金山北工业园项目整体定位

1、无锡北塘区金山北工业园项目无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告整体定位及发展战略报告谨呈：无锡市北塘区人民政府谨呈：无锡市北塘区人民政府a-021-gw-080527-0202008-09-18本报告是严格保密的。http:/ 根据客户建议深化研究，完善报告项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目发展方向与案例研究用地比例分配与案例研究前期前期市场调研和沟通市场调研和沟通区域（无锡、北塘及周边区域）宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导目标客户访谈地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断2008/08/012008/09/18本报告是严格

2、保密的。http:/ l世联内部产业研究专家u用地现状分析u区域经济人口分析u用地资源及交通分析u可利用土地分析l区域发展现状分析l区域宏观经济背景分析l城市经济以及产业构成分析l区域产业链条分析l区域规划分析l区域宏观经济背景分析l区域经济以及产业构成分析l区域产业链条分析l区域产业发展规划分析4世联对项目目标的理解是：提升产业活力和带动人气；世联对项目目标的理解是：提升产业活力和带动人气；在成本的一定投入下，保证资金回收和政府税收。在成本的一定投入下，保证资金回收和政府税收。长三角长三角北塘区p 改变工业集中区不园不村的面貌，实现整体产业改变工业集中区不园不村的面貌，实现整体产业升级，有利

3、于招商引资。升级，有利于招商引资。p减少政府的投入，实现资金平衡，增加政府税收。减少政府的投入，实现资金平衡，增加政府税收。p通过招商或合作开发，实行多期滚动开发模式，通过招商或合作开发，实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。平衡投入与产出的关系。经济经济目标目标开发开发目标目标金山北工业园项目目标解析项目目标解析5本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析part2项目发展战略分析项目发展战略分析part3项目定位分析项目定位分析part4项目本体分析项目本体分析part1项目属性界定项目属性界定项目发展瓶颈项目发展瓶颈项目核心问题项目核心问题报告

4、结构报告结构6无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。p 2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2 % ；p 无锡位于苏锡常经济圈核核心部位心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内；p 无锡市为经济发达的三线城市，主要产业为制造业，特别是“冶金、机械、化工冶金、机械、化工”三大产业，占工业总产值的49%；p 资本构成以民营自本为主，其次是国营资本和外资；资

5、料来源：无锡国土规划局南京都市圈南京都市圈上海都市圈上海都市圈锡常泰都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈城市层级城市层级7p无锡的gdp规模超过常州，但远落后于苏州；p无锡在利用外资上,略高于无锡，但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多，处于绝对领先的地位；p苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是以第二产业为主导以第二产业为主导，占到60%左右的比例；p其中无锡的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度苏苏州州 无锡无锡 常州常州；在在gdpgdp规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面规模、利用

6、外资情况以及主导产业的产值等方面，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位置。都市圈的中间位置。2007年苏锡常利用外资情况年苏锡常利用外资情况城市城市协议注册外资协议注册外资( (亿美元亿美元) )实际利用外资实际利用外资( (亿美元亿美元) )常州常州44.0144.0118.3518.35无锡无锡54.4754.4727.7227.72苏州苏州185.2185.273.873.820072007年苏锡常都市圈产业结构情况年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级城市层级8p北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，历史上是重要的水利

7、码头，是“苏南模式”的重要发源地。p2007年北塘区gdp总量处于无锡市三个老城区的末位，与无锡各个区相比来说也处于末端。p北塘区近年发展一方面受到区域产业落后，污染严重，城市管理水平差的影响，另一方面无锡市“城市南进、产业北移”政策使北塘区面临重大的产业升级压力。项目所在的北塘区，属于无锡市没落的老城区，面临项目所在的北塘区，属于无锡市没落的老城区，面临“城市南进，工业北移城市南进，工业北移”政策带来的产业升级压力。政策带来的产业升级压力。城市南进产业北移无锡市各区无锡市各区2007年年gdp比较（亿元）比较（亿元）城中三区区域层级区域层级9项目北临京杭运河、西与钱桥工业园交接，南靠项目北临

8、京杭运河、西与钱桥工业园交接，南靠312312国国道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。本案本案市中心市中心山北山北钱桥钱桥洛社洛社无锡市制造业的集中地：主要是冶金、机械、纺织三大行业p金山北工业园区近邻惠山的钱桥工业园区和洛社工业园区p钱桥工业园区钱桥工业园区：主要是发展冶金、纺织、电子等传统制造业，具有较好的产业聚集性。p洛社工业园区：洛社工业园区：主要是发展机械产业，还有纺织印染、精细化工等传统产业集群。p金山北与临近两工业园在一定程度是竞合关竞合关系系，既相互补充又相互竞争，共同形成传统产业圈。p运河：运河：京杭运河和锡澄运河，到达

9、全国各地。p国道：项目经过312国道，及规划中的外环路通往南京和上海p高速公路：2公里至锡宜高速，并经沪宁高速、锡澄高速直达上海、南京、苏北p铁路：临近高速铁路、新长铁路等p河道：紧邻四级（即将改为三级）运河京杭上海上海浙江浙江宜兴宜兴苏北苏北南京南京区域层级区域层级10项目地块平整，但有较多的高压线。项目地块平整，但有较多的高压线。 项目交通较好，项目交通较好，但周边环境较差，且生活设施配套等缺乏。但周边环境较差，且生活设施配套等缺乏。钱皋路钱皋路在建在建国联金属材料贸易市场国联金属材料贸易市场商品房商品房居民居民变电所变电所京杭运河京杭运河货运二路货运二路b区区a区区农田农田地块层级地块层

10、级312国道国道安置房安置房a区：共1500亩。主要是工业集中地。b区：共1500亩。拆迁后可用地约944亩11a a、b b分区：分区：a a区主要为工业集中区；区主要为工业集中区；b b区主要为居民区主要为居民房和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。房和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。pa a区：区：总量约为1500亩现已无可用净地。主要是工业集中区，以冶金加工企业数占50%，包含化工、纺织等企，职工宿舍和物流贸易企业。pb b区：区：总量约为1500亩，净地量约1300亩可用净地较多。主要是居民房和农地，含镇商业中心与惠山的钱桥和洛社交界，地块边界复杂，缺乏整体性园区

11、里分布着村，村里有工厂p商业配套方面：商业配套方面：酒店：a区有鑫福苑和积金两家酒店，档次均较低商业：上海如意、恒光等便利超市，居民自设的杂货店银行：仅江苏银行一家地块层级地块层级工业用地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业村办工厂（在建）河流耕地京京杭杭运运河河钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房国联国联变电所变电所12二线城市、老城区边缘；交通和区位优势明显；传统工二线城市、老城区边缘；交通和区位优势明显；传统工业集中区；整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。业集中区；整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。项目属性项目属性1 5 4 3 2 经济发

12、达的二线城经济发达的二线城市市老城区的边缘地带老城区的边缘地带传统产业集中区传统产业集中区区域形象差，缺乏人气区域形象差，缺乏人气良好的交通优势良好的交通优势项目属性界定项目属性界定13本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析part2项目发展战略分析项目发展战略分析part3项目定位分析项目定位分析part4项目本体分析项目本体分析part1项目属性界定项目属性界定项目发展瓶颈项目发展瓶颈项目核心问题项目核心问题报告结构报告结构14历史遗留问题历史遗留问题本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，导致园

13、区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。导致园区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。p金山北工业园是在“苏南模式”下发展的，山北镇借助交通条件和周边传统产业基础，发展冶金的初加工，成为一批零散的小企业云集的园区。p2000年园区初步形成，当时a区规划中包括工业、仓储、商业金融、教育科研等功能。p2002年对a和b区的规划，已经有很大变化，基本上是工业用地，含少量的物流和配套用地。p现状主要为厂房和居民房，说明园区现主要是中小型中小型企业集中区企业集中区，生活和商业配套缺乏生活和商业配套缺乏。20002000年年20022002年年缺乏合理规划缺乏合理规划园区发展缓慢园区发展缓慢p企业数量：企业数量：园区

14、从2000年开始建立以来，共有93家企业，外加一些贸易仓储企业，总数不超过130家。基本上是低附加值的制造加工环节。p经济增长：经济增长：07年1-11月份，一百多家企业，园区完成地区生产总值仅9.42亿元, 园区环境差园区环境差p物业杂乱：物业杂乱：园区作为工业集中区，工业厂房区、居民、农地等自然分布。形成不园，不村的状态。p配套：配套：园区酒店、餐饮等设施不足，缺乏商业氛围和人气。15产业问题产业问题本项目作为老城区的老工业集中区，产业集中于低附本项目作为老城区的老工业集中区，产业集中于低附加值的制造加工环节、缺乏优势产业和龙头企业，也加值的制造加工环节、缺乏优势产业和龙头企业，也未形成产

15、业链。未形成产业链。p从现有企业名单分析，可以看出园区的企业基本集中在传统产业，主要是金属加工，占比43%，而新型工业企业数量少。电子企业仅三家。p从产业链上分析，主要是制造加工型企业，占比94.5%，仅少量的仓储贸易型企业，产业整产业整体档次低体档次低。产业层次低：产业层次低：低附加值的传统制造业，比如冶金、纺织、机械。技术含量低，产值少。企业规模小：企业规模小：在各行业里，基本上缺乏龙头企业，属于中小型企业集聚区缺乏产业链：缺乏产业链：园区企业基本是加工制造环节，缺乏产业链前后端，研发和展示营销缺乏。也造成整体环境差，经济效益低等问题16从现状上看，本项目主要是厂房和居民区，物业从现状上看

16、，本项目主要是厂房和居民区，物业杂乱，密度较高，拆迁处置较难。杂乱，密度较高，拆迁处置较难。图例说明工业用地耕地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业河流村办工厂（在建）拆迁问题拆迁问题京京杭杭运运河河钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房国联国联变电所变电所17按照国家及地方政府的拆迁管理办法，以货币按照国家及地方政府的拆迁管理办法，以货币补偿的方式估算拆迁成本。补偿的方式估算拆迁成本。按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑一下几点按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑一下几点：居住用地，按照房屋的

17、建筑面积计算，以单价4000元元/补偿：耕地征用费按照20万万/亩亩的标准支付；工业用房以2000元元/的标准补偿。居民安置房的造价；居民装修费用补偿；耕地征用补偿厂房拆迁补偿停产停业损失；特等设备补偿综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准：说明：以上拆赔价格是保守估算，实际拆赔价格可适当降低拆迁问题拆迁问题钱钱 桥桥 镇镇（民房及耕地（民房及耕地）京京杭杭运运河河商品房及安置房商品房及安置房国联国联变电所变电所居民居民994户，户，工商企业工商企业23家家居民居民535户，户，工商企业工商企业91家家b区区a区区18根据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成根

18、据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成本高，需政府投入资金高。本高，需政府投入资金高。拆迁问题拆迁问题注：耕地征用成本为20万/亩；居民房拆迁成本4000元/；工商业用房按土地属性给予补偿，一般为2000元/桔黄色部分按照0.8容积率计算货货运运二二路路拆迁成本拆迁成本2.03亿亿征地成本征地成本1700万万可建设用地可建设用地128.7亩亩折合折合171.2万元万元/亩亩拆迁成本拆迁成本3.06亿，亿，征地成本征地成本6636万，万，可建设用地可建设用地453.45亩亩地块成本地块成本82.15万万/亩亩拆迁成本拆迁成本3.46亿亿,征地成本征地成本2703万，万，可建设用地为可建设用地为3

19、62亩亩地块成本地块成本103.19万万/亩亩拆迁本拆迁本4.36亿亿可建设用地可建设用地440.85亩亩折合折合98.93万元万元/亩亩拆迁成本约为拆迁成本约为7.56亿亿可建设用地约可建设用地约708.4亩亩折合折合106.7万元万元/亩亩以居民房、耕地为主以居民房、耕地为主厂房为主厂房为主厂房为主厂房为主居民房为主居民房为主拆迁成本拆迁成本5.68亿亿可建设用地可建设用地350亩亩折合折合162.4万元万元/亩亩a区平均征地成本为区平均征地成本为117万万/亩亩b区平均征地成本为区平均征地成本为90万万/亩亩金山北工业园区的平均地块成本约为107万元/亩，总金额约为26.15亿元本报告是

20、严格保密的。19从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积纳税销售额低于几个典型产业园区。现有单位拆迁成本纳税销售额低于几个典型产业园区。现有单位拆迁成本远远高于现有产值。远远高于现有产值。p根据2006年的数据，金山北工业园完成地区生产总值9.13亿元，园区工业企业完成工业总产值42.37亿元，完成纳税销售收入80.88亿元，税收收入1.3亿。p2007年1-11月份，园区完成地区生产总值9.42亿元,同比增长6.4%；园区工业企业完成工业总产值44.13亿元,同比增长9.4%。p金山北工业元单位面积销售收入为34亿元，仅为能统计园区同类

21、的一半。拆迁问题拆迁问题20现有规划问题现有规划问题政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明确，致使项目走向不确定。确，致使项目走向不确定。园区招商投资项目园区招商投资项目家电：新型家用电器 及配套产品电子：电子元器件及各类电子产品。医药：生物工程技术、医药新品。机械：环保设备产品、汽摩配件，精密机械仪器仪表制造。建材：高档涂料、工程塑料、新型建材。轻纺：新型包装材料、服装及纺织品加工等。食品：各类食品、饮料、保健产品等。服务业：科研机构、贸易公司、中介机构等。其他符合国家产业政策，有发展前景的行业。 p从现有招商项目来看，本项目的产业重点不突出，缺缺乏

22、清晰的产业定位乏清晰的产业定位。p从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。p项目目前与国联金属贸易市场的合作来看，项目目前仍处于以税收为目的的招商阶段，对本项目地块价值和项目未来发展方向没有明确规划。p政府对于本项目的规划方向也不明确，项目未来走向存在很大的不确定性。项目仍处于散乱发展阶段。散乱发展阶段。片区基础设施规划问题：片区基础设施规划问题：北塘区城市建设较落后，导致区域市政基础实施建设一直跟不上产业和人口发展，金山北工业自2000年成立后直到2006年完成污水管网的建设，此前园区每天都有2000吨的污水直接进入河道。21金山北由于一些历史和政策原因，园区产业档次低，环金山北由于一

23、些历史和政策原因，园区产业档次低，环境差，规划不明确。而现有拆迁成本高，收益较差。境差，规划不明确。而现有拆迁成本高，收益较差。中小型乡镇企业的云集和污染、低附加值企业的迁入；规划不合理导致经济发展缓慢和物业杂乱历史原因历史原因拆迁问题拆迁问题园区现有物业杂乱、密度高拆迁成本高，而现有经济效益差，产值很难弥补成本现有规划现有规划基础设施规划落后招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏长期的规划。目前园区在产业低端、目前园区在产业低端、污染严重、小企业云集的污染严重、小企业云集的状况下，一直没有清晰的状况下，一直没有清晰的产业定位，招商方面也是产业定位，招商方面也是来者不拒，拆迁难度大。来者不拒，拆

24、迁难度大。所以所以在无锡市以及北塘新在无锡市以及北塘新的一轮规划之下，急需明的一轮规划之下，急需明确发展方向确发展方向城市边缘化、产业低端化、规划不明确城市边缘化、产业低端化、规划不明确项目瓶颈总结项目瓶颈总结22报告结构报告结构本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析part2项目发展战略分析项目发展战略分析part3项目定位分析项目定位分析part4项目本体分析项目本体分析part1项目属性界定项目属性界定项目发展瓶颈项目发展瓶颈项目核心问题项目核心问题23我们通过我们通过s-c-qs-c-q金字塔基本结构来界定和分析金字塔基本结构来界定和分析问题问

25、题资料来源：世联模型r2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）u政府目标政府目标：提升产业活力，实现经济持续增长，保证就业水平。u产业目标：产业目标：在无锡市产业规划的方向下，实现产业的升级和新产业的培育；u经济目标：经济目标：在有限投入前提下，通过招商引资，增加税收；u战略目标：战略目标：改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升；s我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）u区位：区位：地处中心城区板块，距离市区较近；u区域：区域：区域环境较差，区域形象差，认知度低；u交通：交通：地块周边交通通达性较好

26、，省级道路、运河、铁路等较集中；u资源：资源：环境差，缺乏自然、教育等资源；u配套：配套：周边聚集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低；核心问题是什么？核心问题是什么？我们怎么办？我们怎么办？（解决方案的提出）（解决方案的提出）项目核心问题项目核心问题24基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，世联认为项目应该解决的核心问题是：世联认为项目应该解决的核心问题是：项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：案例中找到启发，因此我们必须明确：本

27、项目如何占位未来？本项目如何占位未来？改造老工业区现状，实现项目可持续发展，提改造老工业区现状，实现项目可持续发展，提升土地产值。升土地产值。uq1q1：在无锡市的规划背景下，以及城市化和工业化的推动下，区域未来价值如何？uq2q2：本项目如何定位产业和功能，才能突破现有区域形象和产业的束缚，提升区域人气？uq3q3：如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现项目与城市和周边的联动，提升地块价值？项目核心问题项目核心问题25本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析part2项目发展战略分析项目发展战略分析part3项目定位分析项目定位分析par

28、t4项目本体分析项目本体分析part1项目资源盘点项目资源盘点区域规划方向区域规划方向项目发展使命项目发展使命报告结构报告结构26区位优势区位优势中心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城中心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。p中心城区位置：中心城区位置：项目位于北塘区的北面，距离北塘区新政府约15分钟车程，距市区中心约30分钟路程。p商务成本：商务成本：低于中心城区。p成熟的商业和生活配套：成熟的商业和生活配套：便捷的交通项目可以轻松到达无锡市中山路核心商圈和北塘区的片区商圈的生活和商业设施配套。

29、p“四园八区”的规划：作为无锡市的八区之一，项目享受产业方面的优惠政策，也是中心城区现有唯一的工业园区。p本项目属于中心城区的工业区，具有突出的土地价格优势，分享城市的功能分享城市的功能，却也能补充和完补充和完善城市的功能。善城市的功能。中心城区中心城区27本项目具有与长三角其他城市和区域紧密联系本项目具有与长三角其他城市和区域紧密联系的便捷交通。的便捷交通。150km35km100km300km沪宁铁路沪宁铁路沪宁高速公路沪宁高速公路京沪高铁京沪高铁城际轻轨城际轻轨重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术

30、流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。无锡地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使得无锡成为联系两大都市圈的节点城市。规划的轨道3号线规划的轨道4号线北塘是城市交通中心，据规划，城市轨道线3 3号号线线和环绕城区的环绕城区的4 4号线号线汇集北塘。本项目交通优势明显，紧邻锡宜高速锡宜高速，沪宁铁路沪宁铁路、 312312国道国道以及京杭大运京杭大运河河，具有航运、高速、铁路等交通网。交通优势交通优势北塘区北塘区28本项目作为城区的工业园区，从本项目作为城区的工业园区，从30003000亩（亩（2.32.3平方平方公里）的规模来看，对城市的建设和发展具有重公里）的规模来看

31、，对城市的建设和发展具有重大的影响。大的影响。工业园区动态发展的三个层次：工业园区动态发展的三个层次：规模规模位置位置产业发展水平产业发展水平配套配套工业园工业园最简单的产业园类型，规模一般一般分布在城镇的边缘n/a无居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。企业社区企业社区联合体工联合体工业园业园/ /城市城市单元体单元体此类园区规模较大一般位于城市郊区多从事工业生产和零配件加工以及仓储业，产业集群规模与程度有限 就业人员同时依赖产业园区与城市中心附近的配套 就业人口规模尚不足以承受大型的休闲和娱乐设施以及大片的绿地， 但已能够形成自我维持的，具有良好社会结构和认同感的城市单元。多功能综多

32、功能综合体工业合体工业园园/ /新城新城规模很大，达城市级一般分布在核心城市边缘产业在空间上获得聚集效益，相关产业集群，产生足够的就业需求与消费需求居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动的集聚，多功能综合体工业园区本身就是一个新城。资料来源：世联模型规模优势规模优势本项目作为城市单元体，是城市的重要补充，也是本项目作为城市单元体，是城市的重要补充，也是片区的核心主体。片区的核心主体。29本项目作为无锡市重点开放园区，受到北塘区政府本项目作为无锡市重点开放园区，受到北塘区政府的重视，也能够获得无锡市政府的主导和支持。的重视，也能够获得无锡市政府的主导和支持。长江龙城科技有限长江龙城科技有限公司公司金山

33、北发展历程金山北发展历程发展起步期发展起步期重点培养期重点培养期发展机遇期发展机遇期2000200020012001200120012007200720082008 2000年12月，原郊区山北镇响应市委、市政府“一个乡镇建立一个工业集中区”的号召 2001年度被市委、市政府评为乡镇工业先进园区，2002年1月被市政府批准为重点开放园区。 区政府于2007年11月专门成立了无锡金山北科技产业园管委会，并将金山北私营工业园更名为金山北科技产业园，提出了“两沿一集中”的园区调整发展新思路 2008年4月，区政府设立了15000万元的市场化运作主体-无锡市金山北科技产业发展有限公司，从人力、财力、物

34、力上举全区之力来整合、调整、提升金山北科技产业园的发展，为园区迎来了新的发展机遇。 发展阶段发展阶段园区开发主体园区开发主体政府主导建立的园区。金政府主导建立的园区。金山北管委会属于政府背景山北管委会属于政府背景，政府公关能力强，能够，政府公关能力强，能够为项目争取更多的政府资为项目争取更多的政府资源支持源支持政府优势政府优势金山北工业园受无锡产业金山北工业园受无锡产业调整政策的需要成立，为调整政策的需要成立，为无锡无锡“退城进园退城进园”的实施的实施做出重大的贡献。做出重大的贡献。园区建立背景园区建立背景30本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析pa

35、rt2项目发展战略分析项目发展战略分析part3项目定位分析项目定位分析part4项目本体分析项目本体分析part1项目资源盘点项目资源盘点区域规划方向区域规划方向项目发展使命项目发展使命报告结构报告结构31无锡市在推进城市化和发展产业的过程中，以改善城市无锡市在推进城市化和发展产业的过程中，以改善城市环境和提升产业层次为主体，重点发展高新技术产业和环境和提升产业层次为主体，重点发展高新技术产业和服务业。服务业。江苏省城市化水平等级分布：江苏省城市化水平等级分布：南京-无锡-苏州常州-镇江扬州-南通-泰州徐州-盐城-连云港60%以上50%60%之间50%60%之间40% 50%之间p从江苏省城

36、市化水平的梯队来看，无锡处于第一梯队，从2001年的41.3上升到2006年末的75.4，仅次于南京的76。p随着城市功能的逐步完善，产业结构加速调整，无锡正在由以工业为主的传统加工制造中心向服务业为主服务业为主的现代经济中心转变。p无锡推进都市化，一方面就是通过无锡南长、北塘、崇安中心城区的更新改造实现环境实现环境美化和功能提升。美化和功能提升。p另一方面就是通过超前的市政基础设施建设和市区综合交通体系的构建加强中心城区的一体化惠山板块惠山板块功能定位：功能定位：无锡先进制造业，现代物流业的集聚区和都市农业示范区空间结构：空间结构：一城、一区、三镇，若干郊区社区滨湖板块滨湖板块功能定位：功能

37、定位：风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区空间结构：空间结构：两城、两区、一镇和若干郊区社区城中板块城中板块功能定位：功能定位：商务商贸文化居住中心区；空间结构：空间结构：双核多中心，两类发展轴，六大功能区建设重点：建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区等为载体，成片综合建设；基本完成工业退城进园，实施全域城市化和现代化；锡山板块锡山板块功能定位：功能定位：无锡商贸物流集聚区、新材料产业孵化区和现代农业创新区空间结构：空间结构：一城、三镇，若干郊区社区新区板块新区板块功能定位：功能定位：创新型国际化科技新城空间结构：空间结构：一主、二副，若干郊区社

38、区区域规划方向区域规划方向32北塘区作为城中板块，未来主要承担居住、商贸北塘区作为城中板块，未来主要承担居住、商贸等都市化功能的角色，以发展都市型产业为重点。等都市化功能的角色，以发展都市型产业为重点。p 两带三尖、山水北塘：两带三尖、山水北塘：“两带”分别指锡山、惠山沿山风光带和京杭大运河风光带，“三尖”分别指运河沿岸的南尖、北尖和双河尖p 两心两区、活力北塘：两心两区、活力北塘：“两心”分别是指北塘区的商业中心和行政中心，“两区”分别是指惠山古街历史街区和天主教堂风貌区p 一城四片、和谐北塘：一城四片、和谐北塘：“一城”是指北塘新城（凤翔片区），“四片”分别指两个居住片和两个产业片，两个居

39、住片分别是盛安居住片和刘潭广石居住片，两个产业片分别是金山北金山北和江海路生产性服江海路生产性服务集聚区务集聚区区域规划方向区域规划方向33本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。都市型工业都市型工业都市型服都市型服务业务业本项目基础本项目基础 产业基础 规模优势提升片区价值提升片区价值促进北塘区的发展促进北塘区的发展 区位交通优势 区域规划都市型工业都市型工业依托城市重点工业集中区，鼓励城区保留对环境干扰小、水气噪声等污染少、劳动密集型的企业，特别是

40、一些传统轻工业和手工艺制作，接近就业和消费市场；都市服务业都市服务业服务业包括生产性服务业和生活性服务业，既为生产提供中间服务，也为消费者提供终端服务；总结总结34本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析part2项目发展战略分析项目发展战略分析part3项目定位分析项目定位分析part4项目本体分析项目本体分析part1项目资源盘点项目资源盘点区域规划方向区域规划方向项目发展使命项目发展使命报告结构报告结构35项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既承担区域产业升级的引力，又是城市功能的重目既承担区域

41、产业升级的引力，又是城市功能的重要组成部分。要组成部分。根据无锡市和北塘区的规划，中心城区（包括北塘区）为未来发展重点是居住和商贸居住和商贸。项目作为城市的重要组成部分城市的重要组成部分，需要承担部分城市功能，满足城市需求。为片区发展聚集商业氛围和人气。聚集商业氛围和人气。作为无锡市“四园八区”之一，自身具有长期的产业发展基础。需要拉动片区产业的活力。周边产业的影响和拉动，需要本项目与周边产业互动，形成优势互补。城市极城市极产业极产业极钱桥工业集中区惠山经济开发区城市核心区洛社工业集中区项目发展使命项目发展使命36项目发展使命项目发展使命与片区产业互动，补充城市功与片区产业互动，补充城市功能需

42、求，带动片区人气聚集。能需求，带动片区人气聚集。37本报告将从以下五个方面阐述：本报告将从以下五个方面阐述：项目使命分析项目使命分析part2项目发展战略分析项目发展战略分析part3项目定位分析项目定位分析part4项目本体分析项目本体分析part1项目产业研究项目产业研究项目市场分析项目市场分析项目机会分析项目机会分析报告结构报告结构38根据国内外的经验，寻找老工业区改造的方向根据国内外的经验，寻找老工业区改造的方向我们的方向选择？39更新现有产业更新现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级现有产业升级产业结构调整产业结构调

43、整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：结出老工业区改造的四个方向：40选择案例的标准：选择案例的标准：老城区：老城区：p区位区位：属于城市中心区域或是城市原有的核心区域。p交通交通：具有良好的交通条件，在铁路、公路、高速或是航运方面具有优势p历史基础历史基础：因为资源或是交通优势，曾对城市经济和产业发展增长做出重要的作用。老工业区：老工业区：p地位地位：曾在一个城市的产业发展过程中处于重要的

44、地位，做出重要贡献。p基础基础：具有一定的产业和企业，集中度较高。p背景背景：因为面临技术落后或产业衰退或是环境污染等问题。亟需改造：亟需改造：以改善环境提升土地价值；解决就业；实现产业持续发展41产业结构调整产业结构调整现有产业升级现有产业升级构建产业集聚构建产业集聚发展服务业发展服务业产业调整压力产业调整压力项项目目自自身身条条件件和和市市场场背背景景城市环境压力城市环境压力？项目的思考项目的思考点：点：如何改造自身，实现价值最大和持续发展42更换现有产业更换现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级现有产业升级根据国内外老城

45、区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：结出老工业区改造的四个方向：产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化43德国德国.鲁尔老工业区鲁尔老工业区鲁尔是德国，也是世界的鲁尔是德国，也是世界的工业重地工业重地。是德国经济。是德国经济发展的一个发展的一个核心区核心区。p区位：区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区 p交通：交通：水陆交通便利 。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东

46、欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。p规模：规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9。 p成绩：成绩：曾经生产全国80的硬煤，90的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。产业变化过程产业变化过程面临问题：面临问题：经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。 居住、企业交叉分布，人口稠密。44发展历程发展历程鲁尔工业区在鲁尔工业区在产业危机和环境压力产业危机和环境压力的驱动下，的驱动下，产业淘汰和引进产业淘汰和引进并

47、举促进改造并举促进改造。阶段阶段特征特征关键关键举措举措阶段阶段问题问题19501950以前以前1950195019701970年代年代19901990现在现在阶段阶段成果成果阶段阶段初步阶段初步阶段发展阶段发展阶段衰落阶段衰落阶段调整发展调整发展煤炭的开采。以煤炭业为主导，延伸出机械、化学等重工业的发展。炼油业和石油化工业的发展产业结构逐渐变化，电气、电子工业有了很大发展 高新技术产业和服务业的发展，产业技术含量和附加值提升。大肆开采丰富的煤炭资源，促进产业的发展大学、交通基础设施、技术研发中心等陆续建立；1968年开始转型。传统产业的调、并、转、关等淘汰措施淘汰措施。新型产业引进政策引进政

48、策。开展工业政治，发展科研，重点引进和引导技引进和引导技术型产业术型产业经济增速减慢。煤炭业面临危机，失业加剧。钢铁危机发生，面临结构性危机。煤矿基地140个，全国80%的煤； 81座炼钢炉，2/3的钢铁量；几十万工人。信息类企业超过11万；电信类企业达380家。煤炭和钢铁从业人数减少50%。环境的改善；新开发的产业将在未来几年创造20万个工作岗位 1970197019901990年代年代45采煤采煤机械工业区早期工业区早期电子工业机械食品等轻工业电力钢铁工业区转化期工业区转化期电力石油机械电子化学钢铁采煤食品化学石油汽车化学工业区现在工业区现在生物技术产业技术含量提高和新型化过程产业调整产业

49、调整鲁尔工业区由鲁尔工业区由传统产业为主导传统产业为主导逐渐转化成以逐渐转化成以高高新技术产业新技术产业为主导的为主导的新型工业区新型工业区。钢铁信息技术食品鲁尔现有新型产业鲁尔现有新型产业p产业中心转化：产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。 p教育和技术的发展：教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。p技术转化：技术转化：所有大学和研究所都有“技术转化中心” p1212个产业重点：个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等p服务业发展：服务业发展：零售业、旅游、法律咨询

50、、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。 重工业基地重工业基地引进新型产业引进新型产业调整内部产业布局调整内部产业布局发展文教科研发展文教科研46鲁尔工业区产业成功调整鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进，实现新型产业引进的关键点。的关键点。关键点关键点利用资源和利用资源和产业基础，产业基础，培育新产业培育新产业坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品占国内重要比例培育12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位欧洲境内大学密度最大的工业区各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。建立

51、把技术转化到市场应用的体系。所有大学和研究所都有“技术转化中心”，帮助企业把技术转化成生产力12发展技术和发展技术和教育教育对失业人员的就业保障为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园区。制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系统 3政府政策和支政府政策和支持持47武汉武汉.汉正街工业园汉正街工业园汉正街工业园，是武汉市汉正街工业园，是武汉市制造业五大板块之一制造业五大板块之一。创造了创造了“汉正街模式汉正街模式”的改造方法。的改造方法。汉正街汉正街p区位：区位：位于汉口沿河大道以

52、北，属于武汉市中心城区的硚口古田地区。东邻江汉区，西、北接东西湖区。p交通：交通：紧邻汉口火车站和天河国际机场。107国道、京珠、沪蓉高速公路划过区郊，铁路、水路、公路、航空交通便利。p规模：规模：2400公顷。首期建成201亩。p汉口街是武汉市老工业基地。最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地 。p汉口街以老工业区改造和新园区老工业区改造和新园区建设并重建设并重，采用工贸互动、退二进二的政策，用新工业带动老工业发展。硚口区地图硚口区地图48汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、环境差等问题。环境差等问题。面临问题面临问题产业失去竞争力产业失去竞争力

53、百年辉煌：百年辉煌： 100多年历史的老工业基地；武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水；新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机； 2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业企业 220家，产业工人 10.5万人 企业衰落，绝大多数企业停产或半停产企业衰落，绝大多数企业停产或半停产设备陈旧，技术落后，资金缺乏设备陈旧，技术落后，资金缺乏工人素质低下，失业严重工人素质低下，失业严重环境污染严重，厂房和土地闲置环境污染严重，厂房和土地闲置如何提升区域价值如何提升区域价值解决就业问题解决就业问题提升经济活力？提升经济活力？市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力市场竞争加剧，产

54、业升级和技术进步的压力49汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改造模式：盘活和引进并举，走造模式：盘活和引进并举，走新型都市工业园新型都市工业园路线。路线。汉正街模式汉正街模式措施：措施：“退二进三”，打开院墙办市场，引导企业利用闲置厂房自办工业园等效果：效果：短期拉动经济问题：问题：企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。打都市工业旗，退二进二，工贸互动打都市工业旗，退二进二，工贸互动；政府出资，以以35万万/亩回购土地亩回购土地，改善基础设施政府主导，促进企业改制企业改制，现有企业的兼并、淘汰等引进高科技中小企业，高技术

55、外资企业等2000-2002年，初探：打补丁式年，初探：打补丁式方法一方法一方法二方法二措施：措施：融资3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企问题：问题：土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决2003-现在，汉正街模式现在，汉正街模式都市型工业园都市型工业园策略策略效果效果经济效益提升，环境的改善失业问题的解决，产业的活力。50汉正街模式汉正街模式建成建成1 1平方公里的四个都市型工业园平方公里的四个都市型工业园：印刷科技工业园台湾名品工业园机电加工园：2003年底，园区机电企业全口径税收仅 900万元 ，2004年跃升至 2300万元 高科技产业园后续还包括物流园区和生活配套区。取

56、得成绩：取得成绩：新引进入驻企业 76户，企业新增投资 5.75亿元。2005年1-8月，实现工业总产值 35.59亿元，其中规模以上企业实现总产值 31.57亿元，完成税收近 2亿元。提供就业岗位 2.6万个，安置下岗职工再就业近 3万人次。地价由30万/亩增加到50万/亩。现有园区现有园区汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现了经济的腾飞。了经济的腾飞。后后续续发发展展老工业老工业区改造区改造启动区启动区改造旧有园区，利用闲置土改造旧有园区，利用闲置土地上新建园区地上新建园区51关键点关键点汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点汉正街工

57、业园成功实现产业调整的的关键点新产业新产业的引进的引进和孵化和孵化政府资政府资金和政金和政策策政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场1161平米投入投入2.6亿回购土地。亿回购土地。对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引进难度。构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、打造创业平台。改造与改造与新建并新建并举的模举的模式式充分利用闲置设备。企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。改造现有厂房，办公用房 7800平方米，老厂房修缮整理 32万多平方米利用闲置土地新建四大产业园区。52更换现有产业更换现有产业1改进技术和

58、工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级现有产业升级产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：结出老工业区改造的四个方向：53青岛青岛.四方工业区四方工业区四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传统制造业基础。统制造业基础。区位：区位：位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。连接市区、李沧区、崂山

59、区。交通：交通：紧邻308国道。距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。 问题：问题：高能耗、高污染型产业所占比重较大 。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。四方区四方区老工业区老工业区四方区四方区高科技园区高科技园区机场机场胶胶州州湾湾背景：背景：重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等支柱产业支柱产业；具有大量的大中型企业，形成一批龙头企龙头企业业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。具有良好的教育科研和技术资源教育科研和技术资源54四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主

60、打打技术改造路线和技术创新，技术改造路线和技术创新，打造循环经济园区。打造循环经济园区。升级模式升级模式升级基础升级基础面临问题面临问题传统产业技术水平较低企业能耗高，污染严重。134家规模以上工业企业中大多数属耗能大户，山东省1000户重点用能企业该区就占了6家 传统制造业聚集程度高，具有著名的青岛海尔电冰箱厂、四方机车车辆厂等名牌企业坐落其间科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研院所大都集中于此 .主要升级措施主要升级措施技术改造传统产业技术改造传统产业方法：方法：应用高新技术和先进技术，提高产值和降低能耗。效果：效果：07年万元gdp能耗、水耗同比分别下降5.5%和7%。