商业价格前期预测算报告

1、商业价格前期预测算报告中原集团安徽中原事业一部hefei.10.2012项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价a、b、c地块一拖二商业价格整体均价：24100元/平方米。d、e地块商业街一层商业整体均价：37000元/平方米。结论4530036200453003620036200453002170031300一拖二商业价格3570044600250002140026500265002650025500212002120020400204002550035700单位：元/平方米项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价通过市场售价百分比计算，d、e地块商业街二层商业价格体系为一层

2、的38.5%，整体均价：14000元/平方米。结论14000140001400014000138001400013800单位：元/平方米14000一层价格系数参照项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价8300830083008300820083008200通过市场售价百分比计算，d、e地块商业街三层商业价格体系为一层的23%，整体均价：8300元/平方米。结论单位：元/平方米8300一层价格系数参照项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价分层定价总结一拖二商业：均价24100元d、e一层商业：均价37000元d、e二层商业：均价14000元d、e三层商业：均价8300元项目整

3、体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价总售价核算一、商业街d、e地块总面积：59000平方米 1层面积约：23600平方米（按地块总面积40%计算） 均价：37000元/平方米 总价：8.73亿 2层面积约：23600平方米（按地块总面积40%计算） 均价：14000元/平方米 总价：3.3亿 3层面积约：11800平方米（按地块总面积20%计算） 均价：8300元/平方米 总价：0.98亿 小计销售总价：13亿（均价：22000元/平方米）二、1拖2商业a、b、c地块总面积：29000平方米 均价：24100元/平方米 总价：7亿合计总销售面积：88000平方米合计总销售值约：20亿 整

4、体均价约：22700元/平方米商业定价基础和背景城市商业调研和分析区域商业价值分析项目商业价值分析项目一层商业均价项目整体定价项目商业价值空间分析 市场比较法 租金还原法 入市价值推算 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 商业上升空间以三大价值分析为定价基础，结合项目地块特点，最终实现整个项目定价体系。项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算方法释意市场定价方法n参考同区同类铺位之综合因素及价格水平，利用“市场比较法”制定价格。n依据“市场比较”原理，对相关铺位的价格经过修正，加权得出。影响商铺市场定价法的9大因素n地段、商业氛围、人流量、周边环境、交通情况、内部规划设施、规模、

5、发展商信誉、经营公司影响因素影响因素权重权重地段30%商业氛围20%人流量16%周边环境5%交通情况6%内部规划设施6%规模8%发展商信誉3%经营公司6% 因目前无为在售商业项目较少，与本项目较近的代表型商业只有三家，蓝鼎.中央城、无为建材大市场、五州雅苑。序号序号项目名称项目名称同类产品同类产品1蓝鼎.中央城1、2层连体商业，主干道、次干道2无为建材大市场沿街商业、内铺3五州雅苑沿街商业1-3层本案123项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算项目市场对比9大影响因素的综合评分：序号序号评估项目评估项目满分满分蓝鼎蓝鼎. .中央城中央城无为建材大市场无为建材大市场五州雅苑五州雅苑评分

6、评分备注备注评分评分备注备注评分评分备注备注1地段3012新城区，距离老城较远10城区外，地段较差24较好，靠近老城区2商业氛围208暂无商业氛围8暂无商业氛围13有商业基础3人流量165人流量较少6人流量较少11住宅较多，人流量较好4周边环境52新城开发区，无环境2环境较差4环境较好5交通情况62交通便捷度低2.5交通便捷度较低4交通便捷较好6内部规划设施65项目整体较完善4内部规划一般3内部主要为住宅规划7规模87未来商业规模较大7专业市场规模较大4沿街全部为底商8发展商信誉32.5知名发展商2区域发展商2区域发展商9经营公司66-5-5-合计10049.546.570项目一层商业均价市场

7、比较法租金反推法入市价值推算本项目9大影响因素的综合评分：序号序号评估项目评估项目满分满分本项目本项目评分评分备注备注1地段3028老城区商业中心地段2商业氛围2018商业氛围较好，十字街3人流量1613十字街人流量较大4周边环境53部分区域较不理想5交通情况65交通便捷6内部规划设施66规划完善7规模88无为第一大商业综合体8发展商信誉32.5知名发展商9经营公司66-合计10089.5项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算项目市场综合评分和项目均价比较：序号序号评估项目评估项目满分满分本项目本项目蓝鼎蓝鼎. .中央城中央城无为建材大市场无为建材大市场五州雅苑五州雅苑均价（元均价（

8、元/ /平方米）平方米）pxpxp1=20400p1=20400p2=12200p2=12200p3=31200p3=31200（预计（预计）1地段30281210242商业氛围201888133人流量161356114周边环境532245交通情况6522.546内部规划设施665437规模887748发展商信誉32.52.5229经营公司66655合计10089.549.546.570n蓝鼎中央城主干道商业价格14000-20000元/平方米，次干道内街8000-12000元/平方米，取中间均价15000元/平方米，1拖2销售，折单层价格，约20400。n无为建材大市场沿街商业10000-1

9、3000元/平方米，内铺商业6000-8000元/平方米，内铺与外铺价格比=0.6：1，1拖2销售，折单层价格，约12200元。n五州雅苑商业预计2014年推出，以现在商业价格计算，预计均价25000元/平方米，1拖2销售，折单层价格约31200元。项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算结 论市场比较法步骤：n1、影响商铺价值的因素分析n2、市场比较对象的选定n3、各市场比较对象的专业评分n4、相关楼盘价格修正项目相对比较对象的价格n5、项目价格测算对各相关楼盘价格的加权平均步骤一：修正后各相关楼盘价格14754 4691 p1=（89.5/49.5）x20400=36885p2=（

10、89.5/46.5）x12200=23456p3=（89.5/70）x31200=39890步骤二：根据权重加权测算价格n二个项目权重：蓝鼎中央城在整体商业规模和业态定位上与本项目相拟，只是地段上目前有较大差距，但未来区域发展会带来较大机遇，因此权重为40%；建材大市场因业态不同，地段相差较远，定为20%；五州雅苑因在城市内地理位置相当，定为40%npx=36885x40%+23456x20%+39890x40% =35400根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目整体一层商业均价为35400元/平方米市场比较法：35400元/平方米项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算方法释意

11、租金反推法资产定价的最主要和最基本方法，是商铺租金按照投资回报率幅现的现值租金还原法n简介：综合租金水平是影响商铺定价最直接因素，租金反应商业繁荣程度和经营状况n租金反推法是商铺估价最常用的方法之一。具有一定的权威性，它是对房屋、商铺等不动产或其它具备收益性质资产进行估价的基本方法。n租金反推法实质是商铺价值通过租金以投资回报率进行贴现。购买商铺作为一种投资，商铺购买款作为购买未来若干年商铺而投入的资本。租金反推法是估算商铺在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。n投资回报率：业界一般取商铺年投资回报率为8%。租金为项目所在四

12、至租金。计算公式 售价=年租金/年投资回报率项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算商铺租金与商圈繁荣紧密联系，从租金水平及分布区域来分析，无为县城商圈呈抱团形态，中心商业高度集中，周边商业分布稀散，商圈空间没有得到很好延展，租金价格两极化。租金最高的为西大街中段，300元/平方米，距离项目最近的十字街租金为260元/平方米。（部分为1、2层连体商业租金）项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算 根据市场租金调研，因本项目部分区域拆迁，无营业商业，通过相应区域租金分析。项目四至租金大约50-220元/平方米，考虑到一层商业较集中在d、e高租金地块，而且在综合体的商业氛围带动下，

13、会形成租金快速上涨，固整体平均值160元/平方米。2201305080130120项目四至租金项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算结 论根据租金推法，以项目四至平均一层租金160元/平方米/月计算，项目一层沿街商铺均价为24000元/平方米，加入销售溢价因素32000元/平方米。目前商业价值测算（投资回报率8%计算）n项目四至的平均租金为160元/平米/月n年租金为1920元/平米目前平均每平米售价为：1920/8%=24000元加入销售溢价因素的商业价格测算n业界一般认为加入销售溢价因素时的回报率为6%n项目四至的平均租金为160元/平米/月n年租金为1920元/平米考虑溢价因素

14、每平售价为：1920/6%=32000元注：商铺的转让费加大商铺投资门槛，反映商铺价值。虽然转让费能在商铺下次转让中收回，但转让费会在经营期产生资金成本，租金反推法并未计入这部分成本，所以租金反推法计算出的售价比实际售价偏底。租金反推法：24000元/平方米32000元/平方米项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算定价结论2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020拆迁、工程期工程期/销售期/招商期项目培育期项目成熟市场比较法35400年均8%的增长率，预计2014年上半年售价为39600元/平方米租金反推法现有推算240002640029

15、040319443513838652425174676951445加入溢价的售价推算320003520038720425924685151536566906235968595价值实现的时间维度：商业成熟后商业价值才会出现跃升，预计2014年上半年项目入市时一层商业均价合理售价区间29000元/平方米39600元/平方米。未来价值估算租金估算：市场研究显示区域年均租金上涨率为10%-20%，估算取值10%。项目一层商业均价市场比较法租金反推法入市价值推算定价结论入市价值推算：保守价格区间2900032000元/平方米销售平稳价格3200035000元/平方米激进价格区间3500039000元/平

16、方米商业定价基础和背景城市商业调研和分析区域商业价值分析项目商业价值分析项目一层商业均价项目整体定价项目商业价值空间分析 市场比较法 租金还原法 入市价值推算 项目四至价值 项目本体价值 区域整体定价 商业上升空间以三大价值分析为定价基础，结合项目地块特点，最终实现整个项目定价体系。项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价草市街东大街环城路新开发道路东大街：城市主干道，紧临中心商圈十字街，附近全友家具、黄金珠宝、商之都等，交通便捷，人流、车流量较大环城路：沿环城河，与新城区隔河相望，段路无商业和居住区，车道路况较好，人流、车流较少。未来规划同济桥，直接连通新城区，商业未来发展潜力较大。

17、草市街北段（道路暂未打通）：周边居住区较多，紧临北大街，北大街沿街商业较成熟，人流、车流平稳。草市街：目前部分未拆迁，整个面貌较差，但位于东大街、北大街二条主干道的连接处，周边生活居民较多，商业氛围适中，人流、车流平稳。东大街项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价草市街东大街环城路新开发道路价值判断通过四至分析和地块现有资源价值判断：n草市街与d、e地块之间的沿街商业价值最高；n东大街新贯穿环城路商业价值次之；n草市街北段新开通商业和b、c地块之间的沿街商业其次之；n最后为环城路段沿街商业；东大街高价值段次价值段其次价值段最低价值段第一价值段第二价值段第三价值段第四价值段项目整体定价

18、项目四至价值项目本体价值区域整体定价价值判断高价值段次价值段其次价值段最低价值段项目本体研究：通过动线、入口、主力店等规划，大幅提升e、d地块价值，同时带动环城路商业的价值。价值发现，主力店的多重入口，带动了城北区域人群从环城路段的动线。e、d地块的商业价值加强：n位于整个综合体动线带；n多个动线的结合；项目规划影响商铺价值因素分析n各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值n位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺为价值最高商铺，根据不同因素的变化递减。项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价商业价值高价值段次价值段其次价值段最低价值

19、段一层商业价值结论：峰值出现在e地块沿草市街段，e地块沿街价值最高，其次为d地块，后为c地块北大街动线，b地块草市街延伸路段和b、c交接路段，最后为环城路段。峰值次峰值次峰值四至价值本体规划项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价结论2014年上半年项目入市时：一层商铺均价34500元/平方米，通过市场比较法：确定项目沿街商铺、沿街高价值商铺和内铺商业价值。影响因素总分第一价值段第二价值段第三价值段第四价值段道路通达性3028252026人流3025242020可视性2016161515商业环境2015151210合计10084806771价格34500324702751829160项

20、目规划对价值提升5%10%10%0%最终价格36200357003030029200n现有商业价值测算（沿街铺）n以第一阶值段为基准，通过分解影响商业价值的因素，打分、比较法，得出第二、三、四阶值段的商业价值。n项目规划对第一、二、三、四阶值段的调整：主要考虑动线出口和主力店两个因素，主要动线提升5%，主力店提升5%。n中原大量案例研究显示：内铺为沿街外铺价值的60%；1拖2连体商业为沿街外铺价值的70%。n转角铺为中段商铺价值的125%。内铺价值60%2170021400-1拖2商业70%-250002120020400转角铺价值125%4530044600/313002650025500项

21、目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价一拖二商业价格整体均价：24100元/平方米。项目一层商业整体均价：37000元/平方米。结论4530036200453003620036200453002170031300一拖二商业价格3570044600250002140026500265002650025500212002120020400204002550035700单位：元/平方米项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价售价因无为现没有在售项目做为售价楼层对比，固提取了合肥部分商业综合体做为层楼差价百分之参照。数据得出，一层内铺为一层基数60%，二层为一层基数38.5%，三层为一层基数23%。项目整体定价项目四至价值项目本体价值区域整体定价租金同为合肥综合体的商业租金比，内铺租金为外铺的67%，二楼为一楼的64%，三楼为46%，四楼为43%，五楼为32%。项目整体定价项