某房地产场研究报告00002

1、.1目录目录综 述 4一、前言 4二、研究方法简介 51. 研究背景说明 52. 抉策地产研究指标体系说明 6三、延伸服务 7四、报告 8 摘要 81、房地产需求上升势头强劲8第一节 市场容量分析 10一、2003年南京市房地产市场容量分析 10 （一） 2003 年的商品房市场容量 10101. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位2. 投资者比例波动较大较快 113. 结婚购房比例比较稳定 114. 改善居住环境群体需求比例变化较小 115. 城市化进程等购房需求 11 （二）存量商品房市场容量 12二、2003 年南京房地产市场交易状况分析 121. 2003 年商品房已实现需求状况

2、122. 商品房交易量的历年增长情况133. 2003 年未实现需求状况分析 13三、2003年需求结构分析 141. 各片区的结构比例及季度变化情况 142. 楼型层次及季度比例变化分析153. 商品房价格档次及季度变化情况16第二节 产品结构分析 17一、2003 年市场供给总量 171. 商品房开发持续增长 172. 土地资源的供给状况 183. 2003 年存量房供应状况 194. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况19二、2003年房地产供应结构以及供需分析201. 2003 年南京市房地产市场总体供需分析202. 各区域供需结构分析 203. 价格层次供需结构分析 224. 楼型

3、供需结构分析 235. 商品房总价与区域供需交叉分析 23三、2004年南京市商品房供给总量分析 241. 商品房 242. 经济适用房 243. 片区状况分析 25第三节 价格研究 26一、供应价格水平分析261. 抉策南京市 70 典型楼盘价格指数 262. 商品房价格水平分析284. 分物业商品房价格水平分析 315. 存量房（即二手房）价格水平分析 326. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析 337. 土地价格水平分析 348. 房地产三级市场租赁市场价格水平分析35二、2003 年度南京市商品房价格因素及相关分析35351. 供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因2.

4、经济增长及消费者信心价格支撑面之一373. 投资拉动价格支撑面之二 374. 商品房直接成本的上升带动房价上涨 385. 城市化战略与房价水平地区中心效应显现 386. 开发商保利因素楼盘品质化倾向 397. 拆迁新法等政策影响 39三、南京市房价展望 391. 2003 年房价总体特征 392. 2004 年市场环境及房价趋势 39第四节 消费者调查研究 41一、背景资料 411. 样本特征 412. 研究方法 413. 研究指标 41二、购房者基本情况分析 421. 年龄结构分析 422. 学历分析 423. 收入结构分析 43三、购房需求分析 431. 面积需求分析 432. 收入与可承

5、受价位交叉分析 443. 套型选择 454. 消费者可承受商品房总价分析 45四、购房者行为分析 451. 付款方式分析 452. 收入与媒体影响度交叉分析463. 年龄与购房区域交叉分析474. 购房者对 2004 年房价变化的心理预期和接受能力分析 第五节 生活指数评价49一、生活指数评价491. 区域生活指数模型 492. 应用与测评结果 50二、典型楼盘生活指数评价 50471. 典型楼盘生活指数模型 502. 应用与测评结果 51三、典型楼盘性价比分析 52四、抉策地产研究中心生活指数专项研究521. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告522. 楼盘工程前期定位研究 52第六节 广

6、告监测与研究 53一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测 53二、2003年 11、12 月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析531. 投放量排名 532. 投放频率排名 533. 分区域投放量统计 544. 物业类广告投放量统计 545. 开发商楼盘平面广告投放量统计 55三、南京地区各平面媒体影响度分析 55 平均日发布广告量统计 55四、楼盘形象宣传主题跟踪分析 561. 2003 年 11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析562. 2003 年 11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览56五、从购房者相关特征分析媒体影响度571. 购房者媒体偏好分析 572. 媒体广告对购房者

7、决策的影响分析58结 束 语 59 报告附件： 2003 年房地产业政策影响面分析 60综述一、前言2003 年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市 沿江大开发技术方案的全面启动、 众多重大市政建设工程的完工与建设， 南京市作为地区性 政治、 文化、经济中心城市的地位日趋显现、 各方面已驶上高速发展的快车道。从房地产市 场的具体表现来说， 2003 年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。 开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价， 在品牌运营、 土地 储备资金实力的更高要求下， 一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；

8、 另一方面， 消费者 愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就在 2003 年， 我国人均 GDP 首次突破 1000 美元， GDP 是衡量一个国家经济发展水平的总量尺度，人均 GDP 评价的是一个国家的富裕程度，人们根据这个数字的变化来划分经济发展阶段，这说 明我国真正进入了“脱贫”致富的阶段，在新的历史时期，社会将会发生更多积极的变化， 比如在日益发展完善的市场经济环境下， 过去人们生活中的奢侈品逐渐成为今后的日常必需 品，消费结构将向发展型、享受型升级，住房、轿车、电子、通信等大宗消费品市场将出现 爆炸性增长，更加缤纷多样的消费方式即将在膨胀的消费时代成为现

9、实。2003 年的岁末，众多有关房地产市场的报道中，最吸引读者眼球的是2004 年房价有可能走向平稳甚至回落的种种预测。 抉策地产研究中心本着四年房地产市场研究、 经纪服务的经验， 纵观 2003 年房地产市场发展轨迹，重申自己的观点：市场经济是过剩经济，商品的短缺永 远只是暂时的， 商品过剩是市场经济的常态。 随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈， 不久 的将来，房地产市场一定会全面进入供过于求的局面。房地产市场目前远未成熟， 产品（商品房） 又是相当复杂的特殊商品， 相关影响因素如国内、 外宏观政治、经济形势、 金融政策、 相关法律法规的变化都会直接影响其微观市场表现，片所谓预测其实就面的以

10、某些经济指标作为房价与房市的预测依据进行市场预测是不可取的，是“瞎子算命” ，会产生错误的引导甚至欺骗。供需关系是房地产市场的主导因素。 了解市场供求关系及其变化趋势，势、消费者需求特征、消费行为特征、消费心理的变化是极具意义的，深入研究微观经济走 市场调查的意义在于揭示市场真实表现， 分析市场发展变化的原因， 通过科学的研究模型研究市场的历史和现在，对影响未来市场发展的相关因素进行分析，提出促进市场及企业健康发展的意见与建议。2003 年最具影响力的“一对”文件，即中国人民银行发布的关于进一步加强房地产信贷 业务经管的通知 （ 121 号文）和 9 月国务院发出的关于促进房地产市场持续健康发

11、展的 通知（18 号文），121 文件降低了银行信贷风险，但也提高了门槛，一些规模小、自有资金 率低、融资渠道不畅的中小开发企业无疑会由于实力不济而被淘汰， 也促成了实力强的品牌 开发企业向规模化方向发展。 18 号文肯定房地产是国民经济的支柱产业，强调“对符合条 件的房地产开发企业和房地产工程要继续加大信贷支持力度” 。影响房地产价格的因素是比 较复杂的， 目前房地产市场还处在初级阶段， 高增长的同时， 存在着这样那样的不成熟和不 规范，未完全按照市场规律运行，随着市场的成长发展，这些不规范和不成熟会逐步消失。 对于这样一个高成长中的初级市场， 政府应该在逐渐规范的同时关怀和扶持， 创造公平

12、、 公 正的市场环境，使它能够健康的成长， 18 号文正是体现了国家的这种精神。 本期报告通过分析过去一年南京房地产市场的供需状况、 价格走势及购房需求变化等微观市 场表现， 结合宏观经济、 政策形势和发展态势及消费者调查、 媒体监测数据分析研究了 2003 年南京市房地产市场， 以期从市场研究的角度为消费者、 房地产相关企业提供公正有价值的 研究成果，有瑕疵之处，敬请指正。二、研究方法简介1. 研究背景说明 随着房地产市场化进程的加速， 产生了对专业房地产研究、 咨询服务机构的需求， 特别是迫 切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，抉策地产研究中心自 2001 年开 始组建抉策

13、购房会员俱乐部，并在会员服务、信息反馈等数据基础上于 2003 年推出抉策房 地产市场研究指标体系及研究模型， 研究模型主要建立在抉策地产研究中心独有的购房会员 俱乐部会员数据库、 南京 70 典型楼盘数据库、 媒体监测数据库 基础之上，主要从微观角度， 利用专业统计软件， 对三大数据库进行统计分析， 从而获得研究报告所需的总量及分量数据。抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明：1）购房会员俱乐部会员数据库： 抉策地产研究中心的会员俱乐部建立于 2001 年中，截至2003 年底已经拥有会员 13585 名，这些会员共同具有的最大特征就是他们均为近期有实际 购房需求的准购房者。所有的会员

14、资料都经过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性， 并提供一系列的服务吸引会员及时更新会员资料。在所有会员中， 26-45 岁中青年人群占到 会员总数的 2/3 ，70%的会员家庭年收入在 3-8 万元之间，大专以上学历会员超过60%，会员资料中涉及会员的家庭基本情况（如：基本收入、人口结构、现有住房情况等） ，购房意 向情况（如：意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等） ，购房行为及心理特征（如：购 房决策权、购房决策依据、信息获取渠道、房价接受度、涨跌主观判断等） ，数据库现有数 据量 14 余万条，每月更新量 26%。（2）南京 70 典型楼盘数据库：主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、

15、销售进程、周边生 活便利程度等， 依据抉策地产生活指数指标系统进行数据收集和分数评定， 对工程全程的营 销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是南京市 70 典型楼盘价格指数数据库。收录楼 盘数据近 300家，签订典型楼盘价格指数数据合作协议近100 家。每家数据收集工程近 100项。抉策地产研究中心将在 2004 年构建较为全面的长三角地区重点城市楼盘数据库系统， 并对全国范围内具有代表意义的各类楼盘进行个案资料收集以建立工程案例库；（3）媒体监测数据库：抉策房地产营销投入监测模型是针对开发企业及楼盘工程，对能够 反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测， 目前监测范围包括报纸、 电视

16、、 网络 媒介等。监测对象：南京市所有房地产开发企业的所有工程，每个监测对象的监测数据近30 项。2. 抉策地产研究指标体系说明 考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态， 本研究报告研究范围为南京房地产市场 七大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监 测六大部分。 本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平， 研究和 评价开发企业及商品（商品房）的市场地位及竞争力，分析市场的未来发展趋势。市场容量即总需求量。 需求决定供给。 以抉策购房俱乐部会员数据为基础， 从整体的角 度，根据购房动

17、机等因素，获得南京房地产市场的市场容量， 在该基础上， 分析南京房地产 市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、 价格层次市场容量、 楼型市场容量， 及各分量 的变化及发展趋势。产品结构主要分析南京房地产市场的开发状况、 存量房、 经济适用房供应状况、 土地供 应状况、从多角度分析楼盘供应状况，并结合需求状况,对南京房地产市场的供需结构作深入分析，找出类别产品需求旺盛区和供给压力区。价格指数以抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数数据监测平台的数据为依据， 监测南京房地产市场的价格走势、总体均价、 各片区均价、分物业均价，结合片区及个案销 售状况，分析其现状及原因，研究市场价格成因。消费

18、者调查通过对会员数据进行抽样统计， 在了解购房会员即准购房者的基本特征的基 础上，分析消费者购房需求、购房行为特征及其变化趋势。生活指数抉策地产研究中心区域及典型楼盘生活指数评价系统， 就影响商品房生活便利 程度的因素进行指标量化分析， 分析片区及典型楼盘的生活便利程度， 并结合商品房价格研 究楼盘的性价比。媒体监测通过对南京各大报刊的房地产类广告投放量、 投放频率、投放额等数据的监测， 分析开发商的营销投放特征，结合楼盘的开发及销售状况从营销投入的角度研究开发企业、 各楼盘的市场营销状况，并对媒体影响度、媒体偏好、消费者决策影响等做相关研究。以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、 某区域

19、、 某楼盘发展水平、 市场地位及市场 竞争力的体系， 既独立又互相关联， 任何单一指标的研究都不能充分说明市场的全貌， 必须 经过相关性分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态。三、延伸服务 本报告为南京抉策地产研究中心的基础性常规研究报告， 是常规层次的市场研究， 比较浅显。 我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房地产市场调查研究延伸服务。我中心认为， 开发商在工程开发前期阶段对市场状况的关注要点主要为： 地域房地产市场环 境、地域房地产市场容量与产品结构 /供需关系；宏观经济环境发展状况 / 区域内房地产市场 状况与变化 /准购房者购买力及消费特征 /区域准

20、购房者特征； 地区地价与房价状况 /竞争对手 价格策略 /销售周期预计与销售进度控制。抉策地产研究中心建议：通过抉策楼盘数据库系统获得基础数据/通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态 /通过购房会员俱乐部跟踪消费者（准购房者）动态特征，帮助开发者 在工程前期阶段获得较精准的数据资料与关键信息，辅助工程的相关定位决策。具体来说，可提供几个层面的相关服务：数据库基础上的产品： 区域市场总体特征监测、 数据定制， 时间段内分类工程营销监测分析 报告，个案分析报告；专项市场调查：区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调查报告，时间段区 域经济历史、 现状、 未来发展影响因素分析研究报告，

21、营销环境及市场机会研究即市场环境 综合评价， 地区消费环境及发展动态分析、 消费者需求特征分析， 地区房地产市场产品空缺 及市场机会研究报告等。深度市场调研： 工程可行性技术方案包括产品定位、市场细分技术方案，定价策略、营销战 略建议，投资 -效益财务分析、融资策划，工程全程营销解决技术方案。注：本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库、 南京 70 典型楼盘数据库、媒体监测数据库。如果您对南京市房地产市场有较深层次了解的 愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。四、报告摘要1、房地产需求上升势头强劲2003 年南京市的房地产市场总容量为 1400 万平方

22、M ，其中商品房的市场容量为 850 万平方 M ，存量房的市场容量为 550 万平方 M 。在需求构成中， 拆迁购房需求占市场容量的 32.85%， 居民拆迁购房需求具有刚性， 始终是需求上升的基础； 投资需求增加快， 是需求上升的主要 动力，至 2003 年底投资需求比例达到 24% ，全年的比例为 17%，这部分人的需求极不为稳 定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的因素。2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺2003 年房地产投资为 183.8 亿元，创历史记录，同比增长 33.6% 。但竣工面积仅为 392.8 万 平方M,同比下降了 10%，加上期房供

23、给上市销售面积为598万平方M。尽管2003年土地供应达到 658 公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而 02 年土地供给仅为 173 公顷， 01 年土地供给为 27 公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场 供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方M，均超 过商品房。3、在供需矛盾十分突出的情况下，商品房价格飚升2003 年南京市所有片区商品房价格都大幅上升，最低涨幅 14%，涨幅最高的河西片区房价 上涨 23%（详见土 3-3），各片区涨幅平均为 1000元/平方 M 上下；存量房价格也在商品房 的带动下上升很快，除了城

24、中、城南片区外，其它片区存量房价格基本接近商品房的价格。4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况尽管商品房整体市场供应不足， 但还出现有的商品房销售困难， 甚至滞销状况， 说明存在结 构性不平衡状况。 特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显， 中低价位商品房供不应求， 而 5000 元 /平方 M 以上的商品房整体供过于求。片区结构中，河西地区的供需差距较大， 而江宁、江北片区却供过于求。5、商品房成本不断上升作为商品房成本的主要构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半，2003 年土地出让平均价格达到 281 万元 /亩，同比上涨 12.1%。建筑原材料上涨行情一直持续，钢材、

25、水 泥、石子等材料价格上升20%-40%不等。此外拆迁新法规的实施也使拆迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。6、 商品房均价和商品住宅均价超过4000 元 /平方 M2003年底南京商品房均价达到4537元/平方M ;商品住宅均价为 4378元/平方M，在全国各主要城市中排名前列。第一节 市场容量分析产品（商品房） 需求量直接影响市场供求双方的地位， 不断上升的需求量是南京房地产市场 高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了 2003 年南京房地产市场对商品房的总需求 量，即市场的有效潜在需求量。 对市场容量统计的方法主要从准购房者角度得出有实际购买 意

26、愿的需求量。 分析角度包括总体容量、 已实现的市场容量、 区域需求结构、价格需求结构 等，市场容量分析是房地产市场研究的基础 , 总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市 场的发展具有举足轻重的意义。一、2003年南京市房地产市场容量分析 房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量， 购房者对于房屋的类 型选择可以分为商品房 （开发商新建商品房、 政府推出的经济适用房和中低价商品房） 和存 量房（包括二手房、上市公房等） 。抉策地产研究中心数据分析表明， 2003 年南京全年房地 产市场商品房市场容量为 850万平方 M ，存量房市场容量为 550万平方 M ， 2003 年

27、南京市 房地产市场总容量约为 1400 万平方 M 。购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、 结婚购房、 改善居住购房、 投资购房以 及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据对 2003 年会员数据库购房者商品房需求信息 的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构成如下图所示。图 11 2003 年全年购房动因构成图（一） 2003 年的商品房市场容量1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位据统计南京市 2003 年实施拆迁工程 115 个，拆迁房屋面积 179 万平方 M ，共拆迁居民 2.4 万多户， 拆迁工企单位 1320个。由于 2003 年三季度拆迁矛盾激化， 导致国家

28、要求加强对拆 迁的经管，南京有 44 个拆迁工程停拆缓拆，比计划 4 万户少拆迁了近 1.6 万户，因此拆迁 购房的比例与上半年相比下降比较大。据抉策地产中心 2003 年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在 2 万户左右， 这部分居民购买的住宅面积较小， 按照户 均购房面积85平方M计算，拆迁居民购买商品房 170万平方M ;此外，每个拆迁工企单位 中按平均购买1000平方M面积计算，拆迁单位需购买商品房130万平M左右。因拆迁而需购买商品房的数量为 300 万平方 M。2. 投资者比例波动较大较快投资需求是一种引致需求， 并不是建立在

29、居民自己实际需要基础之上的， 因此投资购房需求 受到其他购房者的心理影响甚大。 而购房者的心理是很难预测和估计的， 心理因素非常复杂 并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%，2003 年全年投资购房需求所占比例在 17%左右。总人数接近 1.28万人，按照人均购房 110 平方 M 计算，这部分人群购买商品房的需求约为 140万平 M。3. 结婚购房比例比较稳定根据市民政部门资料，南京每年约有 2 万对青年进行结婚登记，其中 60%70%新婚者有购 房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在 20%左右。全市大约有 1.4 万户将购买商 品房，这部分人

30、群全年商品房需求面积在 155万平方M左右。4. 改善居住环境群体需求比例变化较小随着我国经济的快速增长， 居民收入也显著提高，因此， 对于改善居住条件， 提高生活 质量的购房需求也在相应的逐步增加。 不少高收入者开始拥有第二居所、 第三居所， 以小换 大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。 2003 年这部分人群所占比例仅次于拆迁 购房需求的人群比例，大约为1.53万余人，总需求面积为 170万平M。5. 城市化进程等购房需求目前，南京的城市化水平约为 45%，按照规划，南京每年城市化水平要增长 2%，每年城市 人口将增加 11 万多人，该群体将带来巨大的购房需求。南京每年高等院校毕业

31、生在 7 万人左右， 有相当一部分留在南京工作; 每年大量农村和外地 人口迁入到南京城区定居工作， 都会新增一定量的商品房需求。 由于大部分人会租赁或购买 小套住房作为过渡， 因此这部分人群购买商品房数量不太大。 根据决策地产研究中心的购房 会员数据库资料，这部分人对商品房需求面积约在 85万平 M。（二）存量商品房市场容量 抉策地产研究中心对会员数据库三年的购房者需求数据进行分析， 购房者对商品房和存量房 的需求比例如下图所示：图 1-2 商品房类型需求比例构成图存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过70 的商品房的面积在 110 平方 M/ 套以上，而存量房面积大部分

32、在 5080 平方 M/ 套，城中同样位置的一套商 品房和存量房的总价相差几乎一半。 因此， 随着近几年商品房价格的上升， 商品房的需求比 例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例上升迅速。 2003 年南京市居民有购买商品 房意向的户数约 8.7 万户左右，意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75 平方 M 计算， 2003 年南京市存量房的市场容量为 550 万平方 M 。二、2003 年南京房地产市场交易状况分析1. 2003 年商品房已实现需求状况市场容量可分为已经被实现的需求和其它由于房价、 产品结构等原因还没有实现的需求。 在 已经被实现的需求中， 可以分为商品

33、房、 存量商品房、 经济适用房、 商铺和办公楼几个途径， 以下分别论述：2003 年南京商品房市场非常旺盛，商品房销售面积创出历年最高记录。 2003 年合同销售商 品房的面积达到 739 万平方 M ，同比增长 34%。2003 年南京市完成产权登记的商品房交易 3 万余件，交易金额近 130 亿元，交易面积超过 400 万平方 M 。 存量房交易件数和面积超过商品房， 2003 年南京市存量房交易达到 5.9 万件，交易额为 118.4 亿元，与 2002 年相比分别增长了 90.4% 和 135.7%，创历史最高纪录，交易面积也超过商品 房交易面积30万平方M ,达到430万平方M。20

34、03 年经济适用房基本上供不应求，拆迁居民为 2.4 万户， 而全年建成经济适用房 91.76 万平方 M 仅能满足 1.2 万户家庭的需要，要满足拆迁居民的需求还需加大经济适用房的建 设。由于中低价商品房于 2003 年 9 月刚刚启动，至年底尚无供应和交易。从物业分类情况来看，住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦乐不均。2003 年商铺成为南京楼市的一匹黑马， 2003 年商铺投资额为 13.27 亿元，比 2002 年增长 25.%。从 南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着 小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识

35、。 和商铺的旺销相反，办公楼的需求相对低迷， 2003 年全市办公楼开发投资仅为 13.69 亿元， 大约是住宅投资的一成，与 2002 年相比下降了 16.1% 。甚至有的地段办公楼的价格反而低 于住宅的价格。 当前国内消费品消费仍然低迷， 经济增长主要受投资拉动所致， 导致国内办 公楼需求不足， 因此才会有开发商把原来作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼， 酒店式 公寓等形式，迎合不断上涨的商品住宅的需求。2. 商品房交易量的历年增长情况2003 年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最高水平，增幅也 居历史之冠。历年的商品房成交面积和增长率如图所示： 图 1-3 19

36、96 年 2003 年商品房成交面积和增长率示意图 从南京商品房成交历史纪录可以看出， 南京商品房需求近几年来非常旺盛， 增长速度屡屡创 造纪录，表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求支撑。商品房交易数量在 1999年增速相当平稳，每年增长率维持在 10%以上， 2003 年更是达到了 17%。由于老城改造城 市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场在未来12 年内仍具有较大的市场发展前景。3. 2003年未实现需求状况分析2003 年南京市房地产市场容量为 1400 万平方 M ，而 2003 年商品房合同销售面积为 738 万平方 M ，存量房完成交易近 430万平方 M ，再加上经

37、济适用房 91.76 万平方 M ，市场容量 中仍有 140 万平方 M 未能实现。除了由于总体上供应不足以外，房地产产品结构也存在着 不平衡状况。普通老百姓急需的小套型、 中低价商品房供不应求， 而大套、 高价房供应较多 以致这类工程销售周期相对较长。三、2003年需求结构分析1. 各片区的结构比例及季度变化情况 房地产是一种特殊的商品， 由于地理位置的不同， 造成每个商品房都有其独特性和不可替代 性，从而导致了不同区域商品房的不同需求。南京房地产市场主要分为城中、城南、城东、 城北、 河西、江北和江宁， 各区的市场容量表现出很大差异。根据抉策地产研究中心购房会 员俱乐部数据库数据统计， 2

38、003 年各季度购房者对区域的选择比例及变化如图14 所示：图 1-42003 年各季度片区市场容量比较图图表显示， 购房者的区域需求以河西片区的比例最高， 而且比较稳定。 一系列市政基础设施 的陆续开工建设， 河西地区奥体中心等十大标志性建筑的开工建设， 为河西板块市场注入了 新鲜的活力，推动楼盘的销售持续火爆。随着金马骊城、奥体新城等超级大盘的开发上市， 2003 年河西地区吸引了 30%左右的总需求，表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。但是 由于河西片区 2003 年底商品房均价已经超过 5000 元/平方 M ，低价位楼盘供应不足，和消 费者价格意向需求相背离（见第二章图2 3），因此

39、河西地区需求份额在第三季度达到最高之后出现下降趋势。城北地区在河西大规模开发的辐射下， 地区仍然是全年商品房上市量最大的一个区域， 域，但是江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破 配套设施建设进展相对过慢与房价的上涨太快， 比例变化甚微，需求结构稳定。2. 楼型层次及季度比例变化分析 房子的楼型也是影响购房者决策的另一重要因素。市场需求份额有所提高。 江宁凭借其价格优势仍然是南京销售量较大的区3000 元/平方 M ，逐渐失去高性价比的优势，使需求量出现下滑迹象。 其它各片区的需求也逐渐受到广泛关注，房产从楼型角度看主要包括多层、 小高层、高层和别墅。根据抉策地产研究中心的会员数据库资料统计分析楼型

40、需求的比例如下图：图 1-5 2003 年南京市楼型需求比例对比图 可见， 2003 年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。高层、小高层的 得房率较低、 电梯问题、 习惯心理等使多层的选择比例超过了一半。 当前房地产整个市场是 供方市场， 产品的供给主导了需求， 开发商占主导地位。 由于高层、 小高层的供给比例较高， 购房者的选择余地不大， 在供不应求的情况下， 购房者较能够容忍对楼型不满意度， 因此小 高层、 高层的需求比例有一定的提高。相对而言， 多层的供给不足，导致对多层的需求比例 下降，尤其是意向需求量较大的城中和河西地区。3. 商品房价格档次及季度变化情况价格是商品需

41、求实现的主要制约因素， 商品房的需求对房价非常敏感。 对南京购房者的期望 价格区间比例统计如下图：图 1-6购房者期望价格对比图（单位：元 /平 M ）由上图可见， 3500-5000 元 /平 M 之间的中档房的市场需求比例最高，接近50%。消费者对房价的心理接受价位逐渐提高， 一方面是因为消费者收入在增加， 更主要的是消费者在商品 供不应求的情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上涨的价格，所以5000 元/平 M 以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对3500 元 /平 M 以下的期望比例趋于下降。第二节 产品结构分析产品（商品房） 从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励建

42、设的中低价商 品房和经济适用房、存量商品房几部分。本部分主要分析了 2003 年南京市房地产市场中的 产品供给情况， 并结合市场容量结构， 对商品房的供给状况进行多角度深入分析， 以探寻目 前存在的结构性矛盾和供应缺口。 内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、 供应结构， 并分析了 2004 年的房地产产品的供给情况。一、2003年市场供给总量1. 商品房开发持续增长 房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分， 一直扮演着主导角色， 尤其是近几年房 地产市场持续升温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势。 2003 年的全年房地产开发 投资额创出历年的最高纪录， 2003年房地产开发投

43、资额为183.8亿元，比 2002年增长 33.6%。房地产开发投资中， 2003 年住宅投资 129.33 亿元，同比增长 33.9%；商业营业用房投资 13.69 亿元，同比增长 25.2% ；办公楼投资 13.27 亿元，同比下降 16.1% 。2003 年全市房地产施工 面积 1556.85 万平方 M ，其中新开工面积 780万平 M ，商品房竣工面积 392.82 万平方 M， 与2002年相比下降了 10%。2003全市批准上市商品房面积为598万平方M （包括江宁、江北和六合），其中城中城地区为 368 万平方 M ，与 2002 年数据持平。表 2119952003年房地产开

44、发投资、面积等指标一览表年份 房地产业直接指标固定资产投资（亿元 ） 房地产开发投资（亿元） 住宅开发投资（亿元）房地产施工面积（万怦）住宅施工面积（万怦）房地产竣工面积（万m2）住宅竣工面积（万m2）住宅交易面积（万m2）1995 233.8659.4529.2863.24602.36277.12230.78/1996 317.9569.7 33.94864.51543.78348.25275.671781997351.6672.8936.17850.16535.75274.91207.872151998376.6101.0658.79944.34611.82357.58270.462531

45、999373.3697.9162.21992.38686.93385.29314.33222.22000412.299.3466.42970.66658.59383.11297.55254.22001464.91111 75.28 1053743.95 402.78 308.96 305.232002602.95137.6396.571184.4909.6434.59374.43341.922003783.43183.8129.31556.91255.0392.82336.24400.16从表中可以看出： 2000 年以来，南京市房地产投资占固定资产的比例保持在24%左右，和全国的平均水平基本

46、一致， 并且房地产开发投资基本上和固定资产投资同步增长。 从这个角 度看， 南京房地产的投资并不能说是过热。 此外，住宅开发投资占房地产开发投资的比例近 几年一直呈上升趋势， 主要是因为办公楼投资开发处于低谷时期， 不但没有赶上整个房地产 高速发展的步伐，甚至出现投资下滑现象。图 2 1历年房地产开发投资、面积增长率示意图 从上图可以看出，南京房地产投资屡屡创造高潮，特别是从 1999 年以来，投资增速不断上 升。目前南京房价增长太快的呼声不绝于耳， 从销售面积增长速度和竣工面积增长速度对比 可以看出，虽然南京的竣工增长率与销售面积增长率与 2001 年之前差不多，竣工面积增长 率在 1999

47、 年以后表现得相当平稳， 维持在 10%以下，不过由于老城改造等因素的强劲拉动， 销售面积增长率自 99 年以来增长的势头非常强劲，表明需求非常旺盛，相对而言，竣工面 积增长缓慢， 在 2003 年甚至出现负增长的现象， 这就不难解释 2003 年供需矛盾十分突出的 现象。开发投资从 99 年以来增长速度不断上升， 高于同期的竣工增长速度， 表明 2004年的 商品房供给将会有大的增速。2. 土地资源的供给状况 南京土地市场实施招标拍卖制度以来， 对于促进土地市场发育、 完善土地市场建设、 规范土 地市场交易起到了积极作用。但是 2003 年南京土地市场圈地运动异常热乎，炒地成风。土 地作为不

48、可再生资源日益稀缺， 尤其是市中心的黄金地段更是奇货可居， 不仅南京本地开发 商，而且不少实力非凡的外地房地产巨子也纷纷抢滩南京， 不惜在市中心繁华地段重金圈地。 市区已经基本没有空置土地可供出让开发，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。 土地是开发商生存和发展的基本条件之一， 自 2000 年以来， 南京房地产市场交易日益火爆， 需求高速增长。 然而土地供应量增长的速度跟不上房地产开发建设需求增长的速度， 土地的 供应不足导致目前土地市场的火爆。 面对老百姓对不断增长房价的不满和要加快城市化进程 的缘故，政府部门加大了土地的供应量。 2003 年经营性工程土地出让面积出现前所未有的 增长，

49、采用招标、拍卖和挂牌等市场化运作方式共出让土地 1386.41 公顷，其中市区（不含 江宁、浦口和六合）转让面积 62 幅，共 658.4 公顷，成交金额 113.56 亿元，几乎是前三年 转让土地的三倍。表 22 2000年?2003 年南京城区土地转让面积和金额一览表 年份 转让面积（万平 M ） 转让面积增长率 转让金额（亿元） 2000 12.24 / 3.70200127.18122%6.902002172.93536%32.862003658.40281%110.693. 2003 年存量房供应状况从整个房地产市场来看， 存量房 （即二手房） 市场表现最为活跃。 房地产中介公司如雨

50、后春笋般地出现，大有赛过超市、银行之势。由于商品房价格不断走高，供应无法满足需求，而 且总房价超过部分居民的承受能力，导致一部分购房者购买存量商品房。 2003 年存量房交 易全面超过商品房， 2003年全市存量房交易共 5.9万件，交易金额 118.4 亿元，比上年分别 增长 90.4%和 135.7%，交易面积达到 429 万平方 M ，存量房交易各项指标均有大幅增长。 价格不断走高的存量房吸引了部分居民卖掉陈旧狭小的老房再买新房用于改善居住， 还有一 部分短线投资者由于房价上涨急于套现退出市场， 存量房的供应量因此逐月增加， 存量房供 需紧张状况得到缓解。到了 2003 年底，存量房供需

51、形势发生逆转，整个存量房市场供大于 求。供需比也从上半年的 0.54 逐渐缩小到 1.12，相应存量房的交易量不断上升， 2003 年存 量房交易面积、 件数均超过了商品房。 随着存量房的供应不断增加， 存量房的供需逐渐走向 平衡。 根据发达国家房地产业发展的经验，在一个成熟的房地产市场，其商品房、 存量房市场的交易量大致为 1：3到 1：4，因此，南京的存量房市场还将继续高速发展。4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况 面对不断上涨的房价， 普通老百姓的购房压力逐渐加大， 对中低收入和拆迁无处安身的居民 尤为如此。南京城镇居民的 2003 人均可支配年收入刚刚超过万元，中低收入居民和很多

52、拆 迁居民的收入尚且低于这个收入水平，让他们购买均价在 4000 以上的商品房对于家中有限 的存款来说几乎是不可能， 即使能够购买商品房的中低收入居民， 他们的生活压力可想而知。 因为关系到社会稳定， 普通老百姓的住房问题成为政府必须要解决的问题。 而房地产业是国 民经济的支柱产业， 这几年的投资高速增长， 房地产业功不可没， 同时也有力的拉动了居民 的消费。 希望房价下跌来满足中低收入居民的需求在短时间内不太可能， 因为房地产业出现 大幅波动是各方面都不愿意看到的情景。 因此经济适用房和中低价商品房是解决中低收入居民购房和房地产市场平稳发展矛盾的比 较好的方法。面向被拆迁困难户和低收入家庭的

53、经济适用房建设速度在 2003 年骤然加快， 2002 年全市仅仅开工建设 20 万平方 M 经济适用房，到 2003 年底竣工包括 6 个工程 91.76 平方 M 经济适用房，安置了 12900 户低收入家庭。除此以外， 2003 年全年共划拨 9 个片区 近 600 亩规划土地用于经济适用房建设，建设面积将达到 370 万平方 M 近 4.8 万套住房， 将有效的缓解部分低收入家庭的购房压力， 改变目前中低价商品房供应严重不足的不平衡状 况。尽管 2003 年经济适用房建设力度在加大，但仍然无法满足市场的需要， 2003 年拆迁 2.4 万 多居民，预计 2004 年拆迁量将达到 4 万

54、户。除了经济适用房的建设力度应加大加快以外， 也应加大建设位置条件较好的中低价商品房，以满足多层次收入水平居民的需要。二、2003年房地产供应结构以及供需分析1. 2003 年南京市房地产市场总体供需分析 2003年商品房的市场容量为 850平方 M ，存量房的市场容量为 550万平方 M 左右，本常规 研究报告仅研究商品房的供需状况。根据南京市房产经管局的资料， 2003 年全市新商品房 的上市面积为 598 万平方 M ，经济适用房供应 91.76 万平方 M ，整个商品房市场需求大于供 给。尽管 2003 年全年南京房地产市场总量上供不应求，但是仍然存在着结构性矛盾。局部片区 房地产市场

55、供需状况比较紧张， 排队购房现象屡见不鲜， 每期开盘的价格总是高于上一期的 价格， 而有些类型商品房销售却比较缓慢， 在部分市场存在着供大于求的现象。 随着二级市 场的高速发展以及各种鼓励政策出台， 存量房交易快速上升， 同时市政府加大经济适用房和 中低价商品房的建设力度，以及 2003 年土地的放量上市将有效缓解以往土地资源制约房地 产开发的状况， 2004 商品房供给量将比 2003 年的供给量大幅增加，使总体供不应求的房地 产市场状况得到改变。2. 各区域供需结构分析 在对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比较模型来分析， 通过比较供给份额、 需求份额， 能够反

56、映市场结构是否平衡， 判断各片区的供需状况。 片区 容量供需比：该片区内总供给面积与在该片区内总需求面积之比。数值小于1，说明该区域市场供不应求，数值大于 1 说明该区域市场供给过剩。 2003 年尽管全年供需基本平衡，但 是在区域供需结构不平衡状况最突出的表现在各片区的供求不平衡现象上，通过比较各片区供需状况，市场各方能够准确地把握不同片区市场状况，避免造成资源的浪费。 根据决策地产研究中心的 70 典型楼盘数据库对南京楼盘销售状况的监测资料，结合我中心 会员数据库购房需求数据，得出 2003 年南京市各片区商品房供需状况。图 2-2 2003 年各片区供需结构比例图抉策地产研究中心数据显示

57、， 2003 年各片区房地产市场中，产品供需基本平衡的片区为城 中区。 城东、城北片区供不应求， 城南片区， 特别市宁南楼盘的供给比较大， 但是受到交通、 生活配套等条件的限制， 供大于求。 而供需差距比较大的片区为江宁和河西片区。 江宁片区 由于前几年土地供应比较充足， 商品房供应量比较大， 表现为市场压力区， 供给份额比需求 份额高 27%；尽管河西是南京房地产市场的热点，有数个大盘在开发，但2003 年能够上市表现为供给的仍占少数， 凭借自身的优势河西片区需求非常旺盛， 需求份额仅能满足需求的 44%。随着供应的增加，河西片区的供需矛盾突出状况在2003 年发生了一些变化，如图。图 2-3： 2003 年河西片区全年供需比走势图2003 年底，河西土地供应大幅上升，同时奥体中心片区楼盘开始全面启动，有数个大盘即 将开盘，供给有所增加，也影响了消费