淮北2009房地产市场报告

1、淮北市房地产市场调研报告淮北市房地产市场调研报告市场总结市场总结1.淮北市处于四省交界、交通便捷，是百里煤城，城市经济发展快，消费力提 升空间大，房地产正从缓慢发展阶段逐渐步入快速发展阶段；2.城市发展东扩南进，带动城南、城东板块房地产的兴起，形成四大板块竞争 格局；3.目前供略小于求，但2年后供应量大增，可能使供求关系逆转；4.内向型市场；5.刚性需求大量释放，推动市场繁荣；6.产品品质有待进一步提升；淮北印象淮北印象n 淮北区位及区划分析淮北区位及区划分析n 淮北资源分析n 淮北经济及消费分析n 走入相山n 淮北发展规划 区位分析区位分析区位优越区位优越 安徽省北部； 华东腹地； 四省交界

2、； 总面积2741km2。 京沪高铁； 陇海铁路； 连霍高速； 京福高速； 航空港； 深水港； 观音机场。交通便捷交通便捷境境内内眦眦临临山东山东 江苏江苏河南河南 安徽安徽 区划分析区划分析行政区划行政区划 2008年户籍人口：全市215.8万； 非农业人口：全市93.2万； 常住人口：全市205万； 年末总户数：63.6万户。人口迅速聚集人口迅速聚集相山区相山区 杜集区杜集区烈山区烈山区濉溪县濉溪县淮北淮北市辖三区一县市辖三区一县 淮北印象淮北印象n 淮北区位及区划分析n 淮北资源分析淮北资源分析n 淮北经济及消费分析n 走入相山n 淮北发展规划 资源分析资源分析资源禀赋资源禀赋人文古迹人

3、文古迹n 百里煤城：百里煤城：远景储量350亿吨，重要的煤炭和精煤生产基地； 两大矿业集团：淮北矿业集团、皖北矿业集团两大矿业集团：淮北矿业集团、皖北矿业集团n 河流阡陌：河流阡陌：面积18万方，如岱河、龙河、王引河等自然、人工河流；n 资源丰富：资源丰富：林业、农作物、水产、畜禽、野生动物、中药材等。n 人文底蕴：人文底蕴：华元、蹇叔、嵇康、刘伶、刘开渠； n 相山十八景：相山十八景：显通寺、渗水崖、饮马池、香炉峰、水牛墓、万丈碑、奏鸣台、钓鱼台、雪泉、奇峰、叠翠峰、天藏寺与六仙洞（牛鼻洞、牛角洞、秘霞洞、天井洞、白云洞、小仙洞）。淮北印象淮北印象n 淮北区位及区划分析n 淮北资源分析n 淮

4、北经济及消费分析淮北经济及消费分析n 走入相山n 淮北发展规划 城市经济分析城市经济分析GDP年均两位数增长，二、三产迅速发展年均两位数增长，二、三产迅速发展淮北淮北 支柱支柱 产业产业煤炭、电力煤炭、电力12煤化工煤化工3纺织、建材纺织、建材4冶金、电子冶金、电子2008年： GDP年均增长率17.07%17.07%； 2008年三产比为9.94:59.89:30.169.94:59.89:30.16； 2008年工业化率达到54.94%54.94%。进入了快速工业化时期进入了快速工业化时期城市消费分析城市消费分析城市消费力提升空间大城市消费力提升空间大2008年年 城镇人均可支配收入达12

5、851元，全省第7； 全市在岗职工平均工资30445元，全省第4； 城乡居民储蓄余额214亿元，同比涨24.7%，涨幅全省第5。城市消费分析城市消费分析矿业职工为主力消费人群之一矿业职工为主力消费人群之一2008年年采矿业职工数占职工总数采矿业职工数占职工总数52.74%采矿业平均工资高于行业平均采矿业平均工资高于行业平均工资水平的工资水平的 25.80%淮北印象淮北印象n 淮北区位及区划分析n 淮北资源分析n 淮北经济及消费分析n 走入相山走入相山n 淮北发展规划 走入相山走入相山中心区位中心区位 淮北主城区； 政治、经济、文化中心。全区辖： 1镇、10街道办事处； 1食品工业园区、14个行

6、政村； 70个城市社区居委会。行政区划行政区划相王奔马相王奔马20082008年，相山区总面积年，相山区总面积135135平方公里，人口平方公里，人口4040万。万。走入相山走入相山三产发展优势明显三产发展优势明显2008年： 第三产业增加值26.9亿元； 占全区GDP的67.76%； 是其他两区的4.34倍、3.84倍。区域实力强，消费力高区域实力强，消费力高 地方财政收入1.36亿元； 投资达23.3亿元，有力拉动消费； 消费总额47.2亿元，居三区之首。淮北印象淮北印象n 淮北区位及区划分析n 淮北资源分析n 淮北经济及消费分析n 走入相山n 淮北发展规划淮北发展规划 经济发展十一五规划

7、经济发展十一五规划n 安徽省重点建设“两淮一蚌”重工业走廊； 皖北地区工业化升级的突破口n 安徽省重点建设的五个百万人口城市之一。GDP达到450亿元，年均增长16%城镇居民人均可支配收入达1.6万元城市人口达100万人，城镇化率达62% 由能源城市向能源加工业城市转变，由资源型城市向重化工业城市转变1234城市总体规划城市总体规划主城区组团分布主城区组团分布主城区用地发展方向主城区用地发展方向相山组团相山组团矿山集组团矿山集组团烈山组团烈山组团西拓东调西拓东调北进南优北进南优保持组团形态保持组团形态一城一城二镇二镇三轴三轴淮北房地产市场分析淮北房地产市场分析n 淮北房地产市场整体分析淮北房地

8、产市场整体分析n 淮北房地产市场板块分析n 淮北商业房地产市场分析 房地产市场分析房地产市场分析 全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，淮北市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。 从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。房地产开发投资额与全社会固定资产投资额关系图房地产开发投资额与全社会固定资产投资额关系图需求分析需求分析n 淮北的城市化进程和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求；n 预计淮北全市人口到2010年达到230万人，到2020年城镇化率提高到65，人口达到266万人；淮北发展前景淮北发展前景

9、城市化率不断提高城市化率不断提高,城区面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求城区面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求淮北房地产的典型需求：淮北房地产的典型需求：n 改善居住条件与居住环境的二次购房需求；n 年轻人结婚购房的需求；n 每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；n 以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求；n 外来人口迁入淮北的置业需求；n 为子女教育迁居购房的需求；需求分析需求分析受需求上升的影响，淮北的房价从受需求上升的影响，淮北的房价从0101年开始稳步上涨，除自主需求外，投资需求也呈上升趋势年开始稳步上涨，除自主需求外，投资需求也呈上升趋势 淮北市2008年人均GDP超

10、过了2400美元，根据国际惯例，人均GDP达到2000至3000美元，房地产便步入住房需求缓慢发展阶段，随着经济实力的增强，将逐渐进入房地产快速发展的阶段。居民购房及购车将成为消费的主流居民购房及购车将成为消费的主流。淮北市房地产业发展长期看好是毋容置疑的，房地产业发展还有很大的潜力空间。供给分析供给分析n 2008年商品房施工面积353.48万平，竣工面积68.1万平，商品房销售面积76.66万平，目前供略小于求，但施工量大，2年后的供应量将激增；n 供求同步上升，房地产市场处于发展期；n 市场消费潜力逐步被激活；由于淮北预售期房较早，施工进度较慢，加上近年来需求的爆发，使得从由于淮北预售期

11、房较早，施工进度较慢，加上近年来需求的爆发，使得从0505年开始出现供小于求局面，年开始出现供小于求局面，但长期来看，施工量较大，后期供应量充足但长期来看，施工量较大，后期供应量充足淮北房地产市场分析淮北房地产市场分析n 淮北房地产市场整体分析n 淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场板块分析n 淮北商业房地产市场分析 均价：2700-3200元/平项目为中大规模，较分散建筑形态：多层和小高层是主流，部分花园洋房、别墅代表楼盘：凤凰城、家天下、亿嘉左岸主要特点：景观、房价较低发展慢的区域发展慢的区域城西板块城西板块均价：3000-3600元/平建筑形态：多层、小高层、高层是主流代表楼盘：万马相山

12、庭院、金色云天、深蓝华庭、贰拾肆克拉、水岸碧桂园主要特点：区域前景、景观、交通便利最活跃的区域最活跃的区域城南板块城南板块老城区板块老城区板块均价：4500-5500元/平项目规模不太大建筑形态：小高层、高层代表楼盘：汇景家园、淮海时代广场、和协国际主要特点：成熟的配套、便利的交通、稀缺性最成熟的区域最成熟的区域城东板块城东板块均价：2800-3300元/平项目为中大规模建筑形态：多层、小高层、高层为主，少量别墅、洋房代表楼盘：温哥华城、翡翠岛、天赐良园、慢城主要特点：生态景观、区域前景前景好的区域前景好的区域市场板块分析市场板块分析淮北市房地产呈现板块竞争状态，以城南板块最为激烈，随着城市发

13、展方向的转移，城南板淮北市房地产呈现板块竞争状态，以城南板块最为激烈，随着城市发展方向的转移，城南板块认可度逐渐提升，但老城区板块还是永恒的明星地段块认可度逐渐提升，但老城区板块还是永恒的明星地段城南板块城南板块项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面总建筑面（万）（万）房型面积房型面积 （）（）均价报价均价报价（元（元/ /）总价总价（万元（万元/ /套）套）凤凰城凤凰城多层、洋房、高层、别墅10080-130270021-35家天下家天下多层、小高层、高层2858-1302900-320016-42亿嘉亿嘉左岸左岸多层、小高层21万多81-98未定城西板块楼盘一览表城西板块楼盘一览表n 楼

14、盘数量较少，但产品类型丰富；n 项目为中大规模楼盘，分布较分散；n 房型选择面较大，面积较紧凑；n 楼盘均价在27003200元/平方米之间。城西板块城西板块城南板块城南板块项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（万）（万）房型面积房型面积（）（）均价报价均价报价（元（元/ /）总价总价（万元（万元/ /套）套）相山一号相山一号多层88-1634380(尾盘)38-72相山峰景相山峰景高层2.960-1354400(售罄)26-60汇景家园汇景家园小高层、多层499-1805300起52万起和协国际和协国际高层3.1340-2004500（估）18-90华松商业广场华松商业广场高

15、层11.4260-130550033-72淮海时代广场淮海时代广场高层7.2860-137550033-75鼎盛国际鼎盛国际高层2.733-120售罄一品观邸一品观邸高层3.249-113380018-43国正融华仕家国正融华仕家高层2.550-60 90-1304500（精装）3850（毛坯） 3400（大户型）22-27（公寓）30-44（大户型）老城区板块楼盘一览表老城区板块楼盘一览表n 项目规模不大，主要产品为小高层、高层；n 房型选择面较大，新建项目面积有放大的趋势；n 楼盘均价在38005500元/平方米之间，主力均价在45005500元/平方米。老城区板块老城区板块城南板块城南板

16、块项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（万）（万）房型面积房型面积（）（）均价报价均价报价（元（元/ /）总价总价（万元（万元/ /套套) )金色云天金色云天小高、高层为主，酒店、酒店式公寓、商业5280-1303600（一期)28-47深蓝华庭深蓝华庭多层、小高、高层8.587-126未开盘1000VIP卡-华佳梅苑华佳梅苑多层、小高12113-144300034-43相山庭院相山庭院多层、洋房、别墅2577-88未开盘贰拾肆克拉贰拾肆克拉高层45-1224300(精装修，估)19-52万福大厦万福大厦高层3.645-135300013-40金方金方星河湾星河湾多层、小高、高

17、层1089-143320028-45水岸水岸碧桂园碧桂园多层、小高、高层8.966-1312800-290020-40百年香樟百年香樟小高6顶层带阁楼1800）37-50城南板块楼盘一览表城南板块楼盘一览表n 项目开发密集度高，形成内部联动效应，市民认可度较高；n 产品以多层、小高、高层为主，房型选择多，新建项目单身公寓类产品增多；n 楼盘均价在30003600元/平方米之间，主力总价在50万/套以内。城南板块城南板块城南板块城南板块项目名称项目名称产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（万）（万）房型面积房型面积（）（）均价报价均价报价（元（元/ /）总价总价（万元

18、（万元/ /套套) )蓝湖绿城蓝湖绿城多层、高层2286-137多：3000-3200 小高：2600-280022-44翡翠岛翡翠岛多层、高层、别墅27106-1423300-340035-48天赐良园天赐良园多层、小高1280-1303150(一期)25-41湖畔御景湖畔御景多层、小高层、别墅6.2589-143 300026-43温哥华城三期温哥华城三期 （锦绣（锦绣府邸）府邸）多层、小高、别墅6087-142280024-40城东板块楼盘一览表城东板块楼盘一览表n 项目多为中大规模楼盘，开发密集，初步形成一定的配套设施；n 物业类型丰富，房型选择面较大，以经济型房型为主；n 楼盘均价在

19、28003300元/平方米之间，主力总价在2545万元/套；n 受城市东扩规划利好，随着配套设施逐步完善，未来发展前景看好。城东板块城东板块城南板块城南板块市场板块分析市场板块分析竞争格局竞争格局淮北大盘少，中小规模楼盘较多。城南板块是目前竞争最激烈的区域，区域内部已经形成联动，市民接受度逐渐提高。老城区土地稀缺，配套成熟，是市民最认可的区域，但楼盘较少。城东围绕桓谭公园开发项目增多，配套逐渐完善，认可度也有所提升。淮北房地产产品品质从建筑用材、户型设计、景观规划、智能化等方面都得到全方位提升，但产品总体来讲品质还比较一般。物业形态较丰富，受到容积率的限制，今后的产品多以小高层、高层为主。价格

20、分区明显，老城区房价一枝独秀，城南房价逐渐提升，城东板块略高于城西板块。目前淮北市房地产市场仍然是内向型市场，即以本地消费为主，对外地消费者的吸纳有限。淮北消费者对环境、教育资源、交通等方面比较看重，尤其学区房受追捧。总价50万以上产品的主力客户为煤矿等行业的领导、私营业主、事业单位中层以上人员。产品特征产品特征客户特征客户特征 小结小结淮北房地产市场分析淮北房地产市场分析n 淮北房地产市场整体分析n 淮北房地产市场板块分析n 淮北商业房地产市场分析淮北商业房地产市场分析 城南板块城南板块商圈分布商圈分布相山区商圈一马路商圈四马路商圈n 淮北市城市规模比较小，长期以来逐渐形成的城市商业中心是位

21、于相山区的淮海路路段。n 随着淮北市规划东扩、南进的开展，传统的商业中心逐步为南移，目前形成了以步行街苏果、相阳路餐饮一条街为次中心的新兴商业区域。步行街商圈是随着四马路开始升温和苏果平价店的开设才正式启动的。从目前的发展态势来看，可以作为一个市级商业副中心。城南板块城南板块n 一马路商圈分析一马路商圈分析 以华松商务国际、东方百货、万金时代广场、鞋城等百货商场业态为核心、辅以服饰专卖店、餐饮店等，是各种商铺近3000家的核心商圈。n 四马路商圈分析四马路商圈分析 较为分散，包括大华步行街、相阳路餐饮街，主要业态为超市快速消费品业态和中高档餐饮。业态分析业态分析城南板块城南板块典型项目典型项目

22、项目项目中泰国际广场中泰国际广场相王国际购物广场相王国际购物广场慢城慢城地址地址淮北市人民路197号（相阳路口） 古城路/相山路人民路口子国际大酒店西侧基本情基本情况况占地160亩，建筑面积近45万平方米，商业有3万方，分割为小面积商铺总建面7万余平米，3层商业，分割为2112个小面积铺面，主力面积在10平米左右总建筑面积13847平米，其中沿人民路商铺9703平米，步行休闲街建面4144平米，内街店面30-60平米，09年5月开盘整体定整体定位位HOPSCA酒店、办公、广场、购物、会展、公寓为一体的综合物业淮北首席体验式购物中心，是购物、娱乐、餐饮、休闲、康体、广场为一体的多元化商业集餐饮、休闲、娱乐、观光、购物于一体的淮北餐饮娱乐魅力街区物业类物业类型型五星级酒店、