北京独栋写字楼市场调研报告

1、第1页北京独栋写字楼市场调研北京独栋写字楼市场调研第2页目录目录独栋写字楼市场供应状况独栋写字楼市场供应状况独栋项目的区域分布特征独栋项目的区域分布特征重点区域市场分析重点区域市场分析未来市场走势预测未来市场走势预测第3页独栋写字楼市场供应状况独栋写字楼市场供应状况独栋项目的区域分布特征独栋项目的区域分布特征重点区域市场分析重点区域市场分析未来市场走势预测未来市场走势预测第4页独栋写字楼市场供应状况独栋写字楼市场供应状况目前北京市场独栋写字楼项目约19个，其中在售项目14个，出租项目5个。北京市场独栋写字楼的现开发量达8754672，其中出售项目体量达1347505，出租项目总体量达13475

2、05。出租项目主要分布在亦庄、西山四季青两个板块，多为小产权项目。第5页独栋写字楼市场供应状况独栋写字楼市场供应状况独栋项目的区域分布特征独栋项目的区域分布特征重点区域市场分析重点区域市场分析未来市场走势预测未来市场走势预测第6页独栋项目的区域分布特征独栋项目的区域分布特征独栋写字楼项主要分布的地区大多为工业园区，在产业发展方面可享受相关的优惠政策，且各板块的生态办公环境较为优越，从而为独栋写字楼产品提供了良好的生态环境和产品定位的可行性。板块划分板块划分在售项目在售项目出租项目出租项目亦庄板块bda国际港、bda国际广场、bda国际企业大道、北京物流港、汇龙森国际企业港、 嘉捷科技园联东u谷

3、、国盛科技园中关村板块环保园软件园、生命科学园顺义板块max空港企业园西山、四季青板块创意北京、西山赢府国际商务中心、中间建筑玉泉慧谷园、玉泉静芯园丰台科技园板块总部基地、总部国际其他板块非中心第7页独栋项目的区域分布特征独栋项目的区域分布特征独栋项目分布来看，亦庄板块独栋写字楼产品供应量最大，在售项目数量最多，其次为西山四季青板块。丰台科技园板块同类产项目数量不多，但项目体量较大。中关村、顺义空港项目数量较少顺义板块中诸多独栋写字楼项目处于规划阶段，预计未来市场供给量将有明显的突破。第8页独栋写字楼市场供应状况独栋写字楼市场供应状况独栋项目的区域分布特征独栋项目的区域分布特征重点区域市场分析

4、重点区域市场分析未来市场走势预测未来市场走势预测第9页重点区域市场分析重点区域市场分析亦庄板块亦庄板块 目前亦庄市场在售独栋写字楼供给总量约57万平米，该板块独栋市场销售总体均价处于7500元/平米左右。项目名称项目名称销售均价销售均价本期市场供给量本期市场供给量北京物流港bda国际港698021372bda国际广场750070000bda国际企业大道9000190000汇龙森国际企业港6380200000嘉捷科技园730084000第10页重点区域市场分析重点区域市场分析亦庄板块亦庄板块 亦庄板块独栋写字楼项目显市较早，早期市场供给量不大，竞争风险很低。随着亦庄工业园区发展日趋成熟，近几年同

5、类项目呈现增长态势，2007年一年内同时5个项目（包括同一项目的后期产品的延续）显市，市场竞争日趋激烈，在2008年还将有4个新项目（包括同一项目后期延续产品） 显市，由此推论，未来市场竞争有可能更加激烈。时间时间上市项目数量上市项目数量2005年及以前22006年22007年52008年4第11页重点区域市场分析重点区域市场分析亦庄板块亦庄板块 2005年至今,该区域的独栋写字楼项目销售价格以平均每年增长400元左右的速度递增，涨幅较为平缓。05年由于区域市场项目供给量有限，在市场中呈现短暂的供给紧张，故2005-2006年间价格涨幅较大；2006年后随着新项目的增加，市场供给激增，竞争日益

6、激烈，价格增长有所放缓。时间时间销售均价销售均价2005年60002006年72002007年72002008年74002005-2008年亦庄区域独栋写字楼市场价格走势年亦庄区域独栋写字楼市场价格走势第12页重点区域市场分析重点区域市场分析亦庄板块亦庄板块亦庄区域各项目总体量较大，诸多项目采取分期开发，分期销售的运作模式。除bda国际企业大道的部分产品体量较大外，其他项目主力产品面积区间基本在1000-8000平米之间，其中3000-6000平米的产品较为集中，成为市场竞争热点产品。在售项目均在2007年上市，随着销售推进，2008年各项目有后期产品的延续。总规模总规模（）产品面积区间（产品

7、面积区间（）产品形态产品形态本期开盘时间本期开盘时间本期销售本期销售周期（月）周期（月）bda国际港1500001200-8000办公别墅2007-075bda国际广场1200003000-80008-10层独栋2007-11-012bda国际企业大道3000004000-120007-18层独栋2007-03-318汇龙森国际企业港4000001000-30004层独栋2007-112嘉捷科技园1500001200-58004层独栋2007-0112北京物流港3180000未上市区域项目的产品特征区域项目的产品特征第13页重点区域市场分析重点区域市场分析亦庄板块亦庄板块价格价格（元（元/ /

8、）本期规模本期规模（）本期本期销售状况销售状况本期销售存量本期销售存量（）潜在供应量潜在供应量（）北京物流港3180000bda国际港69802137270%6411.45100000bda国际广场75007000020%5600050000bda国际企业大道900019000020%1520000汇龙森国际企业港638020000010%180000100000嘉捷科技园73008400060%336000总计565372428011.453430000区域项目销售状况及市场存量区域项目销售状况及市场存量第14页重点区域市场分析重点区域市场分析亦庄板块亦庄板块由于bda国际企业大道项目显市时

9、间较早，目前园区环境、交通及商服配套已显现成熟，故价格相对高于其他项目，在售项目主要价格在7500元左右，bda国际港、嘉捷科技园供给量有限，产品面积较小，总价较低，且销售周期已逾1年，现已销售过半；bda国际企业大道本期产品产品体量较大，8个月的持续销售结果不甚理想，销售率仅为20%(约14000平米) ，其他项目销售进展较为平缓。目前独栋产品的市场存量依然较大，各项目还将有后续产品开发上市，据此推断：2008年后亦庄区域的独栋产品供应量还将进一步增长。第15页重点区域市场分析重点区域市场分析亦庄板块亦庄板块 作为北京代表性的产业开发区，亦庄区域的独栋写字楼项目出现较早，已为区域市场认可和接

10、受，市场发展趋向于成熟。由于近几年产品供给增长高于需求增长，销售速度较为平缓，产品供给呈现饱和，竞争日益激烈。未来市场存量还将进一步增长，预计竞争将更加激烈。 bda国际港启示：体量合理控制，注重环境打造国际港启示：体量合理控制，注重环境打造第16页重点区域市场分析重点区域市场分析亦庄板块亦庄板块 关键字关键字入市较早入市较早 初显气候初显气候供给两大供给两大 竞争激烈竞争激烈第17页重点区域市场分析重点区域市场分析西山、四季青板块西山、四季青板块项目名称项目名称本期均价（元本期均价（元/ /）本期供给量（本期供给量（）创意北京待定待定西山赢府国际商务中心1880035000中间建筑15000

11、81481西山四季青板块的独栋写字楼数量较多，但多为小产权出租，可售项目相对于亦庄区域主要为如上3个项目。在售独栋写字楼供给总量近13万平米，创意北京、中间建筑两个大规模独栋项目在2008年期显市，未来产品供应量还将进一步增长。该板块独栋市场销售均价基本在15000-18000元区间。第18页重点区域市场分析重点区域市场分析西山、四季青板块西山、四季青板块以西山赢府国际商务中心分析价格走势为例，近年来因该区域市场产品供应量有限，故价格上涨幅度不大。从近几年新项目（包括同一项目的后期产品的延续）供应分析，该区域独栋写字楼最早于2006年显市，随着时间的推进，同类项目上市数量逐渐增加，2008年还

12、将有3个项目显市（包括同一项目的后期产品的延续） 。西山赢府国际商务中心价格走势西山赢府国际商务中心价格走势时间时间上市项目数量上市项目数量2005年以前02006年12007年22008年3第19页重点区域市场分析重点区域市场分析西山、四季青板块西山、四季青板块项目名称项目名称总体规模总体规模（）产品面积区间产品面积区间（）产品形态产品形态创意北京550000不详联体独栋西山赢府国际商务中心852878000-10000独栋建筑中间建筑309000150-500叠拼别墅西山四季青板块各在售项目数量较之亦庄板块相对较少，但项目规模较大，均为分期开发。从产品面积区间分析，各项目产品面积区间差异较

13、大，一类是以西山赢府国际商务中心为代表的企业总部独栋，一类则是以中间建筑为代表的小型办公别墅，总体来看，各产品的面积区间相对较小。借助良好的西山生态环境，部分项目定位于办公别墅，在产品打造上更为突出品质、细节和文化，这也成为该板块独栋产品的特点。区域项目特征区域项目特征第20页重点区域市场分析重点区域市场分析西山、四季青板块西山、四季青板块项目名称项目名称价格价格（元（元/ /）本期规本期规模模（）（）销售状销售状况况本期本期销售周销售周期期本期销售本期销售存量（）存量（）未开发规未开发规模（）模（）0808年潜在供给量年潜在供给量（）（）创意北京待定 00550000550000西山赢府国际

14、商务中心1880035000008500035000中间建筑1500081481.5730%7240002200000区域项目销售状况及市场存量区域项目销售状况及市场存量第21页重点区域市场分析重点区域市场分析西山、四季青板块西山、四季青板块2007年各项目均为1期销售，产品供给量不大，由于市场放量有限，随着销售周期的推进，两项目的销售现已近半，创意北京和西山赢府国际商务中心均已取得销售许可证，未公开销售。随着市场的逐步消化，各项目在2008年均有后续产品推出。其中创意北京、西山赢府国际商务中心的销售也将在08年展开，据现有统计，08年预期将有近75万平米的放量。各项目后续开发量依然较大，因此

15、在未来1-2年内，市场供给还将持续增长。第22页重点区域市场分析重点区域市场分析西山、四季青板块西山、四季青板块西山四季青板块的独栋写字楼项目显市时间相对较晚，该类产品的销售于2007年全面展开，目前价格在15000元左右。目前该板块内独栋写字楼项目不多，由于各项目的显市时间较晚，市场现存量有限，但未来市场开发规模巨大，因此区域独栋市场在08年后的供给将更为饱满，显市产品的类型也将更为丰富。西山赢府国际商务中心销售难度的启示：西山赢府国际商务中心销售难度的启示： 1万平米以上的大体量独栋产品由于目标客户相对稀薄，市场消化力薄弱，延缓了销售速度。万平米以上的大体量独栋产品由于目标客户相对稀薄，市

16、场消化力薄弱，延缓了销售速度。第23页重点区域市场分析重点区域市场分析西山、四季青板块西山、四季青板块 关键字关键字借势西山借势西山 注重内涵注重内涵起步较晚起步较晚 后劲十足后劲十足第24页重点区域市场分析重点区域市场分析丰台科技园板块丰台科技园板块项目名称项目名称本期均价本期均价（元（元/ /）本期规模本期规模（ ）总部国际8200100000总部基地12000200000丰台科技园板块的在售独栋写字楼产品数量很少，主要集中于总部基地和总部国际两个项目。目前，该区域市场售价在10000元左右。第25页重点区域市场分析重点区域市场分析丰台科技园板块丰台科技园板块以总部基地为参照，在2005年

17、，该项目销售价格在7000元/平米左右，截至2007年价格为8500元/平米，价格涨幅平稳，在进入2008年后，价格攀升幅度相对较大。价原因在于园区设施配套呈现成熟，地铁9号线开工利好信息，对项目销售起到良好的推动。从近几年丰台科技园独栋写字楼产品的供给量来看，每一期市场放量基本在35000平米左右，2005年、2007年未出现新的放量。由此可见该区域每1期产品的消化周期大约在2年左右。时间时间产品供应量产品供应量2005年前4000002005年02006年3000002007年02008年350000总部基地价格走势总部基地价格走势近年产品供应量近年产品供应量第26页重点区域市场分析重点区

18、域市场分析丰台科技园板块丰台科技园板块项目名称项目名称总体规模（总体规模（ ）面积区间（面积区间（ ）建筑形态建筑形态总部国际总部国际2128802128801000-50001000-5000独栋、双拼、联排式写字楼总部基地11000001000-5000独栋从区域内在售项目产品特征及定位上分析，两个项目的产品体现出较明显的相似性，在定位上均围绕“总部”企业打造的独栋办公型产品。不同之处在于总部国际在总部基地产品的基础上更为注重生态打造，产品定位于“总部商务花园 ”。由于产品内在的同质化比较明显，两项目竞争激烈。区域项目的产品特征区域项目的产品特征第27页重点区域市场分析重点区域市场分析丰台

19、科技园板块丰台科技园板块项目名称项目名称价格价格（元（元/ / ）本期规模本期规模（ ）销售状销售状况况本期销本期销售周期售周期 本期销售存本期销售存量量（ ） 待开发规模待开发规模（ ）0808年供给年供给量（量（ ）总部国际820010000080%138000120000120000总部基地1200020000070%24140000550000约200000目前两项目的放量源自2006年，大部分现已消化，市场存量较少。就销售现状推断，2008年两项目都将有新品推出。第28页重点区域市场分析重点区域市场分析丰台科技园板块丰台科技园板块a)上市时间早，项目运作和园区环境等方面已经成熟，市场

20、认知度扩大，项目形象在整个独栋市场中已经得到了良好的巩固。b)良好的区位及交通优势保障：与其他几个板块相比，丰台科技园最接近城区，交通路网发达，临近三大铁路交通枢纽，为企业开展商务往来和物流运输得到了良好的保障。c)全面享受中关村优惠政策，作为中关村“一区五园”之一的丰台科技园，其内部的产业氛围、服务支持早已成熟，为总部企业顺利的进驻发展提供了良好的环境保障。第29页重点区域市场分析重点区域市场分析丰台科技园板块丰台科技园板块 关键字关键字深厚基底深厚基底 多元保障多元保障规模巨大规模巨大 集群效应集群效应第30页独栋写字楼市场供应状况独栋写字楼市场供应状况独栋项目的区域分布特征独栋项目的区域

21、分布特征重点区域市场分析重点区域市场分析未来市场走势预测未来市场走势预测第31页未来市场走势预测：未来市场走势预测：各区域市场独栋写字楼价格比较各区域市场独栋写字楼价格比较根据加权平均法计算结果显示，多数区域的独栋写字楼价格超过10000元/平米。亦庄板块的产品供给量过大，市场消化能力不够强劲，市场竞争非常激烈，因此该区域的市场价格在目前难以实现较大地攀升。西山四季青板块其他板块特征在于生态环境优势和产品特色突出，该区域部分的产品定位于为创意类企业打造的花园式办公别墅，不但产品细致而且人文气氛浓厚。第32页未来市场走势预测：未来市场走势预测：各区域市场未来潜在供给量及各区域市场未来潜在供给量及08年供给量分析年供给量分析区域板块区域板块目前均价目前均价目前销售存量目前销售存量未来市场待开发量未来市场待开发量亦庄72004280113430000西山、四季青1800080002030000丰台科技园1100022000670000顺义1100020000待定区域板块区域板块0808年供给量年供给量0808年上市的项目年上市的项目亦庄250000bda国际广场ii、bda国际港ii、汇龙森国际企