物业公司财务管理浅析

1、摘要随着我国房地产市场的兴起与完善，物业管理行业在短短20年时间里取得了长足 的进步与发展。与此相比，物业管理公司在财务管理工作的开展上却显得相对滞 后，在制度建设、人员配备以及会计工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决 的问题，为了进一步促进我国物业管理公司的发展， 有必要针对这些问题做一些 有益的探讨。关键词：物业公司财务管理企业融资12一、财务管理 3（一）财务管理概述 3（二）财务预算的主要内容 4二、财务管理的基本理论 5三、物业管理公司财务管理的特点 6四、物业管理公司财务管理工作的现状分析 8（一）会计基础工作不够完善 8（二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素 9（三）企

2、业投资水平不高 6（四）企业营运资金管理水平低 9五、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议 9（一）加强对物业管理公司的外部支持 8（二）物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平 9结论 10参考文献 11致谢 12一、财务管理(一) 财务管理概述1、财务管理的概念财务管理(Financial Management)是在一定的整体目标下，关于资产的购 置(投资)，资本的融通(筹资)和经营中现金流量(营运资金)，以及利润分配 的管理。财务管理是企业管理的一个组成部分， 它是根据财经法规制度，按照财 务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。 简单的 说，财务管理是组织企业

3、财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作1。2、财务管理的发展(1) 筹资财务管理阶段:19世纪末到20世纪30年代,财务管理主要是预计企 业资金的需要量和筹集公司所需要的资金。重点是筹集资金。(2) 内部财务管理阶段:20世纪30年代到50年代,财务管理主要是进行有效的内部控制，管好用好资金。重点是研究公司资金如何有效地运用2。(3) 综合财务管理阶段：从20世纪50年代到现在,财务管理主要是注重投资 财务管理、协调收益分配关系。重点是研究投资、报酬和企业价值的评估等问题3、财务管理的趋势(1) 财务管理内容复杂化(2) 财务管理范围国际化(3) 财务管理手段现代化4、财务管理的环境(1)

4、财务管理环境的概念。财务管理环境是指影响公司财务管理工作的一 系列因素的总和。(2) 公司内部财务管理环境。a企业形态:指物业管理企业在创建之初向政府有关部门登记时就确定下来的资产所有权关系。b企业文化：指物业管理企业在长期发展过程中逐步形成的一种氛围，它有着丰富而又很实在的内容，其精华 是体现在深入企业广大职工心目中的企业精神。c财务管理能力：指物业管理企业聚财、用财和生财的能力。d经营管理：指物业管理企业对物资采购与供应、 物业经营出租、出售以及维修、养护等方面的管理。e组织结构：指物业管理企业组织、领导财务管理工作的职能部门的组成情况，它包括各职能部门的设置及其相互间的财务管理职责的分工

5、和组织程序。f人员素质:指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握的财务管理知识、有关法律法规和政策的水平，以及具备财务管理决策的能力和应付企业内外财务管理环境变化的能力3。5、公司外部财务管理环境(1) 政治环境：指社会制度、政治体制、政府的政策倾向和人民群众的政治 要求等。(2) 经济环境:指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况 等因素，它是影响公司经营和财务管理活动的最主要的因素。(3) 法律环境:指影响企业财务管理活动的法律、 法规的总和。(企业组织形 式、税法等)(二) 财务预算的主要内容1、收入预算物业管理企业的收入来自物业管理服务和多种经营两个方面。管理服务收 入是物

6、业管理企业的主营业务收入，主要分为管理收入(包括公共性服务、公众代 办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等4。2、营业成本预算营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。营业成本预算包括：(1) 直接人工费预算：企业在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、 奖金和福利费等预计支出；(2) 直接材料费预算：物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃 料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。3、管理费用预算是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。包括物业管理企业管理人员 的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅 费、邮电通讯费

7、、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其 他费用等。4、财务费用预算是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等5。5、资本预算也称设备维修更新计划，是物业管理企业为实现物业的保值和增值，根据设 备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新 改造支出的预算。6、现金预算也称现金流量表，是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预 算。二、财务管理的基本理论1、资本结构理论(Capital Structure)资本结构理论是研究公司筹资方式及结构与公司市场价值关系的理论.1958年莫迪利

8、安尼和米勒的研究结论是：在完善和有效率的金融市场上，企业价值与 资本结构和股利政策无关一一 MMS论。米勒因MMS论获1990年诺贝尔经济学奖, 莫迪利尼亚1985年获诺贝尔经济学奖6.2、 现代资产组合理论与资本资产定价模型(CAPM)现代资产组合理论是关于最佳投资组合的理论.1952年马科维茨(HarryMarkowitz )提出了该理论,他的研究结论是：只要不同资产之间的收益变化不完 全正相关,就可以通过资产组合方式来降低投资风险.马科维茨为此获1990年诺 贝尔经济学奖.资本资产定价模型是研究风险与收益关系的理论.夏普等人的研究结论是： 单项资产的风险收益率取决于无风险收益率，市场组合

9、的风险收益率和该风险资 产的.风险.夏普因此获得1990年诺贝尔经济学纪念奖7。3、期权定价理论(Option Pricing Model)期权定价理论是有关期权(股票期权,外汇期权,股票指数期权，可转换债券, 可转换优先股，认股权证等)的价值或理论价格确定的理论.1973年斯科尔斯提出 了期权定价模型,又称B S模型.90年代以来期权交易已成为世界金融领域的主 旋律.斯科尔斯和莫顿因此获1997年诺贝尔经济学奖8。4、有效市场假说(Efficient Markets Hypothesis,EMH)有效市场假说是研究资本市场上证券价格对信息反映程度的理论.若资本市 场在证券价格中充分反映了全部

10、相关信息，则称资本市场为有效率的。在这种市 场上,证券交易不可能取得经济利益.理论主要贡献者是法玛.5、代理理论(Agency Theory)代理理论是研究不同筹资方式和不同资本结构下代理成本的高低，以及如何 降低代理成本提高公司价值.理论主要贡献者有詹森和麦科林。6、信息不对称理论(Asymmetric Information)信息不对称理论是指公司内外部人员对公司实际经营状况了解的程度不同， 即在公司有关人员中存在着信息不对称，这种信息不对称会造成对公司价值的不 同判断9。三、物业管理公司财务管理的特点1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理随着市场经济的不断发展，物业管理与一般的服务行业

11、相比有其明显的个性 它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点 是生产与消费同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平 的不断提高，现代物业管理公司的财务管理，在管理上已经广泛实行财务预算、财 务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等；通过计算机的应用和分析,实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，财务管理已经逐渐 成为现代物业企业管理的关键组成部分10。2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公

12、共服 务和个体服务特征的群体性服务，企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资 金,这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资，到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的 成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入等都与资 金有关。各个部门都要使用资金，没有资金做基础，任何部门的活动都不能进行； 每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见，物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各 个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作 要兼顾到企业的各

13、个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。3、物业公司的财务管理的其他方面特点(1)由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关，大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务，其资金运动过程及形式必然相对简 单,从而决定了财务核算对象相对简单。(2)物业管理企业的各项收费的监督不仅 来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面。(3)物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理 层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的

14、需求11。四、物业管理公司财务管理工作的现状分析（一）会计基础工作不够完善会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财 务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了 财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面：1、物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理 的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的 经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经 营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多 样化的特征，会计的

15、明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。 在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处 理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管 理公司会计信息的可比性12。2、多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自 我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善， 究其原因，一方面是领 导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小， 但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费

16、用的收取等工作。部分领导认 为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面， 在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长， 并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没 有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正 全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。3、物业管理公司会计从业人员的素质有待提高客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必 须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用 人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方

17、便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。 在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分 离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公 司在财务人员选拔上存在的上述问题13，致使公司会计从业人员在职业道德素 质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。（二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大 的民营企业中也存在这样的问题。 物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍 较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。 内部融资是物业管理公司筹 措资金的主要方式。（三）企业投资水平不高物业管理

18、公司在投资管理方面存在许多不足之处。 可供投资的项目较少，受 物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项 目,投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析， 往 往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。 风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求， 没有足够市 场的投资自然无法取得回报；风险之二是对投资的资金支持断裂，如果没有完善 的投资计划作保证，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾，很容易导致投资项目的夭折，导致前期资金的投入也无法收回，造成巨大损失与浪费。（四）企业营运资金管理水平低企业营运资金

19、的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理得当资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。物业管理公 司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长， 滞留资金多，影响了资金的盈利能力，此外，由于经营管理不善，资产破损丢失 的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用14。五、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议（一）加强对物业管理公司的外部支持1、政府部门应给予必要的支持物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏， 物业管理水平高，居民的居 住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时， 有必要关注相关配 套设施的建设，给予物业管理行业以必要

20、的扶持 15。2、制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准 则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。 在实际工作中，对于企业具体会 计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需 要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有 提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的 基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公 司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计 报表具有可比性。同时，还要保证各个物业

21、管理公司在会计工作中具有足够的自 主权，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见是一种引导和 帮助，而不是强制性的实施规范16。（二）物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平1、物业管理公司要努力拓宽融资渠道融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容，常抓不懈， 努力开拓新渠道，开创新方式，满足日常经营与项目投资的需求。 从具体的融资 方式来看，在未来一定时期内内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式，如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提 高自身经营管理水平出发，努力提高企业的盈利能力，只有保持良好的发展势头， 原有的投资者才会增加投

22、入的资本金， 才能吸引新的投资者对公司进行投资。 在 公司盈利状况良好的情况下，公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资， 因此，提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在17 o在做好内部融资工作的同时，物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠 道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想取得较多的银行贷款首先还是要立足于自身良好的经营状况，提高盈利能 力，降低公司的经营风险。其次，公司要恪守信用，在业主、同行业企业之间形 成良好的声誉，按规定办理各项银行存贷业务19，逐步建立起良好的银企关系。2、提高物业管理公司的人员素质人才建设始终应该放在公司

23、发展中的首要位置， 提高人员素质是提高公司管 理水平的条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系 到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管 理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。同时，财务管理活动受到 公司经营状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动 密不可分。因此，要提高公司财务管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好 的融资环境需要所有员工的共同努力。 在财务人员的培养过程中，首先要严把会 计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门， 要对 会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职

24、业道德素质的考察和培养， 使公司财务部门成为一个思想觉悟高， 专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员 进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能 18 o3、积极拓展与开发新的投资项目物业管理公司要在做好服务社区工作的同时，努力探索新的经营途径，发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如与城市商业银行或者储蓄所合作， 为居民提供便利的自助服务金融机构20，物业管理公司提供场所并负责机器设 备与场所安全，银行部门提供技术支持，这样既能为居民提供便利服务，又可以 开辟新的收入来源；物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势

25、， 创办自己的 家政服务公司，从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作，通过增 加服务项目来提高自己的收入等。结论物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象， 物业管理公司的财务管理工 作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。 在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法， 结合行业特征和公司实际情 况制定财务管理的具体措施。参考文献1林艳；周虹妤；物业公司财务管理浅析J；企业科技与发展；2010年22期2王海山；住宅物业管理公司财务管理探析 J;新会计;2011年07期3刘连赋；物业管理六大典型矛盾评析J；中国房地信息；2003年07期4滕安；王通化；张圣华；刘刚与他的团队敢教物业换新天J；中国人才；2006年01期5李之千；广州物业管理模式 J；城市开发；1995年08期6文U雪斌！江西；物业管理：让你欢喜让你忧J；社会；1996年08期7徐金水！福建厦门市；物业管理收费若干问题探讨 J；价格月刊；2001年05期8 ；深化改革，探索房管所转制物业公司民营化改制的新路J；中国建设信息；2001年06期9刘宏诚；