中心商务区基础设施建设项目投资可行性申请报告

1、管理咨询有限公司- 1 -目目 录录第一章第一章 总论总论 .1 11. 项目名称与建设单位.11.1. 项目名称 .11.2. 项目承办单位 .11.3. 可行性研究报告编制单位 .12. 编制依据、内容及范围.12.1. 编制依据 .12.2. 编制内容与范围 .13. 项目概况.23.1. 项目的提出 .23.2. 建设单位概况 .33.3. 建设地址 .33.4. 建设内容 .33.5. 配套基础设施现状 .43.6. 环境保护 .43.7. 项目实施进度 .43.8. 投资估算及资金筹措 .44. 结论及建议.5第二章第二章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性 .6 61. 中

2、心商务区核心区建设背景.6管理咨询有限公司- 2 -2. 杂技文化园建设背景.103. 项目建设的必要性.11第三章第三章 建设内容及规模建设内容及规模 .14141. 中心商务区核心区.141.1. 建设范围 .141.2. 建设内容 .152. 中华龙杂技文化园区.172.1. 建设范围 .172.2. 建设内容 .18第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 .20201. 项目选址.201.1. 项目位置 .201.2. 项目区位价值分析 .202. 建设条件.222.1. 自然条件 .222.2. 交通条件 .232.3. 基础设施条件 .242.4. 主要建筑材料来源、供

3、应 .24第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 .26261. 编制依据.26管理咨询有限公司- 3 -2. 建设原则.263. 道路交通系统建设.264. 绿地景观系统建设.275. 市政公用设施系统建设.285.1. 给水系统： .285.2. 污水系统规划 .295.3. 雨水系统 .295.4. 供电系统 .305.5. 电信系统 .315.6. 燃气系统 .325.7. 热力系统 .325.8. 防灾系统 .335.9. 环卫系统 .34第六章第六章 节能、节水节能、节水 .35351. 必要性.352. 依据.353. 节能原则.354. 节能措施.365. 节水措施.36第七章

4、第七章 环境保护环境保护 .38381. 建设地点环境现状.38管理咨询有限公司- 4 -2. 环境保护目标.383. 环境质量标准.384. 项目建设对环境的影响及防治措施.384.1. 施工期对环境影响及治理措施 .394.2. 使用期对环境影响及治理措施 .405. 环境影响分析结论.41第八章第八章 劳动安全卫生劳动安全卫生 .43431. 危害因素及危害性分析.432. 劳动安全.443. 卫生措施.44第九章第九章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 .46461. 组织机构及职责.462. 人力资源配置.473. 项目管理制度.474. 人员培训.48第十章第十章 项目

5、实施进度项目实施进度 .49491. 项目建设期.492. 项目建设期实施进度安排.49第十一章第十一章 项目招标项目招标 .52521. 招标原则.52管理咨询有限公司- 5 -2. 招标依据.523. 招标条件.524. 招标范围.525. 招标程序.536. 招标组织方式.54第十二章第十二章 投资估算及融资方案投资估算及融资方案 .56561. 投资估算.561.1. 估算说明 .561.2. 工程建设投资估算 .561.3. 项目总投资构成 .572. 资金筹措及使用计划.582.1. 中心商务区中心区 .582.2. 中华龙杂技文化园 .59第十三章第十三章 财务分析财务分析 .6

6、1611. 项目运作方案及思路.611.1. 中心商务区核心区运作思路 .611.2. 中华龙杂技文化园区运作思路 .612. 基础数据.612.1. 计算期 .612.2. 基准收益率确定 .612.3. 土地出让收入 .62管理咨询有限公司- 6 -3. 全部投资财务现金流量分析.634. 资本金财务现金流量分析.645. 偿债能力分析.645.1. 利率 .645.2. 贷款计划 .645.3. 还款计划 .645.4. 利息及还款计算 .646. 财务分析结论.65第十四章第十四章 风险分析风险分析 .66661. 项目主要风险因素识别.662. 投资风险的控制.673. 敏感性分析.

7、68第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 .70701. 结论.702. 建议.70管理咨询有限公司- 7 -总论1.1.项目名称项目名称与建设单位与建设单位1.1.1.1.项目名称项目名称市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目1.2.1.2.项目承办单位项目承办单位高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会1.3.1.3.可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位编制单位：管理咨询有限公司资质证书：2.2.编制依据、内容及范围编制依据、内容及范围2.1.2.1.编制依据编制依据(1). 市中心商务区（市中心城区现代服务业园区）控制性详细规划 ；(2). 编制市中心商务区（现代服务业园

8、区）基础设施建设项目可行性研究报告的委托书；(3). 项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；(4). 编制人员调查的有关数据资料。2.2.2.2.编制内容与范围编制内容与范围管理咨询有限公司- 8 -我公司受高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告 。本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、经济效益分

9、析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。3.3.项目概况项目概况3.1.3.1.项目的提出项目的提出近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007 年 3 月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了国务院关于加快发展服务业的若干意见 （国发20077 号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。为落实国务院的意见，省委、省政府于 2008 年 6管理咨询有限公司- 9 -月发布中共省委 省人民政府关于加

10、快发展服务业的若干意见 ，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，并且在 2009 年省政府工作报告中提出着力扶持 150 户省服务业重点企业和 30 个服务业特色园区的要求。2009 年 7 月，省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了 30 个省级服务业特色园区，本项目所属的市中心城区现代服务业园区（市中心商务区）名列其中。市高新技术产业开发区政府为了尽快完善市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，提出了本项目的建设。3.2.3.2.建设单位概况建设单位概况本建设项目由高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会承办。高新技术产业开

11、发区经济贸易区管理委员会（以下简称经贸区管委会）成立于 1998 年，是市委、市政府的派出机构，享有市级综合经济管理权和县（区）级行政管理权。管委会的主要职能包括：(1). 负责编制开发区经济和社会发展计划、总体规划和详细规划；(2). 负责组织实施开发区内的各项基础设施、公用设施的建设和管理；管理咨询有限公司- 10 -(3). 负责开发区的招商引资，投资项目的洽谈、论证、审批和定位；(4). 负责服务、督导、推进入区项目的建设进度及生产运营情况的调度工作；(5). 负责管理开发区的区容区貌、环境保护及社会治安等工作。经贸区管委会办公地点在 ，法人代表 ，管委会机构设置包括：办公室、土地规划

12、建设局、经济发展局、对外联络局、财政所、监察室。管委会现有工作人员 96 名，其中大专以上学历者 56 人。经贸区管委会成立以来，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“狠抓项目强工业，龙头带动兴农业，繁荣市场活商贸，打造精品抓城建，诚信服务优环境，突出创新促发展”的工作思路，突出重点，转变作风，真抓实干，促进了全区经济社会各项事业的持续快速协调健康发展。3.3.3.3.建设地址建设地址本建设项目由中心商务区核心区和中华龙杂技文化园区两部分组成。建设地址位于市华龙区中心商务区（现代服务业园区）内，中心商务区核心区地块位于黄河路以北，由管理咨询有限公司- 11 -马颊

13、河、中原路、长庆路、黄河路合围而成；中华龙杂技文化园区地块位于黄河路以南，由长庆路、黄河路、公园南路、南海路合围而成。3.4.3.4.建设内容建设内容3.4.1.3.4.1.中心商务区核心区中心商务区核心区建设内容包括：(1). 市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨水和污水） 、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化等；(2). 项目区中心广场景观、地面硬化；(3). 中心广场地下停车场建设。3.4.2.3.4.2.中华龙中华龙杂技文化园区杂技文化园区建设内容包括：(1). 市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨水和污水） 、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设

14、施；绿化和水系工程等；(2). 项目区地上停车场建设；(3). 园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。3.5.3.5.配套基础设施现状配套基础设施现状项目实施区域位于城市中心区，水、电、气、暖等市管理咨询有限公司- 12 -政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。3.6.3.6.环境保护环境保护项目建设期产生的废气、污水、建筑垃圾、噪声可以得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环境造成污染。3.7.3.7.项目实施进度项目实施进度本项目建设期 2 年（2010 年和 2011 年） ；项目建成后，核心区共有 350 亩土地可供出让，出让期 8 年（2012 年至2019 年

15、） 。3.8.3.8.投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措3.8.1.3.8.1.中心商务区核心区中心商务区核心区总投资 40000 万元，其中工程费用 万元，工程建设其它费用 万元，预备费 万元，建设期利息 1865.16 万元。资金筹措方式为：建设单位自筹 8400 万元，申请银行贷款 31600 万元。3.8.2.3.8.2.中华龙中华龙杂技文化园区杂技文化园区总投资 20000 万元，其中工程费用 万元，工程建设其它费用 万元，预备费 万元，建设期利息 932.58 万元。管理咨询有限公司- 13 -资金筹措方式为：建设单位自筹 4200 万元，申请银行贷款 15800 万元。4.4.

16、结论及建议结论及建议市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善的城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。项目的实施，符合市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全必要，建议项目尽快实施。管理咨询有限公司- 14 -第二章第二章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性1.1.中心商务区核心区建设背景中心商务区核心区建设背景(1). 全球服务业发展的趋势服务业是国民经济的重要组成部分，进入 21 世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第一、第二产业占 gdp（国

17、内生产总值）的比值日趋下降，第三产业占 gdp（国内生产总值）的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。oecd（经合组织）的 30 个成员国中，服务业增加值占 gdp的比重均达到 70%以上，服务业就业人数占总就业人数的比例达到 69%，发展中国家服务业增加值占 gdp 的比重也超过50。从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传统的交融性、要素的治理密集性、产出的高增值性、供给的多层次性、服务的强辐射性，在全球经济一体化、知识经济、信息社会的大背景中，发展极为迅猛。纵观世界城市，无一

18、不以现代服务业为主导产业，如纽约、伦敦、东京的现代服务业占 gdp 的比重分别达到 87%、85%、73%。(2). 我国服务业发展现状改革开放以来，我国服务业发展势头强劲，随着开放管理咨询有限公司- 15 -程度不断深入，规模持续扩大，结构和质量逐步改善。我国服务业发展的现状主要表现在以下几个方面：1). 服务业在国民经济中发挥越来越重要作用一是服务业规模持续扩大。2008 年，全国服务业增加值达 10 万亿元，占 gdp 的 40.1%。一些大中城市第三产业比重已超过第二产业，成为地方经济的主导产业。二是服务业就业迅速增加。2008 年，全国服务业从业人员 2.49 亿人，占全部从业人数的

19、 32.4%。三是服务业领域不断拓宽，面向生活的服务业门类增加，面向生产的服务业快速拓展，传统服务业改造加快，新兴服务业态不断涌现。服务业的快速发展，推动了产业结构调整升级，促进了经济发展和社会进步。2). 服务贸易快速发展我国已经开放了服务贸易总协定12 个服务大类中的 10 个，涉及总共 160 个小类中的 100 个，占服务部门总数的 62.5%。服务贸易进出口总额从 1982 年的 44 亿美元增长到 2008 年的 2509 亿美元，增幅超过 56 倍。服务贸易出口的世界排名由 1982 年的第 28 位上升到了 2008 年的第 7位，进口的世界排名由第 40 位上升到第 5 位。

20、3). 服务业面临实现跨越式发展的历史机遇目前，我国服务业的总体发展水平仍然偏低。主要表现在以下几个方面：一是服务业增加值占 gdp 的比重仅管理咨询有限公司- 16 -40，甚至远低于发展中国家平均水平；二是服务业内部结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较为落后；三是服务业对外开放程度还不高，服务业外资占我国每年吸收外资的比重不到 1/3，远低于制造业；四是服务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。(3). 我国各级政府高度重视服务业的发展我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服

21、务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源、资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007 年 3 月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了

22、国务院关于加快发展管理咨询有限公司- 17 -服务业的若干意见 （国发20077 号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。为落实国务院的意见，省委、省政府于 2008 年 6月发布中共省委 省人民政府关于加快发展服务业的若干意见 ，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，2009 年省政府工作报告中提出着力扶持 150 户省服务业重点企业和 30 个服务业特色园区的要求。2009 年 7 月，省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了 30 个省级服务业特色园区，本项目所属的市中心城区

23、现代服务业园区（市中心商务区）名列其中。(4). 服务业发展状况及规划建市以来，国民经济平稳发展， 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中的统计数据显示，截止“十五”计划完成的 2005 年，全市国民经济一、二、三产业结构比为 16.3：63.0：20.7。目前发达国家城市第二产业与第三产业的比例一般为1：2-3，省第二产业与第三产业之比为 1.7：1，而市第二产业与第三产业的比约为 3：1。第三产业比重偏低，影响了消费需求的扩大，特别是消费性服务的种管理咨询有限公司- 18 -类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化的需要，不能对经济的持续增长起到有力的支撑作用。为此，市“十一

24、五”计划中提出产业结构调整的预期目标：“十一五”末，一、二、三产业比达到13：59：28。为了把建设成“具有经济活力，结构转换能力强的特色产业城市；可持续发展的生态型城市；适宜居住和生活的文明城市；城乡协调发展的和谐城市” ，市确定了“两组团（城市中心组团和老城区组团） 、七片区”的组团式城市总体规划（20052020） ，本项目所在的中心商务区即是城市中心组团所辖的“七片区”之一，它作为城市中金融、贸易、信息和商务办公活动的高度集中区域，是现代服务业的极核。为了尽快完善市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，加快现代服务业的发展，提出本项目的建设。2.2.杂技文化园建设背景杂技文化

25、园建设背景(1). 杂技历史悠久，群众基础雄厚杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发展于现代，以功力深厚、技艺精湛著称于世。东北庄与河北吴桥并称为中国杂技“南北两故里”，2007 年，管理咨询有限公司- 19 -被列入第二批国家级非物质文化遗产保护名录。华龙区东北庄是中国杂技之乡，有着广泛而深厚的群众基础。近年来，该村为全国各地共输送杂技人才400 多人，足迹遍布全国 27 个省市，部分从东北庄走出去的杂技精英还到国外担任了杂技教练，发展杂技艺术。(2). 杂技演出阵容强大，精品节目众多改革开放以来，杂技发展迅速，规模逐步扩大，精品不断出现。目前，全市国有杂技团、校 5 个，民营杂技团体 1

26、2 个、杂技学校 19 所，从业人员近万人。近年来，杂技下大气力，千锤百炼，推出了一大批崭新的精品节目，换来了丰硕的成果。如狮林春光、女子大排椅等节目，在全国和国际杂技艺术节上荣获大奖，成为杂技的名牌。(3). 杂技国内外市场广阔，社会和经济效益显著。近几年来，杂技团体先后 80 余次出访世界五大洲 60 多个国家和地区， 在国内许多大中城市，都有杂技的演出队伍；在美国、日本、意大利、西班牙、挪威等国都能看到杂技演员的身影。杂技为经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。成功吸引外资 4 亿元，吸引外商对农业、商业投资 6 亿元以上，赚取外汇 8000 万元，为国家上缴利管理咨询有限公司- 2

27、0 -税 2000 多万元。(4). 杂技的发展受到市的大力支持市政府对杂技非常重视，政府把杂技文化产业纳入到“名城带动”战略框架中，并制定实施了杂技产业发展的总体目标、优惠政策和奖励制度，大力推动杂技业的发展。市“十一五”规划纲要中提出了“着力打造杂技文化，加快东北庄杂技之乡旅游开发”的举措，力图以杂技艺术为窗口，带动文化旅游产业的发展。把杂技资源转化为经济效益，使杂技产业成为市经济发展的支柱产业。3.3.项目建设的必要性项目建设的必要性(1). 是加强和完善城市基础设施的需要中心商务区地处市中心，未来将是一个规模庞大、服务业态齐全、集聚优势突出的综合性商贸功能区，是现代服务业的核心动力区，

28、而目前该区的基础设施建设滞后，不仅欠帐多、标准低、不配套，而且与城市中心商务区的功能不相称的矛盾日益显露，影响城市中心区的发展。通过本项目的建设，将使中心商务区在道路交通、市政工程管线，区内绿化和公共服务设施配置等方面得以配套完善，提高基础设施的标准和水平，体现城市中心区的现代城市气息和人性化服务，更好地发挥城市中心区的管理咨询有限公司- 21 -综合服务功能。(2). 是加快市中心区区域改造步伐和拓展城市空间、提高土地集约使用的的需要中心商务区地处市中心，区位条件十分优越，但在开发初期、城市经济尚不甚发达的年代，区内规划、布局分散，形成目前区内用地构成混乱（工业、办公、居住用地混杂；城市用地

29、与农村用地混杂）的局面，存在土地闲置和未完成利用情况，土地利用率较低。随着经济的发展，城市化进程的加快，市扩展中心城区的需求日益迫切，中心城区土地资源稀缺的矛盾日益突出，对该区的土地利用进行重新整合开发已势在必行。本项目的建设将配合市经济结构调整，对用地现状进行保留、再开发和置换处理，提高土地使用的集约度，充分发挥土地潜力，优化用地结构，达到用地布局、交通和市政配套的总体平衡。(3). 是发展杂技产业，推动文化旅游产业，繁荣文化事业的需要杂技历史悠久，有着广泛的群众基础，为经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。但是，杂技的基础设施建设相对滞后，杂技表演、宣传、培训场地缺乏。本项目区杂技文化

30、园的建设，将成为展示杂技魅力的平台，成为杂技教育的培训基地，管理咨询有限公司- 22 -有力地推动杂技业的发展，并以杂技艺术为窗口，带动文化旅游产业的发展，同时丰富人民群众的文化生活，弘扬中华民族优秀文化传统。管理咨询有限公司- 23 -第三章第三章 建设内容及规模建设内容及规模本建设项目由中心商务区核心区和中华龙杂技文化园两部分组成。项目规模及建设内容如下：1.1.中心商务区核心区中心商务区核心区1.1.1.1.建设范围建设范围东起长庆路，西至马颊河，南至黄河路，北至中原路，总用地面积 65.41 公顷（982.13 亩） 。对照市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划 ，项目区内所包括

31、的具体地块名称及面积如下表：表表 3-13-1 中心商务区核心区用地统计表中心商务区核心区用地统计表用地面积地块编号用地性质公顷亩备注c-01街头绿地1.6524.77c-02一类居住用地5.3680.48保留地块c-03街头绿地0.314.65c-04街头绿地0.588.71c-05商住办综合用地5.8888.29c-06旅馆业用地2.5638.44管理咨询有限公司- 24 -地块编号用地性质用地面积备注公顷亩c-07街头绿地0.517.66c-08商住办综合用地1.9328.98c-09公园用地0.395.86c-10商业用地4.2263.36c-11公园用地4.161.56c-12街头绿

32、地0.34.50c-13商住办综合用地6.4897.30c-14街头绿地0.446.61c-15街头绿地0.152.25c-16商住办综合用地3.2548.80c-17供热设施用地0.243.60c-18街头绿地0.69.01c-19商住办综合用地4.5468.17c-20商业办公综合用地5.1176.73管理咨询有限公司- 25 -地块编号用地性质用地面积备注公顷亩c-21商业办公综合用地1.7325.98c-22商业用地1.522.52保留地块c-23商业用地4.8472.67c-24商业办公综合用地1.6624.92c-25商业用地2.3835.74c-26商业用地1.4621.92c-

33、27二类居住用地3.0145.20保留地块c-28供电设施用地0.233.45合计合计65.4165.41982.13982.131.2.1.2.建设内容建设内容中心商务区核心区建设内容包括：市政基础设施工程建设；中心广场景观、场地硬化；中心广场地下停车场建设。具体建设内容见下表：表表 3-23-2 中心商务区核心区建设内容表中心商务区核心区建设内容表管理咨询有限公司- 26 -建设内容建设内容工程量工程量备注备注一一道路道路1长庆路1633.31m宽 50m2黄河路2893.17m宽 60m3马颊河东路932.02m宽 20m4环中路574.57m宽 40m5任丘路998.77m宽 40m，

34、含下沉部分6枫林路409.51m宽 20m7规划环一路1783.36m宽 20m8规划内环路834.3m宽 20m9规划三路1084.61m宽 20m二二绿地（包括水面）绿地（包括水面）1中心广场绿地30000m2（含地面硬化）2街头绿地46832m2三三给水系统给水系统1规划配水管11143.6m2中水配水管4526.5m四四污水系统污水系统规划污水管7978.4m管理咨询有限公司- 27 -建设内容建设内容工程量工程量备注备注五五雨水系统雨水系统规划雨水管9981.1m六六电力系统电力系统1变压器1 台4 万 kva2开关站1 座10kv310kv 配电网11143.6m七七电信系统电信系

35、统弱电埋管6617.1m18 孔树脂玻璃钢管八八燃气系统燃气系统天然气管网6617.1m九九热力系统规划热力系统规划热力管网11143.6m管道做防腐保温处理十十消防系统消防系统1消防栓60 个间距小于120m 设置2消防管网纳入给水系统规划十一十一环卫系统环卫系统管理咨询有限公司- 28 -建设内容建设内容工程量工程量备注备注1垃圾转运站共 2 座每个 90m22公共厕所共 7 座每个 60m2十二十二 中心广场（丽都广场）中心广场（丽都广场）1地下停车场30000m22广场照明2.2.中华龙中华龙杂技文化园区杂技文化园区2.1.2.1.建设范围建设范围东起长庆路，西至公园南路，南起南海路，

36、北至黄河路，总用地面积 22.52 公顷（338.14 亩） 。对照市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划 ，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：表表 4-34-3 中华龙中华龙杂技文化园区用地统计表杂技文化园区用地统计表用地面积地块编号用地性质公顷亩备注d-09公园用地2.9744.59d-10商业娱乐综合用地2.5337.99d-11商业用地2.7741.59保留地块d-12二类居住用地1.3119.67保留地块d-13街头绿地0.345.11管理咨询有限公司- 29 -d-14公园用地12.6189.19合计合计22.5222.52338.14338.142.2.2.2.建设

37、内容建设内容中华龙杂技文化园区建设内容包括：市政基础设施工程建设；项目区地上停车场建设；园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。具体建设内容见下表：表表 4-44-4 中华龙中华龙杂技文化园区建设内容表杂技文化园区建设内容表建设内容建设内容工程量工程量备注备注一一道路道路1马颊河东路684.0m宽 20m2公园南路737.88m宽 35m3南海路893.8m宽 30m4规划环二路850.1m宽 20m二二绿地（包括水面）绿地（包括水面）1中心广场绿地2街头绿地三三给水系统给水系统1规划配水管3165.8m2中水配水管03管理咨询有限公司- 30 -四四污水系统污水系统规划污水管2481.8m五五

38、雨水系统雨水系统规划雨水管2481.8m六六电力系统电力系统1变压器2开关站310kv 配电网3165.8m七七电信系统电信系统1弱电埋管3165.8m18 孔树脂玻璃钢管23八八燃气系统燃气系统2天然气管网3165.8m九九热力系统规划热力系统规划1热力管网2481.8m管道做防腐保温处理十十消防系统消防系统1消防栓16 个间距小于 120m设置管理咨询有限公司- 31 -2消防管网纳入给水系统规划十一十一环卫系统环卫系统1垃圾转运站2公共厕所十二十二主题公园主题公园1d-14 地块绿地、景观2d-10 地上停车场30000 平方米3建筑12600m2管理咨询有限公司- 32 -第四章第四章

39、 项目选址及建设条件项目选址及建设条件1.1.项目选址项目选址1.1.1.1.项目位置项目位置市位于省北部，、河北、山东三省交界处，地理坐标为东经，北纬。东北部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、菏泽隔河相望，西南部与省的市相倚，西部与省的安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。东西长 125 千米，南北宽 100 千米。是著名的城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国创建文明城市活动先进城市、中国优秀旅游城市、国际花园城市，中国人居环境范例奖、迪拜国际改善居住环境良好范例奖获得市。市辖五县一区。全市土地面积 4266 万平方公里，人口 352.6 万。历史文化源远流长，是中华民族的重要发祥地之

40、一，省历史文化名城。上古时代，这里是五帝之一颛顼及其部族的活动中心，故有“颛顼遗都”之称。1987 年在这里出土了距今 6400 多年的珍贵文物蚌塑龙型图案，把中华民族 5000 年文明史向前推进了 1400 多年，被国内外考古界誉为“中华第一龙” ，中华炎黄文化研究会据此命名为“龙乡” 。本项目建设地址处于市中心城区，城市规划中管理咨询有限公司- 33 -的中心商务区内。中心商务区核心区地块由马颊河、中原路、长庆路、黄河路围成；中华龙杂技文化园地块由长庆路、黄河路、公园南路、南海路围成。项目区在市的位置详见本报告附图项目区域位置图 。1.2.1.2.项目区位价值分析项目区位价值分析1.2.1

41、.1.2.1.优势分析优势分析(1). 地理位置优势从区域来看，处于三省交界，与周边城市都有较好的渗透作用；从中心城区看，中心商务区处在新城区、老城区、中原区的汇接处，位于整个市区的核心，是联系市各片区及整合、提升产业经济发展格局的核心区域。(2). 开发成熟优势项目区已经发展、奠定了以购物、商贸、金融、管理、文化娱乐、餐饮、宾馆、旅游、商住公寓、科研培训等为一体的商务中心的基础，这使得项目区土地有广阔的升值空间。(3). 交通优势项目所在地周边为城市干道围合，城市东西干道黄河路贯穿其中，北侧的中原路直通高速公路出入口，项目区公共交通发达，对外联系方便。管理咨询有限公司- 34 -(4). 环

42、境优势项目区周边城市主干道规划等级及绿化水平较高，西侧的马颊河具有较高的人文和生态双重价值，是重要的优势资源。1.2.2.1.2.2.劣势劣势市的经济发展水平及经济总量相对落后；对外交通设施，包括长途汽车客运站、火车客运站落后、缺乏。1.2.3.1.2.3.机遇机遇世界范围内经济结构调整步伐加快和我国东部发达地区经济结构调整不断向纵深推进，有利于吸引外资投资，可承接东部产业梯度转移。国家全面实施促进中部崛起战略，在政策、资金和重大项目建设等方面将加大对中部地区的支持力度，为经济带来新契机。城市建设成绩突出，相继荣获了“六城二奖” ，2005 年又成功入选全国魅力城市 200 强；在内地 200

43、 个城市综合竞争力排名中局全国第 77 位，在省居第三位。城市竞争力和城市知名度提升，为招商引资构建了良好的平台。1.2.4.1.2.4.挑战挑战管理咨询有限公司- 35 -市经济与周边城市相比，发展水平相当、产业结构趋同，未来将面临激烈的竞争。1.2.5.1.2.5.分析结论分析结论市中心商务区有着优越的地理位置，良好的发展基础，应该抓住当前经济结构调整的重大机遇期，抢占先机，加快建设步伐，确立在区域经济中的领先地位。2.2.建设条件建设条件2.1.2.1.自然条件自然条件(1). 地形地貌地处黄河冲积平原，地貌有平地、岗洼、沙丘、沟河等。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北

44、为 1400016000，东西为l6000l9000。地面海拔一般在 4858 米之间。(2). 气候市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪。年平均气温为 13.3，年极端最高气温达 43.1，年极端最低气温为一 21。无霜期一般为205 天。年平均日照时数为 2454.5 小时，年平均风速为管理咨询有限公司- 36 -2.7 米秒，常年主导风向是南风、北风。年平均降水量为502.3 毫米601.3 毫米。(3). 水文、地质市属省比较干旱的地区之一，水资源不多。地表径流靠天

45、然降水补给，平均径流量为 1.85 亿立方米，径流深为 432 毫米。境内浅层地下水总量为 6.73 亿立方米，其中可供开采的 6.24 亿立方米。境内有河流 97 条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。该凹陷是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。(4). 地震根据国家技术监督局发布的中国地震参数区划图项目区域基本地震加速度值为 0.15g，对应的地震基本烈度为七度

46、区。本项目具体的地震设防标准应由地震安全性评价确定。2.2.2.2.交通条件交通条件(1). 城市交通方面：管理咨询有限公司- 37 -项目区由多条城市主要道路围合，有多条公交线路从项目区经过。区内公交站点密，乘车方便。(2). 对外交通方面：公路四通八达，2.3.2.3.基础设施条件基础设施条件市政基础设施（给水、排水、电力、电信、天然气、热力）已全部通达至项目区。具体情况如下：给水：项目区南侧胜利东路现有一条连接市水厂和中原油田水厂的 dn600 给水干管，项目区西侧的京开大道现有一条 dn250 的配水管道。排水：项目区西侧马颊河西路现有污水主干管，雨水排放可充分利用项目区西侧的河道。电

47、力：项目区内现有长庆路 110kv 变电站，由就进的220kv 变电站（变）引来 110kv 高压电力线。电信：城市电信电缆已经接入项目地块。天然气：项目区西侧有城市燃气输配系统中的天然气门站，项目区附近现有两条中压天然气管 dn250,一条中压天然气管 dn350。热力：热电厂位于项目区西侧，项目区南部有现状 dn600 的供热主管。2.4.2.4.主要建筑材料来源、供应主要建筑材料来源、供应管理咨询有限公司- 38 -(1). 建筑材料种类和来源根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢材（包括钢管、钢筋） ；水泥；混凝土管；主要地材包括砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在

48、当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家定购。(2). 建筑设备材料和来源本项目水、电、暖通、通讯工程所需的各种卫生洁具、电线、电缆、管材等，均属市场常见品种，大宗材料可从厂家直接订购，零散材料可在当地材料市场采购。(3). 运输条件项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路和城市道路运输。管理咨询有限公司- 39 -第五章第五章 工程建设方案工程建设方案1.1.编制依据编制依据(1). 市城市总体规划 （2005-2020）(2). 中国中心商务区（市中心城区现代服务业园区）控制性详细规划核心区城市设计(3). 现行的有关技术规范规程2.2.建设原则建

49、设原则 符合国家、省和市的规划与建设规范标准和要求，符合市总体发展对该规划用地范围的控制要求，强调社会、经济、环境的协调发展，实现可持续发展的目标。 优化用地结构，达到用地布局、交通和市政配套的总体平衡。 注重中心商务区内生态环境的保护和建设，从而提高规划区的起点，增强规划区的吸引力，创造环境优美的生活、工作氛围。 充分利用现有设施，依据产业发展的要求，完善基础设施建设，提供便捷的道路交通条件，为中心商务区的长远发展创造条件。3.3.道路交通系统建设道路交通系统建设管理咨询有限公司- 40 -项目区道路系统采用“方格网式”路网结构。规划道路分为三个等级，即主干道、次干道和支路。主干道：黄河路既

50、是中心商务区与新市区、中原区联系的主要城市干道，又是项目区主要的景观大道，规划道路红线 60m；长庆路既是城市的主要干道，又是主要的商业活动发生轴，规划道路红线 50m。次干道：项目区内环中路、任丘路、公园南路、环一路、环二路、内环路形成了一个完善的次干道网络。环中路、任丘路道路红线 40m，公园南路道路红线 35m，南海路、规划环一路、规划环二路道路红线 30m。支路：在中心商务区干道路网的基础上，结合中心商务区用地的布局合理设置支路，与干道路网相结合为项目区提供良好的交通条件。支路红线基本控制为 1520m。适当补充道路做法4.4.绿地景观系统建设绿地景观系统建设项目区的景观规划以中心商务

51、区控制性详细规划为基础，以人、自然与城市建筑、空间有机融合为主旨进行建构，通过区域、轴线、节点、地标等城市意象要素的精心组织，塑造丰富生动，特色鲜明的城市整体空间景观序列。依据项目区现有的环境，创造合理、有序的绿色空间体系结构。管理咨询有限公司- 41 -项目区内部以道路绿化和马颊河水体景观带构成框架，以中心广场、杂技文化园、街道绿地等，组成点、线、面相结合的连续绿色空间体系。绿地系统由成片绿地、绿轴、沿河绿带、沿路林荫带、游园等构成，与市区规划范围内其它绿地形成有机整体，构成“网状”绿地系统。可适当补充内容5.5.市政公用设施系统建设市政公用设施系统建设5.1.5.1.给水系统：给水系统：(

52、1). 用水量指标依据城市给水工程规划规范 （gb50282）及市城市总体规划 ，确定项目区的用水量指标1). 生活用水量：人均综合用水量指标为 250 升/人天。2). 公共设施用水量：公共设施量指标为 50 立方米/公顷天。3). 市政公用设施用水量：市政公用设施用水量指标为25 立方米/公顷天。4). 未预见水量：按总用水量的 5%计算。(2). 中水设计中水主要作为项目区景观用水、公厕、绿化和道路用水。管理咨询有限公司- 42 -(3). 水源根据市总体规划及当地自来水公司现状，本项目的主要供水水源为市水厂和中原水厂。污水厂中水处理设施作为中水水源。(4). 管网布置项目区给水管网采用

53、环状网与枝状网相结合的方式布置，规划给水主干管采用双环输水环状网络，管径dn400dn600；次干管从环网上接出，呈支状接至各地块内部，项目区干道下管道管径不小于 dn200，以满足消防用水水量和水压要求，消火栓设于区内道路边，间距不大于120 米。给水管道布置于项目区道路的东/南侧，人行道或非机动车道下面。给水管道采用球磨给水铸铁管。5.2.5.2.污水系统规划污水系统规划(1). 排水体制采用雨、污分流制的排水体制。整个排水系统设计要综合考虑项目区道路及竖向规划。(2). 污水量预测指标根据城市排水工程规划规范：生活污水量取平均日用水量的 90%；市政公用设施、公共设施污水量取平均日用水量

54、的80%；管理咨询有限公司- 43 -(3). 管网布置在长庆路上布置主要为 dn800dn1400 污水主干管，污水干管沿道路东西向布置，接入污水主干管，污水主干管最终污水以最短的距离输送到污水厂。污水主干管管径 dn800dn1400，干管管径dn400dn700，污水支管管径不小于 dn200。污水管一般布置在项目区非机动车道和车行道下，位于道路的西/北侧。管道采用增强聚丙烯管或钢筋混凝土圆管。5.3.5.3.雨水系统雨水系统(1). 雨水量计算：雨水量计算采用市暴雨强度公式：q=5020(1+0.694lgp)/(t+19.7)0.915,重现期 p 取 1 年。(2). 雨水设施及管

55、网布置结合项目区内地形特点，雨水排放充分利用项目区西侧的河道，雨水管网的布置采取分散布置，就近排放的原则，区内雨水就近排入河道。雨水管一般布置在非机动车道和车行道下方，位于道路的东/南侧。管道采用增强聚丙烯管或钢筋混凝土圆管。5.4.5.4.供电系统供电系统(1). 电力负荷指标管理咨询有限公司- 44 -按照用地负荷密度法进行项目区电力负荷预测。各类用地的电力负荷指标如下：居住用地300kw/ha；公共设施用地350kw/ha道路广场用地20kw/ha市政公用设施用地50kw/ha绿地10kw/ha(2). 电源规划根据总用电负荷，在项目区保留并扩建长庆路 110kv变电站，增加 4 万 k

56、va 变压器一台，由就近的 220kv 变电站（现状中的变）引来 110kv 高压电力线作为本区电源。根据中心商务区控制性详细规划，中心商务区核心区内设 1 座 10kv 开关站转供电能，以满足项目区的用电需要。10kv 开关站电源进线来自于区内 110kv 变电站的 10kv 出线，然后由 10kv 开关站出线至各地块的 10kv 变电站。(3). 电力线路布置1). 10kv 配电网与城市发展格局密切配合，采用环网布置，开环运行。2). 10kv 电缆采用交联聚乙烯绝缘电缆，主干电缆采用铜芯，截面为 300、240mm2，分支或其它电缆选用铝芯。3). 10kv 电缆 8 条及以下时，采用

57、直埋敷设或排管敷设，管理咨询有限公司- 45 -18 条及以下时，采用预制电缆沟敷设。4). 电缆沟敷设在道路的东、南面人行道上，距道路红线 1.01.5 米。5.5.5.5.电信系统电信系统(1). 话机数量计算采用电话普及率法进行计算，项目区规划电话普及率为 68 部/百人。(2). 电信线路布置电信线路由城市电信电缆直接接入项目区各地块的电信电缆交接箱。电信电缆在布置时全部地埋，而且保证足够的管孔数，用以日后的更新或扩容。通信管道布置在道路东、南侧的人行道下，距两侧道路红线 12m，埋深控制在 0.81.6m。有线电视线路、宽带数据线路与电话线路公用一个路由，分别占用其中一个管孔。5.6

58、.5.6.燃气系统燃气系统(1). 用气量指标根据国家有关规范并参考市城市总体规划（20052020） ，确定人均耗气量指标为 0.24 立方米/人日。(2). 气源管理咨询有限公司- 46 -市作为中原油田所在地，具有得天独厚的资源优势。中原油田天然气是本项目理想的燃气气源。项目区沿马颊河、长庆路引入南北向中压天然气管道。(3). 管网布置城市中压燃气管道引入项目区后，项目区内各地块用户再分别设置调压站或调压柜。项目区燃气管布置在人行道和非机动车道下，位于道路的东/南侧，管道采用 pe 管或无缝钢管，沿中原路、马颊河东路、长庆路、黄河路管径dn250，沿其余道路管径 dn200。5.7.5.

59、7.热力系统热力系统(1). 热负荷指标热负荷计算采用平均热指标法，项目区内居住和公建采暖热指标分别为 50w/m2和 65 w/m2。(2). 热源根据市城市总体规划（2005-2020） ，项目区以西保留现状热电厂，并扩建热电厂作为热源。项目区的用热从新城区和油田服务区接入。(3). 管网规划项目区内然气管布置在人行道和非机动车道下，位于道路的西/北侧。规划采用枝状管网，走向尽量靠近热负荷中心，规划布置一级高温水网，管径 dn200dn600，热力管管理咨询有限公司- 47 -网均采用钢管，采用直埋方式铺设，聚氨酯现场发泡保温。5.8.5.8.防灾系统防灾系统5.8.1.5.8.1.消防系

60、统消防系统(1). 消防用水纳入项目区给水系统规划中，主要道路下给水管道管径不得小于 200mm，以保证消防用水水量、水压要求。(2). 消防栓在主要道路上按不大于 120 米间距设置。(3). 各种功能用地之间考虑防火间距，保证人流的疏散和消防车、消防人员的作业。(4). 规划建设时要留足消防通道，消防车通道宽不小于4m。5.8.2.5.8.2.人防系统人防系统(1). 项目区地下空间开发利用和人防工程相结合。(2). 中心商务区核心区中心广场下的地下停车场总面积30000m2,按人防工程标准设计。5.9.5.9.环卫系统环卫系统(1). 垃圾量预测项目区生活垃圾产生量采用人均指标法进行，根