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1、property times 市场透视第三届中国地产金融年会the 3rd china real estate & finance annual forum暨首届中国地产周the 1st china real estate week十六大专业报告之八二、三线城市如何开发写字楼物业报告制作方：dtz 戴德梁行dtz research1/146property times 市场透视大连第一季度概览宏观经济2006 年，大连市经济总体保持了较快的增长速度，地区生产总值 2665 亿元，较上年增长16.4%，财政收入 189 亿元，较上年增长 25%，创造了十年来的最好水平。2006 年大连市

2、创建全国最佳旅游城市取得成功，在中国首次获得世界经济论坛夏季“达沃斯会议”的承办权，使得大连在国际上的知名度进一步提高。2006 年，大连市新增加了 16 万个就业岗位，登记失业率降至 2.98%，是历史上的最低水平。城乡居民收入和消费水平较大幅度提高。2007 年 1-2 月份，大连市新注册登记外资企业 210 户，投资总额 27.27 亿美元，注册资本18.17 亿美元，外商认缴出资额 15.78 亿美元，与 2006 年同期相比分别增长了 23.5%、388%、402%和 436%。第一季度，英特尔宣布在大连市投资 25 亿美元建立晶圆生产基地、韩国 stx 集团大连造船厂开工建设，均将

3、对大连市的社会经济发展，甚至对整个东北地区的经济和产业结构产生重大的、深远的影响。主要经济指标指标时期单位数值比去年同期增长(%)国民生产总值2007 年 1-3亿人民币553.616.3dtz research2/146%-property times 市场透视月固定资产投资额2007 年 1-3亿人民币117.441.7月规模以上工业增加值2007 年 1-3亿人民币196.622.7月外贸进出口总额（自营）2007 年 1-3亿美元77.5830月社会消费品零售总额2007 年 1-3亿人民币240.616.1月居民消费价格总指数（以上年同期价格为 100）2007 年 1-3月100.

4、6贷款基准利率%6.39-资料来源: 大连市统计局主要经济指标指标时期单位数值比去年同期增长(%)国民生产总值2006 年 1-12亿人民币26652569.6716.45月固定资产投资额20067 年亿人民币1259.724.528.748.21-112 月规模以上工业增加值2007 年 1-2亿人民币752.912326.823.3月 2006 年1-11 月外贸进出口总额（自营）2007 年 1-2亿美元265.5651.5622.7747.97月 2006 年1-11 月社会消费品零售总额2007 年 1-2亿人民币763.3167.214.616.9月 2006 年dtz resea

5、rch3/146%property times 市场透视1-11 月居民消费价格总指数（以上年同期价格为 100）2007 年 1-2月 2006 年101.401.41-11 月贷款基准利率%6.1239资料来源: 大连市统计局dtz research4/146property times 市场透视房地產市场2006 年大连市土地供应的大幅增加推动了 2007 年房地产开发投资的快速增长。1-3 月份，全市房地产开发完成投资 28.7 亿元，增长 22.9%。其中，房地产开发施工面积 1057.4 万平方米，同比增长 44.4%；竣工建筑面积 36.2 万平方米，同比增长 74.8%。房地产

6、建设继续保持快速增长的态势，开发投资额、施工及竣工面积同比增长幅度均超过20%，1-10 月房地产新开工面积 893.8 万平方米，同比增长 70.3%。空置面积 226.3 万平方米，同比下降 10.4%。2006 年大连市土地供应的大幅增加推动了 2007 年房地产开发投资的快速增长。1-2 月份，全市房地产开发完成投资 6.6 亿元，增长 29%。其中，房地产开发施工面积 455.2 万平方米，同比增长 64.1%；竣工建筑面积 18.7 万平方米。房地产相关指标指标单位2007 年 1 至 3 月比去年同期增长（%）房地产开发投资房地产施工建筑面亿人民币万平方米28.71057.422

7、.944.4积房地产竣工建筑面万平方米36.274.8积商品房销售额商品房销售建筑面亿元万平方米37.270.4-2.3-6.1积住宅（市内四区）销售面积万平方米51.98(1-2 月份)二手房住宅（市内四区）销售面积dtz research万平方米30.73-32.75/146property times 市场透视资料来源 : 大连市统计局/房地产交易所房地产相关指标指标房地产开发投资房地产施工建筑面单位亿人民币万平方米20067 年 1 至 112 月288.96.62089.9455.2比去年同期增长（%）25.629.044.464.1积房地产竣工建筑面万平方米369.218.7110

8、.9-积商品房销售额商品房销售建筑面亿元万平方米229.917.3498.934.637.244.119.410.3积住宅（市内四区）销售面积万平方米217.2851.98-19.4二手房住宅（市内四区）销售面积万平方米168.7223.67-15.7-9.7资料来源: 大连市统计局/房地产交易所修改后的新的大连市城市房屋拆迁管理办法将于 2007 年 4 月 1 日起正式实施。按照新的大连市城市房屋拆迁管理办法，拆迁人应按下列标准予以货币补偿：房屋特、一类区建筑面积每平方米 5300 元；房屋二类区建筑面积每平方米 4800 元；房屋三类区建筑面积每平方米 4300 元；房屋四类区建筑面积每

9、平方米 3800 元，分别比原办法提高了 1500 元、1600元、1800 元和 2000 元。房屋拆迁建筑面积补贴标准比调整前增加了 5 平方米。dtz research6/146property times 市场透视土地市场2007 年 1-3 月，大连市区共成交 12 块用地，占地面积约 190 公顷，建筑面积约 248.32 万平方米，均为居住及配套用地，其中甘井子区成交土地 8 块，占地面积 185.45 公顷，建筑面积 224.47 万平方米，土地出让集中在原城乡结合部的红旗镇、头道沟等区域。土地公开出让 2007 年第一季度地块编号区域地块用地性地块面积建筑面积质(平方米)（平

10、方米）（2006）28 西岗区香周路住宅、公 4,4508,530号100号建（2006）40 甘井子大连湾公建83,500126,524号区居住（2007）1号甘井子区红旗街道张家村住宅及生活服357,234346,206.54务配套（2007）2甘井子头道沟居住、中 460,400875,790号区学、小学（2007）3号甘井子区红旗街道柳树村住宅及公共服819,484.7700,000务配套（2007）4号甘井子区红旗街道柳树村住宅及其服务58,846.370,615.56配套（2007）5甘井子红旗镇居住13,80023,460号区（2007）6号甘井子区红旗街道湾家村住宅、公建及服3

11、4,064.247,689.88务配套（2007）7号甘井子区红旗街道张家村居住及公共服27,194.754,389.4务配套（2007）8西岗区长春路东住宅、公 10,50031,500号建（2007）9号沙河口区连胜街东、白山居住（公寓）、公4,32066,000路西、黄河路南、友爱街北建（2007）10号沙河口区黄河路南、马栏居住（住宅、公26,500132,500dtz research南街东、寓）、公7/146property times 市场透视鹏程街西侧昌黎街南、广平街东侧建（2006）46 中山区中山路公寓、公 27,760208,200号北、长江路南、友好街东、青泥街西建（2

12、006）47 高新园龙江路以住宅33,60060,480号区北，大连经贸学校以东，软件园国际学城南侧现有铁路线以南，东北财经大学二粮库宗地西（2006）49号甘井子区石灰石矿区南侧居住，公建、住宅472400866880综合，中小学，城市绿地（2006）50号甘井子区红旗街道张家村住宅及生活服34951.352706.36务配套设施（2006）51 西岗区北岗街、居住、小 140,400173,400号通海街、双兴街围合学、绿地、城市道路（2006）52 中山区鲁迅路住宅、公 8,70091,000号南、安民街北、明泽街东、保定街西建（2006）53 中山区捷山街、居住、城 19,42028,

13、080号奋斗巷市绿地（2006）54号沙河口区1、五一路、西安公建、公寓、居40,820103,200dtz research路、永平街围合地住、绿地8/146property times 市场透视块；2、五一路北侧、西南路西侧（2006）55号沙河口区黑石礁西村街西停车场、 9,100居住11,900侧、辰熙大厦南侧（2006）56号甘井子区工兴街 4号（东北居住、小学、城市114,300116,400特殊钢集团公司及周边用地）绿地（2006）57 甘井子西南路东住宅10,50036,750号区侧、柳河街 18 号资料来源: dtz 研究部dtz research9/146index指數(2

14、000q1=100)property times 市场透视写字樓概览2007 年第一季度大连甲级写字楼市场小幅波动，随着希望大厦于 1 月份正式推向市场以及人民币兑美元汇率的波动，目前市场平均租金呈上升态势，约为 12.71 美元/月/平方米，平均空置率小幅上升，约为 26.11%。戴德梁行写字楼指数dtz index office rent & price, dalian戴德梁行指數 大連寫字樓租金及售價office rentoffice price120寫字樓租金寫字樓售價11511010510095908580q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4

15、 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q120002001200220032004200520062007资料来源: dtz 研究部需求本季度甲级写字楼市场表现较为活跃，主要体现在租户在各写字楼之间的流动以及新增需求旺盛，新增净需求约为 15,000 平方米，与上一年同期相比，增长 7,000 平方米左右，同比增长 87.5%。租赁市场2007 年第一季度部分租賃成交dtz research10/146property times 市场透视2007 年第一季度部分租賃成交major leasing transaction in q1

16、2007company name公司名称stx（大连）造船有限公司中国证券监督管理委员会大project name项目名称希望大厦希望大厦district区域青泥洼桥青泥洼桥transacted area成交面积（建筑平方米）1,9181,798.89连监管局大连肯德基有限公司上海熊猫机械集团有限公司大韩航空北京中远广田装饰工程有限公司大连世峰国际货运有限公司大连恒兴国际贸易哈尔滨铜业集团希望大厦珠江国际大厦森茂大厦平安大厦时代大厦亚太国际金融中心亚太国际金融中心青泥洼桥新开路青泥洼桥人民路人民路人民路人民路432.85163.04220193.07168.921291,160.75资料来源:

17、 dtz 研究部租金、价格和空置率2007 年第一季度大连甲级写字楼分区租金和空置率分布rental18.0016.0014.0017.0242.24vacancy45403512.0010.008.006.004.002.000.0011.0217.028.9720302520151050renminlu大连甲级写字楼租金和空置率走势dtz researchqingniwaqiaoxinkailu11/14612.710.25property times 市场透视rentalvacancy140.35130.310.310.270.300.26111212.1911.1711.1711.89

18、0.190.200.1511100.100.050.0020032004200520062007 q1供应本季度希望大厦正式推出，引发甲级写字楼市场平均租金及空置率的变动。目前大连市甲级写字楼的办公面积约为 53 万平方米。展望希望大厦的加盟提升了大连甲级写字楼的整体形象，也使市场平均租金水平小幅提高，但同时造成市场平均空置率增加。由于新增需求旺盛，市场将可能较快回复到上季度末的平均空置率水平。dtz research12/146index指數(2000q1=100)住宅概览2007 年 3 月 30 日，大连春季房交会开幕，本届展会参展楼盘 95 个，其中甘井子区参展楼盘 30个，旅顺口区参

19、展楼盘 18 个，占参展楼盘总数的 51%。本届展会新盘集中推出，共计 35 个。展会期间共成交商品住宅 1126 套，成交面积 106,323 平方米，二手房成交 284 套，成交面积 20,197平方米。戴德梁行住宅指数dtz index residential rent & price, dalian戴德梁行指數 大連住宅租金及售價residential rentresidential price140住宅租金住宅售價1351301251201151101051009590858075706560q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2

20、q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q120002001200220032004200520062007资料来源: dtz 研究部需求2007 年 1-3 月，大连市内四区商品住宅交易件数 6642 套，成交面积 72 万平方米，成交数据较上季度出现回升。成交量上升的原因之一是第一季度甘井子区北部、沙河口区西部先后推出了一批中低价位的住宅项目，加之房展会的因素，刺激了市场成交。价格大连市区 2007 年第一季度新建住宅成交均价 5377 元/，与 2006 年底相比出现下降，主要原因是目前新建住宅成交主要集中在价格相对较低的城市周边区域如泉水、中

21、华路、红旗镇等。2007 年 1-3 月份大连市内四区住宅平均成交价格（元/）18rmb/sq m 元/平方米 7,3638000700060005000400030002000100006,1746,4804,269中山区西岗区沙河口区甘井子区供应截至 2007 年 3 月底，大连市区共有 1.96 万套住宅供应，其中中山区 0.36 万套，西岗区 0.16 万套，沙河口区 0.50 万套，甘井子区 0.94 万套，建筑面积合计约 249 万平方米。2007年第一季度开盘销售的主要楼盘月租售价项目地区(叫价)*(叫价)*开盘日期种类(元/平方米)(元/平方米)美域盛景水畔香谷壹品星海新座甘井

22、子甘井子沙河口只售不租只售不租只售不租4700-58005680-70808180-150802007-1 月2007-1 月2007-2 月甲、乙甲、乙乙、丙* 以建筑面积计* 甲：多层公寓乙：小高层公寓丙：高层公寓丁：别墅资料来源: dtz 研究部展望房展会后，随着大连城市周边区域住宅开盘数量逐渐增多，中低端住宅供给将有所增加。高档住宅方面，随着小平岛、星海湾区域陆续有海景新盘面世，预计高端购买需求将主要集中在上述区域。二手市场概览1-2 月份大连市的二手房市场相对冷清。其中 1 月份二手房成交 1658 套，2 月份成交 1177 套，比1 月份减少了 29，比 2006 年 2 月份同

23、比下降 64%，主要原因既有大连市经济适用房政策的实行减少了低收入阶层对二手房的需求，同时价格的持续上涨也抑制了部分需求，也有春节假期交易清淡的因素。182006 年，由于受到个税开征，营业税征收范围扩大的影响，消费者对未来购房的税费成本普遍做出持续增长预期，从而使大连市二手房市场买方贷款购房的比例大幅提升，在 2006 年底达到了71%的高峰。从 2007 年 1 月份开始，贷款购房比例逐渐回落，回归到 50%左右。去除季节性因素影响，国家宏观调控成为贷款购房比例下降的诱因。价格2 月份大连二手房平均成交价比 1 月份上涨了 1.1，结束了连续 2 个月下滑的趋势。2 月份二手房均价反弹的主

24、要原因是季节性因素导致二手房主“捂房”惜售，供应减少导致价格上升。18商铺需求继友谊商城新扩卖区 2000 平方米之后，锦辉商城新区卖场也正在紧锣密鼓的装修之中，其对科技谷的收购已经完成。实力派商家的扩容说明代理商对经营稳定的商业设施需求在不断增长。租金和价格本季度，大连市中心区域商业项目的租金及售价平稳中有小幅上扬。2007 年第一季度主要商业项目租金项目名称胜利购物广场凯旋商城区域中山区西岗区店铺面积（平方米）3-43.249.5租金(范围)（叫价）人民币/平方米/天2.8-25.03.2-4.0资料来源: dtz 研究部2006 年第四季度主要商业项目租金项目名称胜利购物广场凯旋商城区域

25、中山区西岗区店铺面积（平方米）3-43.249.5租金(范围)（叫价）人民币/平方米/天2.8-25.03.2-4.0资料来源：戴德梁行研究顾问部2006 年第四季度主要商业项目租金项目名称胜利购物广场凯旋商城区域中山区西岗区店铺面积（平方米）3-43.249.5租金(范围)（叫价）人民币/平方米/天2.8-25.03.2-4.0资料来源：戴德梁行研究顾问部2007 年第一季度主要在售商业项目价格项目名称胜利购物广场都市银座星海商城区域中山区中山区西岗区店铺面积（平方米）2-30370850100-800销售价格(人民币/平方米)80,00090,000均价 20，000均价 25,000资料

26、来源: dtz 研究部供应2006 年末开始实施改造升级的流行前线地下购物长街于 1 月 24 日正式开门纳客，该商城位于西安路二百大楼与民勇大厦之间，以时尚流行为商业主题，商品价位大多为中低水平。该商城开业，使西部商圈商品门类与品种更加丰富，又多了一个贴近百姓生活的购物场所。展望2007 年大连商业市场仍将延续调整纹路，现有商业项目通过品牌调整、升级使其市场定位更加准18确。今后两年时代广场等新项目将陆续开业，使得大连市人均零售面积继续提高，市场竞争更加激烈。随着城市北部、周边地区新项目的开业，大连市商业项目分布失衡的状况也将逐渐得到改善，商业市场整体将趋好。18名词解释竣工面积经验收鉴定，

27、可正式移交使用的房屋建筑面积总和。施工面积年内施工全部房屋建筑面积=先开工面积（包括本年度施工后停工面积）+已停工本年度恢复施工面积。新开工面积年内新开工建设面积（不包括以往跨入本年度的施工面积），以房屋正式破土刨槽为主。建筑面积建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外转水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上（含 2.20 米）的永久性建筑。空置商品房统计年度到 12 月 31 日已建成而未售出的商品房。空置量年度内经初始登记一年后未售出的数量（建筑面积）。例：经营性办公楼空置量=年末总供应量-总占用量。18大连地图182007 年 第二季度概

28、览宏观经济第二季度，大连市利用外资方面承接上季度走势继续呈现高速增长势头，1-6 月份，全市实际使用外资 15.4 亿美元，同比增长 99.2%。利用外资大幅增长一方面缘于一季度英特尔宣布在大连建厂， 同时也在于大连综合条件的优势和长期以来不断改善的投资环境，以及加快开放型经济的发展，一直都为外资企业认可，累积了一大批大项目。18%主要经济指标指标时期单位数值比去年同期增长(%)国民生产总值2007 年 1-6亿人民币1450.0717.0月固定资产投资额2007 年 1-6亿人民币659.739.6月规模以上工业增加值2007 年 1-6亿人民币486.624.0月外贸进出口总额（自营）20

29、07 年 1-6亿美元171.4229.34月社会消费品零售总额2007 年 1-6亿人民币476.016.4月居民消费价格总指数（以上年同期价格为 100）2007 年 1-6月101.6贷款基准利率%6.57资料来源: 大连市统计局18房地產市场第二季度，外资房地产企业在大连投资活跃。4 月 26 日，由投资商为菲律宾背景的裕景地产集团投资的“大连中心裕景项目”举行奠基典礼；6 月 3 日，新加坡上市公司佑玛集团在开发区投资的高档地产项目“恒泽天城”正式启动。据本行统计，目前在大连投资开发房地产项目的外地及外资房地产开发商达到 50 家，已建和在建项目近 70 个，合计开发土地面积约 70

30、0 余万平方米。外地及外资开发企业成熟的开发理念和较高的产品品质为本土地产的发展注入了鲜活动力，目前已成为大连市房地产市场的重要力量。房地产相关指标指标房地产开发投资单位亿人民币2007 年 1 至 6 月142.3比去年同期增长（%）15.0房地产施工建筑面 万平方米积房地产竣工建筑面 万平方米积商品房销售建筑面 万平方米积2003.750.0130.926.1-29.633.6商品房销售额亿元252.317.8住宅（市内四区）销售面积万平方米235.626.8二手房住宅（市内四区）销售面积万平方米79.59-18.2资料来源: 大连市统计局/房地产交易所18土地市场根据大连市 2007 年

31、房地产开发项目供地计划（市内四区），2007 年大连市内四区计划安排房地产开发用地约 380 公顷。其中，经济适用房（含单位集资建房）、限价商品房用地约 92.4 公顷，意在保障中低收入家庭住房需求。此外，本年度西部地区（高新园区、星海湾、沙河口区、甘井子区）计划用地比例较高，开发用地约 208 公顷；北部地区（甘井子区及拓展区）计划开发用地约 52.2 公顷；旧区改造项目用地约 25.2 公顷，企业搬迁改造项目用地约 3.1 公顷。从本年度土地供应计划来看，经济适用房（含限价商品房）用地、西部及北部地区将是今年土地出让的重点区域，顺应“西拓北进”发展战略，将成为未来两年房地产供应的热点区域。

32、本季度，市内四区共成交 5 块用地，全部位于城市西部和北部地区，以居住用地为主。土地公开出让 2007 年第二季度地块编号区域地块用地性地块面积建筑面积质(平方米)（平方米）（2007）15 甘井子金家街道居住26,70053,400号区金荣路21号（2007）16 沙河口号区（2007）17 甘井子号区（2007）18 甘井子号区（2007）20 甘井子号区锦绣居住区西侧机场街道南松路辛寨子街道南山千山路、华东路交居住居住居住公建、公寓167,09020,30077,00017,100188,14824,360111,65010,128叉处资料来源: dtz 戴德梁行研究部18index指數

33、(2000q1=100)写字樓概览2007 年第二季度大连市甲级写字楼市场平均租金小幅上升，约为 12.74 美元/月/平方米；平均空置率约 23.62%，与上季度相比下降了约 2.5%。戴德梁行写字楼指数dtz index office rent & price, dalian戴德梁行指數 大連寫字樓租金及售價office rentoffice price120寫字樓租金寫字樓售價11511010510095908580q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4

34、 q1 q220002001200220032004200520062007资料来源: dtz 戴德梁行研究部需求本季度甲级写字楼吸纳量约为 13,000 平方米，较去年同期相比增长了约 3.5 倍。租赁第二季度，大连市甲级写字楼租赁成交依然保持活跃，表现为部分企业的扩租及迁址。希望大厦投入市场后吸引了包括兴业银行、万邦船务等大公司入住，成交面积较大。2007 年第二季度部分租賃成交182007 年第二季度部分租賃成交major leasing transaction in q1 2007company name公司名称达飞轮船（中国）有限公司兴业银行股份有限公司大连project name项

35、目名称希望大厦希望大厦district区域青泥洼桥青泥洼桥transacted area成交面积（建筑平方米）926.194,386.78分行万邦(中国)船务有限公司日本库利艾特国际贸易有限公司北京澳际教育咨询有限公司通力电梯有限公司希望大厦珠江国际大厦亚太国际金融中心亚太国际金融中心青泥洼桥新开路人民路人民路460.36236.33108.6141.36资料来源: dtz 戴德梁行研究部租金、价格和空置率2007 年第二季度大连甲级写字楼分区租金和空置率分布18.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.0011.1615.6616.8337.428.9

36、7204035302520151050renminluqingniwaqiaoxinkailurentalvacancy大连甲级写字楼租金和空置率走势180.19140.350.310.310.30131212.190.2711.8912.740.240.250.200.15111011.1711.170.100.050.0020032004200520062007 q2rentalvacancy供应本季度大连市无新的甲级写字楼供应，总存量保持不变，约为 53 万平方米左右。展望希望大厦入市后，大连市甲级写字楼的整体品质得以提升，具有较高付租能力的企业有了更多选择空间，写字楼市场的优胜劣汰也逐

37、渐显现。二季度较高的写字楼需求增长预示着大连写字楼市场将延续 2006 年的良好发展态势。6 月份，新加坡上市公司佑玛集团的“恒泽天城”项目启动，建成后将形成开发区首个甲级水平写字楼，伴随着英特尔进入大连开发区，其上下游企业或相关企业的跟进将带来开发区写字楼市场需求的增长。18index指數(2000q1=100)2000住宅戴德梁行住宅指数dtz index residential rent & price, dalian戴德梁行指數 大連住宅租金及售價residential rentresidential price140住宅租金住宅售價1351301251201151101051

38、009590858075706560q1 q2 q3 q4q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2q3 q4 q1 q2资料来源: dtz 戴德梁行研究部 2001200220032004200520062007需求2007 年 4-6 月，大连市内四区商品住宅成交套数 7356 套，成交面积约 72 万平方米，均同比下降约 9%。从需求的区域看，沙河口区及甘井子区是人们购房的首选区域，占总成交量的 80%以上，尤其是甘井子区的成交量占总成交量的 50%以上，主要原因是：第一，房价的持续上涨，推动消费者去价格

39、相对便宜的边缘区域购房，第二，市区土地的稀缺，使得近两年土地成交多集中于城市西部和北部，以上半年为例，市场新供应多集中在沙河口区及甘井子区。价格第二季度，大连市区新建住宅成交均价 6,526 元/平方米，同比增长 21.7%，比上季度 5,377 元/平方米上涨约 21，主要原因是原先价格相对较低的城市周边区域如泉水、中华路、红旗镇等价格上涨较快。182007 年 4-6 月份大连市内四区住宅平均成交价格（元/平方米）rmb/sq m 元/平方米90007,7358000700060005000400030002000100006,4847,0184,479中山区西岗区沙河口区甘井子区供应本季

40、度，新开盘项目主要集中在 5-6 月份，主要集中于沙河口及甘井子区，且呈现较高的价位水平。而中山区推出的南山西花厅项目由于是改造项目，故并未体现出与该区域相符的价位水平。截至 2007 年 6 月底，大连市区共有 2.02 万套住宅供应，其中中山区 0.45 万套，西岗区 0.09 万套，沙河口区 0.46 万套，甘井子区 1.02 万套，供应建筑面积合计约 267 万平方米。2007年第二季度开盘销售的主要楼盘月租售价项目地区(叫价)*(叫价)*开盘日期种类(元/平方米)(元/平方米)壹品漫谷南山西华厅动力院景三期山水秀景大华御庭甘井子中山区甘井子甘井子沙河口只售不租只售不租只售不租只售不租

41、只售不租53007700650082005440645062307399800092502007.年 5 月 甲、乙、丁2007 年 5 月 甲2007 年 5 月 甲、乙2007 年 6 月 甲、乙2007 年 6 月 丙、丁18* 以建筑面积计* 甲：多层公寓乙：小高层公寓丙：高层公寓丁：别墅资料来源: dtz 戴德梁行研究部展望2007 年大连市计划供应土地面积约 380 公顷，主要以经济适用房（含限价商品房）、城市西部北部区域住宅用地为主，预计将带来大量的新增供应，这一点从前两季度的土地出让情况即可看出，随着这些住宅陆续入市，住宅供应持续增长，大连市房地产市场将继续呈现供需两旺的局面，

42、销售价格将保持稳步上涨，预计上涨幅度有所趋缓。从供应区域看，甘井子区市场供应量预计较大，同时随着市区外的旅顺口区、开发区及金州等区域的商品房集中上市，区域内楼盘竞争将趋于激烈，而中山区、西岗区和沙河口区的楼盘由于供应量有限，价格还有上涨空间。18二手市场概览2007 年 15 月份，大连市二手住宅交易套数超过 8400 套，成交面积约 82.01 万平方米，同比下降 18.5%。、从成交区域看，沙河口区和甘井子区成交占较大比例，占总成交量的六成以上。价格方面，1-5 月份，市内四区二手住宅成交均价 4,553 元/平方米，同比上涨约 21%。展望中山区、西岗区、沙河口区随着近两年入住的次新房进

43、入二手房市场交易，二手房市场正在逐渐升温，特别是次新房成交占比逐渐提高。甘井子区受到经济适用房推出的影响，虽然成交量有所下降，但由于其地域广泛，房源供应和客户需求相对活跃，因此仍将是支撑二手房交易量的主力区域。18商铺概览2007 年前 5 个月，大连市消费市场繁荣活跃，社会消费品零售总额实现 398.2 亿元，同比增长16.2%，加快 2.5 个百分点，其中批发零售业同比增长 16.2%，位于各行业之首，吃、穿、用品零售额均呈现两位数增长，“医博会”及“五一”黄金周拉动了星级酒店及餐饮业零售额实现快速增长。第二季度，多家商场都在定位、结构和管理等方面进行了调整，大连市商业市场正处于良性的发展

44、态势当中。需求于 2006 年底推出的星海商城和 2007 年 1 季度推出的都市银座项目均于本季度内售罄，表明市场对新增的餐饮休闲商业设施的需求较旺盛。奥林匹克广场以文化、体育健身用品专卖为特色的体育用品一条街本季度新增 nike、adidas 两家专卖店，在香洲花园酒店一层开业。加上现有的奥林匹克购物中心、百盛、万达影城、华府商业街，正在建设的星海商城等，中部商圈集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的综合商圈发展愈见成熟。租金和价格2007 年第二季度主要在售商业项目价格项目名称区域店铺面积（平方米）租金（范围）（叫价）人民币/平方米/天胜利购物广场中山区4-5080,000-100,000资

45、料来源：dtz 戴德梁行研究部2007 年第二季度主要商业项目租金项目名称区域店铺面积（平方米）租金（范围）（叫价）人民币/平方米/天凯旋商城新华洋香榭里街区西岗区中山区中山区9.516-30140-1609.7-22.210.2-19.1平均租金 15资料来源：dtz 戴德梁行研究部供应5 月 1 日，位于天津街的老天百食品超市经过九个月的改制，由浙江诚大实业集团成功竞买，以“天津街食品商场”的称号重装开业，2500 平方米的营业面积保留了老天百食品超市的经营理念18和经营内容，对于拥有老天津街情节的部分市民具有较大的吸引力。天津街自 2002 年实施改造于 2003 年底重新开街后，一直处

46、于萧条状态，此次“天津街食品商场”的重新开业，对于推进天津街复兴改造建设、恢复百年老街风采将具有一定的推动作用，但尚需时间的检验。展望自 2006 年起大连市以住宅底商及配套商业为代表的社区商业逐渐活跃，已经投入使用的万达华府商业街、前城国际花园商业街等，均取得了不错的销售业绩，为满足社区居民消费需求起到了积极作用，同时也吸引了较多的其它区域消费者。然而随着越来越多的社区商业投放市场，社区商业市场的竞争加剧，也出现了大量空置店铺。如何改变大量店铺空置的局面，店铺的规划、结构设计、招商程序、业态定位等方面的完善，将是商业地产开发商需要思考的问题。18名词解释竣工面积经验收鉴定，可正式移交使用的房

47、屋建筑面积总和。施工面积年内施工全部房屋建筑面积=先开工面积（包括本年度施工后停工面积）+已停工本年度恢复施工面积。新开工面积年内新开工建设面积（不包括以往跨入本年度的施工面积），以房屋正式破土刨槽为主。建筑面积建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外转水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上（含 2.20 米）的永久性建筑。空置商品房统计年度到 12 月 31 日已建成而未售出的商品房。空置量年度内经初始登记一年后未售出的数量（建筑面积）。例：经营性办公楼空置量=年末总供应量-总占用量。13天津概览宏观经济2007 年 1-2 月天津市经济运行

48、良好。地区生产总值完成 656 亿元，同比增长 13.5。实际利用外资额 13.5 亿美元，同比增长 11.5。中华人民共和国物权法已于 2007 年 3 月 19 日正式公布，自 2007 年 10 月 1 日起施行。房地产方面, 物权法中明确了住宅建设用地使用权期满时将自动续期，但是续期的具体操作方式并没有详细地进行规定。另一方面，全国人民代表大会通过了新企业所得税法，将内、外资企业所得税税率统一为25%，但同时允许外资企业享有一段时间的过渡期。3 月 18 日，央行上调存贷款基准利率 0.27 个百分点，一年期贷款基准利率由原来的 6.12%提高到 6.39%。14点table 1: k

49、ey economic indicators表一：主要经济指标indicator指标gdp地区生产总值period时期jan- feb1 月至 2 月unit单位rmb 100millionvalue数值655.74change year-on-year比去年同期增长（%）13.5亿人民币fixed asset investment固定资产投资总额jan- feb1 月至 2 月rmb 100million172.1330.1亿人民币total industrial output工业生产总额jan- feb1 月至 2 月rmb 100million374.4214.0亿人民币value of

50、 export出口总额jan- feb1 月至 2 月us$ 100million57.2630.2亿美元fdi utilised实际利用外资jan- feb1 月至 2 月us$ 100million13.4511.5亿美元total retail sales社会消费品零售总额jan- feb1 月至 2 月rmb 100million263.2713.1亿人民币urban annual disposableincome per capitajan- feb1 月至 2 月rmb人民币2926.715.7城市居民人均可支配收入urban annual consumptionper capit

51、ajan-feb1 月至 2 月rmb人民币2043.1613.1城市居民人均消费性支出consumer price indexjan-febpoint102.3-消费物价指数1 月至 2 月prime lending rate贷款基准利率q1第一季度% (yearly)%(年)6.39-source: tianjin statistical bureau资料来源：天津市统计局15房地产市场table 2: property market related indicators表二：房地产市场相关指标indicator指标unit单位value数值period时期changes over the

52、same period lastyear (%)比去年同期增长(%)real estate investment房地产固定投资completed area竣工面积floor area underconstruction施工面积average housing price商品房平均价格rmb 100 million亿人民币10 thousand sq m万平方米10 thousand sq m万平方米rmb/sq m元/平方米27.4359.121844.775,540janfeb1 月至 2 月janfeb1 月至 2 月janfeb1 月至 2 月janmar1 月至 3 月21.52.711

53、.89.8住宅 residentialaverage price平均价格units sold销售套数area sold销售面积rmb/sq m元/平方米unit套10 thousand sq m万平方米5,24315,222173.4janmar1 月至 3 月janmar1 月至 3 月janmar1 月至 3 月9.2-9.0-8.1source: tianjin statistical bureau;tianjin municipal bureau of land resource and housing management资料来源：天津市统计局; 天津市国土资源和房屋管理局16土地市

54、场2007 年第一季度天津市土地市场成交活跃，公开土地交易共成交 24 幅，总成交土地面积约141 万平方米。其中市区成交 4 幅，环城四区 4 幅，郊县 16 幅。成交土地中有 15 幅为住宅用地及含住宅的综合用地，其中 12 幅土地在出让条件中加入了建筑面积 90 平方米以下住房面积比重不小于 70%的规定。土地二级市场方面，新加坡国浩集团 3 月份通过收购中新集团 12 号地项目公司获得了老城厢 12 号地的使用和开发权。该地原为中新集团所有，土地使用年限为 50 年，土地面积 26000平方米，可售建筑面积为 153000 平方米，被该集团以 4.06 亿元人民币购得，折合楼面价格26

55、54 元/平方米。根据规划，该地将开发住宅和写字楼。table 3: public tender q1 2007表三：土地公开出让 2007 年第一季度administrativedistrict行政区xiqingsite地块west of liukou road,use用途commercialsite area(sq m)地皮面积（平方米）4,593max gfa(sq m)总建筑面积（平方米）26,324use timelimit (year)土地使用年限（年）40transactionprice(rmb 10thousand)成交价（万元）1331西青yangliuqing county

56、杨柳青镇柳口路以西商业xiqingsouth of jinpucommercial4,46124,280401146西青railway, yangliuqingcounty杨柳青镇津浦铁路南侧商业jinnanwest of huifengresidential/50,702152,20070/401561津南garden, xianshuigucounty咸水沽镇惠丰花园居住区西侧commercial住宅/商业tanggusouth of xinbei roadresidential6,09430,470705500塘沽新北路南侧住宅tanggusouth of binhenancommerc

57、ial26,666319,992408765塘沽road滨河南路南侧complex商服wuqingeast of jingjincommercial/22,64067,92040/70750武清highway京津公路东侧residential商业住宅wuqingwest of jingjincommercial/1,5822,2134061武清highway京津公路西侧financial商业/住宅ji countysouth of panshanresidential235,605117,802704050蓟县road盘山路南侧住宅ji countysouth of panshanreside

58、ntial/431,061215,50070/404480蓟县road盘山路南侧commercial住宅/商业nankaisouth of binshuixicommercial60,773150,00040445317南开road宾水西道南侧商业ji countynorth of xinghuacommercial/46,633151,50040/709010蓟县avenue, chengguancounty兴华大街北侧residential商业/住宅ji countysouth of renminxicommercial8,50821,270402220蓟县road人民西路南侧商业hang

59、ueast of jianshe roadcommercial/17,39752,19040/706020汉沽建设路东侧residential商业/住宅hanguwest of dafeng roadresidential42,103147,361709525汉沽大丰路西侧住宅hangusouth of dafeng roadresidential125,270250,5407024430汉沽大丰路南侧住宅hexieast of nanchangcommercial/9,588150,0004054120河西road南昌路东侧publicconstruction商业/公建donglinorth

60、 of chenglinresidential/117,059234,00070/4048000东丽road成林道北侧commercial住宅/商业hexieast of machangcommercial/15,650222,0504049180河西road马场道东侧entertainment商业金融/文化娱乐jinghaieast of jingfuresidential18,47655,428707885静海highway京福公路穿城段东侧住宅ji countychengguan countyresidential/8,41029,43570/402460蓟县城关镇commercialnankainorth of jieyuanxires