工程验收的培训

1、工 程 验 收一、 接管验收1. 竣工验收与接管验收1.1 竣工验收的定义当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。1.2 接管验收的定义接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和

2、满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加上物业管理公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取用户手册等。2. 接管验收的作用接管验收是物业管理过程中重要的一个环

3、节。如果物业管理公司在接管验收时马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在：2.1 明确交接双方的权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。2.2 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司

4、的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。2.3 为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清设备的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。3.验收的组织3.1 验收由物业的总经理、总工程师牵头，各专业工程师带领专业人员参与，会同发展商、监理、施工单位，本着客观、公正的原则进行验收。3.2 参

5、与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司，在验收中须表明自己客观的意见，反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份，表达这些意见时应与甲方、监理相协调，与他们取得一致。3.3 参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准。4. 物业移交在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时，每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记，以免弄错。4.1 交接双方的责任4.1.1 为尽快发挥投

6、资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在接到接管验收申请之日起15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。4.1.2 接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。4.1.3 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使

7、用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。 4.1.4 新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实际价格计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。4.2 接管验收程序4.2.1 建设单位书面提请接管单位验收；4.2.2 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；4.2.3 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；4.2.4 对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；4.2.

8、5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。4.3 物业接管验收的条件新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：4.3.1 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格； 4.3.2 供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用；4.3.3 房屋幢、户编号业经有关部门确认。4.4 物业接管验收应检索提交的资料4.4.1 产权资料：a) 项目批准文件；b) 用地批准文件；c) 建筑执照；d) 拆迁安置资料。4.4.2 技术资料：a) 竣工图-包括总平面、结构、建筑、设备、

9、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b) 地质勘察报告；c) 工程合同及开、竣工报告；d) 工程预决算；e) 图纸会审记录；f) 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g) 隐蔽工程验收签证；h) 沉降观察记录；i) 竣工验收证明书；j) 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k) 新材料、新配件的鉴定合格证书；l) 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书检验合格证书；保修单据等文件；m) 砂浆、混凝土试块试压报告；n) 供水、供暖的试压报告。 4.5 物业接管验收的标准 在接管验收过程中，对工程质量，要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时，要以较高的

10、标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准，对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出，要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目： 4.5.1 主体结构：a) 地基基础的沉降不得超过GBJ202-83（地基与基础工程施工及验收规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；b) 地下室防水工程应符合GBJ208-83（地下防水工程施工及验收规范）的规定；c) 钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过GB50204-92（混凝土结构工程施工及验收规范）的规定值；d) 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206-83（

11、木结构工程施工及验收规范）中的有关规定；e) 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；f) 凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的规定。4.5.2 外墙：不得渗水。a) 保温层完好。b) 幕墙石材、玻璃安装牢固，无损坏。c) 符合JG102-96（玻璃幕墙工程技术规范）的有关规定。4.5.3 屋面：a) 各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；b) 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；c) 阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。4.5

12、.4 楼地面：a) 层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；b) 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；c) 楼地面应平整牢固，接缝密合；d) 符合GB50209-95（建筑地面工程施工及验收规范）的规定。4.5.5 装修：a) 钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：b) 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；c) 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；d) 抹灰

13、应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；e) 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；f) 油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。g) 符合JGJ73-91（建筑装饰工程工程施工及验收规范）的规定。4.5.6 强电：a) 电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。b) 应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；c) 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；d) 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接

14、地阻值必须符合GB50169-92(电气装置安装工程接地装置施工及验收规范)的要求；e) 电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；f) 可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；g) 除上述要求外，同时应符合“低压电器安装规程”的有关要求。4.5.7 水、卫、消防：a) 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验，保温及防腐措施必须符合GBJ242-82(采暖与

15、卫生工程施工及验收规范)的要求。b) 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；c) 卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；d) 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、操作灵活；e) 水泵安装应平稳，运行时无较大震动；f) 消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。4.5.8 空调采暖：a) 箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；b) 各种仪器、仪表应齐全精

16、确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；c) 管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支、吊架应牢固；d) 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；e) 经过48小时连续试运行，冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须符合设计要求。4.5.9 附属工程及其他：a) 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；b) 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度

17、，并不应超过两个弯；c) 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；d) 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；e) 烟道、通风道应畅通，无阻塞物；f) 单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；g) 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。以上为接管验收的一般要求，具体验收区域、验收内容、验收项目按个别项目而有所差异。二、 接管验收程序应具备的条件：1建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。2供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明

18、、污水处理、卫星接收、中央自动控制等系统及其他设施能正常使用。3经有关部门确认。管理处验收筹建处提交的资料：产权资料：1项目批准文件 2用地批准文件 3建筑执照 4拆迁资料技术资料：1项目竣工图 2地质勘察报告 3工程合同，开、竣工报告 4工程预决算书 5图纸会审记录 6工程设计变更通知7隐蔽工程验收签证人 8沉降观察记录 9竣工验收证明书10钢材水泥等主要材料质保书 11新材料、构配件的鉴定合格书12物业内所有设备安装、调试、检验合格证书 13砂浆、混凝土试块试压报告 14管道试压报告审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请筹建处尽快补齐管理处与筹建处制定验收计划双方对所有设备、设施进行分

19、段检查检验不合格，按质量问题处理、整改跟踪建设单位整改缺陷和补做遗漏工程项目签署验收合格文件（所有收楼文件一式三份由承包商、业主、及管理处各保存一份）总经理签发接管文件合格三、 接管验收申请表物业管理工程项目验收表格日 期：_验收项目：_内 容： _ _ _ _ _ _ _ _建设单位名称：_建设单位代表：_建设单位签章：_接收单位名称：_ 接收单位代表：_接收单位盖章：_注：1)之验收项目应以用户收楼时提出的资料为准，如到时发现缺陷和遗漏项目，建设单位必须修补。 2)格一式三份建设单位、施工单位、接收单位各存一份。3)工程缺陷遗漏信息反馈单。 四、 工程遗漏缺陷信息反馈表工程遗漏缺陷信息反馈

20、单致： 由：_物业管理工程部发单人：_职务：_日期：_ _本工程部于_年_月_日检查下列工程：项目：_内容：_地点：_以上工程项目的缺陷、遗漏有：_请_年_月_日前整改、执补完成。五、 接管验收内容系统竣工验收程序及内容给排水系统 项目内 容审查资料1 竣工图及设计变更文件。2 主要材料和制品的合格证或试验记录。3 施工测量记录。4 混凝土、砂浆、焊接及水密性、气密性等试验、检验记录。5 施工记录。6 中间验收记录。7 工程质量评定记录。8 工程质量事故处理记录。9 其它。应验收的项目1 建筑物的质量、高程、坡度、平面尺寸、管道及附件等安装的质量和数量。2 结构强度、抗渗、抗冻的标号。3 水池

21、及水柜等水密性，消化池的气密性。4 外观。5 其他系统竣工验收程序及内容火灾自动报警系统1 项 目内 容审查资料1 系统竣工表。2 系统竣工图。3 施工记录。4 调试报告。5 管理维护人员登记表。（以上资料应上报公安消防部门审定）应验收的项目1 火灾自动报警系统装置（包括火灾探测器、手动报警按纽、区域报警控制器和集中报警控制器）。2 灭火系统控制装置（包括室内消火栓、自动喷水、CO2、干粉、泡沫等固定灭火系统固定装置）。3 电动防火门、防火卷帘控制装置。4 通风空调、防烟排烟及电动防火阀等消防控制装置。5 火灾事故广播、消防通迅、消防电源、消防电梯和消防控制室的控制装置。6 火灾事故照明及疏散

22、指示控制装置。7 外观。 系统竣工验收程序及内容火灾自动报警系统 2项 目内 容验收标准1 火灾报警控制器的抽验：按装置数目的30%-50%但不少于10个抽验。2 火灾探测器的抽验：按装置数目的5% -10%但不少于10只抽验。3 消防水泵：A) 工作泵与备用泵转换运作1-3次。B) 消防控制室内操作启、停泵1-3次。4 室内消火栓验收，并在消火栓处操作启泵按纽按5%-10%比例抽验。5 自动喷水系统的水流指示器，闸阀关闭器及电动阀等按安装数量 10%-30%的比例进行末端放水试验，控制功能、信号均应正常。6 CO2、干粉等灭火系统抽验，按安装数量的20%-30%进行：A) 人工启动和紧急切断

23、试验1-3次。 B) 与固定灭火设备联动控制的其它设备试验1-3次。 C) 抽一个防护区进行喷放试验。 上述试验控制功能、信号场应正常。7 电动防火门，防火卷帘的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。8 通风空调和防烟设备的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。9 消防电梯的检验应进行1-2次，人工控制和自动控制功能检验。10 火灾事故广播设备的检验，按安装数量10%-20%进行抽验：在消防控制室选层广播。A) 共用的扬声器强行切换试验。B) 备用扩音机控制功能试验。11 消防通迅设备的检验应符合以下要求：A) 消防控制室与设备所设的对讲电话进行1-3次通话试验。B) 电话插孔按实际安装数

24、量的5%-10%进行通话试验。C) 消防控制室的外线电话与“119”台进行1-3次通话试验。系统竣工验收程序及内容卫生系统项 目内 容审查资料1 施工图、竣工图及设计变更文件。2 设备、制品和主要材料的合格证或试验记录。3 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。4 设备试运转记录。5 水压试验记录。6 给排水系统通水冲洗记录。7 工程质量事故处理记录。8 分项、分部、单位工程质量检验评定记录。应检验的内容1 方位、标高和坡度的正确性。2 连接点或接口的严密性。3 散热器、卫生器具和各类支架、档墩安装的牢固性。4 给水消防系统的通水能力。5 外观（见设备观感质量项目统计表） 系统验收程序及内容通风空调

25、系统项目内 容审查资料1 竣工图、设计修改通知书。2 主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明或检验资料。3 隐蔽工程验收单和中间验收记录。4 分项、分部工程质量评定记录。5 制冷系统试验记录（单机清洗，系统吹污，严密性，真空试验，充注制冷剂检漏等记录）。6 空调系统联合试运转记录。应检验的项目设备单机试运转（包括：通风机、制冷机、水泵）1 设备无负荷联合试运转：A) 通风机的风量、风压、转速测定。B) 系统与风口的风量平衡，实测风量与设计的偏差不应大于10%。C) 制冷系统的压力、温度、流量等技术参数应符合有关技术文件规定。D) 空调系统带冷源的正常联合试运转不少于8小时，通风除尘系

26、统的连续运转不应少于2小时。2 通风、空调系统带负荷综合效能试验。A) 室内空气、温度、相对湿度的测定和调整。B) 室内气流组织的测定。C) 室内洁净度和正压的测定。D) 室内噪声的测定。E) 通风除尘车间内空气中含尘浓度与排放浓度的测定。F) 自动调节系统应作参数整定和联动调试。3 外观（见设备观感质量项目统计表）系统验收程序及内容离心式制冷系统项目内 容制冷设备安装1 检查机组出厂内压。2 制冷机组安装的纵向、横向不平度不超过0.1/1000。3 制冷压缩机纵向水平度不超过0.03/1000，横向水平度不超过 0.1/1000。4 观察压缩机吸气口内的导向叶片和执行机构。并调整、定位。制冷

27、系统试运转1 润滑系统试验：开启油泵使润滑油循环8小时以上，后清洗、换油。注意油温、油压、油面高度是否符合要求。2 系统气密性试验：按现定充入干燥空气或氮气，用发泡剂检查系统是否有渗漏现象。3 无负荷运转：A)关闭压缩机进气口导向叶片或进气阀，使压缩机的排气口与大气相通。 B)开动油泵、调节循环润滑系统，使其正常运转。C)瞬间启动压缩机，观察转向是否正确，以及有否卡阻现象。D)再次起动压缩机，无负荷运转试验半小时，观察油温、油压、磨擦部位的温升，机器的响声及振动是否正常。4 抽真空试验：将系统抽至剩余压力小于5.332千帕（4mmHG）保持24小时，系统升压不应超过0.667千帕（5mmHG）

28、。5 按规定向系统充灌制冷剂。6 负荷运转：A)按要求供给冷却水。 B)开动油泵、调节润滑油系统使其工作正常。 C)利用放空装置排除系统中的空气。 D)启动压缩机，并根据机器运转情况，逐步开启吸气阀和导向叶片，并注意快速通过振动区，使压缩机正常工作。 E)按规定负荷及运转时间进行，运转过程中应检查机组的响声、振动、润滑压力、温度、各磨擦部位的温度、电动机温升和各种仪表指示等均应符合设备技术文件规定，并记录各项数据。系统竣工验收程序及内容高压设备及变压器系统项目内 容审查资料1、 竣工图、设计修改通知书。2、 制造商提供的产品说明书、试验记录、合格证书及安装图纸等技术文件。3、 安装技术记录。4

29、、 调整试验记录。5、 备品、备件清单。6、 供电局验收合格证明。 应 检 查 的 项 目 及 要 求1、 主供及备供自动转换功能是否正常。2、 各保护继电器动作是否正常。3、 设备固定牢靠，外表清洁完整。4、 电气连接可靠，接触良好。5、 设备的联动机构联动正常，无卡阻，分、合闸指示正确。6、 绝缘部件、瓷件应完整无损。7、 油漆应完整，相色标示正确，接地良好。8、 外观。（见设备观感质量项目统计表） 系统竣工验收程序及内容盘、柜及二次接线系统项目内 容审查资料1、 竣工图，设计变更文件。2、 制造厂提供的产品说明书，调试大纲，试验方法，试验记录，合格证明文件及安装图纸等技术文件。3、 根据

30、合同提供的备品备件清单。4、 安装技术记录。5、 调整、试验记录。6、 绝缘测试报告。系统竣工验收程序电梯及电气部分系统1项目内 容试运转前检查1、 机房温度应保持在5-40之间，在25时环境相对湿度不应大于85%。2、 机械和电气设备的安装，应具备调整试车条件。3、 电气接线正确，连接可靠，标志清晰。4、 曳引电动机过电流、短路等保护装置的整定值应符合设计要求。5、 继电器、接触器动作应正确可靠，接点接触良好。6、 电气设备导体间及导体与地间的绝缘电阻值应符合下列规定：1 动力设备和安全装置电路不应不于0.5M。2 低电压控制回路不应小于0.25M。7、 电气安全保护装置的安装与调整应符合规

31、范（GB50182-93）的规定。检修速度调试运行1、 制动器调整应符合下列要求：1 制动力和动作行程应按设备的要求调整。2 制动器闸瓦在制动时应与制动轮接触严密。2、 全程点动运行无卡阻，各安全间隙符合设计要求。3、 检修速度不应大于0.63M/S。4、 自动门运行应平稳，无撞击。5、 平衡系数应调整为40%-50%。 系统竣工验收程序电梯及电气部分系统2项目内 容额定速度调试运行1、 轿厢内置入平衡负载，单层、多层上下运行，反复调整开至额定速度，起动、运行、减速应舒适可靠，平层准确。2、 在工频下，曳引电机接入额定电压时，轿厢半载向下运行至行程中部时的速度应接近额定速度，且不超过额定速度的

32、5%，加速段和减速段除外。负载运行试验1、 运转功能应符合设计要求，指令、召唤、选层定向、程序转换、起动运行、截车、减速、平层等装置功能正确可靠，声光信号显示清晰正确。2、 调整上、下端站的换速、限位和极限开关，使其位置正确，功能可靠。3、 空载、半载、满载试验应符合下列要求：1 在通电持续率40%的情况下，往返开降各2h。2 电梯运行应无故障，起动应无明显的冲击，停层应准确平稳。3 制动器动作应可靠。4 制动器线圈温升不应超过60，减速机油温升不应超过60，且温度不得超过85。 系统竣工验收程序及内容电梯及电气部分系统3项目内 容超载运行试验1、 应在轿厢内置入110%的额定负载，在通电持续

33、率为40%的情况下，往返运行0.5h。2、 电梯应安全可靠地起动、运行。3、 减速机、曳引电动机应工作正常，制动器动作应可靠。技术性能测试要求1、 电梯的加速度和减速度的最大值不应超过1.5M/S2。平均加速度和减速度不应小于0.7M/S2。2、 运行中水平方向振动加速度不应大于0.15M/S2 ，垂直方向的振动加速度不应大于0.25M/S2。3、 运行总噪声的要求：1 机房噪声不应大于80db。2 轿厢内噪声不应大于55 db。3 开关门过程噪声不应大于65 db。4、 平层准确度±10MM。应提交的资料1、 电梯类别、型号、驱动控制方式、技术参数和安装地点。2、 制造厂提供的随机

34、文件和图纸。3、 变更设计的实际施工图及变更证明文件。4、 安全保护装置的检查记录。5、 电梯检查及电梯运行参数记录。六、 工程设备验收表（见附表）。七、 测试纪录（见附表）。八、 交接资料清单（见附表）。九、 接收设备、材料合格证、检验证汇总表（见附表）。 陈春江。 2004.11贡献思维，是首先强调自身对服务的合作方的贡献，而不是首先考虑自己可以从中得多少利。正如管理学大师德鲁克在他的一部著作巨变时代的管理（Managing in Turbulent Times）中所指出的， 成功的基础是能够为自己服务的对象做出了什么贡献，而不是给自己带来什么好处。这种贡献并不局限在资金方面，而是任何能够

35、给被服务对象带来新的潜在绩效的东西。在真正进入服务与合作对象之前，应周密地思考和计划究竟做出哪些贡献，并且还要保证这种贡献能够很快变为现实。物业管理企业资质管理办法                               发布时间: 2004-4-6  &

36、#160;                     中华人民共和国建设部令第125号物业管理企业资质管理办法已于2004年2月24日经建设部第29次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年5月1日起施行。部长汪光焘二四年三月十七日物业管理企业资质管理办法第一条为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据物业管理条例，制定本办法。第二条在中华人民共和国

37、境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第三条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。第五条各资质等级物业管理企业的

38、条件如下：（一）一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企

39、业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（二）二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等

40、企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。第六条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二

41、）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第七条新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第八条一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第九条申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：（一）企业资质等级申报表；（二）营业执照；（三）企业资质证书正、副本；（四）物业

42、管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（五）物业服务合同复印件；（六）物业管理业绩材料。第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。第十一条物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（三）挪用专项维修资金的；（四）擅自改变物业管理用房用途的；（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资