青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程项目申请报告1

1、青青岛岛东东方方威威尼尼斯斯水水城城暨暨国国际际游游艇艇俱俱乐乐部部二二期期工工程程项项目目申申请请报报告告 青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告目目 录录第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 .1 11.1项目名称及项目建设单位 .11.2项目概况 .21.3编制依据 .31.4项目综合评价结论 .4第二章第二章 项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系 .6 62.1项目的背景及定位 .62.2相关的规划情况 .82.3项目与城市规划的关系 .15第三章第三章 海域利用、规划选址和建设条件海域利用、规划选址和建设条

2、件 .17173.1项目建设地点 .173.2海域利用现状、申请用海面积及用海期限 .173.3选址海域功能区划情况 .183.4规划选址及海域使用预审 .193.5自然条件 .193.6配套条件 .22第四章第四章 市场分析和经营规划市场分析和经营规划 .24244.1青岛市旅游市场分析 .244.2青岛市房地产市场分析 .264.3项目市场前景分析 .274.4建设规模及经营规划 .31第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 .33335.1建设内容 .335.2设计原则 .35青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告5.3功能分区 .365.4陆域建设方案 .385.5

3、海域建设方案 .425.6公用工程 .445.7防洪工程 .495.8消防 .49第六章第六章 生态环境影响分析生态环境影响分析 .50506.1陆域环境影响分析 .506.2海域环境影响分析 .546.3非污染环境影响 .576.4生态环境影响分析 .606.5环境保护措施 .626.6环境影响分析 .64第七章第七章 能源消耗与建筑节能能源消耗与建筑节能 .65657.1能源消耗 .657.2主要节能措施 .65第八章第八章 组织机构和项目管理组织机构和项目管理 .66668.1组织机构 .668.2项目管理 .66第九章第九章 项目建设进度计划和招标方案项目建设进度计划和招标方案 .68

4、689.1项目进度计划 .689.2招标方案 .68第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .707010.1项目投资估算 .7010.2资金筹措 .74第十一章第十一章 社会效益与经济效益分析社会效益与经济效益分析 .757511.1社会效益分析 .75青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告11.2经济效益分析 .77附件附件：附件一 青岛八千水城置业有限公司企业法人营业执照附件二 青岛市人民政府关于调整鳌山湾沿岸部分海域功能区划的批复 （青政字20061 号）附件三 即墨市人民政府关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示 （即政呈200553 号）附件四 青岛市

5、规划局建设工程规划审查函复意见书 （青规函业字2005945 号）附件五 即墨市经济发展局关于中外合资青岛八千水城置业有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复 （即经字200580 号）附件六 即墨市城乡建设局关于青岛八千水城置业有限公司项目用海的函复意见附件七 即墨市海洋渔业局关于呈批青岛八千水城置业有限公司东方威尼斯水城及国际游艇俱乐部项目用海申请的请示 （即渔海呈200541 号）附图附图：附图一 项目地理位置图附图二 项目总平面图青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告1第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况1.1 项目名称及项目建设单位项目名称及项目

6、建设单位1.1.1 1.1.1 项目名称项目名称青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目1.1.2 1.1.2 项目建设单位项目建设单位青岛八千水城置业有限公司1.1.3 1.1.3 项目建设单位简介项目建设单位简介青岛八千水城置业有限公司是由中国华鲁控股集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司共同出资，按照现代企业制度成立的合资公司，公司的组织形式为有限公司，注册地点为即墨市温泉镇。公司注册资本为人民币 24292 万元，其中中国华鲁控股集团有限公司出资 12389 万元人民币，占注册资本的 51%；加拿大嘉达国际工程有限公司出资 11903万元人民币，折合 1469.51 万元美

7、元，占注册资本的 49%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事长为法人代表。青岛八千水城置业有限公司的经营宗旨是：本着加强经济合作和技术交流的愿望，促进资本及资源优势的合理重组和流动，实现资产的保值增值。采用先进而适用的技术和科学的经营管理方法，打造高品质新兴产业，提高社会效益，使投资各方均获得满意的经济效益，促进区域经济和社会事业的协调发展。青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告2公司的经营范围是房地产开发经营，主要业务范围包括：旅游度假、康乐休闲、餐饮娱乐、宾馆酒店、商业经营、社区服务等综合性经营服务；游艇销售、维修、仓储及码头、泊位管理与服务；房地产综合开发、经营

8、和销售；物业管理及水域管理；以水城建设为中心的城市综合性开发。1.2 项目概况项目概况1.2.1 1.2.1 项目建设地点项目建设地点本项目位于即墨市温泉镇辖区内，距温泉镇驻地约 4.5km，东临建设中的滨海大道，西至中黄埠与刘家山村一线，南至前海东村与北黄埠村之间的海域中线，北至盐店村、前海东村至海岸一线。项目区域总面积为 1004000m2，约合 1506 亩，其中填海造地面积497330m2（约合 746 亩） ，水体面积 506670m2（约合 760 亩） 。1.2.2 1.2.2 项目建设内容项目建设内容通过填海造地，建设一处集国际游艇俱乐部、国际企业商务会所等多功能于一体，环境优

9、美的综合性大型旅游度假社区。1.2.3 1.2.3 项目建设规模项目建设规模项目建设区域内共包括各类会所 261 栋，配套服务用房 4 栋，总建筑面积 237302m2；海域设栈桥式码头总长 1430m，停靠泊位 226 个；沿海岸线建设护岸 9280m；陆域配套绿化面积为 247140m2，停车位 692 个，道路 6750.8m，广场 78260m2，各类管线 70500m，其中：给水管线5800m，排水管线 3200m，雨水管线 2700m，供电线路 29500m（含路灯线路） ，电讯线路 24000m。在滨海大道附近与鳌山湾连接处，对现有挡浪青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建

10、设项目申请报告3坝进行整修，使其在保证安全的前提下，成为一处良好的亲水平台，总长度为 400m。为保证项目的正常使用，本项目配备 400m3/日海水淡化设备、给水加压设备各 1 套，生化污水处理装置 3 套，日处理能力为 350m3。在道路、广场等区域，设置环卫及休闲设施。1.2.4 1.2.4 项目建设总投资项目建设总投资项目建设总投资估算为 39474.7 万元。1.2.5 1.2.5 资金筹措资金筹措项目建设所需资金全部有建设单位自行筹集解决。1.2.6 1.2.6 建设期建设期本项目建设期为 2 年半（30 个月） ，自 2006 年 7 月起，至 2008 年12 月底结束。1.3

11、编制依据编制依据1、 青岛市总体规划 （1995-2010 年）2、 即墨市市域城镇体系规划 （1995-2010 年）3、 青岛即墨鳌山城市组团总体规划4、青岛市人民政府关于调整鳌山湾沿岸部分海域海域功能区划的批复 （青政字20061 号）5、 即墨市人民政府关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示（即政呈200553 号）6、 即墨市城乡建设局经济发展局关于中外合资青岛八千水城置业有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复 （即经字2005青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告480 号）7、 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书 （青规函业字2005945 号）8、

12、即墨市城乡建设局关于青岛八千水城置业有限公司项目用海的函复意见9、 即墨市海洋渔业局关于呈批青岛八千水城置业有限公司东方威尼斯水城及国际游艇俱乐部项目用海申请的请示 （即渔海呈200541 号）1.4 项目综合评价结论项目综合评价结论1、本项目建设符合青岛市总体规划、即墨市总体规划以及相关区域规划、专项规划的要求。2、项目海域使用预审、规划定点预审、环境影响评价预审已经完成，核准条件已经具备。3、本项目的建设，将对推进青岛东部地区以及即墨市的城市城市建设起到促进作用，是“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”城市发展战略设想的重要组成部分。有助于加快和完善青岛市旅游体系建设，挖

13、掘旅游资源，增加旅游景区。有助于保护自然资源和自然环境，美化城市，对加快即墨东部地区的城市化进程，实现总体规划的目标，有积极的推动作用。同时，项目的建设将促进周边土地升值，吸引更多的投资者进入，对即墨市经济建设有积极意义。项目总体社会效益显著。4、项目的前期准备工作已经就绪，建设方案合理可行，项目单位具备筹资能力，可以保证项目按计划实施。本项目主要经济技术指标详见表 1-1。青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告5表 1-1 项目主要经济技术指标表序号名称单位指标备注1总用海面积m21034000 其中： 1.1陆域面积m2496670 1.2海域面积m25373302项目

14、总投资万元39474.7 3总建筑面积m2237302 4容积率0.48陆域指标5建筑密度19.5陆域指标6项目绿化率49.8陆域指标7公共绿地面积m298200 8广场面积m2786409停车位辆692 10年耗电量kwh2851600 11年耗水量m3997803 12项目建设期年2.5 青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告6第二章第二章 项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系2.1 项目的背景及定位项目的背景及定位为顺应新时期城市发展的需求，进一步突出城市滨海特色，青岛市委、市政府根据青岛市总体规划所确定的基本原则，提出了“

15、三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”的城市发展战略设想，在环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展、生态观光于一体的滨海大道，将青岛市沿滨海地区整合为五个独具特色的城市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛新的城市发展框架。在新设想的指引下，青岛的城市构架被全新确立为：以老市区、黄岛、红岛为基本支撑点，以 280 余公里的滨海公路为轴线，囊括琅琊、胶南、黄岛、红岛、主城、鳌山、田横岛七大组团，以主城牵引卫星城，以卫星城带动周边区域发展。青岛市委、市政府对以温泉周边区域为启动点的东部开发建设极为青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告7重视，先后多次召开专

16、题会议进行研究，提出了很高的要求。 “以温泉周边区域为启动点，拉动青岛城市东部崛起” ，是青岛市委统揽全局、着眼长远、加速区域经济一体化发展所作出的一项重大决策，也是我市经济结构优化升级的突破点、城市拓展的新空间和新的经济增长极。2005 年 3 月 7 日，山东省委副书记、青岛市委书记杜世成同志在听取仰口、鳌山、温泉规划和初期开发建设情况汇报会上指出：要有重点、分层次地适度推进鳌山、温泉区域的开发建设，加强城市基础设施建设和旅游功能布局，使其能真正体现青岛的城市特色，早日发展成为青岛大旅游格局中重要的新兴旅游区。根据青岛市委、市政府的部署和青岛市对东部地区的总体规划，即墨市委、市政府在深入研

17、究论证的基础上，决定加快东部地区的建设步伐，以温泉、鳌山为中心，突出山、海、岛、泉、滩等自然资源的综合利用和系统开发，建成作为青岛大旅游的延伸、补充和升华并以休闲度假疗养保健为特色的新兴旅游度假区和青岛城市发展的新东部。为此，即墨市委、市政府加大招商力度，把东部开发建设作为即墨全市的一号工程来抓，着力引进一批符合东部功能定位、对东部发展拉动作用大的项目，积极推进东部地区的建设进程的加快。鳌山城市组团位于滨海大道的北段，包括鳌山、温泉、王哥庄区域，根据规划要求，其功能定位是：“结合青岛市旅游产业和鳌山湾的整体思路协调发展，合理开发风景岸线、温泉资源和生态林地，是青岛市新型旅游度假、休疗养中心，以

18、发展休疗养、会议、旅游度假和高教科研等产业为主导，都市产业为辅助，是旅游度假和休疗养业逐步成为该城市组团的产业主导” 。在鳌山城市组团中，温泉旅游度假区占有非常重要的地位，其主要功能以旅游接待、会议商务、温泉洗浴、休疗养、运青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告8动健康、休闲娱乐为主。该片区位于温泉镇驻地周围，毗邻鳌山湾，依山傍海，景色宜人，拥有丰富的沙滩和岸线资源，开发潜力巨大。随着滨海大道北段将于 2006 年建成通车，温泉镇对外的交通更加便利，其优越的地理位置和旅游资源优势，将更加明显地凸现出来。为抓住滨海大道建设、鳌山组团发展所带来巨大的商机，华鲁控股集团有限公司与

19、加拿大嘉达国际工程有限公司决定共同出资设立青岛八千水城置业有限公司，规划在温泉镇开发建设东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部项目，定位为定位为“高级国际社区、观光旅游、休闲度假、康乐疗高级国际社区、观光旅游、休闲度假、康乐疗养、综合性特色国际新城养、综合性特色国际新城” ，以，以“碧海、蓝天、船艇、水城碧海、蓝天、船艇、水城”为基本理为基本理念，建设集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大念，建设集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大型旅游度假项目。型旅游度假项目。2.2 相关的规划情况相关的规划情况与项目定位相关的城市及区域规划主要包括青岛市总体规划 、即墨市市域城镇

20、体系规划（1995-2010） 、 青岛即墨鳌山城市组团总体规划 青岛市旅游业十一五规划 ，具体如下：2.2.1 2.2.1 青岛市总体规划青岛市总体规划在国务院批复的青岛市总体规划 （1995-2010 年）中，将青岛市定位为：“中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城。 ”按总体规划要求，市域规划人口规模 2010 年控制在 750 万左右。城镇化水平 2010 达到 60。2010 年城市实际居住人口为 310 万人（其中非农业人口 228 万人） 。城市规划区总面积 1946.22 平方公里，其中城市市区面积 1316.27平方公里，实施规划控制的区域面积为 629.95

21、 平方公里。城市总体布青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告9局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成“相对集中与适度分散”相结合的城市组织结构关系。总体规划中，对青岛市的城市发展目标定位为：“力争到本世纪末，把青岛建设成为山东和沿黄地区最大的对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽，初步展现社会主义现代化城市的雏形。在此基础上，再经过 l0 年左右的努力，把青岛建设成为以港口贸易为主要特色的经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富

22、裕、功能完善的社会主义现代化城市” 。根据青岛市总体规划对城市海岸带及近海海域的利用要求，胶州湾外的东西两翼，主要是生活游览性区域。2.2.2 2.2.2 青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划为顺应新时期城市发展的要求，进一步突出海滨城市特色，实现市委、市政府提出的“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”的城市发展战略设想，2002 年，青岛市规划局组织有关设计单位编制了青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划 ，并与 2003 年获青岛市人民政府批准。根据这一规划，未来的大青岛将突破现有格局，沿滨海公路依次展开琅琊组团、胶南组团、红岛组团、鳌山组团、

23、田横组团等五个城市组团，与中心城区共同构成大青岛发展的框架。根据规划，这五大组团将成为未来大青岛城市发展框架体系的重要组成部分，城市特色产业重要的承载区和未来城市风貌的集中体现区。按照规划要求，鳌山组团规划建设成为以旅游度假为主，以高教科青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告10研为补充，适当发展高新技术产业的现代生态型新城区。图 3-1 青岛市滨海公路沿线城市组团规划2.2.3 2.2.3 即墨市市域城镇体系规划即墨市市域城镇体系规划2002 年，即墨市政府根据城市发展和建设的需求，编制了即墨市市域城镇体系规划（1995-2010） 。该总体规划对即墨市在青岛城市群的定位

24、是：即墨应该是“大青岛”城市结构的组成部分，某种意义上可以看作是“大青岛”的一个城区。但是，从有利于即墨城市发展的角度来看，即墨城市仍应保留作为一个城市所应有的完整性和独立性，其城市性质为“青岛都市圈核心区的北翼，以商贸、轻工业、旅游和农副产品出口加工为主导产业的现代化中等城市” 。即墨市是青岛都市圈的核心区，是一个与青岛市区联系密切的城市，是青岛都市圈核心区的北翼。青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告11图 3-2 即墨市市域城镇体系规划温泉镇位于即墨市域的东西向主干道蓝鳌路的起点附近，与城市核心区的联系密切，且地理位置优越，旅游资源丰富，有利于引导人力、财力等各项资源

25、的集中，发展潜力巨大。根据即墨市市域城镇体系规划 ，温泉镇是即墨城镇体系中的重点镇，是城镇体系上下衔接的一个重要环节。主要突出其综合化职能，成为带动区域经济发挥的增长点，以建设具有一定城镇规模，承担相应城镇功能，具有相当的城镇形态，并与周边环境和资源协调发展的现代化城镇，规划远期将与鳌山卫镇合并为一处具有 10 万人口规模的小城市。2.2.4 2.2.4 区域性规划区域性规划近年来，青岛市委、市政府积极实施大青岛城市群战略，坚持以规青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告12划为先导，对城市发展框架准确定位，加快城市发展步伐。2003 年 11 月2004 年 3 月，青岛市

26、规划局组织编制了包括青岛即墨鳌山城市组团总体规划在内的滨海公路沿线五个城市组团的总体规划，在有关总体规划的指导下，打破行政区划限制，将规划区域作为一个整体，兼顾周边地区，统一管理。鳌山城市组团位于崂山风景名胜区北麓，南面鳌山湾，滨海公路东翼中段，组团建设用地规模 193.6 平方公里，城市建设规模 23.8 平方公里。该组团作为青岛市的主要组成部分，组团开发建设以“山、海、泉、生态，运动与健康”为主题，形成集文化娱乐、旅游度假、休疗养、体育健身、商务活动为一体的国际化、生态型旅游度假城市组团，整个组团由一个综合中心区、两个乡镇服务区、四个旅游度假区、六个自然生态保护区组成。在鳌山组团整体规划中

27、，将温泉镇驻地及其周边地带规划为旅游度假区，是以休疗养为带动，多功能发展的休闲度假区域。在岸线利用方面，鳌山组团总体规划明确规划规定，本项目所在的黄埠滩为旅游度假岸线。青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告13图 3-3 青岛即墨鳌山城市组团总体规划2.2.5 2.2.5 旅游业发展规划旅游业发展规划为促进青岛市旅游产业持续、稳定、健康发展，2003 年 8 月，青岛市旅游局组织编制了青岛市旅游产业总体发展规划 （20032020 年） ，规划的总体目标是：“紧紧围绕建设现代化国际城市的总目标，保持城市历史文化特色和自然风貌，合理开发和科学利用旅游资源，旅游业的发展与经济和

28、社会发展相协调，与生态环境保护相协调，逐步把旅游业发展为重要的支柱产业，把青岛建设成为旅游环境优美舒适、基础设施青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告14配套完善、产品特色突出、产业结构合理的国际海滨旅游度假城市。 ” 在该规划中，确定青岛市的旅游体系为“一线、两翼、二十区”的发展格局，即通过建设中的滨海大道，串联胶州湾两翼主要旅游景区和度假区，形成青岛滨海公路主干道和琅琊、胶南、红岛、鳌山卫、田横五个小城市组团，旅游开发由东部主城和西部辅城海滨带，向胶州湾及东西两翼延伸扩展，建设一流的滨海旅游带。在重点旅游区建设方面，划定包括温泉旅游度假区和鳌山卫海滨旅游区在内的二十个重

29、点旅游景区，构成特色旅游组团。规划还明确指出，要积极发挥传统旅游产品和资源优势，围绕“山、海、城、文、商”五大特色，建设一批重点旅游产品和旅游建设项目，加快青岛市旅游产业的发展。规划引进了先进的“分时度假”概念，要求“突出特色、合理布局、完善设施、加快发展，建设中国最佳、国际一流的海滨度假城市。 适应休闲、商务、社交的需要，合理布局和适度发展高、中档会员制度假产品；发展帆船、游艇、游钓度假俱乐部，开发适合游客参与的帆船、帆板项目和海上体育活动；发展会员制度假俱乐部，在海滨、温泉等度假地建设汽车旅馆、度假营地、度假村和度假酒店，鼓励闲置房地产项目经营分时旅游度假服务。 ” “建设完善海上旅游基地

30、和旅游码头，发展适航能力强的大中型游船；在奥运赛场、海滨度假区、城市海滨、港湾规划建设一批会员制游艇帆船俱乐部；开青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告15发具有较高适航性能和安全性能、适合游客参与的游艇帆船器材和经营项目，发展海上体育娱乐旅游。 ”2.3 项目与城市规划的关系项目与城市规划的关系从上述规划中可以看出，本项目所在区域在各层次的规划中，均属于以突出旅游功能，集旅游、休疗养及居住的多功能区域。本项目的建设目标是国际性的旅游度假社区，集旅游、度假于一身，项目定位符合相关规划的要求。1 1、本项目的建设符合城市总体规划和区域规划，是实现总体规划、本项目的建设符合城市

31、总体规划和区域规划，是实现总体规划目标的重要保证目标的重要保证根据总体规划的要求，鳌山湾西岸黄埠滩一带的岸线为旅游度假岸线。本项目作为具有商务、旅游、休闲度假等多功能的高档社区，建成后将成为一处风景优美的公共开放空间，是总体规划目标的具体体现。同时，本项目位于鳌山湾西岸规划旅游度假区内，根据总体规划要求，鳌山片区的发展目标是建设成为具有特色的新型海滨度假区。本项目具有完善的陆地和水上旅游设施，符合总体规划的要求，是实现规划目标的必要的组成部分。项目建成后，将显著改善即墨市东部地区、崂山地区北部的经济环境、旅游环境和城市人文环境，带动青岛东部地区的城市建设和经济发展。2 2、项目建设符合区域建设

32、规划，将有力地推动即墨市尤其是温泉、项目建设符合区域建设规划，将有力地推动即墨市尤其是温泉地区城市化建设步伐地区城市化建设步伐温泉镇是鳌山城市组团的核心部分之一，在青岛市整体发展中占据重要位置，根据总体总体规划的要求，鳌山片区作为鳌山组团的综合服务中心，以都市产业、海洋科研、高等教育、旅游度假、综合服务等为青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告16主要功能。在即墨市市域城镇体系规划中，将温泉镇规划为重点发展城镇，作为成为带动区域经济发挥的增长点，最终与鳌山卫镇合并建设成为在该区域起主导作用的中心小城市。项目与正在建设的滨海大道相邻，项目的建设将加快现代化城镇组团的形成、优化

33、即墨市沿海区域城镇体系，为今后该区域的建设确立一个高起点、高品味、具有都市新区特色的发展框架。更为重要的是，该项目建设将极大改善项目周围的投资环境，提高即墨市沿海的旅游形象，增强投资商的投资积极性，加快鳌山城市组团的发展。3 3、项目建设符合青岛市旅游业的发展方向、项目建设符合青岛市旅游业的发展方向青岛的旅游业自发展之始,就以丰厚的海洋文化资源立足于中国的旅游市场，在沿海城市旅游业不断发展的激烈竞争中,青岛海洋旅游业急需拓展海洋旅游文化的内涵。深层发掘和塑造海洋旅游文化已成为实现旅游业发展新目标的重要内容。2005 年杜世成书记在全市加快旅游经济发展工作会议提出, 要向度假旅游转变,加快发展以

34、游艇和邮轮为标志的度假旅游。同年市委、市政府出台的关于加快旅游业发展的意见提出,规划建设海上旅游设施,开发海上旅游航线,发展游艇、帆船、游钓等项目，建设一批游艇俱乐部。发展海上看青岛和海上游乐等参与性强的海上旅游项目，引进大型豪华海上观光游船。目前，市有关部门正在编制青岛海上旅游专项规划和青岛市游艇码头专项规划 ，引导海上游艇升级换代，开发新的旅游海域、航线和海上旅游活动。本项目西依温泉旅游度假区，南靠鳌山卫海滨度假区，位于青岛市海滨旅游带的重点发展地区。项目建设以游艇为主题的大型综合性旅游度假区，符合规划要求，有利于促进青岛市旅游业的发展。青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申

35、请报告17第三章第三章 海域利用、规划选址和建设条件海域利用、规划选址和建设条件3.1 项目建设地点项目建设地点本项目位于即墨市温泉镇辖区内，距温泉镇驻地约 4.5km，东临建设中的滨海大道，西至中黄埠与刘家山村一线，南至前海东村与北黄埠村之间的海域中线，北至盐店村、前海东村至海岸一线。项目区域总面积为 1004000m2，约合 1506 亩，其中填海造地面积497330m2（约合 746 亩） ，水体面积 506670m2（约合 760 亩）图 3-1 项目地理位置示意图3.2 海域利用现状、申请用海面积及用海期限海域利用现状、申请用海面积及用海期限本项目建设区域均为海域，全部为对虾养殖池，

36、其中需进行填海造青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告18地面积 746 亩，恢复自由水体（海面）面积 760 亩，无农田、林地及居民点，项目居民拆迁。根据海籍调查规程中规定的海域使用分类体系，本项目用海类型为“围海造地用海” ，用途为集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大型旅游度假项目。根据项目建设规模，本期工程拟申请使用海域（填海造地）面积 497330m2。根据中华人民共和国海域使用管理法第二十五条的规定，旅游、娱乐用海的海域使用权最高期限为二十五年。本项目申请海域使用期限为二十五年。使用期限届满后，由青岛八千水城置业有限公司向即墨市人民政府申请续期使

37、用，并缴纳相应的海域使用费。3.3 选址海域功能区划情况选址海域功能区划情况本项目所需土地均由填海造陆形成，现状为海域，项目建设涉及海域使用问题。根据原胶州湾及邻近海岸带功能区划 （1995） ，项目工程海域岸带主要为农业区和池塘养殖区，水域为浅海养殖区。但是，随着经济发展和城市建设规模的不断扩大，原有的海洋功能区划已不能满足海洋经济发展的需求。为适应青岛市社会经济快速发展的需求，贯彻实施中华人民共和国海域使用管理法 ，促进海洋资源的优化配置和合理利用，有效保护海洋资源和生态环境，促进青岛市海洋经济的可持续发展，青岛市政府于 2003 年 6 月启动编制青岛市海洋功能区划（2005-2015，

38、已通过专家评审） ，该区划将鳌山湾西岸确定旅游度假区。但由于该规划尚未获正式批准，无法律效力，因此即墨市人民政府于2005 年 11 月 26 日以关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示 （即政呈200553 号）文件，呈请青岛市政府人民政府对本项目所涉及海青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告19域进行功能区划调整。2006 年 1 月 6 日，青岛市人民政府以关于调整鳌山湾沿岸部分海域海洋功能区划的批复 （青政字20061 号）文件，批复同意将该部分海域由池塘养殖区调整为旅游度假区。因此项目的建设符合海域功能区划。3.4 规划选址及海域使用预审规划选址及海域使用预审项目单

39、位已于 2005 年 12 月向即墨市海洋与渔业局提出海域使用申请。即墨市海洋与渔业局审查认为项目“申请海域无使用权纠纷，符合用海条件，同意该海域使用申请” 。按照审批程序，即墨市海洋与渔业局将审查情况分别报请青岛市海洋与渔业局、即墨市政府审查。青岛市海洋与渔业局、即墨市城乡建设局已对上述申请予以函复。青岛市规划局以青规函字2005945 号建设工程规划审查函复意见书函复建设单位，原则同意本项目的预选址申请。3.5 自然条件自然条件3.5.1 3.5.1 气象条件气象条件即墨市地处北温带季风区域，属温带季风气候，年平均气温 12，年平均降水量 750mm。由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的

40、东南季风及海流、水团的影响，同时又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟 1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。3.5.2 3.5.2 地形地貌条件地形地貌条件鳌山湾位于即墨市东部，呈 sse 向，口门东北起女岛（36青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告202211n，1205112e） ，西南至鳌山半岛的草岛头（362000n，1204400e） ，宽约 11 km，沿岸基岩和第四系均有分布。出露的基岩主要有中生界侏罗系沉积岩、白垩系火山岩、火山碎屑和燕山期花岗岩，

41、它们经长期的侵蚀剥蚀，形成了高低起伏的剥蚀丘陵与准平原。丘间谷地常有河流分布，而且海岸凹入，接受沉积，形成了袋状充填的海积小平原和较宽的岸滩；而伸入海中的丘陵岗岭，构成海岬或半岛，遭受侵蚀，形成海蚀崖。因此，海岸曲折，侵蚀岸与堆积岸相间分布，是较典型的岬湾海岸。湾内海底多为水下岸坡，并向湾口缓倾，与口外黄海近岸陆架浅水平原过渡。北部湾顶一宽阔滩涂称大桥滩，东西长 9km，南北宽约 2km，面积16.5km2，底质为泥质或砂泥质。西北部有楔入内陆的黄埠滩，面积4.5km2，泥沙底质。自七沟至前海东滩涂平缓，面积约 1.6 万亩，泥沙底质。北部的高潮区很陡，底质为粗砂，中低潮区平缓，表层覆盖有51

42、5cm 厚的浮泥。北湾南部东西两侧沿岸，丘陵环抱，岸峭壁陡，岸滩狭窄除部分岩礁外，为沙质底质。湾内有女岛、赶咀岛、张公岛及北礁等分布。其中，湾口东部的女岛为一有人岛，岛长约 0.83km，宽约 0.28km，面积 0.225km2，海拔67.7m，岸线长 2.25km，距陆 0.5km，低潮时砂砾露出与陆地相连。鳌山湾沿岸有大任河、温泉河、新生河、皋虞河、大桥河、王村河等季节性小河流，径流量很小。3.5.3 3.5.3 海洋水文条件海洋水文条件1. 波浪 鳌山湾湾口朝向 sse，口门宽阔与黄海相通，平均水深 4m 左右，最青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告21大水深 1

43、3m，受外海偏南台风浪的影响，湾口处可形成较大的波浪，湾北由于陆域阻挡；风区短，没有形成大浪的条件，对港湾内的护岸及船舶的危害较小。根据 1960 年田横岛的波浪资料和气象资料分析鳌山湾的波浪特征显示，鳌山湾以风浪为主、涌浪较小，强风向和常风向均为se 向，频率 23%，实测最大波高为 2.2m。春、夏季的强浪向和常浪向均为 se 向；秋冬季的常浪向都偏 nw 向，冬季的强浪为 ne 向，秋季虽然多偏 n 向浪，但偏南向浪势力仍较强，强浪向为 se 向。2. 潮汐 根据国家海洋局第一海洋研究所于 1988 年 10 月 18 日至 11 月 18日在山东头村附近岸边 1 个月潮位观测资料及有关

44、资料统计结果表明，鳌山湾的潮汐类型属规则半日潮，潮汐特征值见表 3-1 所示。表 3-1 潮汐特征值最高潮位（cm）平均潮位（cm）平均海平面（cm）平均低潮位（cm）最低潮位（cm）最大潮差（cm）平均潮差（cm）涨潮历时（h:min）落潮历时（h:min）42233922098394212415:456:57鳌山湾的平均海平面有冬低夏高的变化趋势：1 月份最低（198cm） ；然后逐月升高，至 8 月份达最高值（241cm） ，后又逐月降低。全年的变化幅度为 43cm。3. 海流根据中国海洋大学编制的本项目海域使用论证报告显示，项目东侧外海实测海流方向基本与海岸线走向平行。除在鳌山湾东北端

45、靠近女岛的部分海域流速较大外，其余部分流速相对较小。在大、小潮期间，海流流速均自表至底逐渐减小，流向在垂直线上的分布比较一致，表面紊流较轻。根据海港水文规范 （jtj213-98）的规定及中国海洋大学的青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告22实测结果，鳌山湾的潮流性质为规则半日潮流。3.6 配套条件配套条件3.6.1 3.6.1 市政设施配套情况市政设施配套情况本项目拟建地点现状为未开发的养殖海域，无市政配套设施。1、给水本项目建设区域无给水管网。温泉镇现有给水供水能力为 1000m3/日，且给水管网仅在温泉镇内铺设。不能满足本项目建成后的使用要求。项目近期拟采用海水淡化

46、措施解决项目用水，管网按照远期规划要求铺设，待鳌山组团的市政给水管网建设完善后，接入城市给水管网。2、排水项目周边地区现状无市政排水设施，在鳌山组团的规划道路下规划有完善的排水管网。本项目污水排放拟按照远期规划布置污水管道，近期拟采用地下式污水处理装置，经生化处理达到排放标准后，排放至项目地域内的水体中。根据总体规划，远期在项目北、南方向均建有污水处理厂，远期规划拟将项目用地内的污水接至市政污水管网，排放至污水处理厂。3、供电项目用地范围内无可用电源。在温泉镇周边有多条不同电压等级的高压输电线路，本项目拟采用集中变电所，从供电管理部门指定的位置“t”接两条高压电源至变压器。4、燃气整个温泉镇区

47、域内现状无燃气管网，本项目近期拟采用瓶装液化石油气，远期根据城市集中管网的建设情况，采用管道供气。青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告235、电讯即墨市电信建设较为完善，目前已实现“村村通电话” 。项目建设区域内现状有电话线路，本项目拟由温泉镇电话交换局接来电话线路。项目近期拟采用 adsl 方式连接 internet 网络，在项目建设时预留一条计算机光纤通道。目前，整个青岛市行政区域内已全部实现无缝覆盖，项目区域无线通信信号良好，北侧距中国移动和中国联通的基站仅几百米，可保证无线通信的要求。6、电视目前，在项目建设区域内无有线电视网络。在鳌山组团规划中，该区域将建设有城

48、市有线电视网络。项目建成后，近期内采用天线接收电视信号。根据本项目的国际化特点，建议项目单位向有关单位申请，在本项目内设卫星电视接收系统。3.6.2 3.6.2 道路交通条件道路交通条件本项目紧临滨海大道，滨海大道通车后，由青岛市区到本项目位置仅 30 分钟车程，对外交通便利。青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告24第四章第四章 市场分析和经营规划市场分析和经营规划4.1 青岛市旅游市场分析青岛市旅游市场分析青岛地处黄海之滨、崂山脚下，倚港口、贸易之优势，是闻名遐迩的海滨旅游胜地。青岛的自然景色兼山、海、滩、林、泉之胜，人工建筑集欧、亚、美和中国民族风格之美。作为旅游城市

49、的青岛，有三里河等新石器时代遗址、2000 多年前齐国的古长城、秦始皇三次登临的琅琊台、汉代埋葬 500 义士古骸的田横岛、隋代修建的珠山石窟、被誉为石刻瑰宝的天柱山魏碑等著名古迹；有栈桥、鲁迅公园、海水浴场、八大关建筑群等风景名胜，有位于市区东部被誉为“神仙之宅、灵异之府”的崂山风景区和石老人旅游度假区，有与市区隔海相望的薛家岛旅游度假区。近几年，结合城市建设又开发建设了一些城市新景观，如五四广场、东海路中华文明雕塑一条街等。1999 年青岛成为国家首批优秀旅游城市。青岛的旅游产品由沿袭多年的观光型开始走上观光、度假等综合型方向发展，已成为中国北方海滨度假休闲的胜地。青岛旅游业在“八五”、“

50、九五”和“十五”期间总体呈快速增长态势，除 1998 年受亚洲金融危机和 2003 年非典因素的影响处于停滞状态外，其余年份游客人数均呈迅速增长趋势，1990 年至 2004 年来青旅游人次由 398 万人次增长到 2309 万人次，增长 5.8 倍，其中海外游客由 1990 年的 7 万人次增加到 2004 年的 52 万人次。青岛市 1996 年到2004 年主要的旅游业指标表 4-2。青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告25表 4-2 1990-2004 年青岛市旅游业主要指标年度海外游客(人次)增长率(%)国内游客(万人次)增长率(%) 旅游总收入(亿元)增长率(

51、%)旅游收入占gdp比重(%)19961811164.499027.9856.473.377.9519971978909.269636.7462.099.957.7919981995470.81013.585.369.0811.47.85199922769714.1113111.681.117.28.19200026059214.51285.5713.67100.523.98.732001323079241519.1318.211817.49200241700029.2179518.2150.5227.6-2003341158-181654.57-8136.8-97.7200452249853

52、.22157.4430.4162.618.97.5根据青岛市旅游业“十一五”发展规划，到 2008 年接待海外游客100 万人次，接待国内游客 3000 万人次；到 2010 年接待海外游客 125万人次，接待国内游客 3480 万人次。具体规划旅游指标见表 4-3。表 4-3 青岛市旅游业规划发展指标一览表海外游客旅游外汇收入国内游客国内旅游收入年度数量（万人次）年增长（%）数量（亿美元）年增长（%）数量（万人次）年均增长（%）数量（亿元）年均增长（%）200810017.3%726%30008.2%39021%201012515%8.720%34808%50818%青岛旅游市场已呈现出良好

53、的发展趋势，旅游产业结构从传统的观光型向观光与休闲度假相结合的现代旅游格局转变，为周边各具特色的旅游度假胜地的建设创造了良好的基础条件，且旅游度假区由依托风景青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告26名胜的观光阶段发展到度假娱乐阶段，正向定居的趋势发展，开始了综合开发的阶段，这一发展趋势为本项目的建设提供了良好的机遇。4.2 青岛市房地产市场分析青岛市房地产市场分析青岛以其独特的地理环境优势和广阔的经济发展前景，使青岛的房地产市场充满了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地产热点城市之一。1992 年，随着全国房地产业发展，青岛房地产进入三

54、年的高涨时期，房地产投资从 92 年到 94 年三年间，各年增长率分别为 139.2%、143.2%和 136%，93 年达到顶峰，94 年开始增速减缓，95 年以来增速明显减慢，95 年增长率为21.1%，96、97 年则出现了负增长， 98 年开始回升达到 43.81 亿元，99 年增幅明显加大达到 62.97 亿元。2000 年、2001 年分别达到 67.51亿元和 92.5 亿元，2001 年以后一直保持持续的增长。近年青岛市房地产开发情况见表 4-1、4-2。表 4-1 青岛市 1996 年-2004 年房地产投资情况表年 份1996199719981999200020012002

55、20032004房地产投资（亿元）45.642.743.86367.592.5103.6 127.8 162.7比上年增长（）-6.36%2.58% 43.84%7.14% 37.04%12.00%23.36%27.31%青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告27表 4-2 青岛市 1996 年-2004 年房地产开发情况表项 目单位1996199719981999200020012002200320041. 施工面积74867574290010471373141717482101 比上年增长-26%-10%9.9%21%16%31%3.2%23%20%2. 新开工面积21

56、4180346417603-666917941占施工面积比重29%27%477%46%58%47%52%45% 比上年增长-57%-16%92%20%45%38%2.6%3. 竣工面积203237260473352524537538635占施工面积比重27%35%35%53%346%38%38%31%30% 比上年增长-16%17%9%83%-26%49%2.5%018%4. 实际销售面积80113178236301387453486516 比上年增长-22%41%58%33%27%29%17%7%6%从价格水平看青岛在国内始终整体上仍保持在一个较高发展水平。从城市房地产价格指数看，青岛落后于

57、北京、上海、深圳、广州等城市，与天津、大连、武汉、西安等城市同处于第二层次。1999 年青岛市商品住宅平均价格为 2500 元左右， 2004 年青岛市商品住宅平均价格涨至5127 元。由于青岛具有较好的经济实力和中国北方沿海滨海旅游度假城市的优势，以成为我国房地产的热点地带。种种情况表明，青岛市房地产前景良好，已进入良性发展阶段。4.3 项目市场前景分析项目市场前景分析4.3.1 4.3.1 项目的市场定位项目的市场定位青岛作为我国著名海滨旅游度假城市，目前青岛的旅游业总体上青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告28观光为主，以休闲、度假为主的旅游产品开发力度不足，近几年

58、开发的度假设施功能单一、规模较小。与北京、上海、广州、深圳等度假区开发的热点城市相比，青岛在海岸线的自然风光、气候条件等方面具有绝对的优势，而这正是建设中、高档旅游度假区的最重要前提条件。因此，在青岛开发旅游房地产前景良好，大型、中高档度假区的建设将有利于青岛旅游由观光型向观光度假型转变。项目结合海上旅游，定位为以游艇为主题的度假会所、针对国内外大企业的商务及度假会所，充分体现旅游与房地产需求的结合点。1、游艇成为国内高收入阶层新兴的休闲方式在国外特别是欧美国家，玩游艇是很时髦的休闲娱乐方式。他们不光是因为迷恋大海和游艇本身，而是把拥有游艇当作自我价值和身份的一种体现。随着国内经济的迅速发展和

59、生活质量的提高，国内的高收入阶层开始向欧美流行的休闲方式看齐，开始更多亲近自然，亲近绿色山水。对于他们来说，游艇不仅仅是一种简单的消费物品，更重要的是它代表着一种新的理念，一种对生活乐趣刻意的追求。目前在中国仅有 20 家左右的游艇俱乐部，大多集中在东南部沿海和长三角地区。2、会所已经成为国内高收入阶层休闲交际的趋势商务会所出现在上世纪 30 年代的英国，会所提供高级的生活服务，更重要是提供一个扩大同阶层人士的社交圈子，往往一些重要的商务青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告29活动与交易也流行在会所中进行。二十世纪九十年代开始，国内兴起商务会所的发展热潮，北京的京城俱乐部

60、、长城俱乐部、美洲会和中国会合称四大会所，一直是北京奢华与优越一族的落脚地，地位无可取替。最新加入的为乙十六号会馆，结联另一会所大城上海的多间会所，如上海美洲俱乐部、银行家俱乐部、鸿艺会和雍福会等，把中国的商务会所文化再推上一步。3、分时度假是国内旅游发展的方向之一分时度假自 20 世纪 60 年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。目前，在世界上已经有 60 多家大型的分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在 81 个国家，来自 124 个国家的 300 多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展为成年营业额 65 亿