浅论房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原则

1、浅论房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原则赖徽棠 刘显波一、合同效力及房地产合同效力的概述合同的效力， 又称合同的法律效力， 是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第 三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢？当事人订立合同是一 种经过合意的民事行为， 如果符合法律规定的条件， 则是一种民事法律行为， 在法律上产生约束力。 民法通则第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为 能力 ;（二）意思表示真实 ;（三）不违反法律或者社会公共利益。 也就是说订立合同的行为如果符合上述 条件就是民事法律行为， 合同在法律上就产生了

2、约束有关当事人和第三人的效力， 否则不产生法律 效力。不产生法律效力的合同为无效合同。 原经济合同法 第七条规定了合同无效的几个条件： （一） 违反法律和行政法规的合同 ;（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同 ;（三）代理人超越代理权限签订 的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同;（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。 经济合同被确认无效后， 当事人依据合同所取得的财产应返还给对方， 有 过错的一方应赔偿对方因此所受的损失 ;如果双方都有过错， 各自承担相应的责任。 1999 年 10 月 1 日起施行的中华人民共和国合同法规定合同无效的条件是： （一）一方以

3、欺诈、胁迫的手段订 立合同，损害国家利益 ;（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益 ;（三）以合法形式掩盖非法目 的;?（四）?损害社会公共利益 ;（五）违反法律、 行政法规的强制性规定。 因无效合同所取得的财产， 应 当予以返还 ;不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿 ;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的 损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同， 此类合同的订立不仅要遵守 民法通则 ， 原经济合同法、新合同法等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理 部门办理相关的批准、登记等手续， 合同方能产生法律效力。作为海南特区

4、来说也不例外。 但是前 些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划， 使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这 方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至 1995 年 1 月 1 日中华人民共和国房地产管理法开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产 市场也才开始逐渐步入正轨。二、房地产合同纠纷的处理原则尽管在 95 年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是 95 年之前因无法可依和客观因素 的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少 ;而且即使是在 95 年之后，因整个海 南大气候仍处于转型、 过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产

5、方面的其他活动仍然是不 甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突， 如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定 因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。 笔者认为，对房地产管理法 施行之 前和这之后当事人订立的合同， 应当根据特定的经济环境和现实状况， 在不违背立法本意的前提下， 综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力， 即原告海南省工业厅被告 中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是： 1991 年 9 月 25 日，原告海南省工业厅与被告中国房地产

6、开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份 合同书， 约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构 64 套，建筑面积为 6644 平方米，共计房款为 565 万元，房屋交付时间为 1992 年 7 月 30 日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币 100 万元，一个 月后再付 100 万元，余额在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日 内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续， 费用按国家有关规定办理。合同签订后， 原告依 约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币 565 万元，被告中国房地产开

7、发海南公司于1993 年1月10 日将宿舍楼交付给原告使用， 之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工， 现均已装修入户居住使用达四年， 因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续， 遂成讼。再 查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心， 系行政划拨用地， 尚未 办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼， 作为城市规划、建设技术、 房 地产方面咨询业务场所。 建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于 1988 年 7 月 27 日 在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务 ;1992 年该中心 因歇业被海南省工

8、商行政管理局吊销。从上述案例可见， 原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的， 首先主体上建设 部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同;第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照划拨土地使用权管理暂行办法 的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金 ;第三，该房屋所依附的土地原批准的用 途是建设综合服务大楼， 非住宅商业用地， 而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用 途进行商品房开发和经营 ;第四、合同在订立时， 所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。 很显然，原、被告订立的合同违反了民法通则、经济合

9、同法有关合同生效的规定，以及违 反土地使用权管理的有关办法， 完全符合认定无效合同的条件， 本应当认定为是无效合同， 按无效 的合同来处理。 但是在此案中， 有一个特殊的情节， 即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本 单位职工， 职工们均已装修入户居住达四年之久， 如按无效合同来处理返还房产给两被告， 那 么无辜职工们的利益将受到严重的损害， 而且也将严重影响生活和工作， 而且事实上在全案的审理 过程中，职工们的反响是最强烈的。 另外，在合同的订立过程中， 原告及两被告均存在不同程度的 过错。 最终该案以认定合同有效来判决， 并经终审维护结案， 笔者认为这样处理是完全符合立法本 意的，也达到

10、了应有的社会效果。上述案例是众多案例中的一个， 但是具有代表性和典型性。 它突出反映了房地产开发经营案件 中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间 的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系， 因为以买卖关系牵头的一连串的 合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶 性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则我国制定的原经济合同法 第一条规定： 为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合 同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，

11、促进社会主义现代化建设，制定本法。 1999 年制定的 统一合同法的第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主 义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的经济合同法还是现在 的合同法，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进 社会主义现代化建设。 法律是发展和进步的保障， 而稳定是一切社会发展和进步的前提， 两者相辅 相承， 共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。 作为执法机关， 我们的目的也 就是为社会发展和进步扫清障碍， 我们的任务是化解社会的矛盾， 调和不利因素， 所以执法机关审 案判案应该

12、通透法律的立法本意，以稳定大局为本。当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO ，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象， 使法律本身和现实 状况存在差异和予盾，这是不可避免的。 比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确订无 效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、 具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷， 如果仅仅是因为土地转让、 报建、规划方面的手续欠 缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以

13、补办、补全这些手续的，有关 的合同应该认定有效，按有效合同来处理， 依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想 说明一点，依照法律规定， 承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。 结 合上述案例， 被告没有为原告方办妥房产证， 违反了合同约定， 补办手续就是采取违约责任中规定 的补救措施的一个内容， 这就可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效， 因为法律在作 强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前，假设原、被告在订立合同后，原告 海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工， 只是闲置着，或租赁予他人、 或抵押

14、予他人而他 人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。 因为不论是房屋被闲置着，或出租、 抵押予 他人，均不影响房屋所有权人行使所有权， 承租人依法可以继续承租， 抵押也只是担保的一种方式， 并不必然导致抵押物的产权转移， 而且抵押权人的真正目的也不在于此， 最主要的是这些情况都不 尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则我国的法律、 行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外， 还着重强调 了要保护当事人的合法权益，这在过去的经济合同法、新的合同法里都有所体现，比如新 的合同法 的第四十九条

15、就规定：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理名义 订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效 ;第五十条也规定：法人或其他 组织的法定代表人、 负责人超越权限订立的合同， 除相对人知道或应当知道其超越权限的以外， 该 代表行为有效。 故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致， 也应该充分考虑保护 善意相对人甚至善意第三人的利益， 准确认定合同效力。 下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体 阐述。第一、房地产转让纠纷房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分， 通常致使合同无效的事由是： 商品房 预售时， 或者未领取预售许可证， 或者未按规定投入工程

16、开发建设总投资的百分之二十五以上， 或 者根本未领取土地使用权证等等。 一般来说如果买方已经入住， 并已支付大部分房款， 有关欠缺的 手续可以补办的，应维护买方的利益， 除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效， 按有效合 同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦 不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证， 第一方买受人在未取得房产证之前 又再次转让的情况 ;假如第一手卖受人已明示或此后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效 的，不应当支持。 因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示， 而此后的

17、买受人已明知或应当知道 房屋状况而仍愿意购买，并非不知情， 不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说， 未能取得产 权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住， 开发商有能力办理房产证的， 合同 可确认有效 ;如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同 无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。第二、房屋租赁纠纷在海南经济特区，流动人口众多， 房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的 认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案

18、手续。 1995 年建设 部发布城市房屋租赁管理办法 第 13 条规定： “房屋租赁实行登记备案制度。”第 17 条规定： “房屋租赁证 是租赁行为合法有效的赁证。”在该办法发布之前，房屋租赁行为没有登记备案 的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理房屋租赁证。笔者认为在办法发布 之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至 办法发布后，而依照省内的 规定可以补办的， 依此订立的合同应认定有效， 以保护各方的利益， 但应责令及时补办。 而办法 发布之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。 但是不可否认， 在海南本地， 租赁行为的随意性 很大，而且租赁本身有其特殊性， 即承

19、租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明， 出 租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。 所以对未办理备案登记的租赁行为， 如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议， 只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效， 以保证出租 人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。对于一方提出异议， 另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。 需要说明的是， 法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、 利息部分不予保护， 对于 出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失， 是可以补偿的， 这样就可避免一方当事人 借主张合同无效而逃避租金的给付。第三、房屋抵押纠

20、纷房屋抵押与房屋租赁一样， 依法应办理抵押登记手续。 在审理案件的过程中， 比较常见的矛盾 发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。 一般认为如果抵押已办 理了他项权利登记而预售未预售登记， 买受方没有支付大部分房款未入住等情况， 应保护抵押权人 的权利，认定抵押合同有效 ;如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、 或购房者众多、 房屋已被多次转售且也基本付清房款的， 应认定买卖合同的有效性。 因为作为购房 者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任， 且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行， 所以在这种

21、情况下，应着重保护购房者的利益， 而 且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。第四、房屋建筑质量纠纷房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认 定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面， 保证 交付房屋的质量是出售方的义务， 买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任， 故此类纠纷着重保 护买受方的利益。但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况， 侵害买受方的利益致 使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵， 法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的

22、无效。三、无效合同的处理原经济合同法第 7 条第 2 款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产， 应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失 ;如果双方都有过错，各自承担相应的责 任。”统一的合同法第 56 条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第 58 条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还 ;不能返还或者没有必 要返还的，应当折价被偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的， 应当 各自承担相应的责任。”以上是法律对无效合同处理的规定， 无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。 概括 起来，法律对无效合同的处理主要是 ?一?返还财产或折价赔偿 ;?二?赔偿损失，这些主要是针对过 错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果， 具体处理上，笔者认为在上述前提下， 也应 遵循几点。（一）公平原则房地产开发经营活动是一种民事活动， 中华人民共和国民法通则第四条规定