房地产估价第七章假设开发法

1、房地产估价房地产估价第七章 假设开发法主要内容主要内容一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式三、假设开发法的注意事项三、假设开发法的注意事项四、假设开发法的操作步骤和内容四、假设开发法的操作步骤和内容 五、应用举例五、应用举例第七章第七章 假设开发法假设开发法 一、假设开发法的基本原理一、假设开发法的基本原理 （一）假设开发法的称呼（一）假设开发法的称呼 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或倒算法假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或倒算法（成本法的倒算）。（成本法的倒算）。 英文名称为：英文名称为

2、：hypothetical development method residual method。 （二）假设开发法的概念（二）假设开发法的概念 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。对象房地产价格的一种估价方法。 （三）假设开发法的理论依据（三）假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用假设开发法是一种科

3、学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用价值论及成本价值论和供求价值论。价值论及成本价值论和供求价值论。 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、利润和税费等之后所剩的余额。利润和税费等之后所剩的余额。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由于假设开发法较粗糙由于假设开发法较粗糙,不过，

4、当估价对具潜在的开发价值时，假设开发法不过，当估价对具潜在的开发价值时，假设开发法几乎是是唯一实用的估价。几乎是是唯一实用的估价。 （四）假设开发法适用的条件和对象（四）假设开发法适用的条件和对象 假设开发法主要适用于有开发潜力的房地产的估价，但对假设开发法主要适用于有开发潜力的房地产的估价，但对于有规划设计条件要求，但尚未明确的土地，很难采用假于有规划设计条件要求，但尚未明确的土地，很难采用假设开发法进行估价。其适用于：设开发法进行估价。其适用于： 1.待拆迁改造的再开发房地产的估价待拆迁改造的再开发房地产的估价 2.仅将土地或旧房地产整理成可供直接建筑的土地时的被仅将土地或旧房地产整理成可

5、供直接建筑的土地时的被整理土地或旧房地产的估价整理土地或旧房地产的估价 3.具有装修改造潜力的旧房地产的估价具有装修改造潜力的旧房地产的估价 4.现有新旧房地中地价的单独评估现有新旧房地中地价的单独评估 5.假设开发法还大量用于房地产开发项目评估，是迄今为假设开发法还大量用于房地产开发项目评估，是迄今为止用于房地产开发项目评估的一种最常用的方法。止用于房地产开发项目评估的一种最常用的方法。 （1）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。 （2）确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假设开）确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假设开发场地已经按

6、一定价格购买，即场地的购置费被看成已知发场地已经按一定价格购买，即场地的购置费被看成已知费用。费用。 （3）确定开发中可能出现的最高费用（此时场地购置费视）确定开发中可能出现的最高费用（此时场地购置费视为已知费用）。为已知费用）。 二、假设开发法的计算公式二、假设开发法的计算公式 （一）适用于预期售价的理论公式（一）适用于预期售价的理论公式 va（bc） 式中，式中，v表示购置开发场地的价格，表示购置开发场地的价格，a表示开发项目预期建成后的售表示开发项目预期建成后的售价，价，b表示开发项目预期的开发费用，表示开发项目预期的开发费用，c表示开发利润。表示开发利润。 （二）适用于预期租金的理论公

7、式（二）适用于预期租金的理论公式 当开发项目建成后出租情形下的假设开发法的理论公式为：当开发项目建成后出租情形下的假设开发法的理论公式为： vvc-(b+c) vca/r 式中，式中，v表示购置开发场地的价格，表示购置开发场地的价格，vc表示开发项目预期建成后的表示开发项目预期建成后的“资本化价值资本化价值”（capitalized value），），b表示开发项目预期的开发表示开发项目预期的开发费用，费用，c表示开发利润，表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收表示开发项目预期建成后每年的平均纯收益（平均纯租金），益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。表示资本化率

8、（预期的投资收益率）。 （三）一个较具体的计算公式（三）一个较具体的计算公式 地价楼价建筑费专业费用利息销售费用税费开发商地价楼价建筑费专业费用利息销售费用税费开发商利润利润 三、假设开发法的注意事项三、假设开发法的注意事项 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面两个预测：两个预测： 1是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地假设了土地的最佳开发利用方式。地假设了土地的最佳开发利用方式。 2是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未是否根据当地房

9、地产市场行情或供求关系，正确地判断了未来开发完成后的房地产价值。来开发完成后的房地产价值。 3.假设开发法有静态方式及动态方式的不同，动态方式由于考虑假设开发法有静态方式及动态方式的不同，动态方式由于考虑了资金时间价值，故其估算结果较为精确。了资金时间价值，故其估算结果较为精确。 4.在实际估价中还要求有一个相应的社会经济环境来保证：在实际估价中还要求有一个相应的社会经济环境来保证： 要有一个明朗、开放及长远的房地产政策。要有一个明朗、开放及长远的房地产政策。 要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。 要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库。要有一个完整

10、、公开及透明度高的房地产资料库。 要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单。单。 要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。 四、假设开发法的操作步骤和内容四、假设开发法的操作步骤和内容 （一）弄清待建筑土地的基本情况（一）弄清待建筑土地的基本情况 1弄清土地位置。包括如下三个层次：弄清土地位置。包括如下三个层次： （1）土地所在的城市的性质；）土地所在的城市的性质； （2）土地所在的地区的性质；）土地所在的地区的性质； （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。）具体的坐落状态。

11、为选择最佳的土地用途服务。 2弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通达程度等。为设计建筑费用等服务。通达程度等。为设计建筑费用等服务。 3弄清政府的规划限制。为设计建筑物的布局、规模、体型等弄清政府的规划限制。为设计建筑物的布局、规模、体型等服务。服务。 4弄清将拥有的土地权利。为预估未来的售价、租金水平等服弄清将拥有的土地权利。为预估未来的售价、租金水平等服务。务。 （二）选择最佳的开发利用方式（二）选择最佳的开发利用方式 这包括用途的确定，建筑容积率、覆盖率、建筑式样、建筑装修这包括用途的确定，建筑容积率、覆盖率、建筑式样

12、、建筑装修档次等的确定。其中最重要的是要选择最佳的土地用途。档次等的确定。其中最重要的是要选择最佳的土地用途。 （三）估计建设期（三）估计建设期 估计建设期的主要目的是把握建筑物的完成时间，为推测建筑物估计建设期的主要目的是把握建筑物的完成时间，为推测建筑物完成时的售价、租金、建筑费等的投入，利息的负担，以及各项完成时的售价、租金、建筑费等的投入，利息的负担，以及各项收与支出的贴现计算等服务。收与支出的贴现计算等服务。 （四）推测未来的楼价（四）推测未来的楼价 1.对于出售性的，推测未来楼价的方法通常可以采用市场比较法对于出售性的，推测未来楼价的方法通常可以采用市场比较法与长期趋势预测法相结合

13、的方法。与长期趋势预测法相结合的方法。 2.对于租赁性的房地产，如写字楼，其未来楼价的推测可先推测对于租赁性的房地产，如写字楼，其未来楼价的推测可先推测其租金水平，再采用收益法或购买年法将租金转化为价格。其租金水平，再采用收益法或购买年法将租金转化为价格。 （五）估算建筑费以及专业费用、利息、销售费用、税费和开发（五）估算建筑费以及专业费用、利息、销售费用、税费和开发商利润商利润 1.建筑费可采用比较法来估算。建筑费可采用比较法来估算。 2.专业费用一般根据建筑费的一定比率估算。专业费用一般根据建筑费的一定比率估算。 3.利息利息=(地价地价+建筑费建筑费+专业费用专业费用)*比率比率 估算利

14、息须把握下列估算利息须把握下列4个要点：个要点： 计算基础。计算基础。 利息率。利息率。 计算期。均匀投入时，计算期可为建设期的一半；不均匀投入计算期。均匀投入时，计算期可为建设期的一半；不均匀投入时，就在分别计算。时，就在分别计算。 计算方法。有单利和复利两种。计算方法。有单利和复利两种。 4.税费税费=楼价楼价*比率比率 5.开发商利润开发商利润 利润利润=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）*比率比率 利润利润=楼价楼价*比率比率 （六）进行具体计算（六）进行具体计算 静态方式；静态方式； 动态方式。动态方式。 （七）决定估价额（七）决定估价额 根据计算结果，并可参考其他方面（最

15、后决定出根据计算结果，并可参考其他方面（最后决定出估价额。估价额。 五、运用举例五、运用举例 作业作业6： 复习思考复习思考 1何谓假设开发法？何谓假设开发法？ 2假设开发法的理论依据是什么？假设开发法的理论依据是什么？ 3假设开发法适用的条件和对象是什么？假设开发法适用的条件和对象是什么？ 4适用于预期售价的假设开发法公式为何？适用于预期售价的假设开发法公式为何？ 5适用于预期租金的假设开发法公式为何？适用于预期租金的假设开发法公式为何？ 6适用于生地变熟地转让的假设开发法公式为何？适用于生地变熟地转让的假设开发法公式为何？ 7适用于毛地变熟地转让的假设开发法公式为何？适用于毛地变熟地转让的假设开发法公式为何？ 8适用于建造房屋出售的假设开发法公式为何？适用于建造房屋出售的假设开发法公式为何？ 9适用于旧房装修改造为新房