房地产基础知识-1

1、 房地产基础知识介绍房地产基础知识介绍n 房地产的概念房地产的概念n 房地产的特征房地产的特征n 房地产的类型房地产的类型n 房地产专业名词房地产专业名词n 房地产面积的测算房地产面积的测算目目 录录 n房地产的含义房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：括： 1) 土地土地 2) 建筑物及地上附着物建筑物及地上附着物 3) 房地产物

2、权房地产物权房地产的概念房地产的概念房地产的特征房地产的特征n 房地产的自然特征房地产的自然特征1) 位置的固定性；位置的固定性；2) 使用的耐久性；使用的耐久性；3) 资源的有限性；资源的有限性；4) 物业的差异性。物业的差异性。n房地产的经济特征房地产的经济特征1) 生产周期生产周期2) 资金密集性资金密集性3) 相互影响性相互影响性4) 易受政策限制性易受政策限制性5) 房地产的增值性房地产的增值性 房地产的类型房地产的类型n 按房地产用途划分：按房地产用途划分：1) 居住房地产居住房地产2) 商业房地产商业房地产3) 旅游房地产旅游房地产4) 工业房地产工业房地产5) 农业房地产农业房

3、地产n 按住宅的层数划分的规定：按住宅的层数划分的规定： 1）低层住宅为）低层住宅为1-3层层 2）多层住宅为多层住宅为4-6层层 3）小高层住宅为小高层住宅为7-11层层 4）中高层住宅为）中高层住宅为12-16层层 5）16层以上为高层住宅层以上为高层住宅 6）超过）超过40层为超高层住宅层为超高层住宅 房地产的类型房地产的类型房屋建筑结构分类标准房屋建筑结构分类标准编号编号类型名称类型名称解释说明解释说明1 1钢结构钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2 2钢、钢筋混凝土钢、钢筋混凝土结构结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建

4、造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造筋混凝土构架建造3 3钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 4混合结构混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材

5、制造，住是用钢筋混凝土建造凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5 5砖木结构砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的木柱建造的6 6其它结构其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等房地产的类型房地产的类型房地产土地的使用年限房地产土地的使用年限 n 居住用地七十年；居住用地七十年；n 工业用地五十年；工业用地五十年；n 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；教育、科技、文化

6、、卫生、体育用地五十年；n 商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；n 综合用地或者其他用地五十年综合用地或者其他用地五十年 房地产专业名词房地产专业名词建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 容积率：规划地块内各类建筑物的总建筑面积与地块面积之比。容积率：规划地块内各类建筑物的总建筑面积与地块面积之比。即：容积率总建筑面积即：容积率总建筑面积/土地面积土地面积绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规

7、划地块面积的比率。 得房率得房率:得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。一般来讲，得房率得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与两个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共的高低与两个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间便在规定许可的范围内尽可能小，得房率自然就高；建筑实际公共活动空间便在规定许可的范围内尽可能小，得房率自然就高；建筑实际出现空间浪费，得房率就会自然下降。目前

8、，可参考的得房率：多层住宅为出现空间浪费，得房率就会自然下降。目前，可参考的得房率：多层住宅为85%，高层住宅为，高层住宅为72%，办公楼为，办公楼为55%。 建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 建筑占地面积：建筑占地面积：建筑物的垂直投影面积。不包括附属（雨蓬、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼，以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积10的建筑物）建筑面积。 建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 居住区用地构成：居住区用地构成：住宅用地住宅用地公共服务设施用地公共服务设施用地道路用地道路用地公共

9、绿地公共绿地建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 关于室内采光的要求：关于室内采光的要求：（1）每套住宅至少应有一个居室内获得日照，当一套住宅中居室总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。（2）采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。（窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积与该房间地面面积之比）（窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积与该房间地面面积之比） 建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 民用建筑的结构组成一般由：基础、墙和柱、楼地面、楼梯、屋顶、民用建筑的结构组成一般由：基础、墙和柱、楼地面、楼梯、屋顶、门窗六大部分组成。门窗

10、六大部分组成。 地基：承受由基础传来荷载的土层。地基：承受由基础传来荷载的土层。 基础：位于建筑物最下部位的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并负责传递给基础：位于建筑物最下部位的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并负责传递给建筑物下部的地基。建筑物下部的地基。 墙：建筑物的承重构件和围护构件。墙：建筑物的承重构件和围护构件。 柱、梁、板：柱子是独立支撑结构的竖向构件；梁是跨过空间的横向构件；板是直柱、梁、板：柱子是独立支撑结构的竖向构件；梁是跨过空间的横向构件；板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件。接承担其上面的平面荷载的平面构件。 楼、地面：人们生活中经常接触行走的平面。楼、地面：人们生活中

11、经常接触行走的平面。 楼梯、电梯：楼梯和电梯是联系建筑上下各层的垂直交通设施。（坡道和台阶是楼梯、电梯：楼梯和电梯是联系建筑上下各层的垂直交通设施。（坡道和台阶是楼梯的一种特殊形式。）楼梯的一种特殊形式。） 建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 屋顶：是建筑物上面的构造部分，由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶：是建筑物上面的构造部分，由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。 地下室：按照地下室顶板标高不同，地下室可分为全地下室和半地下室。地下室：按照地下室顶板标高不同，地下室可分为全地下室和半地下室。 全地下室：房间地面于室外地平面的高度超过该房间净高的全地下室：房

12、间地面于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。者。半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过，且不超过1/2。 建筑层高：下层楼地板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之建筑层高：下层楼地板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向高度。净高则是指层高减去楼板厚度。间的竖向高度。净高则是指层高减去楼板厚度。 变形缝：（为了避免建筑由于温度变化、建筑物各部分所受荷载的不同以及建筑物变形缝：（为了避免建筑由于温度变化、建筑物各部分所受荷载的不同以及建筑物相邻部分结构的差异和地震的影

13、响而使建筑物出现变形、开裂、建筑结构破坏而设相邻部分结构的差异和地震的影响而使建筑物出现变形、开裂、建筑结构破坏而设置的将建筑物垂直分开的缝隙。）包括：伸缩缝、沉降缝、防震缝。置的将建筑物垂直分开的缝隙。）包括：伸缩缝、沉降缝、防震缝。裂缝产生的原因：温度、沉降、结构强度。裂缝产生的原因：温度、沉降、结构强度。 建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 n建筑面积：建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。n住宅使用面积：住宅使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部

14、净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 n住宅居住面积：住宅居住面积：是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。n商品房商品房“套内建筑面积套内建筑面积”：它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 n商品房建筑面积的组成：商品房建筑面积的组成：由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 建筑知识建筑知识 房地产专业名词房地产专业名词 建筑知识建筑知识 n 公

15、用建筑面积公用建筑面积 公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。 n 公摊面积公摊面积 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围

16、服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。 各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。房地产专业名词房地产专业名词 n起步价起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“ 元平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意. n基价基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出. n均价均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业

17、推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 买房知识买房知识房地产专业名词房地产专业名词 n认购认购 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。买房知识买房知识n开盘开盘 一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售，称之为开盘。这时，可以交纳预付款，正式签约并办理贷款等相关手续，也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘。 房地产专业名词房地产专业名词 买房知识买房知识n 关于五证关于五证 房地产商在预售商品房时应具备房地产商在预售商品房时应具备建设用地规

18、划许可证建设用地规划许可证、建设工程规建设工程规划许可证划许可证、建设工建设工 程开工证程开工证、国有土地使用证国有土地使用证和和商品房预售商品房预售许可证许可证，简称，简称“五证五证”。 房地产专业名词房地产专业名词 买房知识买房知识n 付款方式付款方式 1）一次性付款）一次性付款2）分期付款）分期付款3）楼宇按揭）楼宇按揭4）公积金贷款）公积金贷款5）组合贷款）组合贷款 房地产专业名词房地产专业名词 房地产面积测算房地产面积测算房地产面积的测算房地产面积的测算 n 计算全部建筑面积计算全部建筑面积 1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层

19、、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。房地产面积的测算房地产面积的测算 n 计算全部建筑面积计算全部建筑面积 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）