永汉电影院扩建改造项目可行性研究报告

1、永汉电影院扩建改造项目可 行 性 研 究 报 告二一二年九月1第一章 总论1.1 项目概况1.2 主要的技术经济指标1.3 社会与生态效益1.4 可研报告的编制依据1.5 综合评价和论证结论1.6 存在的问题与建议第二章 项目背景与必要性2.1 项目背景2.2 项目建设的必要性第三章 市场预测3.1 产品供需态势目录错误！错误！错误！错误！错误！错误！错误！错误！错误！错误！错误！错误！未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。3.2 主要投入品供应分析错误！未定义书签。33.3 产业竞争力分

2、析 错误！未定义书签3.4 营销策略、方案、模式 错误！未定义书签3.5 市场风险分析 错误！未定义书签3.6 防范和降低风险的对策 错误！未定义书签第四章 项目建设规模与产品方案 错误！未定义书签4.1 项目建设的总体方案 错误！未定义书签4.2 建设规模 错误！未定义书签4.3 生产规模与产品方案 错误！未定义书签第五章 场址选择 错误！未定义书签5.1 场址所在地位置概况 错误！未定义书签5.2 总体自然条件 错误！未定义书签 第六章 技术方案、工程方案和设备方案 错误！未定义书签6.1 生猪的繁育饲养工艺与技术 错误！未定义书签6.2 建筑工程方案 错误！未定义书签6.3 项目设备选型

3、与购置 错误！未定义书签7.1 项目的实施计划安排 错误！未定义书签第八章 环境保护方案 错误！未定义书签8.1 环境质量现状 错误！未定义书签8.2 应执行的环境保护标准 错误！未定义书签8.3 项目生产对环境的影响与治理措施 . 错误！未定义书签 第九章 项目的组织管理 错误！未定义书签9.1 组织机构与职能划分 错误！未定义书签9.2 劳动定员 错误！未定义书签9.3 管理措施 错误！未定义书签9.4 技术培训 错误！未定义书签9.5 劳动安全、卫生与消防 错误！未定义书签第十章 项目投资估算与资金筹措 错误！未定义书签10.1 项目投资估算的依据 错误！未定义书签10.2 项目投资估算

4、 错误！未定义书签第十一章 财务评价 错误！未定义书签11.1 财务评价错误！未定义书签511.2 财务评价结论错误！未定义书签第十二章 社会评价错误！未定义书签12.1 社会评价 12.2 社会评价结论 第十三章 结论与建议错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签13.1 研究结论错误！未定义书签13.2 问题与建议错误！未定义书签19如何在新时期发挥示范和引领的文化窗口作用，从以企业为中心的 传统价值向以客户为中心的现代价值链转变，是现今电影院发展，改革 的必由取向。“品质，服务，投资”是都市影院经营的基本要素，讲求经 济效益和社会效益统一，关注文化产业的保值，增值是新的要求。为此

5、， “依托文化，立足市场，建立产业”是根本出路。提出“创意经营，主题唱戏，一体多能，一出多品”的发展模式是 根据新时期文化产业的特质而形成的，都市电影院既是文化产业重要的 传播载体，同时又是城市功能的必然组成。因此，应从物质价值、人文 价值、文化价值三个方面适应社会发展变化的需要，建立由无形资产和 有形资产所组成的投资收益价值链，实现电影院发展方式的转换，形成 文化产业开发投资的实质生产力，使本项目的改造工程不仅具有一个现 经济意义，更具有社会文化艺术意义。目录第一章 概 述 91.1 项目概况 91.2 项目提出的背景与实施的必要性 10第二章 产业研究 1.1.2.1 我国文化建设现状及发

6、展规划 112.2 广州文化建设现状及发展规划 132.3 文化产业的产业特征及发展研究 152.4 电影产业的产业特征及发展研究 17第三章 项目区位商业研究 213.1 北京路商圈概况 213.2 北京路商圈竞争力提升方向 22第四章 整体思路 234.1 基本原则：先进性、差异性、系统性、适应性 234.2 指导思想：建立四个层次产业价值链条 234.3 发展模式：创意经营，主题唱戏，一体多能，一业多品 244.4 项目系统定位 25第五章 建设方案 265.1 总体指导思想 265.2 建筑方案 265.3 结构设计 345.4 公用工程 35第六章 节能节水措施 376.1 节能措施

7、 376.2 节水措施 39第七章 环境影响评价 397.1 建设项目环境现状 397.2 项目主要污染源和污染物分析 397.3 生态环境影响的防治措施 407.4 环境影响评价结论 42第八章 安全卫生与消防 438.1 安全设施 438.2 卫生设施 448.3 消防 44第九章 投资估算 469.1 投资估算编制依据 469.2 投资估算结果 46第一章 概 述1.1 项目概况1.1.1 项目名称永汉电影院扩建改造项目1.1.2 项目性质拆除扩建项目1.1.3 申请合作建设单位及简介广东国叶投资有限公司1.1.1 建设地点项目建设地点位于广州越秀区北京路 186号，文明路 9 号。1.

8、1.2 拟建规模及功能扩建改造后的永汉电影院用地面积 803.59 平方米，拟申报建设四 层，建筑面积约 3200 平方米，设有多厅多功能影院、电影文化博览厅、 电影艺术展示厅、电影衍生产品 / 品牌商品展示及专卖等。1.1.3 主要建设条件施工用水、 用电等条件也可满足施工需要， 本地建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价可起一定作用1.1.4项目投入资金情况本项目总投资约为6131万元（包含经营补偿费）1.2项目提出的背景与实施的必要性1.2.1项目背景永汉电影院始建于三十年代，位于北京路与文明路的交汇处，为一间 历史悠久的专业电影院，于1998年6月动工修葺，1998年11月复业

9、。 复业后的永汉电影院占地有803平方米，建筑面积1643平方米，设四间 电影厅，可同时放映几部不同的影片。四个影厅约共设有500多个座位, 其中主影影厅是设380个座位，采用软座，其中有部分是双人座，场内 铺设环保地板。放映设备采用德国高保真放映镜头和金属银幕，放映的 清晰度和观影的舒适度较好。场内采用吸音材料，安装了 RD环绕数码立 体声装臵，JBL5000，系列三分频12路音箱。1.2.2 项目实施的必要性永汉电影院位属广州市最中心的商业街北京路步行街最繁华路段， 由于地理位臵优越，同时电影票价面向普罗大众，相对于市内众多新建 的五星级影院为低，所以目前永汉电影院的上座率较高，属于广州市

10、内 票房收入较高的影院之一。但随着广州的经济及文化产业的不断发展， 特别是近年来如中华、天河等等众多设备先进的电影城建设开业，永汉 电影院的竞争力和聚集力在逐步的下降，其地位无法与广州中心商业区 相匹配；同时北京路商圈面对天河城商圈及上下九商圈的不断扩大和改 善，缺乏文化特色和休闲娱乐性的弊端也日益显显现，而作为北京路商 圈地标之一的永汉电影院，必须通过升级换代才能适应时代的发展，必 须融入更丰富的文化底蕴和更现代的商业形态，才能肩负起提升北京路 商圈乃至越秀区的文化产业整体竞争力的重任。第二章 产业研究2.1 我国文化建设现状及发展规划近年来,我国文化事业快速发展， 文化工作始终坚持以邓小平

11、理论和 “三个代表”重要思想为指导，牢牢把握中国先进文化的前进方向，全 面贯彻党和国家的文化方针、政策、法律、法规，明确文化在构建和谐 社会中的责任，促进了各项文化事业的全面发展。艺术创作丰富多彩，优秀作品不断涌现基层文化工作取得新的进展，公共文化服务能力逐步加强文化产业初具规模，整体实力和竞争力有所增强。建设长效管理机制，文化市场活跃有序。对外文化交流日益活跃，中华文化在世界上的影响不断扩大。 国家统计局发布 2006 年我国文化及相关产业统计报告显示，去 年我国文化产业增长势头强劲，超过了当年GDP勺增长速度。据统计，2006年我国实现文化产业增加值 5123 亿元，比上年增长 17.1%

12、，高出同 期GDP曽长速度6.4个百分点，高出同期第三产业增长速度 6.8个百分 点。2006年文化产业增加值占 GDP勺比重为2.45%,比2004年增长0.3%。未来数年是我国全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设 勺关键时期,也是文化建设勺重要阶段。经济全球化趋势勺深入发展和 科技勺不断进步,既凸显了维护文化多样性和文化安全勺重要性。随着 我国经济勺发展,国家对文化事业投入不断增加,文化消费在居民消费 结构中勺比重逐步提高,城镇化进程逐渐加快,基础设施不断完善,社 会教育水平不断提高,为文化发展奠定了良好勺基础。纵览国际国内形 势,文化建设面临发展勺大好机遇。因此我们必须抓住机遇,

13、贯彻落实 科学发展观和构建社会主义和谐社会勺战略思想,按照开创社会主义经 济建设、政治建设、文化建设、社会建设新局面勺总体部署,密切结合 文化发展勺实际,明确文化建设勺目标,突出文化建设勺重点,规划文 化事业发展勺蓝图,立足科学发展,着力自主创新,完善体制机制,把各项文化事业推向一个新阶段在国家文化建设“十一五”规划 （ 20062010 年）的发展目标 提出，到 2010 年，基本建立依法运营的文化管理体制和富有活力的文化 产品生产经营机制，逐步形成结构合理、发展均衡、网络健全、服务优 质、覆盖全社会的比较完备的公共文化服务体系，初步形成以公有制为 主体、多种所有制共同发展的文化产业格局和民

14、族文化为主体、吸收外 来有益文化的文化市场格局，基本形成全方位、多层次、宽领域、官方 与民间并举的对外文化交流新局面。提出要加快文化产业发展，健全文 化市场体系。改造传统的文化创作、生产和传播模式，延伸文化产业链， 提升传统文化产品和服务的竞争力。2.2 广州文化建设现状及发展规划广州市近年来贯彻党的十六大精神和落实省、 市关于建设文化大省、 文化强市的部署，文化建设取得长足的进步，在全国各大城市中的地位 迅速从相对落后到名列前茅，成为华南乃至全国的文化中心城市之一。城市文化氛围日益浓厚。先后成功举办全国 “群星奖 ”、金狮奖 羊城国际粤剧节、中国音乐金钟奖、国家舞台艺术精品广州展演、广州 国

15、际艺术博览会等大型文化活动，努力打造广州文化品牌。文化产业成为新的经济增长点。广州成为全国主要演出市场。 娱乐业加强对经营性娱乐场所的布局调整，优化结构，电影业积极发展多元投资主体，建设了广州首家五星级影院等新型的现代化多厅电影院， 实行院线制改革，珠江院线在全国电影院线中跃居前列。文化设施建设全面展开。广州迎来了文化设施建设高潮，广州 歌剧院、广州新图书馆、广州文化中心、广州文学艺术创作中心、广州 沙河顶艺术苑、 辛亥革命纪念馆、 中共三大会址纪念馆等 20 多个文化设 施建设工作正在顺利推进中。广州文化文物工作第十一个五年规划发展目标提出，到 2010 年，基本建立起与社会主义市场经济相适

16、应、与现代化大都市相匹配、 符合社会主义精神文明要求的文化发展格局、 文化管理体制和运行机制， 建立起布局合理、设施先进、功能完善的文化基础设施网络，建立起有 利于出人才、 出精品、出效益和提供优质公共文化服务的文化生态环境， 不断增强城市文化生产力、竞争力和辐射力，把广州建设成为文化创新 和展示的重要基地，成为古今相承、中西融汇、岭南文化与现代文明交 融的历史文化名城，成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的文化中心。为落实省、市关于建设文化大省、文化强市的部署，贯彻市委、市 政府关于建设文化强市和现代化大都市的战略部署，广州市政府对文化 产业发展提出了以下几点工作要求：文化产业要成为新的经济增

17、长点。文化生产服务水平与人民群 众快速增长的精神文化需求要适应，文化生产消费的发展需要与文化设 施总量、水平和布局要适应壮大文化产业，不断满足人民群众日益增长的精神文化需求，为建设 “活力广州、文化广州、祥和广州、生态广州 ”，创建文化强市、 现代化大都市和社会主义和谐社会发挥应有的作用。为文化产业发展创造良好的环境和条件，大力推进文化与经济 的融合。繁荣文化市场，整合产业资源，突出优势产业，联动相关产业， 不断增强文化产业的综合竞争力。2.3 文化产业的产业特征及发展研究韩国 1998年起提出“文化立国 ”的施政战略，把文化产业列为发展国 家经济的龙头产业，几年下来，已成为世界第五大文化产业

18、国。美国的 文化产业产值占其 GDP总量的18%-25%新加坡文化贸易占其 GDP的 24.4%；加拿大 2002 年文化产业占整个国民经济的 40%。相比之下，我 国2004年文化产业创造的增长值仅占全国 GDP的3.1%。从文化产业的 贡献占全国人均产值来看，我国仅为人均约 600元人民币，而美国约为 人均 1000 美元，新加坡高达人均 6000 美元。再从我国的文化产品（书 刊、电影等）的贸易额以及版权贸易额来看，进口远大于出口。可以看 出，我国的文化产业十分薄弱，发展的空间仍然很大。人们对精神文化的需求不断增长要求社会能够为人民群众提供更多 更好的文化产品和更优更全的文化服务。发展文

19、化产业，必须坚持以人 为本的方针，必须突破那种仅仅把文化当作事业由政府来包办的传统发 展模式，为促进文化的发展提供更广阔的空间。繁荣社会主义文化，运 用产业的模式来发展文化，就是要坚持为人民服务、为社会主义服务， 保障和实现人民群众的基本文化权益，使广大人民群众共享文化发展成 果。发展文化产业必须正确处理经济效益和社会效益的关系。文化作为产业，要实现再生产，就必须讲求经济效益。但是文化产 品又是特殊商品，必须贯彻发展先进文化的要求，必须把社会效益摆在 首位，保证文化发展的正确方向。在确保良好社会效益的前提下，争取 更大的经济效益，实现社会效益和经济效益的有机统一。文化产业就是一种可以增值的经济

20、形式，它不仅仅是一种单纯的货 币形式，更包含着丰富的形态：如金融货币形态、实物资产形态、专利 技术形态、自然资源形态、无形资产形态等。资本增值的最重要条件是 社会资本的介入。在文化产业的资本结构中，无形资产所占比重越大， 资本增值的幅度就越大；而在无形资产中，创意、知识、品牌、管理、 科技等组合得越好，它对资本增值的贡献力就越大，产业的发展速度就 越快。不同的利益主体，包括政府投资、企业投资、私人投资等，出于 对投资回报的考虑，所选择的投资重点也不一样。这就需要政府统筹兼 顾，采取必要的投资倾斜政策，促成一个比较合理的投资结构。随着文化产业建设的大力推进，需要解决文化投资的短期效益和长 远回报

21、的矛盾，政府的公共投资和企业的商业投资如何衔接配套，以及 如何分担投资的风险和分享投资效益的问题。2.4 电影产业的产业特征及发展研究2.4.1 电影产业特征电影产品最传统的意义是通过影院放映电影的形式。而现实中，电 影产品指的是一组不同的产品，它们直接或间接与传统意义上的电影有 知识产权上的关联，按其关联类型可分为以下两类：第一类：电影的影院产品形态， 也就是通常所说的 “放电影”。此时， 电影产品的物质载体是电影拷贝，与消费者的交易场所是电影院，交易 实现的物质条件是电影院和播放设备。影院产品形态目前依然是电影最 为重要的产品形态，为其他的非影院产品形态提供存在的前提。但是， 影院产品席已

22、经不再是电影业最为重要的赢利渠道。第二类：电影的非影院产品形态，即所有不以影院放映为形式的电 影产品、电影衍生产品 （服饰、钟表、玩具等）。包括：完整的视听产品， 比如电影VCD DVD等;不完整视听产品，比如电影原声唱片等；非视听 产品，比如电影小说、电影画册、出售的电影海报、电影相关玩具等。 2.4.2 电影产业需求变化特征 消费习惯的变化现代都市生活节奏的加快，使得人们的时间观念越来越强烈，人们 用于消费娱乐的时间也相对减少且集中，所以人们走进影院也开始不仅 仅为了欣赏电影，而是希望得到一体化的娱乐享受，包括休闲、购物、 观影等等。消费者对综合性影院的需求增大。 高端市场需求旺盛在北京、

23、上海、广州等电影繁荣的大城市，高票价影院只占当地影 院数量的 30%，但其不仅在票房上占绝大部分份额，而且观众人次也同 样占了大多数。这充分说明，在我国近年来电影市场的发展中，高端市 场需求旺盛，增长迅速。城市中产阶级等高端消费者在看电影的同时， 开始追求更多社交等方面的需求，注重环境的优雅、服务的优良和消费 高品位。到拥有豪华空间、声光效果更佳的豪华影院看电影，已经成为 了一种时尚消费，一种品味的表现。这种消费者需求的变化与影院经营 理念的改变、豪华影院的大量建成互相作用，使得高端市场成为了支撑 中国电影市场的核心部分。掀起一股改造影院的浪潮：超大银幕、数字 立体声、八声道、SRD DTS后

24、环绕影院的观影条件全面升级。 低端市场需求不足 中国的院线大都集中在大城市的繁华商业区，考虑交通和就餐等诸 多因素的制约，使得大多数人不可能经常去看电影。至于二三级城市， 电影离人们的生活就更远了。低端市场可以说几乎被盗版占据，对正版 产品和影院观影需求明显不足。2.4.3 我国电影产业发展契机电影是以高新技术为支撑的高智能、高投入、高产出的文化产业， 对于带动相关文化产业如电视业、音像业、旅游业、玩具业、出版业等 的发展具有拉动作用， 从而成为部分发达国家国民经济的重要组成部分。电影产业是文化产业中最具活力与生命力的部分，在文化产业中占有支 柱性地位，具有独特的发展优势。电影的相关产业挖掘充

25、分，这主要体 现在其对电影品牌的后产品开发上。后电影产品开发潜力，商机更大。 在电影业较为发达的国家，票房收入一般只占一部电影全部收入的 1/3 ， 此外的收入则为电视等版权和电影衍生产品的收益，这就是海外电影投 入产出的所谓“三三制” 。电影品牌可开发的商业价值极丰富：除影片的海外版权、家庭录像 制品、电视播映以外，还包括与影片内容相关的图书出版、服装鞋帽、 海报、珠宝、游戏、玩具、文具、日常用品、原声音乐和主题公园等。 在电影的后产品开发上，法国、韩国、日本及印度都落后于美国。在美国，影视产业之所以在商业社会里居于高利润产业的前列，是 因为它的收益不仅在于票房收入， 其相关产品的收益占据了

26、很大的份额。 星球大战系列在全球造成的“星球”效益早已超出了电影和音像制 品，涉及到漫画、卡通玩具等的造型版权及其他相关产品。 “E.T. 外星人”、 “超人”，“蝙蝠侠”“蜘蛛侠”系列等我们熟知的形象也早已变成“印钞 机”，产生源源不断的收益。有资料显示，美国每年有70 亿美元的国内票房收入，其份额仅占美国电影产业的 27%，在美国，电影衍生产品开 发的收入往往是一部电影票房收入的 2 至 4 倍。我国的影院，票房收入占影院整个收入的 89，电影衍生产品极为 有限，仅占影院收入 11%。因此，电影院线的发展必须以电影为核心消 费，带动其他产业产生聚合效应，从而营造商圈氛围。进一步深化电影 1

27、9发行、放映行业机制改革。积极鼓励和引导社会力量开拓影视市场，积 极有效地利用外资改造电影院基础设施和技术设备。按照影院多厅化、 经营多样化、设施现代化方向改造现有影院，逐步从单一经营电影向复 合型的多功能文化娱乐场所方向转变。2.4.4 广州电影产业发展的政策环境广州文化文物工作第十一个五年规划提出电影业积极发展多元 投资主体，建设了新型的现代化多厅电影院，广州市文化建设规划纲要（20042010年）提出要依靠政府支 持、吸引社会资金和引进外资，多渠道筹资，改造建设一批档次较高的 文化设施。调整全市影剧院的布局，优化结构，改造建设若干个小间、 多厅电影城。关于广州市加快文化事业发展若干政策的

28、意见提出以需求为导 向，以资本为纽带，打破地区、部门、行业、所有制界限，加快文化产 业结构的调整和文化资源的整合。 多种方式、 量力而为改造旧的电影院、 影剧场。根据广州市文化基础设施系统专项规划的要求，对房屋危破、 布点不合理、设施落后、经营规模小的电影院、影剧场分类进行调整； 充分发挥区、县级市政府和社会力量的积极性，支持和参与投资改造电 影院、影剧场，集中资源建设新的电影城和剧场。第三章 项目区位商业研究3.1 北京路商圈概况北京路步行街作为全国最早的步行街， 全长 1200 米。共有 298家临 街商铺，其中步行街上有 183 家，商业利用率高达 100%。优越的地理位 臵和密集的人流

29、量， 让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的 “至爱 ”， 如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼 路、G2OO0麦当劳、肯德基等各种国际品牌专卖店、 连锁店多达108家。越秀区的综合商场， 大都围绕着北京路而分布： 新大新和广百 （ 广百 新翼）一南一北 “镇守”北京路，光明广场、名盛广场、五月花广场亦紧挨 北京路，而附近北京华联购物中心 （ 中旅商业城 ） 属于北京路商圈所辐射 的商业物业之一。北京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金属于全市商 铺租价最高水平，平均首层商铺的租金在 1 000元/平方米以上，位臵较 好的每平方米在 2000-3000 元之间

30、。 北京路日均人流量达 30万人次，节 假日更达 50万人次以上，北京路商圈在定位上， 围绕娱乐休闲和旅游功 能，在面向广州市场客户群的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。 目前北京路大型商厦包括光明广场、名盛广场、五月花广场和中旅商业 城。结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区 域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设揉合起来，进而构 成“羊城商业旅游区 ”，发挥广州城市中心商业黄金宝地的主导作用，辐射全市，带动华南，使这里真正成为岭南旅游倔起的新热点，商业发展 的聚宝盆，广州城市中心的 “窗口 ”。3.2 北京路商圈竞争力提升方向上海有城隍庙，南京有夫子庙，杭州也

31、有复古的清河坊，各具特色 并不雷同。这些街区热闹繁华，更重要的是它们的民间工艺、庙会集市、 戏台楼阁能集中呈现强烈的地方特色。北京路步行街与国内大城市的步 行街区相比，地方特色、民俗特色明显不足，甚至已经趋同为 “服装一条 街”，缺少吸引游客的亮点。北京路其中时装、皮具专卖店就占了近 80% 以上，骑楼下面几乎都是服装店。北京路也有 “三多轩 ”、 “文一”等文化 味很浓的商店，但渐渐都淡出了，传统民间活动在步行街不多，除了节 日街头的装饰，市民逛街几乎等同购物，缺乏地方风情的体验。这里面 有物业产权的因素，但也是市场长期选择淘汰的结果，因为这些文化类 产业不能承担得起高企的铺租。北京路商圈竞

32、争力的提升必须融合更丰富的文化特色，而本项目的 扩建改造，对祢补北京路商圈的不足，提升北京路整体竞争力将起到极 其重要的作用，但项目的规划必须结合社会效益和市场价值综合考虑， 使其功能组合达到社会和经济效益最大化。第四章 整体思路4.1 基本原则：先进性、差异性、系统性、适应性 以科学发展观为统筹，根据文化产业开发的内涵特质，从“先进性、 差异性、系统性、适应性”四个方面着手打造新时期的文化产业市场。先进性： 项目的定位要符合现代文化产业的发展规律和趋势， 引 导广州文化产业的升级换代， 全面提升项目的社会效益和市场价 值。差异性： 从项目的影院建设、 电影文化观摩体验到电影衍生商品 的档次、

33、品牌、 品位等方面应针对的目标客户群，有效的与城市 其它电影城和周边商业构成较大的差异性。系统性： 应综合考虑城市文化消费的需求现状和发展趋势， 城市 商业的现状和规划发展前景，在功能、配套、经营、管理服务等 各方面形成完善的、合理的整体性思路和运作方式。适应性： 项目发展的文化形态必须结合广州本土文化特色， 对广 州市民具有较强的吸纳力，能够提升城市居民的文化消费水平。4.2 指导思想：建立四个层次产业价值链条 根据新时期文化产业的特质，遵循改造与改制并举推进的思路，把 传统以企业为中心的投资价值链思维向以客户为中心的现代投资价值链 思维转变。从无形资产和有形资产两个方面着手，建立由“文化创

34、意核心层、文化产品服务业、文化产品流通业、文化主题混合型产业”四个 层次组成产业投资收益价值链条，形成以客户为中心的现代文化产业开 发市场。使“永汉电影院”在空间形态上成为城市标志性人文景观，在 经济形态上成为区域创意文化窗口。创意核心层：包括文化产业创作、创新、创造等。文化产品服务业：包括通过科技手段生产、演示文化产品等。文化产品流通业：包括建立产品市场批发、零售、代理、储存、运输等。混合型产业：包括多媒体业、文化旅游业、展览业、广告业、咨询 与职业培训等。4.3 发展模式：创意经营，主题唱戏，一体多能，一业多品以物质价值、 人文价值、文化价值三个方面作为产业发展投资方面， 通过投资开发构建

35、三级文化产业市场，包括打造产业链条上游的文化原 创性产品，开发一级市场。从事文化原创性内容的再开发成文化产品和 服务的制造，加工及销售。建立产业链条的二、三级市场，形成“创意 经营，主题唱戏，一体多能，一业多品”的发展模式。创意经营： 必须抓住文化的核心元素“创意” ，结合现代的产业 经营模式，在项目的设计、建设、运营、管理中处处体现文化创 意的经营理念。主题唱戏： 项目定位必须承载永汉电影院的历史渊源，突出“电影文化”的主题，挖掘电影的历史文化底蕴，彰显电影的时尚文 化元素。一体多能：项目应当规划的多种功能组合以满足市民对电影文化 的观摩、学习、消费、体验等综合一体的需求。一业多品：除了规划

36、的多厅多功能影院外，项目应从以电影文化 为中心的文化产业中，衍生出文化博览、艺术表演、品牌展示等 多元素、多品种的组合。4.4项目系统定位441市场定位：电影文化主题商城本项目的市场定位考虑到市民消费、商家经营实际需求等因素，结 合项目的自身情况，定位为融 电影院线、电影历史文化博览、电影艺术 展示、电影衍生品牌展示、休闲购物 等于一体的电影文化主题商城。4.4.2主题形象定位：华南首席电影文化体验之都集融电影院线、电影历史文化博览、电影艺术展示、电影衍生品牌展示、 休闲购物等功能于一体电影文化体验之都项目引入众多电影及周边多种类型的文化产业元素，如电影文化博 览、电影艺术展示、电影衍生产品、

37、电影品牌商品等等，在 电影中娱乐， 在文化中休闲，在消费中学习，使市民时刻保持愉悦的心态，享受电影 文化过程，并形成对本项目文化氛围的喜爱和偏好，充分印证“体验式文化产业”的魅力443功能定位“功能定位“以电影为抓手、以文化为带动、以商业为载体，形成电影、文化、商业三品联动、互动” 的体验式文化消费中心第五章建设方案5.1总体指导思想1.和谐、统一的原则。扩建后的永汉影院与北京路的建筑群、周边 的空间相协调。2“以人为本”的原则。要显示人与环境高度融合的思想，功能设 计要充分考虑到人性化。3.技术设施先进的原则。把握时代的发展，吸收先进技术，满足可 持续发展的需要。5.2建筑方案*项目立面效果

38、图*2 三二改£二 m- ，；，I;-=出 工SH. P7411I ”“:l!l:fnJlJRLEWnI>ittla嘎 -:-二 7:：二:S9:'t T娜弗«s VTh“"cl =.# f .tro 剧E 一 一騷昭a521设计要点1）体现以人为本的精神，满足市民对电影文化的观摩、学习、购物 等一站式消费需求，满足观众听觉、视觉、触觉等感官要求；2）设备用房应臵于对观众干扰最少的位臵，且应注意安全、卫生、 消声、减振和设备安装维修的方便；3）影院作为公共建筑，应有互相独立的防火分区和疏散通道，并从 发挥物业的最大社会效益和商业价值考虑，多厅电影院设

39、在四层，电影 文化博览厅/时尚文化展示厅设在三层，电影衍生产品/品牌商品展示和 专卖设在一、二层。522功能面积分配新建的永汉电影城总占地面积800平方米，建筑总面积3200平方米, 共4层。一、二层：建筑面积约为1600平方米，设电影衍生产品/品牌商 品展示和专卖。三层：建筑面积约为800平方米，主要设电影文化博览厅/电影艺 术展示厅、影院售票处、休闲餐饮区等。四层：建筑面积约为800平方米，主要设多厅多功能影院。丄项目楼层业态分布四楼多厅电影院三楼电影文化展览/时尚SHOW/售票处楼电影衍生产品/品牌商品展示及专卖一楼电影衍生产品/品牌商品展示及专卖项目平面动线图I I四层：多厅电影院电影

40、院设臵多个不同装修档次、 不同面积大小，不同功能配备的 影厅，以满足不同阶层、不同年龄段市民的需求。多厅影院配臵 一流数码立体声系统，逼真地还原音响效果，为观众提供充分感 受电影的全方位魅力，高水准的视听享受空间，加上人性化的整 体贴心设计体现在从硬件设施到软件服务的各个环节，每个观众 厅的进出口都设计为超宽安全通道。三层：电影文化博览、电影时尚 SHOW电影院售票处观众一进影城，不单可以发现关于电影的海报及电影详细资料无 处不在，可以感受和体现国际、国外电影历史发展历程和文化特 色，还可以现在看到小型电影艺术 SHO,营造了浓厚电影文化 的氛围，对观众选择和把握电影的主题与思想有极大的提升作

41、 用。33电影文化展示*电影时尚SHOW*电影院售票处一、二层：电影衍生产品及广告品牌商品品展示及专卖影城内的电影衍生产品和品牌展示、专卖店、海报店、电影礼品 店、都将成为电影文化的一种延伸。通过商业与文化的互动，展 示电影文化的独特魅力，引领都市时尚文化潮流。并与北京路步 行街的商业融为一体，真正将休闲、购物、餐饮、娱乐融为一体。注释：电影是传播企业品牌、国家品牌的主要工具。虽然电影和电视、电台、 报纸相比在商业品牌传播中处于下风，一度受人冷落，但电影在特定的“产品氛围” 中传播品牌是有奇效的。在欧美国家，商业品牌在院线传播非常热烈，像汽车、手 机、手表、钢笔、饮料、化妆品、快餐食品等都善于

42、借助电影传播。在电影中 嵌入”企业品牌是一种理想的营销。玩具总动员中 憨豆先生”的出 场使这一款玩具的销量上升了 4500个百分点。据报道，007系列电影使宝马汽车公 司产生了 12亿美元的溢价。皮尔斯布鲁斯南腕上的 欧米茄”手表，也因007英雄的 传播，从瑞士三流手表直逼手表第一阵营；而黑客帝国令凯迪拉克重新成为时 尚话题，凯迪拉克在全球重要市场巡展时也播放黑客专场，并且请来了好莱坞的特 技制作高手详细讲解那段飞车戏的拍摄过程。 而近年不少国内外商业品牌在 手机、 天下无贼、疯狂的石头等影片中传播，己收到奇效。复合增值传播：利用电影公映后一切相关附加手段进行宣传，如影院内的品牌 广告陈列布臵

43、、剧院外的海报、电影券广告、 DVD配套的电影图书出版、剧情明信 片制作等等。这两年好莱坞电影魔戒与哈利波特的成功，与这两部电影的 产品无处不在有极大关系，例如在书店里除了小说卖得好，更引人注意的是按电影魔戒人物造型做出来的国际象棋，还有时装店里哈利波特风格的服装等等。打开奥斯卡历届的颁奖画册， 她就如同一面镜子， 见证了电影时装的发展， 1913 年国际著名品牌设计师( Gabriel le chane )高调出任电影时装的指导，为 1948 年 奥斯卡设立 “最佳服装设计奖 ”奠定了基础。从此，巴黎时装大师们与电影、与好莱 坞结下了不解之缘。 当今所 有全球顶级服装设计师乔治、 阿玛尼(

44、Giargio Armani)、 克里斯汀.迪奥、(christiah )、伊迪丝、海德(Edith Head、纪梵希(Hubert de Giren cliy )纷纷把自己的设计天赋奉献给了电影时装，电影品牌时装走过了近百年的历 史。如意境品牌男装近 200 款系列产品设计的灵感全部来自 Giorgio Armani 给电影 设计伤城设计的梁朝伟、金城武的电影人物时装的造型。系列整合不仅走在世 界流行服饰的最新前沿，更将世界文化的精髓进行极致融合，将电影时装文化的底 蕴的深刻含义完美呈现。5.3 结构设计5.3.1 建筑结构安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2002的规

45、定，本工程属重要的建筑物，取为一级。5.3.2 建筑抗震设防类别根据建筑抗震设防分类标准(GB20223-95的规定，本工程属乙 类建筑。5.3.3 钢筋混凝土结构抗震等级根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001的规定，框架抗震等级为一级。5.3.4 建筑防火分类等级及耐火等级根据及建筑设计防火规范(2001年版、GBJ16-87)的规定，建 筑防火分类为一类，耐火等级为一级。5.3.5 结构设计主体结构采用钢筋混凝土框架结构。大跨度梁采用预应力钢筋混凝 土梁。5.4 公用工程5.4.1 给排水设计1 、给水根据室外给水设计规范 ( G BJ 1 3-86) ，以影院满负荷运营，每人 每

46、天用水量 50 升 / 人日计算其供水量。2、排水影院内的卫生间采用污、废合流制排水，污水经污水干管，统一排 入市政污水排水管网，送至污水处理厂处理。5.4.2 消防设计影院应根据建筑防火设计规范和“以防为主，防消结合”的方针， 进行有关的消防设计。室内消防栓系统：利用室外消防给水干管把水送入影院内，用做室 内相关的消防供水，室内消防管径拟采用 100 毫米。每层均布臵室内消 火栓，保证两股水柱同时达到每一个位臵。自动灭火系统：影院内除不能用水灭火的功能用房及设备用房外， 均采用自动喷水灭火系统。喷头为低温型闭式喷头，每个喷头的保护面 积为 12 平方米左右。5.4.3 电气设计1、供配电影院

47、所有消防设备用电，变电所等其它重要设备用房照明用电，大 厅、公共走道等重要公共场所的备用照明用电， 弱电及智能化系统用电， 以及其它重要设备和场所的用电均为一级负荷；其中消防负荷为一级负 荷中的特别重要负荷；非消防用垂直交通系统等公共设施用电为二级负 荷；其余一般负荷均为三级负荷供电。2、防雷与接地影院为二类防雷建筑，防雷接地、保护接地、变压器中性线接地、 弱电工作接地共用一套综合接地系统，接地电阻不大于 1 欧姆。所有进出建筑物的金属管道均应与就近防雷接地装臵连接。变压器 高、低压侧各相装臵设避雷器。弱电系统设防雷击电脉冲装臵及等电位 联结。3、火灾自动报警系统消防控制主要任务：启动消防栓泵

48、、引导和指挥人群疏散、根据灾 情发展决定切断外电源并启动柴油发电机组， 待消防人员进行灭火工作。消防系统采用手动火灾报警系统，其报警控制主机设有消防联动功 能。（1）在走廊以及公共区按规范要求设臵手动报警按钮；（2）在变电所设火警专用电话以便和消防中心直接联络；（ 3）楼层的消防栓旁设有手动报警按钮及警铃， 并设有和消防中心 联络的电话插孔。4、公共广播系统公共广播系统平时播放引导广播及背景音乐，发生火灾时，兼作火 灾应急广播，火灾应急广播的切换在控制中心集中实现。5.4.4 空调和通风影院内采用舒适性中央空调系统，因地处南方，只考虑供冷。洗手 间等强迫通风。第六章 节能节水措施6.1 节能措

49、施节能是国家发展经济的一项长远战略方针。提高能源利用率，提倡 能源节约是国家能源利用的基本政策本项目的能源节约从机械性设备器材节约能源和管理组织的软性节 约能源两方面研究。6.1.1 建筑及设备器具节能本建设项目建筑面积为 3200 平方米，项目使用过程中涉及大量消耗 能源的设备器具。其中，房屋建筑和设备器具具有的节能功能和措施， 对整个项目的能源消耗有至关重要的影响。首先，建筑的设计符合民用建筑节能管理规定的要求，遵守合 理用能标准和节能设计规范，充分考虑利用自然采光和自然通风，合理 控制直射室内阳光，降低空调制冷和照明消耗。其次，对于主要设备器材及其他辅助性的设备器材，在项目运行中 选用新

50、型先进的配套节能型设备与器具。照明灯具的选型尽量选用稀土 类节能灯，室内灯光亮度合理配臵、与自然光结合。道路照明尽量考虑 利用太阳能量，大型用电设备采用变频调速装臵以节省电能消耗。采用 节能性水泵、空压机、冷水机和电动机等设备。6.1.2 智能化管理节能本项目采用智能化控制管理系统，在项目日常使用管理中对有关设 备及管网采用严格科学的管理手段，制定科学人性的管理制度。按照国 家及地方有关节能管理规定执行，确保使用的高效及节能。在项目建设 施工阶段，按照节能设计进行施工和管理，使项目在节能的前提下保证 工程施工质量。6.2 节水措施采用节水阀门，区内的水循环系统及消防给水设备选用高效节能的 供水

51、设备。合理选用水泵型号，水泵运行时的扬程和压力等指标，应尽 可能选择在接近定额值的范围内， 并尽可能采用变频调速装臵及以控制， 以达到最佳的节水效果。加强对给水管网的管理，及时排除跑、冒、滴、 漏，防止人为因素而浪费。第七章 环境影响评价7.1 建设项目环境现状本项目位于广州市越秀区北京， 区内环境良好， 周边没有工业项目， 由于项目处于城市中心商业区，在施工和运营过程必须注意对环境的保 护。7.2 项目主要污染源和污染物分析本项目在施工期和营运期主要的污染物有废水、废气、噪声和固体 废弃物等，这些污染物可能会对建设项目所在地的水环境质量、空气环 境质量、声环境质量及生态环境质量产生影响。本项

52、目在施工过程中，聚集的大量施工机械、物料运输、混凝土浇 捣、建筑物装修等活动还将带来扬尘、车辆尾气、施工机械噪声、施工 污水、建筑余泥垃圾等污染物，会产生一定的环境污染。项目建成后，在经营期，产生的主要污染有：设备噪声、中央空调冷却塔噪声、以及生活垃圾等。因此，应对本项目建设的环境影响作全面调查，深入分析并提出相 应的环境保护措施，最大程度地减少项目建设对环境的不利影响，使项 目建设在发挥社会效益和经济效益的同时增强其环境效益。7.3 生态环境影响的防治措施7.3.1 施工期期的防治措施1水污染的防治措施。现场施工人员临时生活设施原则上安排在场地范围内，避免另辟场 地而破坏生态环境。工地食堂污

53、水需经隔油隔渣处理后方可排放。临时 生活设施内设卫生间，产生的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理后方可 排放。在施工过程中，定时清洁建筑施工机械表面不必要的润滑油及其它 油污，尽量减小建筑施工机械设备与水体的直接接触，加强对施工机械 设备的维修保养，避免施工机械在施工过程中燃料用油跑、冒、滴、漏 现象的发生。 对废弃的用油应妥善处臵， 不得直接向污水处理设施排放； 必须尽量完全回收后送专业部门处理。生产单位要制定废油回收管理规 定，配套废油收集及暂存设施。建设场地设车辆冲洗槽，并设臵沉沙井和沉沙池，对冲洗水进行沉 淀过滤后方可排放。2噪声污染的防治措施相对于经营期而言，施工期的噪声影响是短期行为，

54、但由于施工期 应用的各种机械都会产生相当强的噪声，所以在施工期内也必须落实好 噪声的防治措施。合理安排好施工时间和施工场所，尽量选用低噪声机械设备或带隔 声、消声的设备，对施工设备定期保养，严格操作规范，必要时在高噪 声源周边设臵临时隔声屏障，以减少噪声对四周边界处和场内声环境的 影响，合理疏导进入施工区的车辆。3废气污染的防治措施施工单位要加强对散体物料堆场的管理，在堆场四周设臵挡风墙， 减少可能的起尘量。运土卡车及建筑材料运输车应按规定配臵防洒落装备，加装蓬盖， 装载不宜过满，以保证运输过程中不散落。运输车辆出场前必须先进行 冲洗，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面的机会。对运输过程中散落 在路面上的泥土要及时清扫，以减少车辆运行过程中的扬尘。建设场上 禁止将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。4固体废物污染的防治措施对施工过程中产生的固体废物，应加强管理，统一收集转运，严禁 固体废物随意排放丢弃，或进入水体，对周围环境和水体产生污染。对施工人员产生的生活垃圾应加强管理，严禁乱扔乱放，需设臵生 活垃圾收集点， 统一收集转运。 并委托当地环卫部门及时清运生活垃圾。5生态影响防治措施建设场地应按要求硬地化，尽可能减少地面裸露的面积和时间。尽 可能将造成地面裸露的土木工程安排在非雨季（秋冬季）进行，并尽可 能地缩短工期。7.3.2