上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告ppt课件

1、旭辉.新江湾工程中环城市别墅研讨报告城市别墅特征n位于城市主要区域或者快速开展区域。n周边交通便利、配套齐全 ，与市中心联络严密。n打造满足客户城市居住需求的第一居所。n自然资源依托性普通，注重内部景观打造。n物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。别墅的生活空间与城市的生活气氛。城市别墅特征梧桐墅联排：3万本 案金地湾流域双拼：3万/平万科金色里程联排：3万/平浦发博园联排：2万/平森林都市联排：4万/平协合紫薇园独栋：5万/平大华蓝郡联排：2.6万提香湾联排：2万/平长城中环墅联排：2万御溪独栋：6.5-7万万/平洋房：3万/平御翠园独栋：5-6万/平米水岸蓝桥均价：2.6-2.9万中环别墅楼

2、盘橡树湾叠拼：3.8万/平中鹰黑森林叠拼：3.5-4万城市别墅分布n上海城市别墅主要集中在中环线附近，是上海间隔最近的城市别墅圈。n从其分布上来看，主要集中在大华板块、三林板块。n从其均价来看，独栋别墅售价在5-6万元/平，联排双拼在2-3万元之间。城市别墅的物业类型联排与双拼为上海城市别墅主流产品。工程称号物业类型大华梧桐墅联排/双拼长城中环墅联排/双拼名园森林都市联排恒盛提香湾联排万科金色里程联排大华蓝郡联排水岸蓝桥三期联排浦发博园联排金地湾流域双拼中鹰黑森林叠加橡树湾叠加协合紫薇园独栋御溪独栋御翠园独栋城市别墅供应构造分析 项 目供应面积总套数主力面积所占比重金地湾流域199848223

3、5-250100%恒盛提香湾1730586181-19169%大华蓝郡1056546197-22991%万科金色里程25909.5102252-256100%浦发博园20242.6106185-19566%长城中环墅58366329189-21144%154-16756%大华梧桐墅1747478232-26760%森林都市1188944230-26870%水岸蓝桥三期800342180-20467%总计189738915-在售工程主流面积集中在180-200与230-250两个区间段。数据来源：上海网上房地产城市联排与双拼别墅08年供应量为19万平米，合计915套。 项 目开盘时间供应面积去化

4、面积总套数去化套数去化率去化速度金地湾流域08年7月199847585823138%3.9套/月恒盛提香湾07年末173056330863338.4%2.1套/月大华蓝郡08年5月105654809462146%2.33套/月万科金色里程08年6月25909.5203201028078%8.88套/月浦发博园08年8月20242.655101062120%2.6套/月大华梧桐墅08年4月174745884782127%1.9套/月长城中环墅08年5月583662275732912839%11.6套/月水岸蓝桥三期08年5月80038414237%0.33套/月整体销售分析数据来源：上海网上房地

5、产08年联排及双拼别墅平均去化率在30%左右，月去化速度在2-3套左右。截止目前整体销售面积在7.4万平米左右，08年供应存量为11.6万平米。主力面积销售分析 项 目主力面积所占比例套数去化率月均去化恒盛提香湾181-19169%5947%2套/月浦发博园180-19577%8225%3.6套/月长城中环墅189-21144%14544%4.7套/月154-16756%18444%8.1套/月总计-47040%4.6套/月180-200m2230-250m2 项 目主力面积配比套数去化率月均去化金地湾流域235-250100%8238%3.9套/月万科金色里程252-256100%10278

6、%8. 8套/月大华梧桐墅232-26760%4723%1套/月森林都市230-26870%3100总计-26234%3.4套/月180-200m2面积段产品整体去化量略高。月均4.6套平均销售率40%月均3.4套平均销售率34%数据来源：上海网上房地产总价及销售率分析 项 目主力面积总价去化速度销售率金地湾流域235-250700万左右3.9套/月38%恒盛提香湾181-191400万左右2.1套/月38.4%大华蓝郡197-229500万左右2.33套/月46%万科金色里程252-256700万左右8.88套/月78%浦发博园185-195400万左右2.6套/月20%长城中环墅189-2

7、11320-400万154-16711.6套/月39%大华梧桐墅232-267600万1.9套/月27%水岸蓝桥三期180-204500-600万0.33套/月7%城市联排及双拼别墅总价在400-700万之间。以万科金色里程为代表的高质量产品及长城中环墅的低总价产品去化较快。高性价比产品去化较快。市场结论n城市别墅市场以联排双拼为主要供应产品类型。n联排双拼供应主流面积在180-200m2，230-250m2。n08年整体去化速度普通，月均2-3套去化量。n城市联排双拼别墅总价在400-700万之间，呈两极分化态势。联排和双拼个案分析万科金色里程 概略 位于浦东新区三林地域 整盘占地面积:70

8、000平方米 整盘建筑面积:104119平方米 容积率：1.5 产品包括：公寓、联排别墅 联排别墅为4-6联，独立布置在小区的东南角。 停车： 别墅均为独立地下车库停车，附送一个地面停车位，地面人车混行万科金色里程 建筑风格：纯粹古典的英式Tudor风格 外立面典型特征 哈同别墅般的老虎窗，只是增添了一步阳台的设计； 沙逊别墅般的斜屋顶，只是将屋顶斜坡减少了约15； 丁香花园般的矮烟囱，只是将烟囱比例减小了三分之一； 瑞金宾馆般的长窗，只是将三楼联墙不联窗的设计，变成雍容典雅的三楼联体长窗。万科金色里程 户型 252-256m2 阳光地下室地下室非常宽阔，可设置为文娱室、此外还包括下沉式庭院和

9、私家车库，与房屋主通道隔离，同时内设楼梯与一楼相连 。万科金色里程一层典雅起居大面积采光客厅，起居室与餐厅相连；厨房宽阔，附带一个露台。 户型 252-256m2 万科金色里程二层父母房、客房、儿童房南面布置个卧室的大面宽，规划合理，衔接两处露台，南北通透 户型 252-256m2 万科金色里程三层主卧套房主卧、衣帽间、书房自成一体，休憩与阅读互不干扰，坚持独享的私密空间。 户型 252-256m2 万科金色里程阁楼私藏赠送25平米私藏阁楼，独立的贮藏室，静谧的休闲室。 户型 252-256m2 万科金色里程 产品总结 规划：利用高层平衡容积率的同时，将联排面积最大化。联排排布较为规整，独立构

10、成区域。建筑景观：建筑风格为纯粹英伦风格，自创经典Tudor别墅的同时，并加以改良。别墅区中心位置有一小型集中绿化。户型：品牌开发商成熟户型，附加值高，赠送顶层25平方米阁楼和90平方米左右地下室。品牌、建筑文化、成熟户型、附加值高金地湾流域 概略位于浦东新区三林地域总占地面积约12万平方米总建筑面积约18万平方米整盘容积率1.5产品包括：双拼别墅、6层小洋房、7+1大洋房、14层大平层以及14层小户型 均为双拼别墅，全部布置在南面沿河的位置，别墅区内人车分流，采用室内地下停车的方式，停车比为1：2金地湾流域 建筑和景观n现代简约风格n 以灰白色为主色条，淡雅精致n 着重简约时髦、优雅从容的视

11、觉感受n 景观上以“多重原味庭堂院落为主题，强调组团邻里化实景图 户型金地湾流域地下层一层二层三层建筑面积253平方米大面宽，小进深近三个卧室的南向面宽客厅、餐厅、四卧南向客厅挑高双主卧起居室、家庭室分别三层奢华套房放大卫生间面积，带书房、衣帽和露台赠送50平方米左右阳光地下室南向花园、侧花园和露台 产品总结 金地湾流域规划：别墅布置在南向沿河的独立区域，在区域内“纯别墅，采用“人车分流的静态交通方式，车辆直接入地下室建筑和景观：没有特别的亮点，乔木种植较密集，以庭院空间营造为主题户型:“大面宽、小进深“，客厅餐厅，一切卧室南向，布置“双主卧，赠送地下室和南向花园作为主要附加值品牌、城市双拼、

12、大面宽、全南向、双主卧实景图大华梧桐墅 概略位于宝山区真华路总占地面积约45000平方米总建筑面积约22820平方米区域容积率0.6产品包括：10幢联排、 4幢双拼、 11幢独栋布置在独立的区域，东面和南面临水，并临近10000平方米的梧桐运动主题公园。联排别墅5-8联为主，地面停车位和地下停车位结合的停车方式，地面人车混行。运动主题公园大华梧桐墅 建筑和景观n 建筑承袭赖特罗宾别墅的风格，坡顶、砖墙表达平缓的气质，最突出的是长排窗的设计。n 建筑以棕红色为主颜色，材质、细节与空间的考量表达上海风情的精致与优雅。n 整体景观风格为欧式现代景观园林n 运用“大型开放式自在街区的理念，用一条雕塑主

13、题的景观带，衔接主题活动公园、住宅带型花园、私密住宅花园，构成公共空间半公共空间私密空间的立体生活“三度空间 。大华梧桐墅 户型双拼别墅B2建筑面积237平方米 小面积双拼别墅 三房，可改为五房 两个卧室面宽 赠送地下室，约80平方米 起居室、家庭室分别 一层餐厅和两层起居室挑空，控制建筑面积 三层主卧套房地下层一层三层二层可作为卧室可作为卧室大华梧桐墅 户型联排别墅E4建筑面积249平方米 带内庭的经济型联排别墅 四房 两个卧室面宽 赠送地下室，约80平方米 三层主卧套房 内庭三层高，面积较小，有压制感地下层一层三层二层大华梧桐墅 户型联排别墅E2建筑面积204平方米 带内庭的经济型联排别墅

14、 三房 一个半卧室面宽 赠送地下室，约70平方米 三层主卧套房，放大卫生间面积 内庭三层高，面积较小，有压制感地下层一层三层二层品牌、多样丰富、面积控制、经济 产品总结 规划：别墅布置于独立区域，构成“纯别墅区，采用“人车分流的静态交通方式，车辆直接入地下室建筑和景观：营造精致的上海风情户型:户型多样，均为经济型的独栋、双拼和联排联排别墅联排别墅均带内庭院，230平方米以下为一间半卧室面宽，230平方米以上为两间卧室面宽经过挑空控制建筑面积，控制总价主要附加值为赠送70平方米以上的地下室大华梧桐墅实景图大华蓝郡 概略 地处普陀区武威东路 整盘建筑面积：15万平方米 容积率：1.58 产品包括：

15、联排别墅、叠加别墅、多层电梯洋房和阳光小高层公寓。 别墅产品居于社区东南面，紧靠原生态水系，东面是宽阔的中央轴景观带。 别墅停车方式：地上地下结合，地面人车混行 建筑风格： 别墅区整体建筑风格交融了时髦的现代主义以及典雅的泛欧风情。 沿河联排别墅以现代风格为主，并添加了东南亚异域风情。 中区排屋以简约、欧式风情为主。大华蓝郡 户型建筑面积199平方米 四房，两个卧室的面宽宽度 赠送60平方米左右地下室，带车库 一层放大厨房面积 客厅挑高，起居室家庭室分别 三层奢华主卧套房 大华蓝郡一层三层二层地下层 户型建筑面积317平方米大面宽户型三个卧室的面宽宽度四房，一层带2个卧室2个卫生间赠送地下室，

16、带地下车库内中庭的设计，添加了中式传统的院落家庭文化韵味二层主卧套房三层仅供活动和观景大华蓝郡一层三层二层地下层 产品总结 规划：别墅的位置在沿河以及小区的中心，相对独立。建筑景观：别墅区整体建筑风格交融了时髦的现代主义以及典雅的泛欧风情。户型：户型多样，根据位置不同，设置不同特征的产品类型，如沿河采用大面宽户型，将亲水的文章做足。 前庭、后院和内中庭的设计，添加了中式传统的院落家庭文化韵味。附加值较高，赠送60平方米以上地下室。大华蓝郡品牌、户型多样、附加值较高大华御品水岸水岸蓝桥三期 概略 位于宝山区真华路口，北面为6万平米的行知公园。 总建筑面积：22万平方米 容积率：1.8 御品水岸作

17、为三期开发，位于小区北入口处，为3-8联联排。 别墅停车方式：地上地下结合，地面人车混行 建筑风格： 泛欧调性，简约明快，温馨的暖颜色外立面，兼具古典与现代气质。 大华御品水岸水岸蓝桥三期 景观设计： 以水景为亮点。近 1000 米的水岸线，特有双活水水岸，享有两河一桥的景观资源。大华御品水岸水岸蓝桥三期 户型建筑面积174-176平方米经济型联排 三房，一个半卧室的面宽宽度 赠送约60平方米地下室 一层客厅挑高 三层为主卧套房大华御品水岸水岸蓝桥三期地下层一层三层二层 户型边套，建筑面积200平方米 三房，两个卧室的面宽宽度 客厅挑高 赠送地下室，约65平方米 三层为完好的主卧套房，带书房、

18、卫生间、小型会客和露台。 大华御品水岸水岸蓝桥三期可作为卧室地下层一层三层二层 产品总结 规划：在符合大盘中独立布置在水景边，利用水景资源建筑景观：别墅区整体建筑风格泛欧风情。别墅区周边双水岸景观。户型：均为经济型联排，但户型产品力普通 ，没有亮点。 大华御品水岸水岸蓝桥三期品牌、水景、经济长城中环墅 概略位于浦东新区孙桥镇总占地面积约11.9万平方米总建筑面积约7.74万平方米容积率0.65产品包括：联排别墅320户、双拼别墅48户、商业街联排别墅以4-7联为主，地面就近停车和地下结合的停车方式，地面人车混行。长城中环墅 户型双拼别墅F半地下层一层三层二层建筑面积210平方米 小面积双拼别墅

19、 四房，三层主卧套房 两个卧室面宽，6.8米 赠送半地下室，约43平方米 客厅挑高，客厅5.4米层高长城中环墅 户型联排别墅D建筑面积165平方米 小面积经济联排别墅 三房，三层主卧套房 一个半卧室面宽，5.4米 赠送半地下室，约33平方米 餐厅挑高6米，客厅调高5.4米半地下层一层三层二层 城市纯别墅工程，产品力普通。 双拼和联排的面积都较小，联排别墅170平方米左右、双拼别墅210平方米左右。 户型内部空间设计较为单一，联排别墅面宽约5.4米，双拼别墅面宽约6.8米。 以赠送半地下室，客厅或者餐厅挑空作为主要附加值。 纯别墅、小面积 产品总结 长城中环墅明园森林都市位于闸北区共和新路总占地

20、面积约27万平方米总建筑面积约49万平方米 分三期开发。一期以高层为主，二期是town house，三期为商业、会所、酒店式公寓。 别墅区独立布置在高层住宅的东面，规划最大限制地保管基地内的树木，结合原有道路骨架，以避让树木的原那么进展建筑规划，构成活泼、有序的空间形状。 概略明园森林都市单体设计独特四联内院住宅 经过公共空间到私密空间的逐渐过渡，构成了形体与空间组合富有兴趣的住宅组合体。 空中叠加内院住宅，构成了与自然对话的空间庭院。外立面极富现代感 退台模块交叉干净利落面积段为250300平方米新颖、创新恒盛提香湾 概略位于普陀区靖边路总建筑面积约20万平米容积率1.60产品包括：小高层公

21、寓、花园洋房和联排别墅，商业别墅区均为6-10联的联排别墅，区内采用地面停车的方式，地面人车混行 建筑和景观n 现代简约风格，外立面面砖贴面。n 整体景观风格为现代景观园林，以水景取胜。恒盛提香湾实景图恒盛提香湾 户型C建筑面积227-230平方米 带内庭的经济型联排别墅 三房 客厅挑高，起居室和家庭室分别 一个半卧室面宽 三层主卧套房，但参股昂不佳 带内庭院，但小面积三层高的内庭院空间压制一层三层二层恒盛提香湾 户型E建筑面积182-185平方米 小面积经济型联排别墅 三房 一个半卧室面宽 三层主卧套房，但采光普通 多功能厅挑空一层三层二层水景、经济、户型多样 产品总结 恒盛提香湾规划：别墅

22、以水景分隔构成独立区域建筑和景观：以水景作为亮点，建筑没有特别亮点户型: 户型多样，有带内庭的、有客厅挑空的，均为小面宽大进深的经济型联排别墅，183-260平方米 以赠送南向入户花园和顶层南向露台作为附加值浦发博园 概略 位于浦东新区三林地域 整盘占地面积：5.47万平方米 整盘建筑面积：8.7万平方米其中地上面积7.1万平方米 容积率：1.30 产品包括：15栋联排别墅、6栋小高层构成。 别墅区布置在沿河及中心地块，以68联为主，共106套。 停车方式：室内地下车库，地面人车混行 浦发博园 户型 建筑面积187m2 n赠送地下室，约70平方米n设置三层高中庭，空间压制n一个半卧室的面宽n主

23、卧布置在三层，但南向采光受露台影响，且面积没有二层次卧大，配置也不够齐全地下一层二层三层一层 产品总结 规划：典型的复合产品社区，小高层包围联排别墅，别墅自带地下车位。建筑景观：现代风格东侧沿河景观户型：经济型联排别墅，户型设计普通，产品力略落后，主要以赠送地下室为附加值。 浦发博园经济、产品力普通城市联排别墅总结主力建筑面积M2建筑风格总面宽客厅层高一层带卧室房间卫生间车库主卧位置联排方式附加值大华梧桐墅193-204复古一个半卧室为主普通否2S1N为主4个地面和地下结合3F5-8联带内庭院赠送70平方米以上地下室长城中环墅154-167现代一个半卧室5.4米挑高5.4米否2S1N3个地面和

24、地下结合3F4-7联赠送30平方米以上半地下室名园森林都市250-300现代恒盛提香湾181-191现代一个半卧室普通、挑高、挑空均有否2S1N3个地面3F6-10联户型多样，部分带内庭院万科金色里程252-256英伦两个卧室挑高否3S1N5个地面和地下结合3F4-6联赠送25平方米阁楼和90平方米左右地下室大华蓝郡197-229欧式两个卧室挑高否3S1N4个地面和地下结合3F8联赠送60平方米以上地下室大华御品水岸水岸蓝桥三期174-178欧式一个半卧室挑高否2S1N3个地面和地下结合3F3-8联赠送60平方米以上地下室浦发博园185-195现代一个半卧室普通否2S1N3个地下3F6-8联带

25、内庭院赠送70平方米以上地下室 规划 城市内的别墅普通都不会是纯别墅区，而是与小高层、高层、洋房等组合构成复合型社区，但是别墅区域与其他产品区域都会用道路或绿化或水系分隔开布置，构成较为独立的区域。 城市联排别墅总结 主力面积 由于城市的土地价值高，因此城市别墅普通采用较为规整的外形，户型都没有太大的特征，都以节约用地，提高单位土地价值为前提，主力面积都有所控制，多为180-230平方米。 户型 n 以经济型联排别墅为主n 以190平方米为分界限，以下户型都只能做到1个半卧室的面宽，以上可以做到2个卧室的面宽。n 大部分客厅均有挑高设计，但不会很高n一层均不设卧室，主卧都在三层，保证有两个卧室

26、朝南n 停车方式 大部分采用地下和地面结合的停车方式，带有室内停车，少数只需地面车位 附加值 n 多以赠送地下室为主要附加值，部分赠送阁楼或者内庭院n 配备普通的智能化系统，没有什么特别的亮点n 城市双拼别墅总结主力建筑面积M2建筑风格总面宽客厅层高一层带卧室房间卫生间车库主卧位置附加值金地湾流域235-250现代近三个卧室挑高是4S4个地下 3F赠送50平方米左右地下室双主卧停车比1：2大华梧桐墅232-267复古两个卧室普通否3S4个地面和地下结合3F餐厅和家庭室挑空，挑空空间可作为卧室赠送80平方米以上地下室长城中环墅210-221现代两个卧室6.8米挑高5.4米否3S1N3个地面和地下

27、结合3F赠送40平方米以上半地下室 规划 双拼别墅比普通的联排别墅产品要高一个档次，因此普通布置社区中位置较好的区域。 城市双拼别墅总结 主力面积 主力面积比联排稍大，但也控制在较经济的区间，普通在210-270平方米之间，由于要节约用地，占地面积也不会太大。 户型 n 以经济联排为根底，扩展运用面积和附加值n普通都做到2个卧室的面宽，部分大户型可以做到近3个卧室的面宽。n 大部分客厅均有挑高设计n 少数户型一层设卧室，主卧均在三层n 卧室数量在3个以上，并且保证3个朝南 停车方式 大部分采用地面和地下结合的停车方式，部分品牌楼盘采用全地下停车 附加值 n 以赠送地下室为主要附加值n 经过挑空

28、控制建筑面积和总价，实践挑空空间可以改为卧室n 品牌开发商经过双主卧“，添加停车位增添附加值n 配备普通智能化系统，没有特别的亮点 对于本工程的建议关于规划综合思索市场上的城市别墅，建议本工程可以在北面布置部分多层或者小高层平衡容积率。关于户型配比参照万科金色里程和金地湾流域，都为较大面积和较高总价的双拼/联排工程，建议本工程的联排别墅主力面积控制在230-250平方米之间，占总户数比的80-85%。参考市场上去化较快的别墅产品，建议在位置较差的区域布置180-200平方米的户型，占总户数比的15-20%。关于户型主力面宽在6.8米以上，客厅挑高主卧建议布置在三层，一层可不做客卧，面积较大户型

29、布置双主卧除地下室之外其他楼层均布置卫生间，主卧内卫生间面积要放大赠送地下室面积宜在60平方米以上关于停车建议采用地下停车万源城御溪个案分析万源城御溪 规划 万源城御溪作为万源城六大邻居之一，内部规划水岸64席独栋别墅、阔景104庭花园公寓。 依托地势高差，强化西高东低的自然地形走势，参差规划，添加居住空间的私密性。 停车方式：别墅自带地下车库 建筑风格： 秉承西班牙建筑风格，红瓦白墙、拱窗小院、阳光地下室，对细节的精雕细琢，演绎纯粹的奢华。每幢的建筑立面、石材纹理都不一样，不可复制。 披盖红色波形陶瓦的缓坡屋顶，泥土烧制，一瓦三色渐变，一个屋顶三种品类，质感清楚。 STUCCO纯手工白色墙体

30、，改建超越10次，坚持手工涂抹，多达近几十道工序。万源城御溪万源城御溪 开盘时间供应面积 m2去化面积 m2总套数去化套数去化率去化速度面积范围总价独栋别墅08年11月131124873361439%3.5套/月300-486平2100-3400万花园洋房08年11月25400198171027977%15.8套/月200-300平600-900万n独栋别墅产品总价较高，到达每平方米7万元。其花园洋房产品在总价上与城市联排别墅产品产生竞争。主力面积205-235平246-279291300套数472134配比46%2133%销售套数441629花园洋房产品面积配比 别墅户型536m2地上321

31、m2+地下215m2地下一层户内电梯文娱休闲多层次功能规划带下沉庭院和工人房半地下双车位设计，遥控自动车库门 万源城御溪 别墅户型536m2地上321m2+地下215m2一层会友宴客，双客厅设计客卧错层设计，精致套房、步入式更衣间，卫生间万源城御溪 别墅户型536m2地上321m2+地下215m2二层双主卧奢华套房万源城御溪 别墅户型528m2地上315m2+地下213m2地下一层户内电梯休闲文娱功能丰富带下沉庭院半地下双车位，遥控自动车库门工人房、洗衣房独立规划万源城御溪 别墅户型528m2地上315m2+地下213m2万源城御溪一层会友宴客，双客厅设计客卧错层设计，精致套房，更衣间、卫生间、露台三个入口，从各个方向入户 别墅户型528m2地上315m2+地下213m2二层6.6米超大主卧开间双套房、步入式更衣间、奢华卫生间万源城御溪 别墅户型517m2地上303m2+地下214m2地下一层户内电梯下沉式庭院半地下双车位，遥控自动车库门工人房、洗衣房独立规划，卫生间宽阔透亮万源城御溪 别墅户型517m2地上303m2+地下