五房地产投资分析

1、本章主要内容 一、房地产投资概述 二、房地产投资环境分析 三、房地产投资外在效应分析 四、房地产投资方案的比较与选择 五、房地产投资不确定性分析 六、房地产投资风险分析第一节 房地产投资概述 一、房地产投资构成 房地产投资的构成：房地产投资主体的构成和房地产投资的资金构成。（主体和资金）第一节 房地产投资概述一、房地产投资构成1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）第一节 房地产投资概述一、房地产投资构成2、房地产投资资金构成 （1）、企业自有资金（不底于投资总额的3

2、0%） （2）、信贷资金（按期还本付息） （3）、集资 （4）、利用外资 （5）、财政资金 （6）、预售收入 （7）、承包商垫资承包第一节 房地产投资概述二、房地产投资方式包括资金投入方式和投资开发对象两种第一节 房地产投资概述二、房地产投资方式1、房地产的资金投入方式（1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混合型）（2）、房地产辛迪加（3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券化（4）、直接购置房地产第一节 房地产投资概述二、房地产投资方式2、房地产投资开发的对象（1）、未开发的土地（2）、住宅（3）、办公楼宇（4）、商场、酒楼、旅店（5）、工业厂房和仓储性物业（6）、休闲性物业第一节 房地产

3、投资概述三、房地产投资的特征1、房地产投资对象的固定性和不可移动性2、房地产投资的高投入和高成本性（1）、土地开发的高成本性（2）、房屋建筑的高价值性（3）、房地产经济动作中交易费用高3、房地产投资的回收期长和长周期性4、房地产投资的高风险性5、房地产投资的强环境约束性6、房地产投资的低流动性第二节 房地产投资环境分析一、房地产投资环境要素分析1、房地产投资环境的含义 主要是指现在和未来影响房地产投资的风险和收益的政策、制度和行为的环境。（是房地产投资和开发的第一步）第二节 房地产投资环境分析一、房地产投资环境要素分析2、房地产投资环境要素及其分析 分为六大类：政治、经济、基础设施和配套设施、

4、法律、社会文化、自然地理又可以分为硬投资环境和软投资环境第二节 房地产投资环境分析一、房地产投资环境要素分析2、房地产投资环境要素及其分析 （1）、硬环境要素 基础设施、生活配套、商务设施、商务设施、其他因素第二节 房地产投资环境分析一、房地产投资环境要素分析2、房地产投资环境要素及其分析 （2）、软环境要素 社会文化环境、政治环境、经济环境、法制环境、金融环境第二节 房地产投资环境分析二、房地产投资环境的分析评估1、房地产投资环境的评估方式（1）、专家实地论证（2）、问卷调查评价（3）、咨询机构评估第二节 房地产投资环境分析二、房地产投资环境的分析评估2、房地产投资环境的分析方法冷热对比法等

5、级尺度法道氏评估法多因素与关键因素评价法相似度法综合评价法层次分析法灰色系统理论等第三节 房地产投资外在效应分析一、房地产投资外在效应分析概述1、外在效应含义 指由于某种经济活动所产生的没有被市场承认的对不参与同一经济活动的其他人造成的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）第三节 房地产投资外在效应分析一、房地产投资外在效应分析概述2、房地产投资外在效应分析的内涵 目的是使项目与社会相互适应，相互协调，避免投资的社会风险，保证项目顺利实施，以提高投资效益；采取措施增加项目的外在效益，减少或消除项目的外在成本，以维护社会稳定，促进社会进步与发展，从而使项目投资决策建立在可行的科学分析的基础之上，

6、促使项目顺利实现，并促进社会经济协调发展，走可持续发展道路。第三节 房地产投资外在效应分析一、房地产投资外在效应分析概述3、房地产投资外在效应分析的特征 （1）、外在效应分析定量难 （2）、外在效应分析具有多面性第三节 房地产投资外在效应分析一、房地产投资外在效应分析概述4、房地产投资外在效应分析的原则 （1）、客观性原则 （2）、可比性原则 （3）、统筹兼顾，从全局出发原则 （4）、定性与定量分析相结合第三节 房地产投资外在效应分析一、房地产投资外在效应分析概述5、房地产投资外在效应分析的内容 （1）、投资机会研究阶段的外在效应分析 （2）、可行性分析阶段的外在效应分析 （3）、经营阶段的外

7、在效应分析 （4）、定性与定量分析相结合第三节 房地产投资外在效应分析一、房地产投资外在效应分析概述6、房地产投资外在效应分析的程序 （1）、筹备与计划 （2）、确定项目目标与分析范围 （3）、选择分析指标 （4）、调查预测，确定分析基准 （5）、制定备选方案 （6）、进行分析评价 （7）、选出最优方案 （8）、专家论证 （9）、评价总结，编制“项目外在效应分析报告”第三节 房地产投资外在效应分析二、房地产投资外在效应分析方法1、定量分析法 （1）、生态经济损失的估算方法 （2）、文物古迹经济损失的估算方法 （3）、水污染经济损失的估算方法 （4）、噪音污染经济损失的估算方法第三节 房地产投资

8、外在效应分析二、房地产投资外在效应分析方法2、定性分析法 运用逻辑推理，采用文字描述，说明事物的性质。第四节 房地产投资方案的比较与选择一、房地产投资方案比选概述1、房地产项目投资方案的类型 独立方案、互斥方案、混合方案第四节 房地产投资方案的比较与选择一、房地产投资方案比选概述2、投资方案比选的必要性（1）、投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径（2）、投资方案比选是实惠投资决策科学化和民主化的重要手段（3）、投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必然选择第四节 房地产投资方案的比较与选择二、房地产投资方案比选的指标 常用的分析指标有净现值、净现值率、内部收益、差额内部收益等。第四节 房

9、地产投资方案的比较与选择二、房地产投资方案比选的指标 1、静态指标（1）、差额投资收益（追加投资效果系数）：增加投资所带来的年成本节约额之效率。 公式看书本p101 第四节 房地产投资方案的比较与选择二、房地产投资方案比选的指标 1、静态指标（2）、差额投资回收期：利用差额分析法，考虑投资额不等的两种方案收益和投资差额的投资回收期，即用两种方案收益差额将投资差额收回所需的期限。 公式看书本p101 第四节 房地产投资方案的比较与选择二、房地产投资方案比选的指标 2、动态指标（1）、净现值率：是净现值与投资现值的比率，记作npvr。单位投资现值获得的净现值，表示单位投资除获得符合设定折现要求的净

10、收益外，还可获得的超额净收益。净现值率可理解为单位原始投资的净现值所创造的净现值。 npvr=项目的净现值/原始投资的现值合计 第四节 房地产投资方案的比较与选择二、房地产投资方案比选的指标 2、动态指标（2）、差额投资内部收益率：在计算出两个原始投资额不相等的投资项目的差量现金净流量的基础上，计算出差额内含报酬率，并据以判断这两个投资项目优劣的方法。 当差额内含报酬率指标大于或等于基准收益率或设定贴现率时，原始投资额大的项目较优，反之则投资少的项目为优。 此法适用于原始投资不相同但项目计算期相同的多个互斥方案的比较决策，不能用于项目计算期不同的方案的比较决策。 第四节 房地产投资方案的比较与

11、选择二、房地产投资方案比选的指标 2、动态指标（3）、总费用现值：以社会折现率、基准收益率分别计算各方案的费用现值（pc），并进行比较，以费用现值较低的方案为优。此法一般用于计算期相同项目之间的比较。 公式见p102第四节 房地产投资方案的比较与选择二、房地产投资方案比选的指标 2、动态指标（4）、等额年费用（ac）：通过计算各方案等额年费用来进行方案比较和选择的一种方法。将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益率，折算为每年等额的费用，称为等额年费用。选择等额年费用最小的方案作为最优方案。 公式见p102第四节 房地产投资方案的比较与选择三、房地产投资方案比选的比选 1、独立方案的

12、比选 独立方案的采用与否，取决于自身的经济性，主要看争现值、净年值或内部收益指标的评价指标。多个独立方案与单一方案的评价方法是相同的。评价指标有：npv，irr，nav等。凡通过绝对效果检验标准（ npv 0，irr 0，nav i0）的方案，是可以接受的，否则应予拒绝。第四节 房地产投资方案的比较与选择三、房地产投资方案比选的比选 2、互斥方案的比选 对多个互斥方案进行比选时，只能选取其中一个。互斥方案的决策、评价包含两方面的内容（1）、各方案自身的经济效果绝对效果检验；（2）、考察哪个方案相对最优相对经济效果检验。主要经济效果评价指标有净现值、净年值、费用现值、费用年值和内部收益率指标。第

13、五节 房地产投资不确定性分析一、房地产投资不确定分析的含义 主要包括敏感性分析、临界点分析和概率。可进行不确定性分析的因素主要有租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程、融资比例和融资成本等。第五节 房地产投资不确定性分析二、敏感性分析1、敏感性分析的概念 （1）、单因素敏感性分析 （2）、多因素敏感性分析第五节 房地产投资不确定性分析二、敏感性分析2、敏感性分析的步骤 第五节 房地产投资不确定性分析三、临界点分析（1）、最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率（2）、最高土地取得价格（3）、最高工程费用 第五节 房地产投资不确定性分析四、概率分析1、概率分析的概

14、念（风险分析）2、概率分析的步骤3、概率分析的方法 （1）期望值法（净现值=kipi ,净现值的期望值/e（npv）= npvipi ）：计算开发项目的净现值的期望值和净现值大于或等于零时的累计概率； （2）蒙特卡罗模拟法：对变量值概率分布进行随机抽样，并计算相应的评价指标，经过多次重复，从而得到评价指标的概率分布。 第六节 房地产投资风险分析一、房地产投资风险的含义 指由于投资房地产而造成的损失的可能性。包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。表现形式（1）高价买进房地产，低价卖出。（2）卖出的价低于预期（3）投资的资金没有按期回收或不能回收（4）在违背自己意愿的情况下抛售房地产。 第六节 房地产投资风险分析二、房地产投资风险分类 1、房地产投资风险的粗分类（1）、按风险性质划分：静态风险、动态风险（2）、按产生原因划分：自然风险、社会风险和经营风险（3）按风险承担主体划分：投资风险、生产风险和销售风险（4）、 按风险经济强度划分：高度经济风险、中度经济风险和低度经济风险。 第六节 房地产投资风险分析二、房地产投资风险分类 2、房地产投资风险的细分类（1）、总体性风险：市场风险、利益风险、购买力风险（2）、个性风险：经营风险、业务风险、财务风险、信用风险、流动性风险、预测和决策风险（3）意外性风险 通常把主要风险归结为商