山东日照金港美丽园项目营销策划提案

1、金港美丽园营销策划提案 谨呈：日港房地产谨呈：日港房地产 part 1 目标锁定目标锁定part 2 实施途径实施途径 方案纲要方案纲要20072007年年1212月月3131日日前实现回款万前实现回款万实现完美销售实现完美销售业务目标业务目标品牌目标品牌目标 日港房地产品牌以及日港房地产品牌以及系列项目子品牌的建立、系列项目子品牌的建立、完善。完善。业绩与品牌的双赢业绩与品牌的双赢part 2 实施途径实施途径如何实现目标如何实现目标市场调研分析市场调研分析项目分析项目分析项目客户定位项目客户定位物业发展建议物业发展建议价格定位及策略价格定位及策略销售策略销售策略包装方案包装方案品牌策略品牌

2、策略广告推广策略广告推广策略营销实施营销实施l区域整体市场分析区域整体市场分析 l日照房地产市场发展分析日照房地产市场发展分析l日照消费者市场调查分析日照消费者市场调查分析l日照各区域板块市场分析日照各区域板块市场分析l区域房地产总体市场特征区域房地产总体市场特征l本项目竞争区域特征分析本项目竞争区域特征分析区域市场调研人口分布与变化人口分布与变化区域区域全市全市东港区东港区岚山区岚山区五莲县五莲县莒县莒县2001276.79115.9750.91109.912002277.52116.6750.87109.982003278.48117.7950.78109.912004280.4878.0

3、140.4350.92110.122005281.7179.0641.5750.91110.162006282.40 根据2006年政府工作报告，日照人口继续保持低速增长。06年末全市总户数95.31万户，总人口282.40万人，比上年末增加0.69万人。另根据上表显示，日照城市人口所占比重较低，随着日照城市发展的逐步提高，必将加快城市化进程，人民对城市物质生活的需求越来越大，住房问题将成为亟待解决的头等大事。 地理优势 日照市位于中国山东省东南部地区，是中国3万6千里黄金海岸线的中心点，东临黄海与日本韩国隔海相望， 西接沂蒙山革命老区， 南与连云港接壤， 北与青岛市毗邻，总面积5368平方公

4、里，海岸线长100公里，人口282.40万。日照因“日出初光先照”而得名，是新亚欧大陆桥东方桥头堡，是中国一座新兴的旅游港口城市。日照市区域整体分析日照市区域整体分析 日照市交通发达， 集海运、 铁路、 公路于一身。 有日照、岚山2个一类开放港口，有2个10万吨级煤炭专用泊位，19个500025000吨级杂货泊位，1个50000吨级液体化工品泊位，年吞吐能力210万吨。兖石、岚坪铁路经西安、阿拉山口直通荷兰的鹿特丹港，使日照成为亚欧大陆桥东方桥头堡和国际货物集散地。市内公路四通八达，204、 206国道、016、 048省道纵贯市境。 每天始发北京、新乡、济南、临沂旅客列车4列。始发北京、天津

5、、上海、郑州及省内各地市汽车多辆，沟通了日照市与外地的联系。 国民经济平稳快速增长，产业结构进一步优化。初步核算，2006年全市实现生产总值（gdp）505.87亿元，按可比价格计算，比上年增长16.9。其中，第一产业增加值73.89亿元，增长2.5；第二产业增加值251.56亿元，增长21.8，其中工业增加值220.07亿元，增长23.5；第三产业增加值180.42亿元，增长17.0，三次产业构成由上年的16.3：47.9：35.8转变为14.6：49.7：35.7。经济发展经济发展交通网络交通网络城市建设城市建设日照城市知名度的迅速提升日照城市知名度的迅速提升国家水上运动基地国家水上运动基

6、地 日照市成功举办了2004年全国帆船锦标赛、2005年世界帆船欧洲级锦标赛及2006年470级世界帆船锦标赛，并已确定2007年中国首届水上运动大会、2009年全运会所有水上项目均在日照举行。同时，日照也被国家体育总局确定为2008年奥运会帆船项目的训练基地。这将为日照经济及旅游事业的发展涂上绚丽一笔。 日照市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设“国际水准的滨海城市、富有特色的精品城市”的目标，把提高城市环境质量作为增强城市竞争力的突破口，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌。 目前，城市建成区面积达到58平方公里，城市行政管辖区人口120.6万人，

7、全年完成城建投资24.4亿元，城市化水平达43.4%。06年末城市道路长度1137公里，面积1250万平方米。全年新安装路灯928盏。06年末城市公共交通运营车辆739标台，运营线路网长度450.2公里，年客运总量5311万人次。06年末城区绿化覆盖面积2536.2公顷，城市公园绿地面积990公顷，人均公园绿地面积18.1平方米，城市绿化覆盖率41.4%，继续保持了一级大气、一类海水、饮用水合格率100%的环境优势，大绿量、花园式、开放型、生态化的中等海滨城市框架基本形成。 日照是全国空气质量指数常年为优的两个城市之一。2006年，日照全年共接待旅游者1008.6万人次，比上年增长28.9%；

8、国内旅游者1001万人次，增长28.9%；国际旅游者7.57万人次，增长27.1%。在国际旅游者中，外国人7.55万人次，港澳台同胞167人次。全年旅游总收入50.8亿元，增长32.4%，其中国内旅游收入48.85亿元，增长32.4%；旅游创汇2653万美元，增长39.0%，其中旅游商品创汇占旅游创汇的比重为19.5%（预计2007年度全年共接待旅游者约1400万人次，比2006年年度增长40）。旅游名城旅游名城1、国家环保总局批准为全国生态示范区；2、山东省首个循环经济试点市；3、国家旅游局评为中国优秀旅游城市；4、全国园林绿化先进城市5、山东省园林城市 6、山东人居环境范例奖7、山东人居环

9、境奖8、国家园林城市 9、2004“中国魅力城市”评选中，我市从全国600多个城市中脱颖而出，成为 32个 展播城市之一。荣誉称号荣誉称号日照经济发展战略日照经济发展战略 日照市现阶段正进入实施日照市现阶段正进入实施“港口立市、工业强市、科技兴市、生态建市港口立市、工业强市、科技兴市、生态建市”四大发展战略。加快推进工业化、城市化、市场化、国际化进程，全力构建山四大发展战略。加快推进工业化、城市化、市场化、国际化进程，全力构建山东半岛新兴的东半岛新兴的加工制造业基地、水上运动之都、生态化海滨城市加工制造业基地、水上运动之都、生态化海滨城市，推进和谐日，推进和谐日照建设。日照城市的照建设。日照城

10、市的“四大四大”发展战略的实施将为日照的发展带来新的机遇，发展战略的实施将为日照的发展带来新的机遇，从而为接轨青岛，融入山东半岛城市群创造了有利的条件，为日照今后的各项从而为接轨青岛，融入山东半岛城市群创造了有利的条件，为日照今后的各项经济发展打下了坚定的基础。经济发展打下了坚定的基础。项目国内生产总值（亿元）固定资产投资（亿元）地方财政收入（亿元）城乡居民存款余（亿元）城区居民人均工资（元）城区居民人均纯收入（元）农村人均纯收入（元）城区居民人均消费支出（元）农村人均消费支出（元）社会消费品零售总额（亿元）2005数值426.5241.814.75184.214755980941237208

11、2304125.1同比增长17.60%31.60%31.40%17.93%8.19%7.98%11.58%10.16%10.03%15.60%2006数值505.87235.0920。76216.691441211040464588972604145.06同比增长16.90%21.9%46.10%32.53%12.8%12.6%12.7%23.4%13.0%16.00%上述各项主要经济数据显示， 2005、2006年日照经济继续保持快速、健康的发展态势，2007年日照的经济发展态势将持续下去。2005200520062006年日照各项主要经济数据年日照各项主要经济数据(资料来源：根据国民经济统

12、计公报等有关资料整理资料来源：根据国民经济统计公报等有关资料整理)城乡居民和农民生活水平城乡居民和农民生活水平内容内容城市居民城市居民人均纯收人均纯收入入/ /农民农民纯收入纯收入（元）（元）增长率增长率（）（） 人均消费人均消费支出支出（元）（元）增长率增长率（）（）20052005年末每百户城市年末每百户城市/ /农民拥有家用电器农民拥有家用电器彩电彩电( (台台) )电冰电冰箱箱( (台台) )洗衣洗衣机机( (台台) )空调空调器器( (台台) )照相照相机机( (架架) )摩托摩托车车( (辆辆) )影碟影碟机机( (台台) )固定固定电话电话( (部部) )移动移动电话电话( (部

13、部) )家用家用电脑电脑( (台台) )互联互联网用网用户户( (户户) )私人私人轿车轿车( (辆辆) )20052005城市城市居民居民980998097.987.987208720810.110.11101109090838351514848868663639292124124303021214 4农民农民4123412311.5811.582304230410.010.078783030232320062006城市城市居民居民110401104012.612.68897889723.423.410810891918282595950507878636394941431433838252

14、59 9农民农民4645464512.712.72684268413.013.0858540402828 城乡居民居住条件进一步改善。年末城市居民人均住房使用面积为23.08平方米，农村居民人均住房使用面积为35平方米。 居民储蓄保持较快增长。年末城乡居民储蓄存款余款余额本外币合达216.69亿元，比年初增加32.53亿元。2006年末全市每百户私人轿车拥有量为9辆，2006年全年增加141000辆，轿车拥有量相信在2007年得以快速增长，估计以城区计算每百户私人汽车拥有量为15辆左右，加上日照众多单位使用公车，所以远远大于此数。 现阶段2007年2008年城市居民与农民生活水平将会持续上升。

15、资料来源：根据国民经济统计公报等有关资料整理资料来源：根据国民经济统计公报等有关资料整理 通过以上分析，人们对日照有了更深入的了解，目前日照正处于一个新的通过以上分析，人们对日照有了更深入的了解，目前日照正处于一个新的发展时代，城市经济的跨越式发展将直接促进日照各项经济的发展，经济的高发展时代，城市经济的跨越式发展将直接促进日照各项经济的发展，经济的高速发展对房地产而言则是长期利好消息速发展对房地产而言则是长期利好消息日照市房地产市场发展分析日照市房地产市场发展分析统计指标统计指标20012001年年20022002年年20042004年年20052005年年年均增长年均增长施工面积施工面积6

16、978897951272245715264423415.8%竣工面积竣工面积24905637154180184398541136.1%销售面积销售面积23076240278865713998588262.3%20012001、20022002、20042004、20052005年日照房地产市场统计指标年日照房地产市场统计指标 从上表可以看出，2001、2002、2004、2005年日照房地产市场施工面积年均增长15.8%，竣工面积年均增长36.1%，销售面积年均增长62.3%，均呈现出高速增长态势。2006年日照施工房屋面积已达576.5万平方米，比2005年增长118.0%。（单位：万）统计

17、指标统计指标20012001年年20022002年年20042004年年20052005年年年均增长年均增长施工面积施工面积6192427128501733204209486018%竣工面积竣工面积22866433925463677384229340.4%销售面积销售面积21543037449557540292836367.6%2001、2002、2004、2005年日照住宅市场统计指标年日照住宅市场统计指标（单位：万（单位：万） 从上表可以看出，2001、2002、2004、2005年日照住宅市场施工面积年均增长18%，竣工面积年均增长40.4%，销售面积年均增长67.6%，均呈现出高速增长

18、态势。 从上表也可以看出，施工面积增速放缓表明政府对土地的审批和开发实施了宏观调控，发展商圈地越来越难；竣工面积和销售面积高速增长，表明房地产市场供应和需求急剧增加，市场潜力巨大。统计指标统计指标20012001年年20022002年年20042004年年20052005年年年均增长年均增长施工面积施工面积70470786743719514053759.6%竣工面积竣工面积168283201710154910682247.8%销售面积销售面积1533228293555915180938.9%2001、2002、2004、2005年日照商业用房市场统计指标年日照商业用房市场统计指标（单位：万（单

19、位：万） 从上表可以看出，2001、2002、2004、2005年日照商业用房市场施工面积年均增长9.6%，竣工面积年均增长47.8%，销售面积年均增长38.9%，均呈现出高速增长态势。 从上表也可以看出，日照商业用房供应量大幅增加，同比市场需求增加量较低，商业地产市场竞争激烈。 20012001、20022002、20042004、20052005年日照商品房空置面积情况年日照商品房空置面积情况统计指标统计指标20012001200220022004200420052005商品房空置面积商品房空置面积1176211456039021759416空空/ /销比例（销比例（% %）51.0%36

20、.1%13.7%6.0%住宅空置面积住宅空置面积947941221066498440967空空/ /销比例（销比例（% %）44.0%32.6%11.3%4.4%商业房空置面积商业房空置面积21327213092143317649空空/ /销比例（销比例（% %）139.1%75.3%38.6%34.1% 从上表可以看出，日照房地产市场住宅空/销比例从2001年的44.0%下降至2005年的4.4%，日照住宅市场潜力较大；商业房空/销比例从2001年的139.1%下降至2005年的34.1%，依然呈现高速的下降趋势，但与商业房的供应增加量来比较，商业房的空置指数亦较高，特色商业发展提上日程。（

21、单位（单位：万：万）土地类型土地类型20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年居民住宅居民住宅用地用地123.8140.7119.0111.9工业用地工业用地125.4115.2105.9111.6商业、旅游、商业、旅游、娱乐用地娱乐用地118.6140.6109.7117.3（以上年同期价格为（以上年同期价格为100的指数）的指数）土地交易价格指数呈上扬趋势土地交易价格指数呈上扬趋势 从上表可以看出，日照土地交易价格指数均比上年同期价格指数高出约10个百分点，尤其是居民住宅用地的交易价格增速较高，反映了住宅地产市场的需求量较大，商品房价格势必提高。06.

22、1087205.8 83005.1297205.11129405.6105005.672306.7121806.1076405.1282406.1066706.589906.1070406.10142705.12123306.10336206.11104105.12124905.662005.1051705.12108205.1287705.1299005.121257日照日照05-06年出让土地时间及地价分布图示年出让土地时间及地价分布图示本案本案地产类型地产类型2002200320042005多层住宅多层住宅113.2118.7124.3109.6高层住宅高层住宅113.0106.7129

23、.1108.1别墅别墅113.4143.3130.5102.6商业用房商业用房106.3107.5124.4108.0高档公寓高档公寓118.6120.9114.8108.1全年平均全年平均112.7119.4123.4109.2商品房价格平稳上升商品房价格平稳上升（以上年同期价格为（以上年同期价格为100的指数）的指数） 从上表可以看出，日照房地产市场价格呈平稳上升趋势，04年价格增幅较大，政府有效实施宏观调控后增幅开始回落；多层和高层住宅市场价格上升仍然是拉动整个房地产市场价格上升的主力，住宅市场价格上升空间较大。 据2006年日照政府公报显示，日照房屋销售价格上涨3.5，涨幅比上年回落5

24、.1个百分点；其中，住宅商品房销售价格上涨5.4，土地交易价格上涨9.5。预计2007年商品房平均价格上涨6%，住宅商品房价格上涨8%。 据统计，2004年日照商品房平均价格为2194元，住宅平均价格为2068元；2005年商品房平均价格为2280元，住宅平均价格为2164元；2006年商品房价格为2360元，住宅平均价格为2281元；预计2007年日照商品房平均价格将达到2502元，住宅平均价格将达到2463。 2002200220062006年日照房地产价格同比涨跌幅度走势年日照房地产价格同比涨跌幅度走势 从本表可看出近两年来，房地产销售价格增长幅度放缓，但从市场调查的渠道来看，进入200

25、7年以来，房屋销售价格和土地出让价格都有了快速的增长日照房地产价格有可能进入一个高速的增长期。数据来源于各年份数据来源于各年份日照政府统计公报日照政府统计公报 上图显示，日照城乡居民人均住房面积逐步提高，但城市居民的人均住房面积远低于农村居民，随着城市化进程的加快，城市居民对住房的需求越来越大，未来房地产的市场巨大。20022006年城乡居民人均住房实用面积统计表年城乡居民人均住房实用面积统计表日照市房地产消费者市场分析日照市房地产消费者市场分析社会阶层社会阶层人数人数个人月收入个人月收入说明说明单位从业人员单位从业人员2706151200元截至05年末，城镇单位数为2199个，其它单位335

26、个，含外资、港澳台投资企业，所有从业人员数。机关事业机关事业单位员工单位员工683271800元截至05年末，含机关、事业单位员工人数。企业管理人员企业管理人员253402500元截至05年末，日照共有城镇企业2199个，其它单位335个，含港澳台投资14家、外商投资企业57家；企业管理人员按每户企业10个计算，企业技术人员按每户企业5个计算，企业主按每户企业1个计算。企业技术人员企业技术人员126702000元企业主企业主219910000元私营业主私营业主41715000元截至05年末，城镇共有私营企业4171家，从业人员达到18644人。个体工商户个体工商户125563000元截至05年

27、末，城镇共有个体工商户12556家，从业人员达到16385人。日照城镇社会阶层结构及其收入水平日照城镇社会阶层结构及其收入水平社会阶层社会阶层住房解决方式住房解决方式单位从业人员单位从业人员集资房/自建房/单位宿舍机关事业机关事业单位员工单位员工集资房/单位自建房/商品房企业管理人员企业管理人员集资房/单位自建房/商品房企业技术人员企业技术人员单位宿舍/单位自建房/民房/商品房企业主企业主商品房/自建房私营业主私营业主商品房/自建房/民房个体工商户个体工商户商品房/集资房/自建房/民房根据调查显示，日照各社会阶层住房解决方式主要有以下几种方式：根据调查显示，日照各社会阶层住房解决方式主要有以下

28、几种方式：职业阶层职业阶层具有购房具有购房能力人数能力人数推算说明推算说明机关事业机关事业单位员工单位员工40000人该客户群体家庭收入均在4000元左右，由于其身份的特殊性均具有购买力企业白领企业白领20000人该客户群体为企业高收入人群，在该部分群体中有约有50%的人具有购买意向企业主企业主2199人该客户群体均具有购买能力，产品一旦合适，就会产生购买动机私营业主私营业主4171人该客户群体具有较高购买力个体工商户个体工商户12556人该客户群体具有较高购买力海外客户海外客户500人日照外资、港澳台投资企业越来越多，入境旅游人数也日益增多，海外客户在日照置业的人数逐年增加。根据调查，日照具

29、备购房能力的人主要有以下几种人群，约为根据调查，日照具备购房能力的人主要有以下几种人群，约为79426人。人。问卷调查问卷调查住房需求特征住房需求特征消费者购买住宅最关心的因素消费者购买住宅最关心的因素 在我们访谈的有商品房购买计划的人中，对本项目最关心的因素有以下几个方面： 1、楼盘综合质素：楼盘综合质素要高 2、小区安全：小区安全管理至关重要 3、园林环境：园林环境要优美 4、楼盘价格要合理喜欢的住宅形态喜欢的住宅形态 接受访谈的10位人士，喜欢的住宅形态依次为： 1、带电梯的小高层 2、不带电梯的多层 3、复式希望购买的户型结构及面积希望购买的户型结构及面积 1、1房1厅1卫，40-60

30、平方米 2、2房1厅1卫，6090平方米 3、2房2厅2卫，80120平方米 4、3房2厅2卫，100-140平方米 5、复式，150180平方米 喜欢的创新户型喜欢的创新户型 1、经济小户型 2、带入户花园 3、错层结构 4、干湿结构分离型喜欢的建筑风格喜欢的建筑风格 1、现代都市风格 2、中国江南风格车位要求车位要求 1、60%的人需要购买1个车位 2、10%的人需要购买2个车位 社区配套要求社区配套要求 1、日常购物场所 2、便利的交通条件 3、完善的教育、医疗等机构能承受的单位总价范围能承受的单位总价范围 80%的人能承受的单位总价在3050万元之间。日照异地置业客户区域来源分析日照异

31、地置业客户区域来源分析 日照房地产市场以其优越的地理位置、城市定位吸引了大量的外地客户前来购房，主要客户源来自山东东营、枣庄、莱芜、济宁、淄博、临沂、泰安、潍坊、德州、荷泽、聊城等地区，省外客户源来自黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、甘肃、陕西、山西、河南、江苏、北京、天津、上海、浙江、安徽、广东及港澳台等地，国外客户源来自韩国、日本、朝鲜等国家。 随着日照房地产市场的蓬勃发展，前期在日照投资置业的客户都取得了优厚的回报，外销市场的需求量也在急剧增加，尤其是省内外地客户纷纷认同日照的城市发展潜力，开始由独自购房转变为团体来日照购房，日照房地产的外销比例也以每年20%的速度增加。 据统计，2005年日

32、照房地产市场外销比例在20%左右，约2000套，2006年外销比例提高到40%，约3000套。综合上述数据的相关性和近似性，在考虑其他类型的外销置业者同时，我们认为未来12年内日照外销市场需求量为40005000套/年。主要区域来源主要区域来源外销市场年需求量分析外销市场年需求量分析 异地客户置业的区域选择异地客户置业的区域选择 通过调查统计表明 （右图显示），外地人来日照购买住宅，选择的区域主要是新城市中心区和山海天旅游度假区，这两个区域主要以大海为优势，加上优越的生活环境、空气质量，是居民生活度假的首要选择。 外地人在日照购买住宅多用于旅游度假居住； 日照房价长期以来处于较低的水平，远低于

33、周边同类沿海城市，导致大量投资客户群的涌入；异地客户置业目的异地客户置业目的异地客户置业的标准异地客户置业的标准异地客户置业的户型选择异地客户置业的户型选择异地客户在日照置业选择的户型主要有以下两种情况：第一种：用于长久居住的客户，在户型选择上以两房、三房为主，也有部分选择复式、别墅，以改变生活居住条件；第二种：用于旅游度假、投资、创业的客户，在户型选择上以一房、两房为主，该客户群看重短期效益，不会轻易选择总价较高的大户型 异地客户由于时间及地域的不便，大部分都有要求发展商提供装修的标准，其中要求精装修的客户22.6%，要求简单装修的客户有42.3%，也有27.3%的客户只需要发展商提供毛坯房

34、即可。目前住宅外销市场主要的问题表现在：目前住宅外销市场主要的问题表现在：1、城市知名度有待提高，城市对外形象宣传不够，落后于周边沿海城市；2、对异地置业客户购房首付款（40%）的规定较高，需要本地担保人；3、楼盘对异地市场开拓的主动性不强，异地客源多被被周边沿海城市瓜分；4、城市基础设施与社区环境未能很好满足发达城市客户的要求，与同类型城市 相比优势不明显；5、距离较远，来往办理购房事宜不太便利； 6、楼盘综合质素不够高；7、外地人难以习惯日照的房地产市场政策；8、大型综合性游乐设施不齐全；9、日照经济发展实力不够强；10、对外交通条件不完善；11、大学教育水平不高，没有在全国或山东省较为知

35、名的大学。日照房地产市场各区域板块调查日照房地产市场各区域板块调查老城区老城区老城区老城区新城区新城区地理位置地理位置 该区域以海曲中路为主轴，覆盖迎宾路以北，临沂路以西，潍坊路以南区域。区域特征区域特征 该区域为日照老城区，以传统商业、教育、医疗为主要发展特色，社区配套较为完善，房地产开发以旧城改造为主。客户特征客户特征 表现为家庭统一购房，改善居住条件，以企业职工、私营业主、改造村居民、医疗人员、教育职工等人群为主，资金实力中等。需求特征需求特征 以小户型为主，一房一厅/二房一厅/两房两厅销售渠道销售渠道 销售以本区域客户为主，兼有各县区牵入城市的部分人群。主要个案主要个案: :格林蓝天格

36、林蓝天 风景水岸风景水岸 海曲文化城海曲文化城 德福龙国际商业广场德福龙国际商业广场 中兴广场中兴广场 伴月公寓伴月公寓 安琪白领公寓安琪白领公寓老城区市场区域分析老城区市场区域分析格林蓝天格林蓝天楼盘地址:济南路11号开发商：日照永发房地产开发公司 建筑形态：20栋多层交房标准：毛坯房总建筑面积：12万分布形态：一期510、13、14、16、17号封顶交房，二期18、19、20已封顶，于07年5月份开盘。容积率：1.1，绿化率：40% 起价：3500元/平米均价：3900元/平米最高价：4300元/平米楼层差：100300元/平米面积区间：89130平米储藏室：1900元/平米车库：2300

37、元/平米优惠：优惠：150元元/ +1%销售率：90%以上一期一期二期二期三期三期老城区重点个案分析老城区重点个案分析一期一期户型户型面积面积套数套数比例比例两室两厅一卫两室两厅一卫898910810832%32%三室两厅一卫三室两厅一卫99 99 424213%13%三室两厅一卫三室两厅一卫107 107 727221%21%三室两厅一卫三室两厅一卫118 118 424213%13%三室两厅两卫三室两厅两卫130 130 727221%21%二期二期三室两厅两卫三室两厅两卫119119134 134 8484套套118 118 99 99 107 107 样板间样板间89 89 样板间样板

38、间一期户型设计上较为丰富，二期户型主要以119平米三室户型为主 园林景观以中心喷泉园林景观以中心喷泉叠水叠水花坛花坛下沉广场为主，并结合楼间绿化和私家下沉广场为主，并结合楼间绿化和私家花园、步行道路形成绿化景观体系。花园、步行道路形成绿化景观体系。凹槽设计，实现全明凹槽设计，实现全明户型，预留空调机位户型，预留空调机位对开内倒式门窗，外飘窗对开内倒式门窗，外飘窗不同风格的边户山不同风格的边户山墙阳台、转角窗墙阳台、转角窗 外立面朴实、高贵，门窗、阳台等局部大胆的创新，格林蓝天在户型的处理上，采用了全明设计。在建筑外立面上的凹凸，虽然增加了建筑成本减少了销售面积，但是在销售上增加了卖点，使得格林

39、蓝天销售保持较高的速度。地下储藏室地下储藏室地下储藏室出入口地下储藏室出入口社区托儿所社区托儿所 设置单独地下停车场储藏室，区分于其他项目在住宅楼底部设置车库、储藏室的做法，较好的实现人车分流，在有限的土地上，同时也增大了住宅的销售面积，营造出一层私家花园,增加了一层的附加值,但部分一层住宅层高2.7m,无产权,仅有使用权.一层花园一层花园 工地形象、前期售楼处包装比较强势样板间的采用，使得前期意向客户的积累较多。 目前售楼处移到兖州路东侧，与水岸风景共用。格林蓝天格林蓝天项目小结项目小结1、 本项目住宅均价有06年9月份2700元左右,上升到目前的3900元左右， 反映了2007年日照房地产

40、价格的快速上涨。2、 本项目在多方面有值得借鉴的地方,是在园林景观建筑设计户型设计 等,均作出了一定的创新,代表了日照房地产的较高水平，值得我们借 鉴。3、 由于本项目与风景水岸花园属同一开发商，在广告推广方面二者同时 进行宣传，售楼处目前也在一块，有利于客户资源的共享，同时也使 客户有了更多的选择余地。4、 本项目作为济南路上规模较大楼盘，由于其整体的高品质，也为其整 体高均价打下了坚实的基础，由于其户型设计较好，即使二期户型普 遍较大，销售也很好。风景水岸花园风景水岸花园楼盘地址:济南路与兖州路交汇处开发商：山东永发集团建筑形态：15多层、7栋高层交房标准：毛坯房总建筑面积：12万分布形态

41、：多层交房、2栋高层封顶，5栋高层待建高层价格：起价：3000元/平米均价：3400元/平米楼层差：60、120、150元/ 面积区间：46130平米地下车库：2500元/ 开盘时间：2006年10月（高层）销售率：多层销售完毕，高层销售50%优惠：150元/ +1%公安局公安局团购团购111117老城区重点个案分析老城区重点个案分析108 131 71 47 81 高层户型高层户型户型区间户型区间套数套数销售销售1818号楼号楼90901301309090认购认购30%30%1616、1717号楼号楼5050808028828850%50%户型配比户型配比户型分析：户型分析：户型配比多样化，

42、涵盖多种面积区间，在一定程度上实现全明设 计，但部分高层小户型存在进深长，面宽小的情况，导致南向朝阳空间较小的问题。 本相目主打“水景水景”楼盘,但目前”水”的因素体现的并不明显,同时沙敦河的改造遥遥无期，推广上没有对”水岸生活“进行明确的诉求和延伸, 围挡诉求以户型户型为主。对外宣传以派单及道旗为主。风景水岸花园风景水岸花园项目小结项目小结1、本项目为多层与小高层、高层结合的项目，目前多层已售罄入住。高层 于去年9 月份开始动工并进行认购。但仅开工两栋，但规划进行了调 整，小高层由原来的16、17改为11层，目前其余高层一开始陆续动工。2、目前本项目推广上，主要诉求其户型的多样性，在项目整体

43、的形象及 特点上挖掘不够，没有对项目“水岸”特色和“水文化”进行很好的挖掘3、从高层的销售进度上看，本项目多层顺利售罄，高层销售较为缓慢，同 时小高层、高层价格上涨的速度明显低于多层，高层均价05 年10 月为 3000元/平米，目前在3400元/平米左右，切削高层促销折扣相当大，反 映了日照市场对小高层的认可度还是较低，多层仍是最佳选择。中兴广场中兴广场 楼盘地址:海曲中路35号开发商:日照金鹏房地产开发公司 建筑形态：11层和5层交房标准：框架结构总建筑面积：地上2万余+地下5000余平方米分布形态：a b c d e五座楼都已封顶网点8900元起价(210平米) 多层均价：3000元/平

44、米最高价：3200元/平米多层楼层差：100300元/平米起高层：2600元/平,层差50元 面积区间：77136平米销售率：90%以上海曲文化城海曲文化城楼盘地址:海曲中路利群商厦对面建筑形态：地下一层,地上一 二曾独立产权分割式小商铺,三四层为日照剧院办公用,五层至十五层为住宅 起价：住宅为2980元平米.均价：3900元/平米最高价：3600元/平米楼层差：50-100元/平米面积区间：83137平米，层高：3.15网点价格：1.2-1.7万元/平米网点面积：64平米，3.9米层高市内商铺价格及面积未定工程进度：即将封顶楼盘地址:海曲路与日照路交汇处开发商：日照德福龙房地产开发公司 建筑

45、形态：20栋多层交房标准：毛坯房总建筑面积：1万余平米专业服装经营商场1万余大型停车场均价：1万元/平米租铺：1000元平米(年)面积区间：24-45平米德福龙服装名品大世界德福龙服装名品大世界地理位置地理位置 该区域以市政府为中心，覆盖海曲东路以北，青岛路以西，潍坊路以南，临沂路以东区域。区域特征区域特征 该区域亦称为新城市中心区，以房地产、大学科技园、金融商务等为主要发展特色，将成为日照今后的中央商务区，房地产开发以多以小高层、高层为主，涉及商务、酒店、写字楼等新建项目。客户特征客户特征 主要表现为高薪白领、企业老板等人群，具有相当的资金实力，提高生活居住条件，营造优越工作、生活环境。需求

46、特征需求特征 以中大户型为主，也有较高的小户型需求，一房/二房/三房销售渠道销售渠道 销售以异地客户和区域内高端客户为主，异地客户主要来自省内、省外、国外地区。代表个案代表个案 天诚时尚天诚时尚party 荣域世嘉荣域世嘉日百日百 依河园依河园星海花园星海花园雅都雅都56号公寓号公寓荣安荣安枫舍居枫舍居舒斯贝尔舒斯贝尔.新天地新天地太阳海岸太阳海岸兴业王府花园兴业王府花园新城区区域分析新城区区域分析楼盘地址楼盘地址: :菏泽路与淄博路交汇处菏泽路与淄博路交汇处开发商：天诚地产开发商：天诚地产建筑形态：建筑形态：6 6栋高层栋高层交房标准：毛坯房交房标准：毛坯房总建筑面积：总建筑面积： 9800

47、0 98000 起价：起价：40004000元元/ /平米平米(11(11层层) )均价：均价：42004200元元/ /平米平米(14(14层层) )楼层差：楼层差：8080元元/ / ( (高楼层高楼层) )面积区间：面积区间：5050260260平米平米工程进度：全部封顶工程进度：全部封顶优惠优惠:1%+5000:1%+5000元元/套套销售率：销售率：85%85%，1111层以上大户型销售缓层以上大户型销售缓慢慢, ,顶层复式户型销售困难顶层复式户型销售困难天诚时尚天诚时尚party户型户型面积面积套数套数比例比例两室两厅一卫两室两厅一卫5050707012012023%23%三室两厅

48、一卫三室两厅一卫909011011010010019%19%三室两厅一卫三室两厅一卫12012013013022522543%43%三室两厅一卫三室两厅一卫140140160 160 606011%11%三室两厅两卫三室两厅两卫200200以上以上20204%4%户型设计较合理，最主要的问题就是高层的公摊面积较大。设计亮点：地下停车场设计亮点：地下停车场 地下停车场位于中心广场底部，空间开阔，智能化管理。出入口位于小区外部，不经过小区可从荷泽路直接进入停车场，实现了真正的人车分流。同时设置专门的通风采光口，同时也为广场的美化增加了两点。高档单元门专门的货物、残疾人通道中心广场70米楼间距海曲中

49、路、枣庄路灯杆旗海曲中路、枣庄路灯杆旗前期售楼处楼体广告牌前期售楼处楼体广告牌现现场场售售楼楼处处包包装装现场广告牌现场广告牌1、本案作为一个纯高层项目，项目整体品质较高，从配套、智能化设施、观景效果及细节的处理上，展现出高层的优势，但同时存在高层的一些弱点，需要克服。尤其是高楼层（10层以上）的价位相对较高，导致销售难度较大，同时公摊面积较大，使用率较低。2、从本案来看，真正的小高层（11层左右）销售较好，但以小高层为宣传的噱头而实质为高层（1618层左右）的项目，高楼层部分销售难度很大，顶层复式难度更大。3、日照消费者居住习惯仍较为保守，多数认可多层住宅，不认可高层。 11层左右的小高层住

50、宅是日照市场的空白点。天诚时尚天诚时尚party 项目小结项目小结工行团购工行团购一期一期楼盘地址楼盘地址: :济南路实验高中对面济南路实验高中对面建筑形态：建筑形态：1515栋多层栋多层交房标准：毛坯房交房标准：毛坯房结构：框架结构结构：框架结构 总建筑面积：总建筑面积：7 7万万分布形态：一期分布形态：一期1212栋已交房栋已交房2 2期已封顶期已封顶起价：起价：40004000元元/ /平米平米均价：均价：43004300元元/ /平米平米楼层差：楼层差：160160元元/ / 面积区间：面积区间：5050140140平米平米优惠措施：一次性付款优惠优惠措施：一次性付款优惠 1%1%销售

51、率：销售率：85%85%荣域世嘉荣域世嘉户型户型面积面积一室一厅一卫一室一厅一卫53.3153.31两室一厅一卫两室一厅一卫63.8863.88两室两厅一卫两室两厅一卫88.3688.36两室两厅一卫两室两厅一卫89.1089.10两室两厅一卫两室两厅一卫90.7790.77三室两厅一卫三室两厅一卫108.23108.23三室两厅一卫三室两厅一卫118.63118.63三室两厅两卫三室两厅两卫140.07140.07户型区间户型区间比例比例505090 90 60%60%9090120 120 25%25%120120140 140 15%15%户型设计较好，基本实现全明，转角窗、外飘窗等的运

52、用，目前,仅余少量大户型未售。3750元元/平米平米4150元元/平米平米写字间均价3950元/平米临济南路网点86008700元/平米临菏泽路网点43004400元/平米 广告上突出自己的高品位，面向高层次消费人群，也为其较高的价格特作了注解，目前已商业及写字间宣传为主。日百依河园日百依河园一一期期楼盘地址：北京路与山对东路交汇处西楼盘地址：北京路与山对东路交汇处西200200米米 开发商：日百房地产开发公司开发商：日百房地产开发公司 建筑形态：建筑形态：2626栋多层住宅栋多层住宅 交房标准：毛坯房、交房标准：毛坯房、厨卫简装厨卫简装 总建筑面积：总建筑面积：8 8 万万 分布形态：一期分

53、布形态：一期1111栋栋面积区间：面积区间：8080140 140 楼盘价格：楼盘价格：起价：起价：28002800元元/ /平米平米 均价：均价：30003000元元/ /平米平米 楼层差价：楼层差价：120120140140元元/ / 阁楼层：阁楼层：1600160018001800元元/ 楼盘现状：一期楼盘现状：一期0606年年1010月开月开 工，工，仅仅6栋封顶，其栋封顶，其 余未建余未建 销售率：销售率：90%90%新城区重点个案分析新城区重点个案分析 户型设计全明，南北通透，布局较为合理。尤其是三室户型设计较户型设计全明，南北通透，布局较为合理。尤其是三室户型设计较为突出，为突出

54、，90140 的面积区间跨度，设计出满足不同层次消费者的需的面积区间跨度，设计出满足不同层次消费者的需要得三室户型，在局部空间的处理上较为新颖。要得三室户型，在局部空间的处理上较为新颖。可做小书房、阳光可做小书房、阳光室、花房等室、花房等双阳台的独特设计，双阳台的独特设计，延伸了客厅的空间延伸了客厅的空间转角窗转角窗扩大客厅的空间扩大客厅的空间 项目的主题定位及宣传上注重“河景”楼盘的传递，同时注重借助“日百”品牌，在项目具体的推广上缺乏亮点，注重自己的水岸、文脉等宣传，目前项目主推的“河景”的情况不容乐观，尚未得到治理。日百依河园日百依河园项目小结项目小结1、本项目作为日照百货的首个住宅项目

55、，在宣传上较好的借助了日百的品牌，同时在推广及销售活动中，强化这一概念，突出了开发商的实力及项目的安全性。2、本项目最大的卖点及优势，是其优越的地段价值，其所主推的“河景”在目前河道尚未得到优先治理的情况下，优势并不明显，相反有时会成为宣传上的“鸡肋”。3、本项目从项目尚未开始动工，便进行内部认购，项目前期定价相对较高，但一期11栋住宅近6栋封顶，基本销售完毕，其余尚未建设，但基本上签订认购协议，反映了日照市场良好的销售局面，消费者看好本楼盘的升值空间。但本项目工程进度较慢对项目整体形象影响较大。雅都雅都5656号公寓号公寓楼盘地址:兖州路与滨州路交汇处开发商：日照雅都房地产开发公司 总用地面

56、积：约50亩总建筑面积3.22万平米建筑形态：8栋5层多层总户数314户容积率1.23绿地率35.10%交房标准：毛坯房起价：2680元/平米均价：2900元/平米最高价：3100元/平米面积区间：70116 开工时间：06年10月开盘时间：06年12月底销售率：一期、二期销售85%优惠：1%一期一期二期二期新城区重点个案分析新城区重点个案分析工程进度及销售进度工程进度及销售进度 本项目5层带阁楼多层，阁楼为平顶。 本项目一期三栋已经封顶，基本销售完毕。 二期2栋目前尚未开工，已经预订80%左右，反映了日照客户对于房价上涨的良好预期，同时对于项目的销售及房价的上涨有了很大推动作用。但此种操作方

57、式有一定的法律风险。一期一期7.8.9#7.8.9#户型户型面积面积套数套数比例比例两室两厅一卫两室两厅一卫7070、8585、9090606054%54%三室两厅一卫三室两厅一卫106 106 202019%19%三室两厅两卫三室两厅两卫103103、116 116 303027%27%二期二期5.6#5.6#两室两厅一卫两室两厅一卫8383、8484、8585、9090404058%58%三室两厅两卫三室两厅两卫114114、115115、117117、121121303042%42%1、本项目在户型设计上的特色，就是户型布局及面积上的多样性，大大增强了客户选择的余地。但总体上以中小户型为

58、主。2、细节处理上，尽量满足全明设计，局部的凹槽设计，使得中厅或北向小卧室做到实现明亮空间。卧室飘窗、转角窗设计同样增加了采光及外立面动感。 本项目在各方面并无太多新意，但其广告推广较为强势，通过楼体广告牌、车体、道旗等将其高品位生活社区的形象进行了很好的宣传。吸引了人们的目光。雅都雅都56号公寓号公寓项目小结项目小结1、本项目总体规模较小，但在整体的推广上有较多亮点，在项目定位的高度上，售楼处及工地现场的包装上，以及广告的推广的力度上做的相对较好，在较短的时间内成为日照房地产市场的黑马。2、本项目户型设计多样化，全部为5层带阁楼多层，使得各楼层均易达到较高的价格，为项目的销售打下基础。3、本

59、项目工程整体的推进速度较慢，一期仅开3栋，目前基本销售完毕，二期2栋为开工，认购情况较好，反映了开发商及消费者均看好日照房地产市场的升值潜力。但随着政府监管的力度加强，此种认购方式存在一定的风险。4、荣安枫舍居项目的开盘，对于本项目会造成一定的威胁。5、项目所处工业园区域，未来发展的走向仍不明朗，虽然该区域的环境及绿化较好，但周边工厂较多，缺乏较为成熟的配套设施。荣安枫舍居荣安枫舍居楼盘地址:滨州路以南、兖州路以西开发商：日照荣安房地产开发公司 总用地面积：56600平方米总建筑面积：70174平米建筑形态： 18栋多层总户数：600户结构：框架交房标准：毛坯房起价：2858元/平米均价：29

60、50元/平米最高价：3048元/平米楼层差：20、30、60元/平米面积区间：70116 开盘时间：07年7月销售率：一期4栋销售40% 二期6栋已经团购优惠：1%+5000元（免暖、燃、有限、宽带开口费）一期一期新城区重点个案分析新城区重点个案分析 本项目户型设计上显示出一定的特点，主打小户型，以53-55平米一室户型及8289两室户型为主，实现了一梯三户。同时低总价减轻了普通购房者的压力。 所有户型均实现了全明，尤其套一户型设置了天井天井，使得明厨明卫成为现实。一期户型面积 套数比例一两厅一卫53-557233%三室两厅一卫828914466%天井天井一期户型一期户型二期户型设计二期户型设