物业公司工程维护方案（完整版）

1、 工程维护方案工程维保是*小区物业管理的重要内容。物业在九年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的工程维护经验，我们将最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的居家场所。8.1房屋及公用设施维修养护8.1.1工作内容和目标序号工作内容和目标备注公共部位1每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人2每天巡视楼内公共部位门窗，关闭到位，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响，因管理不到位造成门窗损坏，应立即按原有标准

2、赔偿安装3楼内墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损4每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次)，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理5每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好6每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损7每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用8儿童游乐园、室外健身设施等每日巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如

3、需更换的除外)9对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常供水系统1每天二次检查泵房设备，发现故障，及时排除，确保小区日常生活供水2每年二次对供水处理系统全面维护保养公共照明1及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99以上2景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99以上3公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常消防系统1消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常2消防

4、栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好3每天检查火警功能、报警功能是否正常4每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换5每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查6每月检查一次灭火器材，临近失效立即更新或充压避雷设施1每年综合检查一次小区避雷设施，18层以上楼宇每半年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准，达到使用要求弱电系统1楼宇对讲系统(可视) 不定期进行调试与保养，保证其2 4小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲(可视)功能正常，语音(图像)清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功

5、能正常。2周界报警2 4小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号3监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常电子巡更1根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常升降系统电梯1保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁2委托专业维修保养单位

6、进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理3电梯发生一般故障的，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助水景(动力)1每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属量施，损坏部位及时修复，保证其正常运行2重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常8.1.2服务措施（1）在日常管理过程，我们重点在于“以防为主”， *小区是一新建小区，发生住宅外墙或建筑物发生危险的机率是非常小的，但为防患于未然，在日常的管

7、理中，我们会加强对建筑物的安全检查，具体为：1）定期检查建筑物是否存在隐患（如墙体开裂、顶棚开裂、上下水及暖气管道跑冒滴漏、电气线路老化、用电设备超负荷、影响建筑结构的装修改造、地砖不防滑等）。如是在保修期内出现质量缺陷，应协助业主向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应及时到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以维修。2）避雷设施做到按照要求进行定期检测，如建筑物的防雷设施存在缺陷或隐患，应当立即修复。3）建筑消防系统设施设备定期检测、保持完好有效。4）对于高耸的搭建物（如广告牌、雨棚、脚手架、机电设备和临时线路等物件），尤其是临时搭建设施应有良好的固定防风措施。杜绝上述物品的倒坍

8、、压人及触电事故的发生。5）及时清理屋顶上的杂物，保持雨水管的畅通，以免屋顶积水。（2）若确实发生住宅外墙或建筑物危险，影响他人安全时，首先安抚业主及周边群众不要惊慌失措，巡逻保安人员应立即通知物业服务中心，由物业服务中心通知相关部门做好紧急措施。1）项目经理亲临现场进行急救指挥，同时作好业主的安抚工作。2）物业服务中心立即通知相关急救部门，如医疗中心120，及相关主管部门。3）保安主管安排保安员对事故现场进行封锁，维持现场秩序，避免事故的扩大。4）工程主管组织工程人员进行事故问题的调查，分析找明原因，最终找到解决办法，最后记录备案。若是涉及结构安全的质量缺陷，立即向当地建设行政主管部门报告，

9、。8.1.3管理组织架构小区设置集中的工程服务部，实施24小时报修值班制度，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。（1）人员配置小区配工程主管1人，电梯工、弱电、强电和给排水各1人。共5人。（2）作息时间及量化的工作时间工程部的工作要求岗位上24小时都有人在。工作人员每周工作6天，采取调休方式安排一天休息。工程部员工每天的工作时间是8小时，8小时之外有2种方式保证工作需要：1）实行值班制：工程部水电工轮流参加值班，值班人员为3人，其中至少有1名员工是持有高压电工进网证，其它人员持证上岗。2）正常的倒班制度：在一些比较特殊的

10、情况下，员工实行24小时倒班制度。工程部根据工作需要安排调休，但前提是不影响工作。在一般情况下，实行定岗定责，提倡员工一专多能，成为复合型人才。在特殊情况下，各班可以进行调整，这样可以最大限度发挥人员的工作效率，但要注意每个人的实际能力，对一些不太熟悉的岗位，要先培训，后逐渐上岗.8.1.4服务计划（1）房屋本体养护计划序号养护项目名称计划完成情况计划完成时间养护标准备注1内墙面涂料每年检修1次,每日查1次每年1月份完成日查问题及时处理2外墙面涂料每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上条砖每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上马赛克每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上清洗每年检修1次,

11、日查1次每年4月份完成同上3楼梯涂料每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上大理石每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上4非机动车房涂料每年检修1次,日查1次每年5月份完成同上5门厅涂料每年检修1次,日查1次每年5月份完成同上6供电设施每年检修1次,日查1次每年3-4月份完成同上7供水设施每年检修1次,日查1次每年6月份完成同上8其他设施每年检修1次,日查1次每年7月份完成同上9消防系统每年检修2次,日查1次每年3-4,9-10月完成同上10智能系统每年检修2次,日查1次每年3-4,9-10月完成同上11电梯每月检修1次,日查1次每月30日前完成同上合计单位： 负责人： 年 月 日（2）房屋

12、公用设施日常养护计划序号项 目计划完成情况计划完成时间备注1机电设备及场所（地）每年检修1次,日查1次每年3月份完成日查问题及时处理2消防每年检修2次,日查1次每年4、10月份完成同上3空调每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上4电梯每月检修1次,日查1次每月30日前完成同上5供电设备每年检修1次,日查1次每年12月份完成同上6供水设备每年检修1次,日查1次每年10月份完成同上7智能监控每年检修1次,日查1次每年7月份完成同上8通讯系统每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上9区内道路每年检修1次,日查1次每年1月份完成同上10路灯每年检修2次,日查1次每年2、8月份完成同上11沟、渠、池、

13、井每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上12园林绿化系统每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上13上下水主管道每年检修2次,日查1次每年4、10月完成同上14指示牌每年检修1次,日查1次每年10月完成同上15公共场所每年检修1次,日查1次每年12月份完成同上16其它单位： 负责人： 年 月 日8.1.5作业规程与标准总体要求做到三无，房屋无破损，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：（1）房屋日常维修养护计划及实施方案1）定期检查房屋及共用设施，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥使用功能。2）制定房屋及设施设备的使用管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构

14、、外观及毁坏设施设备的行为。3）做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。4）大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。5）制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据小区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。6）建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。7）质量保修期的监督管理，在验收时将从维护小区业主的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。房屋及配套设施日常维护及实施计划序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位局部受损施工质量原因造成

15、的结构问题平时每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业公司实施。如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。有关房屋修缮标准。有关工程施工技术规范。安全，使用正常。功能完好。2外墙面外墙面大理石干空挂、破损。外墙面局部渗漏。外墙面大面积渗漏。玻璃幕墙破损每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按有关修缮规程实施。有关房屋修缮标准。外墙面修缮作业规程。无脱落、破损、无渗水，整洁统一。3公 共 屋 面隔热层破损。防水层破损造成屋面渗漏。避雷设施脱焊、断裂。屋面积水。日常巡查，每半年维护一次，发现问题，及时维修。由工程

16、部按相关作业规程实施维修。有关房屋修缮标准。相关修缮作业规程。无积水，无渗漏。隔热层完好无损。避雷设施效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁公用墙面、地面的维修改造。公共通道、门厅的墙、天花维护。楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。每日对该区域检查一次；每半年对公共地面维护一次，补换损坏或空鼓墙面、地砖。日常维修由工程部负责相应建筑部分修缮技术规程。房屋修缮标准。整洁、无缺损。表面完好无变形，窗户无渗水。序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果5上、下水主管道接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定码松脱。每月巡查一次，发现问题及时解决。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房

17、屋维修标准。美观完好。上、下水通畅。无渗漏。6水池、水箱水池、水箱的维修养护。每月对水池、水箱进行检查，发现问题，及时处理。委托具有相关资质企业进行维护、清洗。水池、水箱清洗相关标准。水池、水箱正常使用。水质无二次污染。7设施设备用房用房出现脏乱差环境现象。不能满足正常使用。各项设施、设备缺损。每周检查一次用房，发现问题，及时处理。每月检查一次设施、设备。由工程部按维修保养规程实施。相应维修保养规程。正常安全使用。各项设施、设备完好。整洁、安全。（2）公共设施日常维修计划及实施方案1）建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参

18、数，确保系统的最佳运行状态。2）将小区所有设施进行分类，建立验收、登记、建档、等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设施养护计划提供数据和资料。3）根据行业标准制定设施管理保养计划，做好管理保养工作。4）建立设施日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到100，并进行回访，回访记录健全。5）制定设施安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。6）制定设施维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并

19、将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人7）做好设施事故的防范和处理，根据小区设施情况，编制切实可行的设施事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。公共设施日常维修计划及实施方案序号类别项 目定 期 维 修计 划方 案标 准设 施 效 果1区内道路路面1）进住装修期及中高层、高层施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2）每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。1）由工程督查加强装修督查，严禁中高层施工车辆进入区内道路；2）翻新工作由工程技术部门自行组织专业维修

20、工或委托有关施工单位实施。1）屋村道路使用管理规定；2）路面施工质量标准；3）人行道铺设技术标准。1）减少不必要的路面受污损和破坏；2）使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。人行道缓路径2室外照明道路灯1）灯杆每年维护一次；2）每月清洁灯具一次；3）每季检修线路一遍1）由工程技术部门按相关作业规程维护；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1）线路无老化；2）照明设施清洁完好；3）灯具施工技术标准。1）实施良好的灯具外观；2）照明系统正常有效启用；3）照明设施线路完好率达99%以上。庭院灯高杆灯投光灯其他照明灯3沟渠池井雨水口1)化粪池每半年清理一次;2)井盖板每年

21、刷一次漆,防止锈蚀；3）每季清理井内杂物一次；4）每年全面维修完善一次。由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修。1）化粪池清理作业规程；2）井盖刷防锈漆作业规程；3）井内无沉积物。1）化粪池内无沉积物，出口畅顺；2）井盖正常使用，密合；3）流水通畅。雨水井污水井化粪池阀门井弱电井强电井4园林浇灌系统1）每年对浇灌系统进行一次检修，每日巡查一次；2）定期对标示牌进行维护由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修。1）设施设备保养作业规程；1）保证各项系统正常运行；2）确保绿化标示牌完成率100%绿地雕塑小品、水池花池5公共会所1）每月定期巡查房屋及配套设施是否正常，2）每月定期出质检报告由工

22、程技术部按相关作业规程和施工规范实施。1）有关建筑部分按修缮质量标准；2）有关电气、机械、设备维护标准。1）各类公共场所能正常有效使用；2）场所内设施、设备等能发挥正常运转，环境设施完好。场所幼儿园6停车场地面停车场1）每年对车场侧局部道牙损坏多次修补进行更新一次；2）对因施工质量问题造成的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在5。1）由工程技术部组织实施或委托相关施工单位；2）维护费用逐年递增10%。1）砼路面施工质量标准；2）停车场地面施工技术标准。1）停车场地面均衡，有效发挥功用；2）使局部损坏严重通过翻新延长其使用寿命；3）场地平整，无积水。地下停车场7消防设施及排水管网排水管1）

23、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；由工程技术部组织实施。1）开启灵活；2）不渗漏。1）正常有效使用；2）外观完好。室外消防栓2）消防栓每半年排一次水，检修一次。水泵结合器8供配电系统配电房1）每日巡查，每年检修一次由工程技术部组织实施1）防尘、2）防湿、3）防鼠，1）保证供配电正常使用；2）保证并超过设备正常使用年限。9公用标志设施标识牌1）每月清洁标志一次；2）每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护；3）每半年对标识进行维护一次。1）由工程技术部负责实施；2）每15年更换一次。住宅区标识、警示牌制作安装及管理规定。1）标志清洁美观；2）安放稳固；3）标示清晰警示牌10其他公共设施垃圾转运站

24、用三合一垃圾集中站1）每年全面维护一遍；2）每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况；3）每季度检查一次泄水孔疏通情况。由工程技术部按相关作业规程实施。1）挡土墙维护标准；2）围栏维护标准。1）设施安全正常使用；2）美观完好。8.1.6应急预案（1）主供水管爆裂的处置立即关闭相关联的主供水管上的闸阀，如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的水泵房，立即通知物业服务部及工程主管，工程部主管联络供水公司进行抢修，物业服务部负责通知相关的用水单位和业主关于停水的情况，在设备维护员或工程主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管。供水公司修好所爆部位水管后应由水电维修员开水试运行，看有无

25、漏水或松动现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。（2）水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理作业规程处置（3）水泵房发生水浸时的处置1）、发生进水情况后，立即关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；2）、堵住漏水源；3）、如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水；4）、漏水源堵住后，应立即排水；5）、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如有干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。6）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求，开机试运行。7）如无异常情况出现则可以投入正常运行。（4）电梯事故应急处理1）当火灾发生时电梯维修工打开迫降开关，将消防电梯全部降

26、落至基站消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯。关闭各层防火门，防止火向其他楼层延烧。2）当发生地震时轻微的地震对电梯破坏不大，震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨，有一部分导线可能切断，某些元件可能误动作。工程主管尽快将电梯控制在安全楼层，把乘客引导到安全的地方。运行时发生地震，应驶向最近的一层地面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用。当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经电梯维修工严格检查、修复、确定后方可使用；如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，各项安

27、全装置将自动起保护作用，会制停轿厢的；当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。3）当电梯进水时底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。4）消防事故应急处理当消防主机出现殿堂情况如（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或“1211”灭火器扑灭，视情况确定是否报火警电话“119”。8.2机电设备设施与智能化系统管理从物业管

28、理的角度看,小区机电设备、智能化设备管理是为保证小区附属配套的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作.它包括从小区设计建造时设备的规划、购置、安装，到接管后设备的使用、维护、维修、改造、更新直至报废的整个寿命周期进行的实物及其技术的管理；8.2.1机电设备设施管理（1）工作内容1）对现有设备进行科学的管理与维修，使房屋建筑达到使用经济、舒适及安全的要求。2）充分利用计算机技术实现小区机电设备综合信息管理。3）充分挖掘和利用现有设备的潜力。4）对现有设备更新和技术改造。5）避免环境污染，高效地发挥小区为生产和生活服务的作用。6）做好设备管理与维修人员的培训工作。（2）服务措施在机电

29、设备设施管理的过程中我们将贯彻实行“三好”、“四会”和操作的“五项纪律”等措施。1）“三好”的原则管好设备：操作者应负责保管好自己使用的设备，未经领导同意，不准其他人操作。用好设备：严格贯彻操作维护规程，杜绝不文明的操作。修好设备：设备操作工人要配合维修工人修理设备，及时排除设备故障，按计划维修设备。2）“四会”的要求会使用：操作者应先学习设备操作维护规程，熟悉设备性能、结构、传动原理，正确使用设备。会维护：学习和执行设备维护、润滑规定，上班加油，下班清扫，经常保持设备清洁、完好。会检查：了解自己所用设备的结构、性能及易损零件部位，熟悉日常检查的项目、标准和方法，并能按规定要求进行日常点检。会

30、排除故障：熟悉所用设备特点，懂得拆装注意事项及鉴别设备正常与异常现象。会作一般的调整和简单故障的排除，自己不能解决的问题要及时报告，并协同维修人员进行排除。3）设备操作的“五项纪律”实行定人定机，遵守安全操作规程。经常保持设备整洁，按规定加油，保证合理润滑。遵守交接班制度。管好工具、附件，不得遗失。发现异常应立即停车检查，自己不能处理的问题应及时通知有关人员检查处理。（3）管理组织架构小区设置集中的工程服务部，实施24小时值班，当班人员负责全小区机电运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，作为小区联络各种支持和资源，完成小区正常运行或应急状态下的协调功能，本部门设置3名维护人员。操作人员

31、岗位责任制度机电设备运行管理质量的关键是建立和贯彻完善的设备运行管理制度。生产设备运行管理制度主要有责任到人制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制、设备的安全操作规程等；而小区机电设备还应包括正常的供水用水制度、配供电制度、智能化系统、电梯的运行时间制度及各项安全管理规定等。1）责任到人制度责任到人的目的是确保每台设备都有专人负责，专人操作和维护。其具体执行的方法如下：设备主管部门应将主要设备和一般设备划分清楚，建立和健全设备定人定机制度，实行分级管理。主要设备都必须在“谁使用谁保养”的原则下，严格岗位责任，实行定人定机制，以确保正确使用设备和落实日常维护工作。定人定机名单经设备主管审

32、查，公司主管批准执行。定人定机名单审批后，应保持相对稳定，确需变动时，应按上述规定程序进行。多人操作的设备应实行班组长制，负责和协调设备的使用与维护。功能设备的操作人员必须建立专人负责制进行保管保养，并应严格遵守安全操作规程。2）交接班制度对小区主要设备须执行严格的交接班制度，其内容大致如下：多班制管理设备均应有“设备交接班记录本”，交班人在下班前，除完成日常维护作业外，必须将本班设备运转情况、运行中发现的问题、故障维修情况等详细记录在该簿上，并应主动向接班人介绍设备运行情况，双方当面检查，交接完毕后在记录簿上签字。如系连续运行设备或工作时不允许中途停机者，可在运行中完成交接班手续。如接班工人

33、因故未能按时上班时，交班工人必须将“设备交接班记录簿”交给下一班的组长签字，交班手续办完后才能离开工作岗位。接班工人应适当提前到达接班地点，接班时应认真检查设备各部情况，对照交班记录核对有无差异，确认设备情况，交班清楚无疑方能接班。若发现问题，应及时通知本班组长作处理，必要时可拒绝接班。如因交班不清，设备在接班后发生问题应由接班工人负责。设备交接班记录簿应保持清洁、完整，不准撕毁、涂改或丢失，用完后交旧换新。班组应定期（约三个月）交设备部门技术资料员保存，一段时期后再予以销毁。工程主管应随时查看交接班簿，以便分析设备的技术状态，为状态管理和维修提供信息。维修组内也应建立交接班簿，以便记录设备故

34、障检查和维修情况，为下一班维修人员提供信息。设备主管要随时抽查交接班制度的执行情况，并作为评比考核内容之一。对一般的设备，虽不进行交接班手续，但也应在设备（尤其是重点设备）发生异常时，填写运行记录和故障情况，以掌握其技术状态信息，为检修提供依据。3）安全管理规定安全管理在小区设备管理中占有很重要的位置，国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，如电梯、消防，并要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗。为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定等。 为了加强设备维护员的责任心，避免发生设备事故，必须建立设备使用者的岗位责任制。主要内容如下：设备维护员必

35、须遵守“定人定机”、“凭证操作”制度，严格按“四项要求”、“五项纪律”和设备操作维护规程等规定，正确使用与精心维护设备。必须对设备进行日常定检，并认真作好记录。作好润滑工作，班前加油，班后及时清扫、擦拭、涂油。掌握“三好”、“四会”的基本功要求，搞好日常维护、周末清洗和定期维护工作。配合维修工人检查和修理自己所操作的设备。管好设备附件。当更换操作设备或工作调动时，必须办理设备和附件的移交手续。认真执行交接班制度和填写交接班记录。参加所操作设备的修理和验收工作。设备发生事故时，应按操作维护规程的要求，采取措施，切断电源，保持现场，及时向主管报告，等候处理。分析事故时应如实说明经过，对违反操作维护

36、规程等主观原因所造成的事故，应负直接责任。（4）服务计划房屋本体公用部位日常维修养护计划及实施方案 表1序号项目内容计划方 案1房屋承重及抗震结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题；每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修。由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施。2外墙面外墙面起鼓脱落；外墙面局部渗漏；外墙面大面积渗漏；外墙面的翻新；每周检查一遍，发现问题，及时维修。方案已在管理思路中提出，另案处理。3公共通道厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一

37、次，发现问题，及时维修。由工程部按相应技术要求实施维修。共用设施设备日常维修计划及实施方案 表2序号类别项 目日常维修计划方 案1道路路面、人行道每周检查一遍，随坏随修。由工程部按项目维修规程实施。2室外高柱灯每天检查一遍，随坏随修。由工程部按作业指导书实施。柱头灯藏地灯3沟渠地井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按作业指导书规程实施。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地浇灌系统及标示牌每天检查一遍，发现问题，及时维修。工程部按作业指导书规程维修。5机电设备变配电设备每天巡视检查，发现问题，及时维修。由工程部组织实施。给排水设备6消防设施自动烟感报警系统每周检查一遍，发现问题，及时

38、维修由工程部按相关维修规程实施。消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相关维修规程实施。阀门8公用标识导视标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相关维修规程实施。警示牌9其它公用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相关维修规程实施。大门围墙共用设施设备日常维修标准及实施效果 表3序号类别项 目日常维修标准日常维修实施效果1广场道路路面、人行道、道牙路面修缮质量标准；人行道铺设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99以上。2室外高柱灯电气作业安全操作规程；灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达10

39、0。柱头灯藏地灯3沟渠地井雨水口井内无积物，井壁无脱落；化粪池出口及分隔池无堵塞；井盖上标志清晰。井盖完好，标志清晰；无缺损，少污积；无堵塞。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地浇灌系统及标示牌每天检查一遍，发现问题，及时维修。系统正常运行标示牌完好率100%5机电设备变配电设备变配电设备保养规程；给排水管道施工技术标准；无故障停电，设备正常安全运行。给排水设备6消防设施自动烟感报警系统消防设施施工技术标准。消防设施正常有效；灵敏准确报警。消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道给排水管道维护规程管道通畅，无渗漏。阀门8公用标识标识牌标识清除，无污积，破损；安放牢固标志设施完好率100标志无损坏

40、警示牌9其它公用设施垃圾转运站无破损；无脱落；外观良好。确保围墙的完好；确保垃圾转运站正常使用。大门围墙共用设施设备定期维修计划及实施方案 表4序号类别项目定期维修计划方 案1广场道路路面、人行道每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。翻新工作由工程部委托施工单位实施。2室外照明高柱灯灯杆每年刷漆一次；每月清洁灯具一次；每季检修线路一遍；对于破损灯具及老化线路进行更换。由工程部按相关作业规程维修。柱头灯藏地灯3沟渠地井雨水口化粪池每半年清理一次；井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；每季度清理井内杂物一次；每年全面维修完善一次。由工程部按相应作业规程实施雨水井污水井化粪池阀门井4园

41、林绿化1）浇灌系统维护2）标示牌维护每年对浇灌系统及标示牌检修一次，每日巡查；由工程部组织实施。5机电设备变配电设备每周检查控制设备一次；每季检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况。 由工程部组织实施给排水设备6消防设施自动烟感报警系统消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，检修一次；消防系统主要设备每年联动测试一次。由工程部按相关维修规程实施。消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道每年刷一次管道油漆；每年检测一次管道固定码；每半年维护一次阀门。由工程部负责维修。阀门8公用标识导视标识牌每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次；每年对标识进行维护一次；每5年更换

42、一次。由工程部组织实施。警示牌9其它公用设施垃圾转运站每年刷油漆一遍；每季度检查排水沟通畅情况；每季度检查一次泄水疏通情况。由工程部按相关作业规程实施。大门（5）作业规程与标准1）设备操作与维护规程设备操作与维护规程是设备操作人员正确掌握设备操作与维护技能的规范，它是根据设备的结构和运转特点，以及安全运行的要求，规定设备操作人员在全部操作过程中必须遵守的事项、程序及动作等基本规则。操作人员认真执行设备操作维护规程，可保证设备正常运行，减少故障，防止事故发生。设备操作维护规程的编制原则是：力求内容精练，重点突出，全面实用。一般应按操作顺序及班前、班中、班后的注意事项，分条排列。属“三好”、“四会

43、”的项目不在列入。各类设备具有共性的项目，可统一编制通用规程。编制操作维护规程时，一般应按设备型号类别将设备的主要规范、特点、操作注意事项与维护要求分别列出，便于操作者掌握要点，贯彻执行。重点、高精度、关键设备的操作维护规程，要用醒目的板牌显示在设备旁，并注上重点标记，要求操作者特别注意。2）设备维护的要求设备维护必须达到的四项要求是：整齐：设备零部件及安全防护装置齐全，各种标牌完整、清晰、线路、管道应安装整齐、安全可靠。清洁：设备内外清洁，无黄袍、油垢，无碰伤；各部位不漏油、不漏水、不漏气、不漏电；设备周围地面保持清洁。润滑：按时按质按量加油和换油，保持油标醒目；油箱、油池、冷却箱应清洁，无

44、杂物，油壶、油枪、油淋、油嘴齐全，油毡、油线清洁；油泵压力正常，油路畅通，各部位轴承润滑良好。安全：实行定人定机和交接班制度；掌握好“三好”、“四会”的基本功，熟悉设备结构，遵守操作维护规程和“五项纪律”；当出现异常现象应及时监测确保不出事故。3）设备维护类别和内容设备的维护工作有日常维护和定期维护两类：1）日常维护（日常保养）日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，及时做好紧固工作以及必要记录等。设备日常维护包括每班维护和周末维护两种。每班维护（每班保养）：班前对设备各部位进行检查，按规定进行加油润滑；如须进行点检的设备，则按规

45、定的点检项目进行检查，并在检查后按规定的记号记录到日常点检卡上，确认正常后才能使用。班中要严格按操作维护规程运行设备，时刻注意其运行情况，发现异常要及时处理。不能排除的故障应通知维修工人技能型维修，维修工人应在“故障修理单”上做好检修记录。下班前应对设备进行清扫擦拭，并将设备状况记录在交接班记录本上，办理交接班手续。周末维护（周末保养）：在周末和节假日前对设备进行彻底的清扫、擦拭和涂油，并按设备维护“四项要求”进行检查评定，予以考核。2）定期维护（定期保养）定期维护是由工程部以计划形式下达执行的，包括一级保养和二级保养。连续运转的一般设备23个月进行一次；干磨、多尘设备则需要每月进行一次。其作

46、业停机时间按每一修理复杂系数为0.30.5小时（视设备的结构情况而定）计算。重要设备另有规定。一级保养：是由设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洁调整，按照设备磨损规律进行定期保养。二级保养：是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。3）各类设备的定期维护一般包括定期检查的内容，它的具体内容和要求，须根据设备的特点和参照有关规定要求来制定，主要如下：拆卸指定的部件、箱盖及防护罩等，彻底清洗设备的外部；检查及清洗设备的内部。检查、调整各部位的配合间隙，紧固松动部位，更换已磨损的易损件。疏通油路，增

47、添油量，清洗或更换滤油器、油毡、油线；更换冷却液，清洗冷却液箱。清洗滑动面，清除毛刺，修正划伤。清洁、检查、调整电器线路及装备（由维修电工负责）。排除故障，消除隐患。4）通过定期维护后的设备，要求达到：内外清洁，呈现本色；油路畅通，油标明亮；操作灵活、运转正常；5）设备经定期维护后，操作人员应填写“设备定期维护记录卡”，由维修工检查验收签字后，交工程主管审查作为考核的依据。设备定期维护记录卡的格式由工程部根据实际情况拟定，其内容应包括：定期维护的项目、内容及要求；实施情况；验收评价；发现待处理的问题；维护人/验收人及主管签字等。6）重要设备维护要求由于重点设备是公司的重要物资技术基础，因此，对

48、这些设备的使用维护除保证达到一般设备的各项要求外，还应有以下的特殊要求：实行“三定”A定操作人员：按定人定机制度，挑选本工种中责任心强、技术水平高而时间经验丰富的工人担任操作，并尽可能保持相对稳定。B定操作维护规程：按机型编制每台设备操作维护规程，置于醒目位置，并严格执行。C维修方式和配置配件：选用最合适的维修方式，包括定期检查、状态监测、精度调整及修理等，并优先给予安排。在配置配件方面，要根据储备定额，优先储备。使用维护上的特殊要求A要严格按使用说明书上的规定安装设备，并且要求每半年检查调整一次安装水平和精度，做好详细记录，存档备查。B对环境有特殊要求（恒温、恒湿、防震、防尘等）的设备，应采

49、取响应措施，确保设备的性能和精度不受影响。C严格按照设备说明书所规定的规范操作使用。D重点设备在日常维护中一般不允许拆卸，必要时应由专职维修员进行。E按规定的部位和规定的范围内容，认真做好日常维护工作，发现有异常，应立即停车，通知检修人员，绝不允许带“病”运转。F润滑油料、擦拭材料以及清洗济必须严格按说明书的规定使用，不得随意代用。尤其是润滑油和液压油，必须经化验合格后才能使用。在加入油箱前必须进行过滤。G非工作时间应加防护罩。对长期停置的设备，应定期进行擦拭、润滑、空运转。H附件和专用工具柜架搁置，保持清洁，妥善保管，不得损坏、外借和丢失。实行点检制重点、关键设备均应实施点检制。（6）应急预

50、案1）停电应急措施业主、使用人自用部位突然停电A当自用部位发生停电事故时，工程人员应首先通过电梯对讲系统安抚业主或使用人的情绪，同时立即赶到事故发生地进行检查。B查明故障后，工程维修人员对其进行维修，尽量将业主的损失降低到最低点。小区物业管理范围突然停电A当小区物业管理范围内发生停电事故时，若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，工程技术人员必须马上致电供电部门查询停电原因及时间，并采取如下措施：维修技术人员检查小区设备，如发现系统故障，应检查电机设备运行状况，记录工作参数，对较大载荷的机电设备或用电单元作关停处理，避免恢复供电时瞬间电流损坏设备。查明故障后，

51、工程部应组织人力抢修。因供电部门线路造成停电的，组织人员做好恢复供电。恢复供电前设施设备检查及保养工作。属部分区域故障时，在抢修同时恢复未受损坏区域之正常营运。2）停电应急处理注意事项：A发现或接报停电时，应立即通知物业公司。B保安部平时应预备应急电灯，充好电源，保证停电期间的巡查时照明使用。C保安员必须核实电梯内无乘客受困，必要时按电梯困人应急方案予以解救。D如停电事故可能导致停水或电梯停运等事故发生,则在停电前应早作准备,告知业主或加以防范。E管理区紧急电源提供之电力不能满足正常营运需要，故次要场所如地下车库照明可能不足，管理员应密切注意车道交通情况，必要时放置照明物，方便行人。F在无应急灯情况下，次要岗位人员应手持电筒护送业主进出。G管理处及时张贴停电通告，及安排人员进出路线合理调整。H调试正常后，汇报物业公司，并做好事故记录。3）触电事故的应急措施当有人触电后，其身边的人不要惊慌失措，应及时采取以下应急措施。 A首先要赶快拉掉电源开关或拔掉电源插头，不可随便用手去拉触电者的身体。因触电者身上有电，一定要尽快切断电源，才能进行抢救。 B为了争取时间，可就地使用干燥的竹竿、木棍、笤帚把拨开触电者身上的电线或电器用具，绝不能使用铁器或潮湿的棍棒，以防触电。 C救护者可站在干燥的木板上或穿上绝缘鞋，用一只手（千万不能同时用