西湖印象7月份总结及8月份营销_推广计划0727

1、西湖印象8月份营销&推广执行计划 合富辉煌（7月1日7月24日数据）CONTENTS目 录PART17月市场环境分析PART27月营销总结PART38月营销执行计划1.7月市场总结2.本月开盘项目分析1.营销总结2.推广总结1.月度目标2.销售排期3.营销支持4.费用预估5.推广渠道6.推广效果PART 17月份市场环境分析7月份市场总结（截止7月24日）竞品项目竞品项目来访来访来电来电成交成交销售动态销售动态销售房源销售房源成交价格成交价格橄榄城92510由于政策原因住宅产品没有房源；目前主要是三期车位、商铺、储藏间的销售暂无前期最后一批房源：洋房：1.17万元/左右；高层：7700

2、元/左右茉莉公馆1053212洋房70#加推洋房70#、71#、72#、73#、75#；所有的别墅洋房价格：一层边户均价在17800，中间户17400，二楼均价在15200，三楼四楼均价在14800左右海马公馆43180目前暂时无货可售暂无洋房5月份价格：14000-15000元/左右西湖湾18552/金明府一期基本去化完毕目前封盘状态；现在推售浅水湾地块别墅产品（联排交50万、独栋交100万订房；累计订房50套左右）/联排价格：2.5-3万/左右恒大帝景65013512前期剩余产品平销主要为1#、2#、5#楼剩余产品均价约：9300元/未来城7101954587#加推（加推当天去化40%左右

3、）87#、88#楼剩余产品价格区间9100-9800元/梅隆公馆78467项目剩余产品平销主要集中在17#楼（17#剩余30套左右）价格9100-9300元/西湖观邸14553128高层2#、4#开盘，洋房5#认筹（1万抵3万）2#、4#楼剩余产品价格区间7300-8800元/（根据观湖效果价差较大）自6月份以来，市场在售货量不大，且各项目来电来访下滑严重，且各项目新推楼栋去化率均低于60%，受政策影响，越来越多的客户选择观望，下半年市场政策如果没有改观，不排除类似恒大项目降价走量。本次加推房源为本次加推房源为87#87#，共计，共计256256套房套房源，当天到访客户源，当天到访客户1501

4、50组左右；当天组左右；当天去化去化3535套左右。套左右。楼栋：楼栋：87#（256套房源）优惠：优惠：开盘当天优惠3个点；按揭优惠3个点，一次性优惠5个点，价格：价格：价格区间（含精装）9100-9800元/，均价约9600元/；7月22日恒大未来城加推介绍本次加推房源为本次加推房源为70#70#，共计，共计1616套房套房源，当天去化源，当天去化1010套套左右。左右。楼栋：楼栋：70#（16套房源）优惠：优惠：认筹交10万，开盘总房款优惠5万，价格：价格：一层边户均价在17800元/，中间户17400元/，二楼均价在15200元/，三楼四楼均价在14800元/左右。7月22日茉莉公馆加

5、推介绍7月15日西湖观邸开盘简报截止到开盘认筹320组左右，实际到场260组左右。本次开高层两栋：2#、4#共计196套房源（准现房）整体去化120套左右。西湖观邸楼栋：楼栋：2#、4#（196套房源）优惠：优惠：认筹交3千抵1万、当天选房成功96折、准时签约99折价格：价格：7300-8800元；2#楼均价7700元/,4#楼均价7600元/现场交款：现场交款：现场交1万定金；其他都未定（首付比例，签约）；选房方式：选房方式：顺序选房。内容：内容：西湖观邸为润城项目集英街西边地块，产品包含高层、洋房、别墅。本次推出房源2#、4#两栋楼全是一个单元，2#楼2梯5户，18层；4#楼2梯6户18层

6、（1层部分底商）；共计196套房源。房源价格东西户型价差较大：以4#楼为例东户847400-7700元（紧邻集英街，看不到湖景）；东南户607300-7500元（看不到湖景）；两个南户897350-7580元（看不到湖景）；西南户607300-8000元（部分能看到湖景）；西户857400-8800元（部分可以看到湖景）。大部分房源价格在7300-7500之间，只有西户房价大部分在8000以上。7月15日西湖观邸开盘简报89（两室两厅一卫）146（四室两厅两卫）60（一室两厅一卫）85（两室两厅一卫）6054套，8554套，8970套，14618套7月15日西湖观邸开盘简报PART 27月营销

7、推广总结由图可知，龙亭区和金明区占比最多，分别为29组、15组，其中郑州区域4组，占比不足10%；由图可知，地缘性客户仍为本项目主要认可客群；截止截止7 7月月2424日，累计验资日，累计验资5555组组验资1152921214鼓楼金明龙亭顺河禹王台杞县通许郑州115292121405101520253035验资客户区域分析验资客户区域分析营销总结截止截止7 7月月2424日，累计验资日，累计验资5555组组围挡及路过, 40网络, 1户外, 3朋介, 11051015202530354045围挡及路过网络户外朋介验资渠道分析验资渠道分析营销总结由图可知，围挡及路过等自然性到访占比最多，有40

8、组，说明本案地理位置的先天优越。；由图可知，朋介客户有11组，占比约20%，老带新及转介逐渐成为本案购房重要客户之一；来访区域：来访区域：来访区域主要为金明区、龙亭区、郑州，分别占比42%、27%、11%，龙亭区目前基本无在建项目，因此为开封购房最大外溢区域，金明区、经开区为地缘客户；截止截止7 7月月2424日项目日项目7 7月份完成来访月份完成来访452452组组鼓楼2%金明42%兰考1%龙亭27%顺河4%禹王台2%祥符3%杞县3%通许1%尉氏1%郑州11%其他3%来来访区域访区域营销总结来访途径：来访途径：来访渠道主要为路过、朋介、户外，分别占比68%、11%、7%，说明本案受西湖沙滩影

9、响较大，建议考虑加大西湖拓客方面支持；来电途径：来电途径：相比于来访途径，来电途径更为均匀，户外、网络、路过、朋介分别占比：37%、30%、18%、15%。截止截止7 7月月2424日项目日项目7 7月份完成来访月份完成来访452452组，来电组，来电3333组组路过68%户外7%朋介11%拓客2%网络4%广播2%国贸大堂3%微信3%来来访途径访途径营销总结网络30%户外37%路过18%朋介15%来来电途径电途径推广总结分类工作内容工作进度责任人微信开封北始发北京高铁开通，以后进京方便了！已完成白朝波热热热，高温即将来袭，如何应对？已完成白朝波【获奖名单】童心绘西湖，美好不落幕已完成白朝波一份

10、专门写给开封人的周末指南已完成白朝波汴西湖畔，寻找家的印象已完成白朝波中国到底有多少个“西湖”？已完成白朝波开封热到发紫！一份伏天养生指南速来围观！已完成白朝波这个短片也许能治好你的周一综合症已完成白朝波西湖印象建筑工人的一天已完成白朝波汴西湖畔，印象生活如诗似画已完成白朝波河南一本征集志愿开投，千万别来河大！已完成白朝波豫见慢生活已完成白朝波融资总量700亿元 开封市与国开行河南省分行签署合作协议已完成白朝波小暑节气海报已完成白朝波大暑微信单张已完成白朝波推广总结分类工作内容工作进度责任人策略七月第一周周报已完成白朝波0703微信周报已完成白朝波7月推广活动修改方案已完成白朝波高层开盘前大活

11、动替代方案已完成白朝波七月第二周周报已完成白朝波0710微信周报已完成白朝波七月第三周周报已完成白朝波0717微信周报已完成白朝波八月推广方案已完成白朝波八月推广方案修改已完成白朝波推广总结分类工作内容工作进度责任人设计画面类认筹物料修改已完成白朝波门口桁架修改已出街白朝波门口桁架修改已出街白朝波工地公示牌修改已出街白朝波微信底图修改已出街白朝波城市快报修改已出街白朝波所有户型核对修改已完成白朝波电梯框架广告修改已出街白朝波车贴设计已完成白朝波水果礼盒设计已完成白朝波设计推广工作：设计推广工作：设计推广工作：设计推广工作：设计推广工作：设计推广工作：PART 38月营销执行计划8月销售目标开盘

12、当天去化类别楼栋开盘时间总金额开盘目标去化率目标销售套数目标销售金额 筹转定率需认筹量前期客户积累访转筹率有效来访量开盘去化2#8月26日约1.4亿45%60套0.63亿元30%2003020%850组8月份平销类别楼栋周期总金额平销去化率目标销售套数目标销售金额 访转定率有效来访平销去化2#8月278月31日 约1.4亿5%7套0.07亿元10%70组推售楼座：推售推售楼座：推售2#2#推售时间：8月26日（具体以预售证办理时间、蓄客情况、客户落位情况而定）推售思考：2#号楼135套房源，目标当月去化45%约60套，当月去化50%约65套；下半年第下半年第1 1次集中推售次集中推售根据目标根

13、据目标8 8月整月月整月2#2#号楼去化号楼去化50%6750%67套房源计算，开盘前需要套房源计算，开盘前需要200200组验资客户，自任务发布之日起组验资客户，自任务发布之日起截止截止8 8月月3131日共计需要到访客户日共计需要到访客户850850组。组。8月销售节点7月22日8月21日25日8月26日7月21日验资政策公布实施按揭30万验资，全款50万验资，开盘前必须提供征信报告、足额银行流水；7月25日电商拓客上线每日要求10组有效到访7月23日释放价格区间，第二次客户落位，试探客户反映，根据反映适时调整最终价格开盘8月27日剩余房源价格上涨200元/平米8月10日2#号楼取得预售许

14、可证，验资客户开始会员升级，全款缴纳10万，按揭缴纳5万8月销售策略全款全款客户享95折优惠、按揭按揭客户享99折优惠；优惠方式一优惠方式一优惠方式二优惠方式二优惠方式三优惠方式三0 0元入会：元入会：前期0元入会客户享3000元开盘优惠，现已截止；电商优惠：电商优惠：凡参与验资客户并参加取证后的会员升级，均享受电商优惠5000抵20000元优惠；通过价格调整，最终实现通过价格调整，最终实现2#2#号楼表均价号楼表均价85008500元左右元左右8月销售策略验资资格验资资格：客户必须接受开封海龙置业以5970元的均价签约，剩余差价款一次性支付给开封海龙置业；条件一条件一条件二条件二条件三条件三

15、全款全款客户：需提供不低于50万元银行资产证明；按揭按揭客户：需提供不低于30万元银行资产证明；银行流水：银行流水：需提供6个月内，月均不低于10000元流水，可先验资，8月26日前补齐流水，否则，不得参与开盘；条件四条件四通过验资期间客户资格审查及资料的提交，将按揭审查工作前置，从而提高按揭办理、合同签约等通过验资期间客户资格审查及资料的提交，将按揭审查工作前置，从而提高按揭办理、合同签约等工作的办理速度。工作的办理速度。征信报告：征信报告：需提供客户本人征信报告，可先验资，8月26日前未提供征信报告或征信报告不通过的，不得参与开盘；条件五条件五8月推广费用8月费用使用计划月费用使用计划营销

16、费用占比最高不超过销售金额 2.0 %销售金额0.7亿元营销费用最高不超过140万元费用申请：费用申请：8月销售金额约为0.7亿元，按照2%计算推广费用为140万元，力争在尽可能节省费用的前提下完成既定目标。8月推广渠道电商电商：重新恢复电商，利用电商强大线上线下资源嫁接，从而短时间内明显增加项目到访，并最终为开盘服务；渠道一渠道一渠道二渠道二渠道三渠道三沙滩游客截访沙滩游客截访：本案大部分到访客户为路过等自然到访，建议增加沙滩游客截访力度，如免费供应饮品、发放气球礼品等，详见后边推广策略；活动活动：通过中大型活动，提升市场关注度、增加老业主粘性；8月推广渠道一电商重新恢复电商，利用电商强大线

17、上线下资源嫁接，从而短时间内明显增加项目到访，并最终为开盘服务重新恢复电商，利用电商强大线上线下资源嫁接，从而短时间内明显增加项目到访，并最终为开盘服务好房网电商合作期间赠送渠道资源（部分调整的以调整后为准）好房网电商合作期间赠送渠道资源（部分调整的以调整后为准）序号序号渠道投放时间投放地点投放数量投放内容1网站通栏项目提供画面后好房合作期间展示开封好房网网站首页广告 大幻灯 1900 x410，通栏 1200 x602网站广告合作期间内好房合作期间展示对联，100 x300，富媒体 320 x2403网络软文合作期间内好房配合项目节点推送根据项目节点以及项目推的节奏释放项目信息4网络专栏合作

18、期间内好房合作期间内好房网设计师专为项目设计出网络专栏，更多释放项目亮点、爆点。5今日头条合作期间内今日头条根据项目节点配送今日头条作为国内点击率较高的一款新闻广告，每次推送曝光率到达60万次；6网络信息流合作期间内合作期间内根据项目节点配送包括名人大号转发、微信官方大号同时同步推送项目信息等等。7百度推广合作期间内好房合作期间内百度作为目前最大的搜索引擎，好房网项目内容信息，在百度首页释放。8网盟推广合作期间内国内知名网站合作期间内主要在58同城、各大搜索引擎、赶集网等等释放项目信息。9搜索推广合作期间内好房合作期间内项目内容信息，在360搜索首页释放。9群冠名合作期间内微信群合作期间内在微

19、信群300人的活跃大群中，同时释放5个群做项目群冠名。10网络群推合作期间内微信群推广合作期间内5次或者50个群 每个推送微信群300人，每次同时释放10个群进行释放项目信息11直播合作期间内花椒、映客开盘1次，会员升级1次开盘期间赠送网络直播1次，预计在线2万人次同时观看；12拓客合作期间内商超、社区等20人/天，1个队长每周80人次有效客户到访13Call客合作期间内营销中心5人/天，1个队长好房网提供5部电话，在好房办公地点进行拨打电话14看房团合作期间内营销中心每2周1次集中到访，集中推介16LED合作期间内 至少协调1个月 扫码送气球，留电送矿泉水、西区主要街道派发遮阳板扫码送气球，

20、留电送矿泉水、西区主要街道派发遮阳板 汴西湖，作为项目的第一大生态卖点，同时也是夏季开封人民休闲娱乐的首选目的地，由于天气较热，儿童较多，建议气球、矿泉水等小物品，进行定制包装后配合单页在汴西湖公园派送，方便拉访的同时传递项目人文关怀人文关怀的印象。同时前期西湖印象在集英街、一大街、二大街早晨6:007:00钟派发遮阳板，受到广泛的关注，部分事业单位、银行等建议可以给予特殊渠道进入单位内部停车场派发，建议此项活动持续进行。8月推广渠道二沙滩拓客费用预估费用预估8月推广渠道二沙滩拓客类别类别数量数量费用费用气球气球5000个10000元矿泉水矿泉水200箱7500元扇子扇子现有派发完毕约3000

21、元合计合计44500元8月推广渠道三 大中型活动活动建议一活动建议一放肆一夏放肆一夏 全家全家出发出发西湖印象童梦嘉年华迪士尼家庭大奖等你拿活动目的：活动目的：通过一系列、延续性的亲子游戏邀约年轻父母家庭至售楼部到访，传递高层认筹信息，促成项目成交。活动时间：活动时间：8.5-6 8.12-13，8.19-20，8.26-27 （8月每个周六、周日）活动调性：活动调性：童心童趣童陪伴活动对象：活动对象：意向客户，验资客户，已购客户时间时间内场内场外场外场8.5-8.6 8.5-8.6 第一周第一周积木城堡+美甲+全家福拍摄真人切水果+幸福圈套8.12-8.138.12-8.13第二周第二周积木

22、城堡+美甲+全家福拍摄真人切水果+幸福圈套8.19-8.208.19-8.20第三周第三周积木城堡+美甲+全家福拍摄瓶瓶有礼+快到桶里来8.26-8.278.26-8.27第四周第四周积木城堡+美甲+全家福拍摄瓶瓶有礼+快到桶里来8月推广渠道三 大中型活动活动排期活动排期8月推广渠道三 大中型活动支持费用预算费用预算物料名称物料名称数量数量单价单价金额金额备注备注积木城堡积木城堡以200计算，根据活动方要求规格、档次、填充物的多少，定价差别很大，基本上在10万25万之间，具体详细费用需根据场地形状，真人切水果真人切水果12000/场8000快到桶里来快到桶里来 11000/场4000瓶瓶有礼瓶瓶有礼11000/场4000幸福圈套幸福圈套 11000/场4000指上添花指上添花 11000/场8000温馨一刻温馨一刻 11000/场8000游乐场人员看管游乐场人员看管3人200/人/天5000上海迪士尼上海迪士尼亲子套票亲子套票1两大一小985不可预见费用不可预见费用10000总预算总预算30万左右8月推广渠道三 大中型活动支持活动建议二活动建议二爱心西瓜爱心西瓜 清凉一夏清凉一夏活动背景：活动背景：7-8月正值开封