以物权法的视角解读合同法的三个条文

1、以物权法的视角解读合同法的三个条文高树成北京市大成律师事务所长春分所律师?物权法?、?合同法?与?公司法?是民商法律制度中最重要的法律。 合同是物权产生的缘故，物权是合同履行的前提与结果，合同法的差不多 原那么是意思自治；物权法的原那么是物权法定，两者之间存在重大差异。由 于?合同法?制订时，没有?物权法?，?合同法?条文中的局部内容与?物 权法?有交叉，从后法优于前法，以及法律与法律之间应当统一不应冲突 的角度，笔者以?物权法?视角解读?合同法?的三个条文。目的是期望 在司法实践中，减少对?合同法?懂得及适用上的纷争，期望如此的探讨 有助于法律适用上的统一。一、?合同法?第二百三十条规定的承

2、租人优先购置权的性质是否是物 权?物权法?第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。这是物权法 律原那么的第一个原那么一一物权法定原那么。物权法定原那么的含义是，物权的 种类及各类物权的内容，必须由法律明文规定，不承诺当事人自由创设物 权和改变物权的内容。 换言之，当事人自己创设的物权无效；当事人变更 物权内容的约定无效。 那个地点的“无效，是指不具有物权的效力。物 权法定原那么的意义，是排除当事人的意思自治，排除当事人创设、变更物 权的自由，跟合同法刚好相反。例如，大多都市前几年经历过的房改。有 的单位规定，如果买房的职工今后要调走，要出卖房子，原单位有“优先 购置权。那个“优先购置权怎么

3、讲有没有物权的效力呢？假设确实有个 职工调走时悄悄把房子卖给别人了。原单位觉察后向法院起诉，要求保护 它的“优先购置权，要求人民法院认定被告转卖房屋的行为无效，并把房 屋所有权收回来卖给它，它情愿支付同样的价款。如果单位如此起诉，确 实是把那个“优先购置权当作物权来对待，要求法院保护它的“优先购 买权。按照物权法定原那么，由于?物权法?没有规定所谓“优先购置权 因此当事人在合同当中约定的“优先购置权违反了物权法定原那么，不具 有物权的效力。因此其主张被告与买主签订的买卖合同无效的主张不应得 到支持。如果原单位换一个理由起诉，它要求法院追究被告人的违约责任。 理由是原告将公房卖给被告时，双方当事

4、人真实的意思表示是，职工不得 转卖他人，假设要出售必须先咨询原单位是否买，原单位享有优先购置权， 这是双方真实的意思表示，因此原告要求法院追究被告人的违约责任。按 照合同法，那个合同当中的约定是真实的意思表示，应是有效的，被告一一 方有义务先咨询原单位是否买，被告未履行此义务，悄悄地卖给了他人， 被告构成违约，因此法院按照合同法判决被告承当违约责任。可见，违反 了物权法定原那么，创设的物权不具有物权的效力，并不等于不具有所有的 效力。如果符合其他法律规定，例如符合合同法的规定，能够产生合同法 上的效力。?合同法?第二百三十条规定的承租人优先购置权与上述案例相似。该条 规定，在租赁合同存续期间，

5、如果出租人转让租赁物，承租人有优先购置 权。那个“优先购置权怎么讲属于什么性质的权益，法院怎么讲如何样 对待它，就取决于物权法是否规定“优先购置权。如果物权法规定了“优 先购置权，那么合同法第二百三十条规定的“承租人的优先购置权，确实 是一种物权，就所以具有物权的效力；如果物权法没规定“优先购置权，那么合同法第二百三十条规定的“承租人优先购置权，就不是物权，就所以 没有物权的效力，只有债权的效力。而实际上，物权法没有规定“优先购置权，说明物权法不成认作为一种物 权类型的“优先购置权。司法实践过程中，人民法院在合同法实施之前和 合同法实施后的一段时刻，曾经将“承租人优先购置权当做“物权对 待，如

6、最高法院关于贯彻执行?民法通那么?的讲明第118条：“出租人出卖出租房屋，应提早三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先 购置权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人能够要求人民法院宣告该 房屋买卖无效。由于物权法没有规定所谓“优先购置权，最高法院关于 承租人优先购置权的讲明，所以丧失其效力。合同法上规定的“承租人优 先购置权，所以只具有合同法上的效力，不具有物权的效力。出租人违反 合同法关于承租人优先购置权的规定把房子卖给别人，承租人向法院起诉， 法院只能按照合同法进行保护，即只能追究出租人的违约责任，不能判决 出租人与买受人之间的买卖合同无效。二、?合同法?第二百八十六条规定的承包人优

7、先受偿权的性质是留置 权依旧抵押权？?物权法?第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同 一法律关系，但企业之间留置的除外。可见，债权企业对债务企业是有权 行使留置权的。该法第二百三十九条规定，同一动产上已设置抵押权或者 质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。该规定说明，法定物权优 于约定物权。?合同法?第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款 的，承包人能够催揭发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的， 除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人能够与发包人协议 将该工程折价，也能够申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款 就该工程折价或者拍卖的价款优先受

8、偿。综观?物权法?第十八章留置权， 承包人的优先权，除标的物为不动产，与?物权法?要求留置权的标的物 为动产不符之外，其它要件，包括法律后果，皆符合留置权的特点。笔者 认为承包人的优先权应属于留置权。这与承包人优先权为法定抵押权的观 点相比，有更符合法理、更便于操作之处。第一，法定抵押权之讲，违抗 物权法定原那么。?物权法?没有规定法定抵押权。抵押权是约定的物权，不 存在法定抵押权。最高人民法院民二庭编著的?担保法新释新解与适用? 第 1069-1070 页认为，我国?担保法?之因此规定留置权的标的物是动产， 而非包括不动产，是因为不动产价值庞大，且多为居住设施、商用设施或 公共工程设施。假设

9、债权人留置该不动产，将使得该不动产的所有人或使用 人不能使用收益该不动产，将阻碍该不动产的经济效用和社会效用，造成 庞大白费。因不动产而发生的债权要求权，其价值一样远远低于不动产的 价值。笔者认为，假设基于上述缘故，我国?物权法?将不动产排除在留置 权之外，第一，该规定有违?物权法?第四条物权平等保护原那么。例如， 在运输合同中，不管承运物资的价值大于运费多少倍，法律都给予承运人 对物资的留置权。当物资为不可分物时，法律给予承运人就物资整体的留 置权。同样的超标的留置，承运人能够而承包人却不能够。物权平等保护 原那么是?物权法?总那么局部的内容，是应贯穿物权法始终的原那么。权益的 标的物是随着

10、人们认识的深入在发生变化着的。日本、英国、美国等国的 立法例，不限制留置权标的物的范畴，不动产是留置权的标的物本非争议 事项。我国?民法通那么?第 89 条关于留置权的规定，没有限制留置的财产 范畴。笔者认为，给予承包人的优先权为留置权，将大大解决工程欠款的 三角债咨询题，也有利于老实守信的公序良俗在建设工程领域的建立；其 次，不动产抵押权作为一种物权，需要以登记作为权益的外衣予以公示， 留置权那么以占有为公示手段。承包人的优先权， ?合同法?与?物权法?都 没有要求登记，?房屋登记方法? 没有将承包人的优先权作为物权予以规定， 所以也就没有关于如何登记承包人的优先权方面的规定。如果将承包人的

11、 优先权懂得为抵押权，与?物权法?不动产抵押权经登记才产生的规定是 矛盾的；再次，如果我国?合同法?第二百八十六条规定的承包人优先权 为物权，而基于物权法定的原那么，该种优先权一定属于?物权法?规定的 物权之一，并应符合该种物权的特点，而不应在?物权法?之外还存在物 权。最高人民法院法释 200216 号?关于建设工程价款优先受偿权咨询 题的批复?在制订时由于没有物权法作根底，该司法讲明将这种优先权讲 明为?物权法?之外的法定抵押权，行使期限为六个月。其结果是该项物 权的种类、物权的行使都将违反物权法定原那么。不管是对该批复作出的懂 得依旧该批复在司法实践中的运用，都显得十分纷乱。由于这种物权

12、的行 使尚停留在批复性的司法讲明层面，承包人对自己如何行使、在多长时刻 内行使该种优先权，从?合同法? ，包括第二百八十六条的规定，是无法得 知的，这与物权法定原那么也是相悖的。笔者认为，承包人的优先权就应当 属于留置权。如此，承包人优先权才符合物权的特点，才与物权法定原那么 相一致。由于?物权法?对留置权担保范畴、 留置权的行使做了具体规定， ?合同法? 第二百八十六条承包人优先权的范畴、优先权的实现按照?物权法?关于 留置权的规定即可。笔者认为，最高人民法院应尽快废止上述司法讲明， 或者在制定?物权法?司法讲明时将该种优先权规定在留置权局部。三、?合同法?第五十八条无效合同返还财产、 赔偿

13、缺失是否适用诉讼时效？2006年 6月 2 日最高人民法院审结的广西北生集团与北海市威豪房地产开 发公司、广西畜产进出口北海公司土地使用权转让合同纠纷案【案件字号 为 (2005)民一终字第 104 号，登载在最高人民法院公报上】说明?物权法? 实施前最高人民法院对无效合同是否适用诉讼时效的观点是：当事人要求 确认合同无效，不适用诉讼时效；合同被确认无效后，返还财产、赔偿缺 失的主张，适用诉讼时效，从人民法院确认合同无效时起算。由此可见， 如果提起确认合同无效诉讼的同时，提起返还财产、赔偿缺失的诉讼要求， 将可不能显现超过诉讼时效的情形。 2021年 9月 1日起实施的最高人民法 院?关于审理民事案件适用诉讼时效制度假设干咨询题的规定?并没有就物 权要求权、无效合同确认要求权及返还财产赔偿缺失要求权的诉讼时效作 出规定。而无效合同方面的诉讼时效咨询题，又是司法实践中经常遇到、 急需解决的咨询题。我国?物权法?第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权益人能 够要求返复原物。该项规定说明?物权法?在物权取得方面否认了物权的 无因性，即物权取得的缘故行为被确认无效，意味着基于无效合同取得财 产的当事人无权取得物权，应予返还。由于物权是支配权，对世权，物权 确认要求权不受