长恒大绿洲项目调研报告

1、目目 录录壹、项目解读壹、项目解读贰、形象定位贰、形象定位叁、推售节奏及价格走势叁、推售节奏及价格走势肆、现场营造肆、现场营造伍、活动策略伍、活动策略陆、广告策略陆、广告策略柒、客户分析柒、客户分析捌、总结与启示捌、总结与启示liu yanjun survey 总结广告活动现场推售营销分析客户分析客群定位解读 恒大绿洲位于长春首屈一指的集生态、人文、商业一体的城市生态区恒大绿洲位于长春首屈一指的集生态、人文、商业一体的城市生态区高新区，高新区，毗邻八一水库、永春河和奥体公园，区位环境较好，但是公共交通线路正在规划毗邻八一水库、永春河和奥体公园，区位环境较好，但是公共交通线路正在规划中，交通略显

2、不便。本项目是恒大地产入长春的第一个项目，保持着恒大地产的中，交通略显不便。本项目是恒大地产入长春的第一个项目，保持着恒大地产的一贯作风，精装住宅，大面积水景，开盘特价一贯作风，精装住宅，大面积水景，开盘特价liu yanjun survey区位区位高新区超然大姐与奥体路交汇处建筑类别建筑类别 高层占地面积占地面积19.79万m2容积率容积率2.5建筑面积建筑面积62万m开盘时间开盘时间2010-10-16绿化率绿化率44%总户数总户数总3900套（第三期为600户）车位数车位数1950个装修情况装修情况精装修物业费物业费1.6元/m 月开发商开发商恒大地产集团长春公司物业公司物业公司金碧物业

3、有限公司长春分公司建筑设计建筑设计吉林省建筑设计院责任有限公司景观设计景观设计广州山水比德景观设计有限公司全程营销全程营销易居中国规划布局规划布局12栋25-31层的高层第三期为9、10、12栋当前均价面积当前均价面积2012年9月均价：6500元/m（高层带装修不含折扣）面积区间：85-319平米 项目解读项目解读南部新城高新南区地处长春西南部，与南部新城副中心相衔接，为长春城市重点发展方向之一，以优化环境、完善功能、提升产业为发展中心。是长春首屈一指的集生态、人文、商业于一身的城市生态富源区南南 部部 新新 城城恒大绿洲liu yanjun surveyl“两园一心”格局：创意产业园、动漫

4、产业园、核心商务休闲区。l核心商务休闲区：由总部基地和高品位体育休闲区两部分组成。l本案所处高品位体育休闲区，主要依托富强水库的自然资源和区位优势，重点建设健身娱乐、高档居住、商务活动三个功能分区。高品质体育休闲区高品质体育休闲区动漫产业园动漫产业园总部基地总部基地南南 部部 新新 城城市政府市政府创意产业园创意产业园南部新城规划区位图冠冠城城国国际际核核心心商商务务区区恒大绿洲恒大绿洲liu yanjun survey鸟瞰图鸟瞰图超然大街超凡大街奥体路规划中的奥林匹克公园恒盛豪庭a区恒盛豪庭c区1#8#7#6#5#3#4#2#9#10#11#12#售楼处售楼处小区正门liu yanjun s

5、urvey小区实景3d效果栋号分布1#8#7#6#5#2#3#4#9#10#11#12#售楼处售楼处6#7#小区实景liu yanjun survey万顺小学万顺小学（2km）高新高新（1.8km）幼儿园幼儿园（1km）中学中学（4.2km）市直机关市直机关幼儿园幼儿园（6.7km）市二实验市二实验中学中学（6.8km）区实验中学区实验中学（4.3km）（5.5km）预留地预留地（5.2km）硅谷医院硅谷医院（4.2km）第二十六第二十六中学中学（5.5km）恒大绿洲恒大绿洲 生活圈生活圈恒大绿洲恒大绿洲2号楼号楼1单元单元面积面积:150.00m2 恒大绿洲二期恒大绿洲二期b户型图户型图面积

6、面积:96.00m2 最热销户型最热销户型1恒大绿洲恒大绿洲2号楼号楼2单元单元面积面积:117.00m2 恒大绿洲恒大绿洲6号楼号楼1单元单元面积面积:282.00m2 最热销户型最热销户型2 总结广告活动现场推售营销分析客户分析客群定位解读 定位案名：恒大绿洲定位案名：恒大绿洲1. 恒大集团战略恒大集团战略“绿洲绿洲”系列产品系列产品 2. “绿洲绿洲”产品永不改产品永不改版版 slogan： 恒大地产中国标准化运营的精品地产领导者恒大地产中国标准化运营的精品地产领导者前期前期 1、开盘必特价 特价必升值。 2、中国标准化运营的精品地产领导考。一期一期1、认筹额外85折，送1600元/豪装

7、2、成本价发售仅限一日！ 3、港台剧星陈小春、林心如、吴佩慈闪耀绿洲现场二期二期 1、业主介绍购房享额外99折；2、成功介绍购房送老业主0.5%奖励； 3、一次性付款享受97折；按时额外签约99折；4、购房可参加“海南风情大抽奖；三期三期 1、大社区、大配套、大园林！2、超高性价比5780元/起价，令含1600元/豪装 3、最高可享受一年分期贷款； 项目定位语：城南之心，首席欧陆御湖城项目定位语：城南之心，首席欧陆御湖城 1. 区位性vs 产品力 2. 契合开发商口味 3. 符合客群心理，突出高性价比形象定位形象定位liu yanjun survey 时间 事件2010.4.23之前恒大集团与

8、易居中国合作，进军长春2010.4.23集团拿下地块，楼板价约900元/平方米2010.5.1高薪招聘地产精英，为恒大绿洲项目及其企业宣传造势 2010.9.27在长春五大主流报纸登出广告 2010.10.19a精装样板房实景呈现 2010.10.16之前经过前期的宣传，恒大绿洲项目已经有约 1600组客户进行了认筹活动 2010.10.16一期恒大绿洲盛世开盘，开盘价格5400-7000元/平方米 2011.4.30一期284-321平米高层豪宅于鼎组团开盘，价格为7500元/平方米2011.7.23二期空中花园美墅产品开盘，均价为6200元/平方米 2012.3.16三期玉玺美宅开盘，均价

9、6500元/平方米（含装修、不含折扣） 开盘至今累计销售率高达80%（约2900套）预计明年初清盘 推售节奏及价格走势推售节奏及价格走势liu yanjun survey即将成本价开盘 城南之心 首席欧陆御湖城 开盘必特价 特价必升值 本周认筹额外85折 85-172平方米湖景豪宅5480元/平方米起 送1600元/平方米豪装 282-319平方米空中美墅 两梯两户 湖景楼王 送2500元/平方米豪装 皇家园林 9a精装样板间即将实景呈现 恭迎品鉴 十三大价值缔造春城首席生态豪宅16日隆重开盘 开盘必特价 特价必升值 成本价发售仅限一日 讣筹额外85折最后一周 85-172平米湖景豪宅5480

10、元/平米起 送1600元/平米豪装 皇家园林 9a精装样板房盛大开放 供应品鉴 十三大价值缔造春城首席生态豪宅85-175平米湖景豪宅5480元/平米，送1600元/平米豪装，认筹额外85折，282-319平米空中美墅，送2500元/平米豪装85-170平米热销房源，120平米三房65万元起，内含19万元全房标准豪装。额外94折，120平米以上房源再享98折。周日情定九月月，爱在绿洲。 持续销售期持续销售期客户积累 10.10.16 盛大开盘10年初年初10.10.1410.10.16至今至今10月16日隆重开盘开盘必特价 特价必升值 成本价发售仅限一日 认筹额外85折最后两天85-172平米

11、湖景豪宅5480元/起 送1600元/豪装 9a样板间开放 16日巨星陈小春 林心如 吴佩慈闪耀绿洲推推售售节节奏奏时时间间推推量量与与销销售售信信息息liu yanjun survey现场营造现场营造工地围挡 实景拍摄 售楼处正门 现场包装-正门现场包装-指示系统 现场包装-沙盘liu yanjun survey实景实景 拍摄拍摄调研人员进入售楼处调研人员进入售楼处进入现场氛围进入现场氛围liu yanjun survey现场看样板间氛围现场看样板间氛围282平米、平米、319平米样板房平米样板房售楼处售楼处86平米、平米、120平米样板房平米样板房97平米、平米、150平米样板房平米样板房

12、 去样板间路过的地方去样板间路过的地方去样板间路过去样板间路过的景观小品的景观小品liu yanjun survey样板间实拍氛围样板间实拍氛围 客厅客厅 卧室卧室样板间实拍氛围样板间实拍氛围 客厅客厅 卧室卧室 总结广告活动现场推售营销分析客户分析客群定位解读 开盘至今，恒大绿洲依然保持续着各种打折促销开盘至今，恒大绿洲依然保持续着各种打折促销的活动的活动 恒大绿洲恒大绿洲“活动推广活动推广”节奏图节奏图 恒大产品导入期恒大产品导入期（2010.4.23-2010.10.16）于鼎（一期）推广期于鼎（一期）推广期 （2010.10.16- 2011.04.30） 空中美墅（二期）推空中美墅（

13、二期）推广期广期 （2011.04.30- 2011.07.23） 玉玺组团（三期）推玉玺组团（三期）推广期广期 （2011.08.24 2012.03.16） 持续销售持续销售（2012.04.14-2012.09.16） 1、恒大集团进入长、恒大集团进入长春开始高薪招聘、春开始高薪招聘、为其项目及企业强为其项目及企业强势宣传。势宣传。2、开盘必特价、特、开盘必特价、特价必升值、认筹额价必升值、认筹额外外85折、送折、送1600-2500元元/平方米豪装平方米豪装3、 2010.10.1，9a精装样板房实景呈精装样板房实景呈现现1、周末嘉年华，周周、周末嘉年华，周周抽奖，周五至周日到场抽奖，

14、周五至周日到场客户即可参加千元购物客户即可参加千元购物卡大抽奖。卡大抽奖。2、每天前、每天前20名享额名享额外外82折，送折，送2500元元/平平米豪装。米豪装。3、新推空中花园美墅、新推空中花园美墅。精装豪宅。精装豪宅4885元元/平平米起，米起，117-172平米送平米送1600元元/平米豪宅。本平米豪宅。本周额外优惠周额外优惠 25万。万。1、2011.6.4，6月海南月海南游大抽奖游大抽奖“定房客户即定房客户即老带新新老业主均可抽老带新新老业主均可抽海南双人游海南双人游”2、 7月认购客户和老带月认购客户和老带新确认老业主均可参加新确认老业主均可参加月底大抽奖，全世界月底大抽奖，全世界

15、10个旅游胜地可供选择。个旅游胜地可供选择。1、全线产品一律额外、全线产品一律额外96折。折。85-170房源全城房源全城热销，热销，12065万元起，万元起，内含内含19万精装修，每日前万精装修，每日前三名三名94折。老带新新老业折。老带新新老业主都可获千分之五购物卡主都可获千分之五购物卡，老业主加赠，老业主加赠1年物业费年物业费。2年中感恩特惠月劲爆全年中感恩特惠月劲爆全城，城，85-170观湖精装观湖精装豪宅持续热销。全线额外豪宅持续热销。全线额外96折，爆红七月，首期折，爆红七月，首期房源可再享房源可再享95折。折。120三房三房65万起，内含万起，内含19万万全房标准精装。全房标准精

16、装。1、 5780元元/震震撼起价，每天加推撼起价，每天加推5套特价房源，套特价房源，1600元元/装标观装标观湖精装豪宅加冕春湖精装豪宅加冕春城。城。2、 110三房三房66万起，送万起，送17万全房万全房豪装豪装“金八月金八月”特特惠房源每天惠房源每天5套。套。时间时间 活活 动动2010.10.16恒大绿洲第一次开盘恒大绿洲第一次开盘2011.4.30一期于鼎组团盛大开盘一期于鼎组团盛大开盘2011.7.23二期空中美墅开盘二期空中美墅开盘2012.3.16三期玉玺组团开盘三期玉玺组团开盘活动策略活动策略liu yanjun survey活动策略活动策略开盘当日陈小春开盘当日陈小春 、林

17、心如、林心如 吴佩慈吴佩慈 、闪耀绿洲、闪耀绿洲 现场现场十三大价值缔造春城首席生态十三大价值缔造春城首席生态豪宅豪宅（图片来源为第一次开盘）（图片来源为第一次开盘）liu yanjun survey广告策略广告策略道旗道旗搜房网搜房网恒大官网恒大官网宣传单宣传单房地产报房地产报新文化报新文化报媒体媒体推广方式推广方式轻轨轻轨 轻轨站牌道旗道旗道旗、灯箱、高空户外报广报广交通广播杂志杂志新文化报、东亚经贸新闻、房地产报等电视电视吉林生活频道电台电台房地产报、房周刊网络网络恒大官网、搜房、购房直效直效派单、帐单印刷、短信 liu yanjun survey广告策略广告策略恒大绿洲销恒大绿洲销售材

18、料组合售材料组合楼书户型单页宣传折页恒大绿洲恒大绿洲宣宣传单页传单页 恒大绿洲楼书恒大绿洲楼书 户户型型单单页页liu yanjun survey根据客户成交比例分析根据客户成交比例分析 恒大绿洲的产品面积较大，主要是以中恒大绿洲的产品面积较大，主要是以中高端的二次置业改善型需求以及投资客为主。高端的二次置业改善型需求以及投资客为主。区域划分：本地客户占比69%，省内客户占比23%，省外客户8%；据现有的销售情况来看，以本地客户为主，以朝阳区和汽开区的客户占多数，分别占比20.1%和13.4%。值得一提的是，省内客户占比23%，主要是长春市 的外五县，有部分省内其他城市的，比如松原和白城。90%以上的客户是改善型购房，汽车厂职工占一部分，投资客占比