郑州升龙国际中心2012年度营销工作

1、谨呈：尚锦地产有限公司谨呈：尚锦地产有限公司升龙国际中心升龙国际中心20122012年度营销工作总结年度营销工作总结及及20132013年度营销工作计划年度营销工作计划升龙国际中心2012年黯然收市，2013年重振传奇2012年度营销工作总结12013年度营销工作计划2 销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他2012年度营销工作总结1销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他2012年任务完成情况：2012年度计划销售6.50亿，实际销售5.3亿，完成率为82%2012年度计划回款6.75亿，实际完成5.5亿，完成率为81%；20

2、12年度实际销售面积：7.9万平米其中，各物业类型中，住宅计划销售2.7亿，实际完成3.7亿；车位计划销售0.7亿，实际完成0.075亿；写字楼计划销售2.1亿，实际完成1.1亿；商业计划销售0.9亿，实际完成0.37亿；未完成物业类型主要集中在车位、写字楼和商业。二、2012年任务未完成原因分析：1、市场层面上，郑州市2012年度商业用房市场投放量剧增，客户观望情绪严重，同时，东区写字楼大幅降价也对写字楼、商铺整体市场产生较大影响；2、项目层面上，一是前期总控对车位的销售预期过高，但在执行过程中因为工程问题、物业租赁与销售冲突等问题造成车位消化困难；二是项目招商运营的现状，以及所剩可销售房源

3、现状，也给商业销售带来了较大难度；同时，中途更换代理公司、项目资产分割造成的推广费用大幅减少以及长时间的问题客户处理也对销售产生重要影响；销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他2012年度销售情况套数：套 面积： 金额：万销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他 住宅 商业 写字楼 车位 合计 套数 面积 金额 套数 面积 金额 套数 面积 金额 套数 金额 2012年1月201399.87923171387.62102578120292012年2月463218.632068131.741156598.5343966826902

4、012年3月685080.142988146.2880393282.53234922454412012年4月1559434.165266267.7109141097.9377711161632012年5月1307832.514738146.2880121234.2784866857342012年6月18410211.896006141.92905470.813411516366002012年7月19911072.046552242145.481539910181922012年8月1177572.645992268.4517577448482012年9月322156.551327201916.8

5、1132222426732012年10月312039.6412753130.32667715.7849422120562012年11月221822.311905685.5114958 858.2165733733792012年12月11988.656171624.131539211713.6913678753598合计 101562828.9837549151673.86377417515690.1113336867253403销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他升龙国际中心2012年全年销售额5.3个亿，其中7月份由于代理公司更换剩余客户集中签约，签约额达

6、到全年峰值，8月以后，随着货量逐渐减少，签约量下降。销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他分析2012年住宅销售数据，基本呈现价跌量涨的现象，受促销活动及优惠力度加大的影响住宅成交数量在4月和7月达到高峰。下半年剩余住宅成交价格整体趋于稳定。销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他上半年写字楼价格表现较为平稳，销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他车位全年销售业绩波动较大，受住宅销售状况影响较大，在62012营销节点回顾20

7、12年上半年，集中消化住宅剩余房源，多次开盘，加推，促销等。下半年，剩余货量集中在商业及写字楼方面，商业集中蓄客，集中开盘。写字楼通过制定特价房源及特价楼层进行线下促销。5月12日公寓B5-1认筹2月23日C8写字楼认筹6月10日C8写字楼开盘5月26日公寓B5-1开盘3月24日A5、6-1、B5-1“新青年置业”活动8月11日商业认筹10月14日商业开盘1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月7月23日公寓B5-1促销2月29日E23小型开盘销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他情人节活动元宵节猜灯谜春季健康养生沙龙会风筝

8、节国庆嘉年华“郑州汽车之夜”仲夏车展DIY活动月2012年营销活动回顾销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他针对房源公寓B5-1部分A5部分写字楼C8部分买公寓送置业基金，更有标准车位相送1元置业活动，加1元送33800元比亚迪，更送19998元新春大礼包集中认筹，改变诉求重点，推出特价房源二批A区、B区商铺6折购铺，3、5年返租，年返8%，会员全城招募，积累客户，集中销售A5、6-1、B5-1新青年计划，5999元/平起销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他1.新春特惠商业折上折针对A区临街底商及内铺，春节期间，升龙国际中心

9、特推出10套特价商铺，实行5年返租，年返10%的优惠策略，并在5折的基础上继续优惠，按揭付款的客户可享受98折，一次性付清更可享95折钜惠。销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他2. 1元置业买房送车活动针对A5小户型剩余房源，实行加1元，33800元比亚迪开回家/买就送19998元贺岁大红包的活动策略。通过送比亚迪吸引客户关注，买A5小户型，可将比亚迪总价折抵房款，另送近2万元优惠。销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他针对6号地1号、A5、B5-1楼推出郑州新青年计划，向裸婚说不，超低价购市中心现房小户，打出5999元起的

10、低价，吸引刚需客户及年轻人群体，以低价刺激其购房需求。3.郑州新青年计划销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他在年度写字楼市场持续低迷的市场状况下，利用写字楼C8认筹立减3万，再免一年月供的广告语吸引客户，将一年月供返到房款里销售，同时通过写字楼与住宅的价格及租金收益做比较，突出写字楼投资门槛低，收益回报高。4.写字楼即时认筹活动销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他针对公寓B5-1剩余存量货源情况，推出相应促销策略，买房送8万置业基金，购154平房源更送标准地下停车位一个。效果：有效的促进了B5公寓小户型房源的快速消化。5.

11、立刻爱买房送装修基金，更有车位相送！销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他6.醇熟现铺全城招募针对商业广场在市场上知名度低，经营状况一般，剩余体量较大的情况，对A/B区剩余商铺实行尊贵会员全城招募活动，吸引客户关注，集中蓄客，集中销售，充分挖掘客户资源。销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他针对商铺销售低迷的状况，将剩余货源打包销售，并在市场上传递升龙商业广场二批加推旺铺火爆热销中的信息，包装为新产品，打破之前形象；并实行3年、5年返租销售，年返租率8%，放大经营中现铺的优势，通过返租政策及商业的升值潜力，为客户带来超高的投资

12、回报率，从而吸引投资客户眼球。7.商铺返租销售销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他 写字楼C8存量较大，去化困难，且在市场上知名度较低，为此，在推广上重点突出金茂广场大学路唯一5A甲级写字楼，以及自身特有的70年产权不限购的优势，扩大知名度的同时，释放即将封顶的工程节点，以准现房的概念增强客户对于项目的信心。同时，结合项目不同阶段活动及营销节点，推出特价房源及特价楼层，打出“7075元/平起”的低价促进销售。5A甲级写字楼70年产权不限购销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他2012年房源去化分析小结：小结：共计共计1273

13、1273套，其中车位套，其中车位6868个，写字楼个，写字楼175175套，商铺套，商铺1515套，住宅套，住宅10151015套。套。销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他住宅成交分析销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他商铺、写字楼成交分析销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他

14、112月来电5276组，来访4531组日均来电14组，来访12组报纸广告短 信派 单网络广告报纸广告、短信、网络位居全面来电、来访量前三名，报广及网络覆盖面较广，吸引来电量较大，短信直接面向潜在客户，准确传达销售信息。广播、派单及微博等对项目起到扩大影响及辐射面的作用，巡展及拓客活动对商铺及写字楼寻找客户资源起到一定的作用。2013年推售产品主要以大二期产品为主，建议在推广渠道上采取大众媒体树立形象，小众媒体直达客户的策略，多种媒体渠道优势组合，全面展开营销宣传攻势，同时重点放在报广，短信，网络，户外等主流媒体方面。媒体渠道写字楼巡展电台广播发光字微 博拓客活动销售分析 营销节点回顾 营销亮点

15、 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他成交综合分析小结：年龄集中在3645岁，主力客群为个体，居住区域集中在二七、金水区，工作在二七区、中原区、金水区，认知途径主要为朋友介绍。年龄20-2526-3536-4545以上11.50%30.10%43.30%15.10%职业个体医生教师政府职员铁路金融无业退休房产会计59.90%1.20%2.10%1.30%15.00%0.50%0.30%2.60%13.60%3.50%居住区域省外惠济区中原区新密省内地市金水区二七区郑东新区管城区上街1.00%3.00%4.00%4.00%14.00%13.00%54.00%4.00%1.00%2.00%工作区

16、域二七区中原区惠济区金水区管城区省内地市郊区48%23%4%8%3%10%4%认知途径朋友介绍路过短信网络派单报广广播回访老客户43.00%24%15%6%4%3%2%3%购买因素地段户型价格升值潜力品牌配套58.20%22.70%3.50%6.60%2.10%6.90%置业目的投资自用自用投资36.00%51.00%13.00%销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他成交区域分析销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他成交客群分析销售分析 营销节点回顾 营销

17、亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他1、客服部纳入营销体系，目前部门沟通较为密切，工作效率较之前大为提高；2、代理公司的更换，7月份货量盘点交接已经完成；3、易居客户遗留老带新问题已解决；4、七匹狼问题已基本解决；5、B区5#楼2、3单元交房工作；6、大河报春季房展会顺利完成；7、大二期案名和logo确定，产品定位；8、A5号楼、6-1新青年置业计划顺利开展，清盘。部门建设大事记销售分析 营销节点回顾 营销亮点 房源去化分析 销售动态 客户分析 其他2012年度营销工作总结12013年度营销工作计划22013年度营销工作计划2 存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解

18、 营销费用安排备注：统计数据截止2013年1月13日17：00，不含经贷及抵工程款部分房源。升龙国际中心大一期剩余可售房源统计升龙国际中心大一期剩余可售房源统计业态业态楼栋名称楼栋名称套数（套）套数（套）面积（）面积（）单价（元单价（元/ /）金额（万元）金额（万元）住宅A5#6312.371332236号地6-1161.16600402号地1#3164.89567594B5-1344347.3569222884D22-12322.446366205写字楼C838230685.12810724877商铺A3裙房3832.311187299882A4裙房153669.78169336214A5裙

19、房53621.261453152622号地裙房132293.44152903507B5底商7370322裙房5740.448782650车位A/C/D区及2号地201710000020170合计合计2493249350753.5650753.568060080600存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排升龙国际中心项目大二期推售房源统计升龙国际中心项目大二期推售房源统计产品产品推售区域推售区域可售套数可售套数可售总面积（）可售总面积（）推售均价（元推售均价（元/ /） 推售总金额（万元）推售总金额（万元）写字楼A08-12802787

20、0.04850023690住宅A08-226620368.37730014869A20-316516573.73760012596A20-129727235.34770020971A20-232430052.08770023140商业A08-1、2裙房328982.362200019761总计总计13641364131081.92131081.92115027115027存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排项目大一期主要剩余货源示意剩余住宅：主要集中在A5、B5-1剩余写字楼：主要集中在C8#剩余商铺：主要集中A区、2号地以及B5剩余车位：各区均有剩余项目大

21、二期主要推售货源示意住宅：A08地块的2#、A20地块的1-3#写字楼：A08地块的1#商铺：主要集中在A08地块的底商住宅写字楼商业裙房集中商业A区及区及2号地商业号地商业图例：图例：存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排项目剩余货源盘点分析（住宅）剩余住宅主要集中在A5#和B5-1#，而且主要集中在154L型的大标间上，客户选择余地非常有限。存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排项目剩余货源盘点分析（写字楼）剩余写字楼主要集中21层以上高区，剩余产品较多，且层次清晰，产品选择性较为丰富。剩余房源主要集中在剩余房源主要集中在

22、22层以上高区及中低区北向房源层以上高区及中低区北向房源存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排项目剩余货源盘点分析（商铺）剩余商铺主要为A3-A5#裙房3层、2号地商业2层和B5#裙楼：剩余商铺销售难点或是因为面积太大致使投资量级太高，或是租期过长影响正常销售；升龙商业中心的运营情况也对商铺销售产生了消极的影响。存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排2012年住宅市场刚需客户需求释放彻底，回暖迹象明显，2013年上半年本项目住宅所剩不多，下半年对推出货源进行快速集中销售；2013年升龙城等项目推出写字楼产品时的区域内写字楼产品

23、供应量进一步增加，本项目上半年将C8写字楼去化作为重中之重；下半年新品推出，作为补充销售；商业市场在2012下半年有所回暖。本项目由于商业运营情况以及所剩商业面积、租期等影响，销售难度较大；2013年下半年新品推出后，借鞋城商业开业的带动作用，对A08地块商业进行销售；车位消化压力更大，关键需要与物业协调处理好租与售之间的冲突，并根据项目交房节点，结合比较有吸引力的销售政策促进销售；存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排产品推售区域 可售套数 可售总面积 推售均价 推售总金额去化套数去化总

24、面积去化总金额去化比例回款金额大一期 住宅 剩余 465208.0866173446404529299786.96%2500写字楼 C8 38230685.1281072487723018475 14978 60.21%13000商铺A/B/D4814860.36216003210741238 2675 8.33%2000车位A/B/C/D20171000002017015015007.44%1500大二期 写字楼A08-128027870.048500236901018769745331.46%6421住宅A08-226620368.37730014869245188651377192.62

25、%10586A20-316516573.73760012596149149201133990.02%11050A20-129727235.34770020971226208291603876.48%13040A20-232430052.08770023140161149541151549.76%5993商铺A08裙房328982.362200019761164496989250.06%9090总计3857181835.51956271343107076 92158 58.89%75180 升龙国际中心2013年推售思路大一期剩余住宅、写字楼、商业、车位四种物业类型中，明年写字楼是重中之重。大一

26、期推售思路：2013年总基调： 上半年集中消化大一期剩余房源 全年工作重心放在大二期的筹备以及房源的消化上大二期推售思路：快字当头，住宅为核心关键，写字楼、商业作为重要补充。快快存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月集中去化A5、B5-1住宅A5、B5-1部分剩余住宅房源释放B5-1送精装修基金短信群发、派单、案场活动、节日活动、车位开盘活动、交房活动等；第一阶段第二阶段重点去化B5-1#大通间加大去化剩余C8写字楼写字楼和商业给予客户比较灵活价格政策A5、D区等住宅消化100%；B5-1剩余住宅销售80%

27、3月24日A区C区/5月25日B区车位开盘9月22日A20-3开盘全区车位持续消化车位分期付款或节日性车位促销政策持续剩余写字楼消化60%剩余总体车位消化达到7.5%报纸、网络、户外、短信群发等；案场活动、节日活动、认筹与开盘活动；春节气氛营造和包装7月27日A08-1写字楼开盘加大去化A区、2号地及B5裙房剩余商铺8月17日A08商铺开盘10月13日A08-2及A20-1开盘11月9日A20-2开盘A20-3、A20-1及A08-2、A20-2消化分别达到90%、76%、93%、50%A08-1写字楼消化31%/A08商铺消化50%存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解

28、营销费用安排针对大一期住宅产品：u大一期货量较少，正常去化为主。适度在优惠范围内采用特价房等形式对B5-1进行快速去化；u同时，建议在B5-1交房前针对154大通间房源制定额外的激励政策，加速B5-1的清盘；u针对大二期绝大部分住宅产品的刚需属性，建议将在推广的过程中着重强调产品的功能性。u同时，针对A08地块2号楼（东西向）及A20地块西单元（公寓楼）房源，可采取赠送装修基金形式降低首付比例，加速房源的快速消化。针对大二期住宅产品：存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排A5及B5-1剩余住宅消化B5-1剩余住宅去化9-12月三次大二期新房源加推价格时间销售重

29、点释放部分新房源逼定客户利用赠送装修基金、交房节点活动等对剩余房源加速去化春节期间采取特价房等形式对A5及B5-1房源进行引导、去化结合针对未成交写字楼客户的引导转化以及5月份B5-1开盘节点，持续消化B5-1剩余房源9月份、10月份推出新品房源后，在10月底利用送装修基金等形式，对A08-2及A20-3房源进行迅速去化；（住宅）策略重点大二期新房源入市利用开盘活动集中消化新房源【剩余住宅/写字楼/商业/车位价格策略表现】1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排针对大一期写字楼产品：2013年C8写字楼将迎

30、来两大利好点：工程进度加快和现场体验提升。u充分利用工程进度节点，做足现场体验工作。并通过宣传推广加大力度，针对8号楼相对完整的高层区房源，展开客户集中积累、集中消化、挤压等一系列策略动作。u随着工程进度的加快，对自用客户的吸引力进一步加强，建议在2013年3、4月份，银行放贷政策逐步宽松时，针对C8写字楼产品采取低首付销售策略，加速剩余房源的快速消化；u加大拓展客户力度。通过与各媒体进行资源嫁接，针对性参与圏层营销活动，如高峰论坛、地市巡展、企业峰会等活动。同时分行业进行客户上门陌拜，加大主动拓展力度；u同时，可将7月份即将推出的A08-1写字楼产品作为标杆产品，挤压客户至C8，并在A08-

31、1开盘前进行清盘消化；存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排针对大二期写字楼产品：u提前拓客。在年后三四月份，针对片区重点客户以及老业主进行客户拓展，主要为A08-1寻找整层定制客户；u开盘前，针对升龙老业主进行内部认购，以较大优惠消化部分房源；同时，开盘后可持续采用低首付或者买房赠送装修基金等形式进行房源促销。存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排C8#剩余房源买写字楼送月租促销政策，A08-1保持价格标杆，以促进C8清盘价格时间销售重点春节期间特价促销春节前2周时间针对C8#写字楼选取20套特价房，促进节日期间客户成交；3

32、-7月变化推广形式比如“投资低首付”、“买写字楼送月租”（可冲抵房款）的优惠噱头，吸引市场关注，同时保持比较灵活的价格优惠谈判空间，以便促进客户成交；7月初A08-1写字楼认筹时，释放相对较高价格，以挤压客户至C8，同时，可针对剩余房源采取“清盘促销价”的形式，进一步逼定未成交客户；7月底A08-1采取低价入市策略，迅速集中消化推出房源；开盘后持续以灵活的价格策略吸引客户成交；（写字楼）策略重点结合车位开盘组合促销C8写字楼清盘特价写字楼清盘以特价销售逼定前期客户同时价格谈判灵活调整【剩余住宅/写字楼/商业/车位价格策略表现】1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月A08-1写

33、字楼开盘促销政策存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排针对车位：u策略性减少售楼部车位销售与物业进行的车位租赁之间的冲突，一方面减少租赁车位，加大销售促销力度。另一方面与物业公司沟通将租赁区进行划分，并对地下停车进行严格管理，严禁乱停乱放的现象，保障购房车位业主的权益；u同时分别在3月份和5月份配合两次车位开盘，对剩余车位进行集中促销。存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排1月2月3月4月5月价格时间销售重点A区、C区车位集中消化3月底针对A区、C区车位集中开盘5月底结合B5交房活动针对B区车位集中开盘；（车位）6月策略重点7

34、月8月A区C区车位消化9月10月 11月12月B区车位持续消化B区车位消化A区/B区/C区剩余车位持续消化（结合分期付款政策）【剩余住宅/写字楼/商业/车位价格策略表现】存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排针对大一期商铺产品：u主要做线下圈层营销活动，与具有高端客户资源的单位合作，根据实际情况推出相关优惠政策，促进商铺产品的销售；u加强商场商业运营氛围的包装，提升客户对项目产品的信心。u利用B5-1在5月份的交房节点，以及届时坤业百货正常经营带来的人气效应，促进B5底商的消化；针对大二期商铺产品：u根据A08地块的位置以及商铺价值，建议针对A08地块商铺采取

35、交房后3年返租和直接销售两种形式，吸引投资、自用客户到访成交。u对周边专业市场商户以及升龙集团老业主进行深度挖掘，为商铺销售提供充足的客源支持。存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排住宅写字楼商业裙房图例：图例：项目规模不大，地块分散，容积率较高，车位配比尚可建设用地面积40544.8总建面281853.28容积率5.693地上建筑面积230828.96地下建筑面积51024.32商业面积44674.1住宅面积137761.81物业管理用房面积739.25社区服务管理用房1162.18写字楼面积42253.81阳台面积4237.83基底占地面积16443.07

36、建筑密度40.55%户数1658户人数5307人绿地率25.22%停车数量1566辆（地上停车190辆，地下停车1376辆）存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排S(优势)1、升龙品牌，实力开发商，理念超前；2、刚需产品，产品多为77-90的两房、三房； 3、物业类型丰富，其中写字楼产品为区域内较为稀缺产品； 4、地段较好，区域价值明显；W(劣势)1、地块分散，每个地块规模不大，且容积率较高；2、写字楼产品品质一般；3、住宅产品线单一，且东西向户型、小户型等比较高；4、外界普遍对项目销售阶段认知存在偏差；5、项目开盘时间较晚，且节奏偏快6、售楼部昭示性太弱。O

37、(机会)1、商圈升级改造政策支持；2、老城区配套完善，生活氛围浓厚；3、万达广场、升龙国际中心形成区域商业、商务氛围；4、升龙国际中心项目的区域带动作用；T(威胁)1、周边升龙城、中原新城等项目将推出大体量写字楼、商业产品，势必对区域内客户进行较大分流；SWOT分析存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排我们的核心价值主张分级分析产品：写字楼升级力作；住宅全刚需户型前景：1、区域政策利好2、地段升值潜力大二级核心价值主张它是项目最突出的、最显性的卖点，是在区域竞争中能够借势发挥的核心价值； 它是项目锦上添花的卖点，它是项目最隐性的卖点，是项目个性所在，是项目实现

38、快速销售的发力点；人文：1、新古典建筑风格2、属传统老城区，宜居性较强3、教育资源地段：交通便利，配套完善，商圈升级，增值潜力大品牌：升龙品牌存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排（营销推广主题传播语） 天赋中央 玺达四方文化概念（生活价值）升龙集团钜作（品牌价值）核心城区（区位价值）案名升龙.天玺区位属性、产品属性、品牌属性、生活方式属性新老城区全程教育新古典建筑尊贵物管街区生活地段 教育建筑服务人文交通体系交通升龙品牌品牌刚需产品产品内外配套生活教育体系（配套价值）交通体系（交通价值）价值支撑全刚需产品（产品价值）存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新

39、品简介 计划分解 营销费用安排6月7月8月9月10月11月12月写字楼、商业推售节奏控制6月28日 A08-1写字楼认筹写字楼商业推售节7月27日 A08-1写字楼开盘住宅推售节点9月22日 A20-3#开盘10月20日A20-2#认筹8月24日A20-3#认筹11月9日A20-2#开盘为大二期入市提供充分的时间筹备，写字楼留足足够的蓄客期，认筹安排与售楼部重新包装使用的节点尽量保持同步；住宅推售节奏控制6月7月8月9月10月11月12月7月28日 A08商业认筹8月17日 A08商业开盘10月13日 A08-2#、A20-1#开盘8月9日住宅样板区开放存量分析 推售背景 推售目标 推售控制

40、新品简介 计划分解 营销费用安排类别1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月住宅8月24日A20-3#认筹9月22日A20-3#住宅开盘9月23日A08-2#、二号院1#认筹10月13日A08-2#、二号院1#开盘10月20日A20-2#认筹11月9日A20-2#开盘新品面市形象导入阶段两周（8月7日-8月24日）蓄客阶段（4周）新品加推信息释放蓄客阶段（三周）新品加推信息释放（一周）蓄客阶段（三周）4月1日A20-3#A08-2#取得施工许可证5月16日A20-1#、3#A08-2#地基与基础工程施工完成6月29日A20-2#地基与基础工程施工完成9月20日A20-3#主体结构施工达

41、到预售条件9月20日A20-3#取得预售许可证10月10日A08-2#、二号院1#主体工程达到预售条件；10月11日A08-2#及二号院1#取得预售许可证10月30日A20-2#主体结构达到预售条件11月7日A20-1#取得预售许可证写字楼6月28日写字楼认筹7月27日写字楼开盘写字楼形象导入阶段三周（6月12日-6月28日）写字楼蓄客阶段四周3月1日A08-1#取得施工许可证6月6日A08-1#地基与基础工程施工完成7月24日A08-1#主体工程施工达到预售条件7月26日A08-1#取得预售许可证商业7月27日A08-商业认筹8月17日A08-商业开盘商业新品形象导入阶段两周（7月11日-7月27日）蓄客阶段（三周）8月8日A08-商业取得预售许可证存量分析 推售背景 推售目标 推售控制 新品简介 计划分解 营销费用安排2013年大二期销售计划统计表（签约） 金额：万元物业类型7月8月9月10月11月12月合计住宅签约金额72961959316581919352663签约套数962