全额交纳。? 根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的物业， 因业主的原因未及时办理入住手续的物业服 务费用，由业主全额交纳。? 新建小区前期物业管理， 开发建设单位取得 “新建住宅符合交付使用条件证

35、明书 后，业主从次月起交 纳物业效劳费。办理交付使用手续之前的物业效劳费由开发建设单位交纳。马鞍山市物业管理实施方法? 第五十二条 物业管理区域内以下共用部位、共用设施归全体业主共有，其所 有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：? 一物业管理用房、物业经营性用房；? 二门卫室、监控室、共用走廊；? 三按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；? 四公共绿化、道路、场地；? 五建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的 其它配套设施；? 六其它依法归全体业主的设施设备。两个物业管理司法解释? 司法解释是最高司法机关对司法工作中具体应用法律、法规问 题所作

36、的解释。? 在进入司法诉讼程序中， 这些司法解释往往会起到关键性作用。 因此，在进入具体的司法诉讼程序中，要特别关注这些司法解 释，进行仔细研究，以免由于不清楚司法解释而丧失胜诉时机。最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件 具体应用法律假设干问题的解释 为正确审理物业效劳纠纷案件，依法保护当事人的合法权 益，根据?中华人民共和国 民法通那么 ?、?中华人民共和国 物权法 ?、?中华人民共和国 合同法?等法律规定，结合民 事审判实践，制定本解释。本司法解释，第 1-4 条是关于合同，第 5-7 条是关于收 费，第 8-10条是关于合同终止。第三条 物业效劳企业 不履行或者不完全履行 物业效劳 合

37、同约定 的或者法律、 法规规定 以及相关 行业标准确定 的维修、 养护、管理和维护义务，业主请求物业效劳企业承当继续履 行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任 的，人民法院应 予支持。物业效劳企业公开作出的效劳承诺及制定的效劳细那么， 应当认定为物业效劳 合同的组成局部。最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件 具体应用法律假设干问题的解释 对不履 行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应 承当相应的 合同责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到的人身 和财产损害承当责任有一个前提物件， 就是物 业管理企业未能履行物业 效劳合同的约定， 即物业管理企业 存在违约行为 。 未能履

38、行包括根 本 不履行和不完全履行两种情形。 根据合同法的规定， 物业管理企业根本 不履行合同义务和 不完全履行合同义务的， 均需承当违约责任 。 物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了?条例? 和其他法 律法规的明文规定外， 来自于物业效劳合同的约定。 如果物 业管理企业完全遵守了法律法规 的规定和物业效劳合同的约定，那么即使 业主人身、财产在物业管理区域内受到损害业管 理企业也不一定因此承 担法律责任。最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件 具体应用法律假设干问题的解释 第五条 物业效劳企业 违反物业效劳合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复

39、收费， 业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业效劳企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条 经书面催交， 业主 无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业请求业主支付物业费的， 人民法院应予支持。 物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳， 业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗 辩理由的，人民法院不予支持。第十条 物业效劳合同的权利义务 终止 后，业主委员会请求物业效劳企业 退出物业效劳区域、移交物业效劳用房和相关设施，以及物业效劳所必 需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业效劳企业拒绝退出、移

40、交，并以存在事实上的物业效劳关系为 由，请求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院 不予支持。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释? 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据?中华人民共和国物权法?等法律的 规定，结合民事审判实践，制定本解释。? 第一条 业主的认定 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有局部所有权的人， 应 当认定为物权法第六章所称的 业主 。? 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有局部， 但尚未依法办理所有权登记的 人，可以认定为物权法第六章所称

41、的业主。? 第二条 露台的归属 建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法 第六章所称的专有局部：? 一具有构造上的独立性，能够明确区分；? 二具有利用上的独立性，可以排他使用；? 三能够登记成为特定业主所有权的客体。? 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物 权法第六章所称专有局部的组成局部。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律 假设干问题的解释? 第三条 共有局部的认定 除法律、行政法规规定的共有局部外，建筑区划内的以下局部，也 应当认定为物权

42、法第六章所称的共有局部：? 一建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等 根本结构局部 ，通道、楼梯、大堂等 公共通行局部 ， 消防、公共照明等 附属设施、设备 ，避难层、设备层或者 设备间等结构局部 ；? 二其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有的场所及设施等。? 建筑区划内的土地， 依法由业主共同享有建设用地使用权， 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地 或者城镇公共道路、绿地占地除外。? 第四条 外墙利用是否属于侵权的认定 业主基于对住宅、经营性用房等专有局部特定使用功 能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有局部相对应的外墙面等共有局部的，不应认定为侵权。但 违反法律、

43、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。? 第六条 增设车位的归属 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之 外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第 七十四条第三款所称的车位。? 第七条其他重大事项认定 改变共有局部的用途、利用共有局部从 事经营性活动、处分共有局部，以及业主大会依法决定或者管理规约依 法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款 第七项规定的有关共有和共同管理权利的 “其他重大事项 。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释? 第八条 建筑面积确实认 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有局部面积和建

44、筑物总面 积，可以按照以下方法认定：? 一专有局部面积，按照不动产 登记簿 记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的 实 测 面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载 的面积计算；? 二建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。? 第九条 业主人数确实认 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照以下方法 认定：? 一 业主人数，按照专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已 出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算；? 二总人数，按照前项的统计总和计算。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律

45、假设干问题的解释第十条住改非 业主将住宅改变为经营性用房， 未按照物权法第七十七条的规定经 有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或 者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人 民法院不予支持。第十一条 有利害关系的业主的认定 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物 内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主 。建筑区划内， 本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量 受到或者可能受到不利影响。第十二条 诉讼时效 业主以业主大会或者业主委员会作出的

46、决定侵害其合法权益或 者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院 撤销该决定的， 应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起 一年内行使。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律 假设干问题的解释? 第十三条哪些事项应当公开 业主请求公布、查阅以下应当向业主公开的情况 和资料的，人民法院应予支持：? 一建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；? 二管理规约、业主大会议事规那么，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议 记录；? 三 物业效劳合同、共有局部的使用和收益情况；? 四 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况

47、；? 五其他应当向业主公开的情况和资料。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律 假设干问题的解释第十四条 擅自处置共有局部 建设单位或者其他行为人 擅自占用、处分业主共有局部、改变其使用功能或者进行经 营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为 无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求 行为人将扣除合理本钱之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人 对本钱的支出及其合理性承当举证责任。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律 假设干问题的解释第十五条 损害他人合法

48、权益的认定 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、 管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施以下行为的，可以认定为物权法第 八十三条第二款所称的其他 “损害他人合法权益的行为 ：一损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物 品等危及建筑物平安或者阻碍建筑物正常使用；二违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；三违反规定进行房屋装饰装修；四违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有局部。? 第十九条 本解释自 2021 年 10月 1日起施行。? 因物权法施行后实施的行为 引起的建筑物区

49、分所有权纠纷案件，适用本解释。10、业主大会成立?业主大会和业主委员会指导规那么?马鞍山市物业管理实施方法?1成立条件 第十条符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会会议：一入住率达 50% 以上的；二首批物业交付满 2 年，并且入住率超过 30% 的；三首批物业交付满 3 年的 2首次业主大会筹备经费 第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承 担。建设单位依据规划设计小区的总户数，按照每户 5 元的标准，在办理 “新建住宅 符合交付使用条件证明书 前，一次性交由所在地街道办事处、乡镇人民政府代管， 专款专用，结余经费转该小区业主委员会管理。?马鞍山市物业管理实施方法? 3 会议形式

50、第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面 征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有局部占建筑总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代 理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主不参加会议也不委托代理 人参加会议的，视为弃权。? 4 重大事项决定 第十六条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建 建筑物及附属设施的， 应当经专有局部占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。业主大会决定选聘物业效劳企业等其他有关共有和共同管理权利 的重大事项，应当经物业管理区域内专有局部占建筑物

51、总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意。?马鞍山市物业管理实施方法? 5业主委员会人数 第十八条 业主委员会人数应当是 5-11 名 的单数，其组成人员不得在物业效劳企业中兼职。 小区建筑面 积为5万平方米以下业主委员会成员为5名， 5 万平方米以上、15万平方米以下业主委员会成员为 7 名， 15 万平方米以上业 主委员会成员为 9-11 名的单数。11、创优? ?关于开展马鞍山市物业管理示范工程考评活动的通知? 建设部 ?关于修订全国物业管理示范住宅小区大厦、工业区 标准及有关考评验收工作的通知?12、工程经理考核?关于实行物业管理工程经理责任制的通知? 一、根本规定? 一物业管理

52、工程经理 以下简称工程经理 是指物业效劳企业按照物业效劳 含 前期物业合同约定委派的物业工程负责人。? 二物业效劳企业应向受委托的物业管理工程委派工程经理，一名物业工程经理 所管理的物业 工程数量一般不得超过两个。 一名工程经理 同时管理两个工程的，应 当征得两个工程合同甲方的同意， 其管理物业总建筑面积 不得超过二十万平方米。? 三工程经理应参加市住建委组织的业务 培训和继续教育并取得合格证书 。四 工程经理应被物业效劳企业聘用并 在市住建委登记注册 。12、工程经理考核? 五、管理考核一市住建委负责全市物业管理工程经理监管与年度考核。 各县区物业管理主管部门 负责辖区内的工程经理日常检查、

53、指导与考核。二工程经理的日常效劳实绩纳入信用档案管理。 工程经理本人以及所管工程获得表 彰奖励等，在其业绩信息中予以登记，发生违法违规行为经查证属实的，在其不良 信息中予以登记。三物业管理工程经理考核评分采取扣分制。 依据管理效劳效果和违规、 违约行为的 严重程度，扣分类型分为 1分、2分，3分、5分、10分、15 分、20 分、25 分8种分值。四以周期为评分机制，一周期为 12 个月。在一个评分周期内，根据物业管理工程 经理的评分情况，依照以下方式处理：13、资质申报? ?物业效劳企业资质管理方法? 第三条物业效劳企业资质等级分为一、二、三级。第四条 国务院建设主管部门负责一级物业效劳企业

54、资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业效劳企业资质证书的颁发和管 理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业效劳企业资质证书的颁发 和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业效劳企业资质证书的颁发和 管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。第五条 各资质等级物业效劳企业的条件如下：物业效劳企业资质管理方法?一一级资质：1. 注册资本人民币 500 万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20 人，工程、财

55、务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上 物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比 之和不低于 100% ： 1 多层住宅 200 万平方米； 2 高层住宅 100 万平方米； 3 独立式住宅别墅 15 万平方米； 4 办公楼、工业厂房及其它物业 50 万平方米。5. 建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良 的经营管理业绩。物业效劳企业资质管理方法?二二级资质：1.注册资本人民币 300 万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、 管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少 于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人具 有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基 数的百分比之和不低于 100% ：1多层住宅 100 万平方米；2高层住宅 50 万平方米；3独