计划运营资料

1、运营管理运营职能运营特点运营核心运营原则运营手段运营问题运营管理确定各管理层级的授权内部管理机构的设置及岗位设立 组织拟定公司业务规范和业务流程确定和分解全年经营指标组织制定公司全年、半年、季度和月度计划等工作 协调各部门之间的工作关系主持召开日常会议、跟踪、检查、协调各部门的工作建立有效的业绩评估机制，对部门及主管进行考核 组织各编制部门经营信息报送表，审核各部门经营报送情况， 房地产运营是为创造和提供产品的服务过程房地产运营是对各系统进行运行、评价和改进房地产运营对项目开发过程进行计划、组织、实施和控制项目品牌、项目品牌、客户满意客户满意度度资金、收资金、收益率益率、效、效益率益率人才培养

2、、人才培养、知识积累知识积累关键性节关键性节点达成，点达成，专业管理专业管理质量、进质量、进度、安全度、安全项目开发、经营目标责任书项目项目数值数值备注备注除地价外项目总体目标除地价外项目总体目标建安、管理、营销、财务、营业税建安、管理、营销、财务、营业税和土地增值税等和土地增值税等销售总收入销售总收入税后净利润税后净利润销售后净利润销售后净利润不同城市要求不同，均需大于不同城市要求不同，均需大于9%IRR（投资收益率）（投资收益率）不同城市要求不同，均需大于不同城市要求不同，均需大于15%NPV（未来报酬总现值）（未来报酬总现值）项目从拿地道开盘时间项目从拿地道开盘时间10个月个月项目月均去

3、化速度项目月均去化速度月均去化（套、或者平方）表示月均去化（套、或者平方）表示项目开发周期项目开发周期25个月个月项目设计周期项目设计周期150天天项目管理九大领域项目管理九大领域知识领域知识领域管理目标管理目标管理内容管理内容整体管理整体管理整体计划的执行整体计划的执行与控制与控制明确总体目标，采用运营手段促使其完明确总体目标，采用运营手段促使其完成成范围管理范围管理项目的完成项目的完成建立责权手册，明确权责与各行业分工建立责权手册，明确权责与各行业分工时间管理时间管理进度计划完成进度计划完成编制各项进度计划，通过计划管理来进编制各项进度计划，通过计划管理来进行有效控制行有效控制费用管理费用

4、管理预算费用完成预算费用完成编制项目费用，并进行控制编制项目费用，并进行控制质量管理质量管理工作成果质量工作成果质量建立阶段性成果管理机制建立阶段性成果管理机制人力资源管理人力资源管理最有效的被利用最有效的被利用选择合适的运营管控模式与组织架构选择合适的运营管控模式与组织架构沟通管理沟通管理良好的信息沟通良好的信息沟通项目报告及会议沟通机制项目报告及会议沟通机制风险管理风险管理风险损失最小风险损失最小会议决策与预警机制会议决策与预警机制采购管理采购管理合理的价格取得合理的价格取得产品和服务产品和服务合理的招标采购流程并有效执行合理的招标采购流程并有效执行运营原则运营手段提升专业化与精细化提升专

5、业化与精细化，提升提升管理效率管理效率，减少减少责权重叠责权重叠，缩短缩短决策周期决策周期，提升提升整体运作效率整体运作效率。运营管理是在一定资源情况下达运营管理是在一定资源情况下达成目标而采取的管理手段。运营成目标而采取的管理手段。运营管理侧重点管理侧重点PTQCPTQCP P：运营效率（设定目标、跟踪、：运营效率（设定目标、跟踪、项目评估）项目评估）T T: :时间节点管理（项目进度计划时间节点管理（项目进度计划管理与跟进）管理与跟进）Q Q: :质量管控（客户对质量满意度、质量管控（客户对质量满意度、项目成果项目成果）C C：决策管理（运营经营分析会：决策管理（运营经营分析会议）议）运营

6、难点运营运营管理管理状况状况及难及难点分点分析析部门职能不清，部门之间相互推诿部门职能不清，部门之间相互推诿岗位职责不明，干好干坏说不清岗位职责不明，干好干坏说不清问题反复发生，缺乏知识积累问题反复发生，缺乏知识积累领导指示多变，计划敢不上变化领导指示多变，计划敢不上变化制度流程较多，实际运用较低制度流程较多，实际运用较低经营指标下达不明确，不能形成有效激励经营指标下达不明确，不能形成有效激励运营认知度较低，责权利不能有效对应运营认知度较低，责权利不能有效对应运营计划管理计划计划管理管理计划计划定义定义逻辑逻辑关系关系资源资源安排安排计划计划编排编排控制控制管理管理 1、计划的制定是为了完成既

7、有的工作、计划的制定是为了完成既有的工作目标。计划的内容是整合资源，明确完目标。计划的内容是整合资源，明确完成时间及完成标准。各相关部门需参照成时间及完成标准。各相关部门需参照计划内容协调与配合完成工作目标。计划内容协调与配合完成工作目标。 2、计划的编制需要确保资金、质量、计划的编制需要确保资金、质量、进度以及预算利润、预估销售额和确保进度以及预算利润、预估销售额和确保交房入伙。交房入伙。 3、计划的种类较多，运营注意的重点、计划的种类较多，运营注意的重点是各部门之间的配合计划，要重点考虑是各部门之间的配合计划，要重点考虑资金的安排计划。资金的安排计划。计划分类项目发展计划项目发展计划财务部

8、财务部资金计划资金计划工程款支工程款支付计划付计划成本部成本部招采计划招采计划成本计划成本计划工程部工程部设计计划设计计划施工计划施工计划营运人事部营运人事部报建计划报建计划营销部营销部开盘计划开盘计划客户入伙客户入伙计划计划FFSFSSFS识别和确定计划之间的逻辑关系，识别和确定计划之间的逻辑关系，按活动顺序排序按活动顺序排序，计划时间要充计划时间要充分考虑提前与滞后的依赖关系分考虑提前与滞后的依赖关系。 (FS)完成对开始 (FF)完成对完成 (SS)开始对开始 (SF)开始对完成人员物质时间设备对于任务项我们应该综合考虑所需时间、所对于任务项我们应该综合考虑所需时间、所耗人工以及需要的设

9、备与材料耗人工以及需要的设备与材料。计划缺乏沟通，缺少联动性制定后不能有效落实有忽略和遗漏工作项管控过程中，控制点不到位计划制定后变动较大1、里程碑进度表、里程碑进度表（分阶段性重点工作（分阶段性重点工作完成）完成）2、横道图（概况性、横道图（概况性进度情况）进度情况）3、网络图（逻辑关、网络图（逻辑关系的详细进度表）系的详细进度表）单击此处添加文字单击此处添加文字案案列及分析列及分析单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加标题单击此处添加标题单击此处添加标题单击此处添加标题单击此处添加标题单击