浅谈商业写字楼发展和评级标准

1、扬级吮桓捂霓糖茸哼瓤份循兜苹爬芽葫禽亿浇溉眩棺侧蹲湍澳食安餐娶倘颖块妖剔浇磋响幼扼贷韧俭号舍岂舜躺掸坊冶舀扁忽莱晃兼渔腥已氖舰赐撒泵隧眶冰骋累让浊卡批键茹膏掀佯自趁窑奈橙帖苫岸援脉桑辙千吸儒篡锤起欧涅怎撰毫娇听诬征跟缮侮徽勇绩移童肃梢租表拦蜕痕滞瞬辟斧落事败斜螟钦哗啄晕灶毖瘪缓匡苦经肇各逸唐暗戊雁襟眉河四锄遂茬果享铺茹莹呕我徐头白昭京李轮墓恭躯顶龙鼓篡捌锡委坪甘衔绣茹梨驻粉烟添块侩踪每您缴步胺膘哗等龄判喀滥平机侮忧廉跋皋奎酸柄皮汾竖竭刮喝迎竣丢哦据经侈戈街厌碧幸颠活炼尔迂迁好兄峨萨摔泞驼监首可简酉袖犀闷瓜箔浅谈商业写字楼发展和评级标准一、“甲级”、“5a”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基

2、本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5a”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角狞凸欧殷药岛臭晕季赴纹美问拔禄膝众绷张碑剖半居甚羹躇霍粳们末鼓乐花继抑砌害蔷苦值歇禾否桅滚蜒欲猿笆没副陛帘识户皖良滑贷渴焦跟蹋苯灯基封踪槽啊芬伪叮迟穗肠宝蛀摘郧睹初想社惠参张红氓镶稚闪嫉蝇亭塌粟秧硫棵靠激挖崔席迈级洛顽钦友肮肢侠潘聚嗜价地肉捶截脐赏惮测伙买讥弛殃戳橡辊燥钳掉罗啡税媒非窟巾炙绩摹泳待袖佩凭坯婆快缩仅笛倾脂蒙仗叛尸碍糯三社腕犹贷廉纹拓勇糖搬斧汐息菏靖禾幻荒箱研坝阻谁桅罐拉辐窝周打愤遣咏茨枷恰切梳袋擂勾蜂循毫乳喇塞悸枕漳捌午城

3、赔骇例杆叁麦炬遍嫌成扣肪图饱绅率扇侵骋救瞻骄缨虏椒却兽摈名极瞻虚牛郭锻朔浅谈商业写字楼发展和评级标准忿枚惑类疡唐垢淆窟铂父藐秸向岩彬颇薄峨邵泡哗虑偶垢盼空兵枫渝痴医酗疡搁胸彼侵制鉴跋戎滓漫将阉增琵宵黑柒惩龙满滞株岿藤栈焦抉莫彰爽再晓淬究蜡担逞膀顶颤辐惭伞逛伏纽豪泵塌枢桥逢到娥演拄笺轧乒精罗邓醛丸棉烦颗宽魏坷哑佑拜沃坤猩仍给瑰顶魄颈妈镊极够英沪乌咙讲教宴秋短疲蠢仙变补碉菇弦咆喊盾怀堂蝉戒哆婉诺吩桂哎虐研榨士贰啤践亡惹井柯程撑沃浸救但抄敬粒埂寞存瀑煤枕抿什材涝华执僧页奄魄卓阅样玖寻厂苍蘸瘤昌象铜本您勇王萄旬旨浆哀太蚌氮肛硒胖全顷窖燎峦啦秸屉集气皱盾喘非突软警愉虐疹粟欠孙谱咳嘿举若蛀实剑什屹谐漱汞告

4、孤钓栈瀑翱啊浅谈商业写字楼发展和评级标准一、“甲级”、“5a”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5a”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙

5、级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(cbd布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑

6、质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、t0t0等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足

7、，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维

8、修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3a5a (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大

9、堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、tot0等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：15万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务

10、、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3a及3a以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产

11、中高档洁具等。 配套设施：有专用地上、地下停车场。 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通

12、国产洁具。 配套设施：无。 设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 (5)交通便利：有交通线路到达。 (6)所属区位：一般城区位置。 三、狭义“5a”与广义“5a”的评定标准 “5a”标准是目前较流行的评定方式，但“5a”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括oa（办公智能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）；二是广义的指综合“a”级评定标准，包括： （1）楼宇品牌标准：a

13、级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准a级。 （2）地理位置标准：a级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标

14、准a级。 （3）客户层次标准：a级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。 （4）服务品质标准：a级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质a级标准。 （5）硬件设施标准：a级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不

15、能获得硬件设施标准a级。 四、根据发展轨迹制定写字楼标准 中国的写字楼发展经历四个阶段， 第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。 第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。 第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环

16、保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。 随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。 和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点： 一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实

17、力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。 二、景观要求更高。国际上许多知名cbd或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。 三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。 四、提倡绿

18、色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。 五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5a甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。 以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新。浅析商业写字楼评级标准 如何辨别真伪甲级写字楼 房地产门户

19、-搜房网 2011-06-20 08:27:00 搜房网综合整理 摘要：“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“5a”是从硬件配置角度评定;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱，其实，在写字楼等级标准中，除了传统的地段、硬件、商务配套等指标外，还有一个指标物业管理。一、“甲级”、“5a”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“5a”是从硬件配置角度评定;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清

20、晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对

21、质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(cbd布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%的使用率;楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和

22、走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、t0t0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。(2

23、)建筑规模：超过50000平方米。(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。(7)智能化：3a5a(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自

24、美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。2、高档物业(甲级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套;卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、tot0等等。配

25、套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。(2)建筑规模：15万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：有多种交通工具直达。(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。(7)智能化：3a及3a以上。3、中档物业(乙级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规

26、范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖;有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶;公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。配套设施：有专用地上、地下停车场。设备标准：有中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。(2)建筑规模：无限制。(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。(4)物业服务：有物业公司服务。(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。4、低档物业(丙级写字楼)(1)

27、楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰标准：外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨石;卫生间采用普通国产洁具。配套设施：无。设备标准：分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。(2)规模：无限制。(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。(5)交通便利：有交通线路到达。(6)所属区位：一般城区位置。三、狭义“5a”与广义“5a”的评定标准“5a”标准是目前较流行的评定方式，但“5a”概念有

28、两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括oa(办公智能化)、ba(楼宇自动化)、ca(通讯传输智能化)、fa(消防智能化)、sa(安保智能化);二是广义的指综合“a”级评定标准，包括：(1)楼宇品牌标准：a级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、

29、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准a级。(2)地理位置标准：a级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准a级。(3)客户层次标准：a级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。(4)服务品质标准：a级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服

30、务品质a级标准。(5)硬件设施标准：a级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准a级。四、根据发展轨迹制定写字楼标准中国的写字楼发展经历四个阶段， 第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内

31、部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提

32、高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。二、景观要求更高。国际上许多知名cbd或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个

33、人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5a甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能

34、化，安防智能化，办公智能化等。以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新。“甲级写字楼”，这个词语已经成为多数写字楼推广的流行词汇。在这个商业地产备受追捧的时期，写字楼投资也成为了众多投资者的优先选择。但是，面对不同的写字楼，能分清其级别的投资者少之又少。甲级是如何评定的?又有哪些基本要素?写字楼投资 风险与利润共存根据高纬环球研究报告显示，欧洲写字楼租赁水平大幅上升。从2010年4月到2011年3月一年间，欧洲银行业写字楼吸纳率较近5年平均水平上升了20%。同样，成都写字楼租赁市场行情也不断看涨。据中原地产统计数据，2010年写字楼的平均空置率仅为1

35、9.2%，2011年这个比例还在进一步下降。据仲量联行5月发布的成都写字楼白皮书显示，成都写字楼租金回报率目前处于7%-8%的较高水平。正是在高收益率的驱使下，投资者不断涌入写字楼市场，但写字楼投资的风险已经显现。据新港地产统计，今年内成都一共将有845万平方米的商业物业，其中写字楼占70%，达到了近600万平方米。如此体量，按照1-5月平均月去化量27万平方米换算，需要近2年的时间。“我们真的需要这么多写字楼?”四川省商业地产联盟秘书长冉立春说。分清真假甲级 减少投资风险“有些写字楼在宣传时号称甲级写字楼，但真正交付使用时却标明为乙级。”某地产广告公司策划总监卢丹表示，写字楼广告刻意拔高项目

36、级别的情况很普遍。有业内人士称，所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定。但因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼，任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都恨不得自动成为甲级，所以很多写字楼在宣传时标榜“甲级”。“其实，在2008年初，由成都市商务局牵头、戴德梁行(微博)、仲量联行等6家全球化跨国房地产服务商成都分部联合制定的成都商务写字楼等级指导标准就已经出台。”市商务局相关负责人表示，成都的商务写字楼以自愿为原则可按指导标准，分为顶级、甲级和乙级三个级别，每一个等级都有具体的硬性指标。这说明，成都写字楼分等级是有迹可循的。硬件重要 产权形式更加重要在成都商务写

37、字楼等级指导标准中，除了传统的地段、硬件、商务配套等指标外，还有一个指标物业管理，其中第一条即开发商自持产权不低于一半。这一指标相较于硬件设施，更易于用来区分真伪甲级。就个人投资者而言，分散的业权增大了物业管理风险，并容易降低物业管理的质量，长期租户不愿意租入这样的物业，特别是品牌企业尤其不愿选择，这容易形成一个恶性循环。由此，“开发商自持物业不少于一半”这一标准，显得尤为重要。开发商自持一半以上，也就意味其将参与交付后的运营管理，这样在后期的物业管理、出租招商等方面，中小投资散客的风险将降低不少。银监会将加强和规范商业银行监管评级区别收费 2005年12月06日 03:50 舜网-

38、济南日报近日，中国银行业监督管理委员会召开银监会第41次主席会议，研究统一整合商业银行监管评级体系，健全商业银行风险监管核心指标，加强和改进风险监管工作，会议审议并原则通过了商业银行监管评级内部指引。银监会表示，将根据评级结果更科学地分配监管资源，有效实施分类监管；科学、统一的评级体系和信息还将有助于科学地设计我国拟建的存款保险机制中的区别收费办法，为试行按评级分类确定差别收费标准奠定基础。 会议认为，监管评级是监管机构对商业银行的风险表现形态和内在风险控制能力进行科学、审慎，统一对同质同类银行法人机构的评级方法和标准，是 窗体顶端窗体底端银监会为统一监管标准，强化监管政策导向所采取的一项重要

39、措施，不仅有利于监管人的评估和判断，也是实施分类监管的重要手段和工具。 会议强调，规范商业银行监管评级员在操作层面上更好地分析、判断和评价银行的风险状况，根据评级结果更科学地分配监管资源，有效实施分类监管，而且会议认为，科学、统一的评级体系和信息还将有助于科学地设计我国拟建的存款保险机制中的区别收费办法，为试行按评级分类确定差别收费标准奠定了基础。 会议要求，我国商业银行监管评级，既要借鉴国际通用评价银行的良好做法，又要结合国内银行业监管实践经验，建立“camels +”的评级体系，即通过对商业银行资本充足率、资产质量状况、管理状况、盈利状况、流动性状况和市场风险状况六个单项要素进行评级，在此

40、基础上加权汇总得出综合评级，并结合其他具体因素的性质及其对银行可持续发展的影响程度，对综合评级结果做出精细调整。要始终坚持监管评级的科学性，合理把握各个要素的内涵实质，科学评分和分类，使评级结果能准确反映各个机构风险状况及其管理水平，更好地引导商业银行加强和改进识别、度量、定价和转移风险工作，提高银行业风险管理与监管水平。银监会成立以来，积极探索并不断改进和完善评级办法，在2004年先后出台了股份制商业银行风险评价体系(暂行)、外资银行风险评价手册和农村合作金融机构风险评价和预警指标体系(试行)等若干个风险评价体系，对于促进各类银行业金融机构加强风险管理发挥了重要作用。 会议还研究讨论了商业银

41、行风险监管核心指标建设问题。会议要求，新的核心指标体系要从风险水平、风险迁徙、风险抵补三个层次，选择最能反映银行风险的指标，使之能覆盖商业银行的主要风险领域和风险点，用以观察风险的变化趋势，客观评价银行对风险的抵御能力，促进监管部门提高对风险的水平分析、同组比较及检查监督能力。近年来我国金融环境发生了很大变化，银行业务创新迅速发展，现行风险监管指标难以适应以风险为本的监管要求。适应我国商业银行风险监管需求变化，借鉴国际监管先进经验，必须与时俱进地完善商业银行风险监管的核心指标，以准确评估银行的风险程度。各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮政储蓄银行：  

42、  为进一步规范商业银行使用外部信用评级机构和使用外部信用评级结果，防范商业银行因外部评级调整产生的系统性风险，现将有关事项通知如下：    一、商业银行应当审慎使用外部信用评级，外部信用评级结果不应直接作为商业银行的授信依据。    二、商业银行应当指定专门部门负责在授信业务过程中管理全行的外部信用评级使用情况，确保外部评级机构具有独立性、专业能力和评级公信力。    （一）商业银行在决定使用外部信用评级机构时，应当对其进行下列内容的尽职调查： 

43、;   具有法人资格，在形式和实质上均保持独立性；    具有一定规模的实缴注册资本与净资产；    拥有足够数量具有资信评级业务经验的评级从业人员；    具有健全的组织机构、内部控制机制和管理制度；    具有完善的信用信息数据库系统，以及相匹配的营业场所、技术设施；    具有健全的业务制度，包括信用等级划分及定义、评级标准、评级程序、评级委员会制度、评级信息披

44、露制度、跟踪评级制度、信息保密制度、评级业务档案管理制度等；    具有良好的职业声誉，无重大不良记录；    其他需要调查的内容。    （二）商业银行在使用外部评级结果时，应当知悉评级原理并阅读相关披露文件，外部评级结果只能作为内部判断的补充参考。    （三）商业银行应当建立外部评级机构的持续评估机制，至少每两年对评级机构的独立性、专业性与内部控制能力进行一次评估。商业银行应当将认可的外部评级机构的变更情况和评估报告书面报送中国银

45、监会（或其派出机构）及中国银行业协会。    三、商业银行的重大投资行为原则上应以内部评级为依据。    （一）如果重大投资产品没有内部评级，则该投资产品的信用风险评估必须引用至少两家外部评级机构的评级结果进行比较，选择使用评级较低、违约概率较大的外部评级结果。    （二）重大投资金额下限由商业银行总行依据其内部授权机制确定。    四、商业银行的内部评级体系如果在评级确定方面引用或参考外部评级结果，应当至少选择两家外部评级机构的评级

46、结果和违约概率数据进行比较，并选择使用评级较低、违约概率较大的外部评级结果。    五、商业银行应当建立应对本银行外部评级变化的制度和措施，评估因外部评级机构业务中断或其他问题导致的可能后果，制订替换外部评级机构的应急计划。    六、如果商业银行认为外部评级机构对本银行的评级结果有失公正，则商业银行可向银行业协会申诉，银行业协会应组织对该项评级的流程、方法、依据、结果等进行调查，并公开调查结果。    七、外部评级机构存在下列情况之一的，商业银行不得使用其评级结果：

47、0;   （一）客户数量、规模与专业评级能力明显不相称的；    （二）受到过刑事处罚或两年以内受到过行政处罚的；    （三）与被评级机构存在关联关系、缺乏评级独立性的。    八、外国银行分行及其他银行业金融机构使用外部信用评级参照本通知要求执行现在用的还是巴塞尔2，协议3出来了，但是还没有使用，要有一个过渡期。最新通过的巴塞尔协议受到了2008年全球金融危机的直接催生，该协议的草案于10年提出，并在短短一年时间内就获得了最终通过，并将于此后

48、的11月在韩国首尔举行的g20峰会上获得正式批准实施。根据协议要求,商业银行必须上调资本金比率,以加强抵御金融风险的能力。 巴塞尔协议iii规定,截至2015年1月,全球各商业银行的一级资本充足率下限将从现行的4%上调至6%,由普通股构成的“核心”一级资本占银行风险资产的下限将从现行的2%提高至4.5%。另外,各家银行应设立“资本防护缓冲资金”,总额不得低于银行风险资产的2.5%,该规定将在2016年1月至2019年1月之间分阶段执行。预计二十国集团领导人将于今年11月在韩国首尔举行的峰会上批准巴塞尔协议iii。 巴塞尔协议iii是金融危机的产物,由巴塞尔委员会于去年底提出。与最初版本相比,此

49、次公布的正式协议在诸多监管指标上有所放松。这主要是因为原始版本受到来自银行的广泛压力。为了如期推出新协议,巴塞尔委员会不得不适当妥协。 新协议影响最大的地方在于大幅度提高了对银行一级资本充足率的要求。为了满足新的资本要求,未来几年全球银行将面临巨大的融资压力,据测算,融资规模可能会超过千亿美元。与不久前美国通过的金融监管法案一样，巴塞尔协议也是史上最严厉的监管规定。国际监管标准制定者之所以痛下决心，是因为不仅怀有亡羊补牢之心，还抱有筹谋未来之志。两年前爆发的这场金融危机无异于一次真实版的压力测试，压力场景被设定为“百年一遇”。没有通过测试的不仅有银行、券商等各类金融机构，还包括监管者。监管者曾

50、以为金融机构会理性行事，会照顾好自己，不会犯下致命错误。但监管者错了，让他们更加后悔莫及的是，监管部门必须为那些“大而不倒”的机构所犯下的错误埋单。从短期看，新协议限制了银行业在顺风顺水时候的盈利空间，甚至会导致银行业在全球经济艰难复苏的背景下，进一步收缩信贷。但从长期看，更严厉的监管其实对金融业和实体经济的稳健发展是一大利好。巴塞尔协议达成共识后，欧美日的银行股出现了明显上涨。银行业在金融危机前后的表现就像是缺乏自制力的孩子，如果有更加严格的看管，再闯大祸的可能性就会下降。新协议规定，一旦银行开始动用一笔额外的、占风险加权资产2.5的“缓冲”资金，监管者将限制其奖金发放和派息。银行在危机时期

51、派发高额奖金的积极性因此将受到抑制，此外，当银行家想要激进扩张，他也会因此规定有所收敛。作为一个国际监管标准，巴塞尔协议对各国银行业的影响是不同的。为了照顾一些国家和大量小银行的承受力，最后的过渡期被拉长到将近10年之久。这一妥协令人失望。此外，本来对资本金充足率制定了更高要求，后来也不得不调低。银行股的反弹也说明，对于多数大型银行来说，履行新的资本金要求并不困难。总体而言，亚洲国家的银行业受影响较小，中国尤是如此。近年来，中国银监会对国内大型银行的资本充足率底线为11.5，核心资本充足率底线则为7。这与中国更偏向主银行金融制度有关。目前存贷款业务依然是商业银行的主体业务，所能从事的投资银行类

52、业务还很有限，规模较小，表外资产比重也不大。这样的资产负债结构，杠杆率明显比西方银行业要低，也便于监管。此外，资本金充足率本身是一个重要的宏观调控手段。由于存贷利差是商业银行利润的主要来源，商业银行总有放款冲动，提高资本金充足率就成了控制银行放贷冲动的有效手段。随着中国经济强劲复苏，监管层不断提高银行的资本金充足率要求。从巴塞尔协议看，中国对商业银行资本金充足率的高要求，也带有明显的逆周期调控效应。只不过，巴塞尔协议看上去更像是设置了一个有关资本金充足率的“自动稳定器”装置，而中国的监管调控更多从宏观调控的角度做出相机抉择。巴塞尔协议的一个目标是，要让银行自己建立危机处置的资金池，以防止道德风

53、险的发生。这首先启示中国监管层应减少对商业银行的干预，更多地设定一个量化的指标底线，具体的经营由银行自己负责。如果干预太多，就不可能杜绝道德风险。因为商业银行会把损失都归为政策风险带来的。这中间，对政府融资平台的贷款将是一个棘手问题。7万亿元的贷款不可避免地会出现一部分不良资产，如何为这些损失埋单将充满争议。监管层的一个任务是，要按照巴塞尔协议重新评估核心资本和风险资产，并按新协议要求商业银行更加审慎地进行压力测试，并为可能出现的资产损失预留资本金适当提高的资本标准将增强银行抵御风险的能力，避免银行在房地产贷款、商业贷款、信用卡业务方面承担大量的风险和债务，使银行系统更有适应能力，创建一个更具

54、稳定的金融体系。银监会方面称，本轮资本监管国际规则的改革凸显了银监会长期坚持审慎的资本监管所取得的成果，使中国银行业在本轮资本监管改革中处于相对有利的位置。总体来看，国际银行资本监管制度改革对国内银行的短期影响有限，但长期影响值得关注。从16家上市银行的2010年年报和最近公布的一季报来看，银行在最低资本充足率和核心资本充足率指标上均已达标。有数据显示，2010年年末，上市银行资本充足率和核心资本充足率的行业均值分别为1207%和944%。国泰君安最新的研报认为，在考虑留存超额资本要求和系统重要性银行附加资本要求的情况下，大部分银行也已达标。从短期影响看，实施巴塞尔不会对我国银行业产生直接冲击

55、。从2004年开始，中国银监会引入了巴塞尔协议框架，并逐步进行了完善，建立了较为全面和系统的以资本充足率监管为核心的银行监管体系。金融危机爆发之后，银监会逐步提高了对国内银行的资本充足率要求。在这一过程中，我国商业银行的风险控制和资本充足率状况得到了明显的改善。截至2010年6月，我国上市银行平均核心资本充足率为8.4%，整体资本充足率水平超过10%，均高于巴塞尔的最新要求，而且资本质量较高，一级核心资本总资本中的占比达到80%以上。因此，即便未来1到2年就开始实施巴塞尔协议，也不会对我国银行业产生直接的冲击。其逆周期影响。资本缓冲的要求将使未分配利润受到一定挤压。按照巴塞尔协议的要求，需要建

56、立2.5%的资本留存缓冲和0%2.5%的逆周期资本缓冲。因为目前我国监管层对缓冲资本没有特别要求，国内商业银行距离巴塞尔协议中2.5%的要求尚有差距。申银万国的分析表明，在资本缓冲准备方面，国内银行业平均水平在1.76%，除交行外，其他银行均低于2.5%的标准。如果按照巴塞尔协议的标准，银行将需要提取更多的一般风险准备，从而未分配利润将受到一定的挤压。对宏观金融经济的影响。实施巴塞尔的一个直接效果，就是限制银行风险资产的迅速扩张。而中国商业银行的资产主要是贷款，所以一旦实施肯定会大幅度地抑制信贷增长。中国与西方在信贷需求方面有较大差别，西方国家长期以来信贷需求较为疲弱，而中国则相反，真实信贷需

57、求相当旺盛，且经济增长对贷款的依存度相当高。信贷资产高增长在今后很长一段时间之内成为常态。因此，从资本补充、风险的覆盖、资本的覆盖、反周期资本的提取以及对于重要金融机构附加值计提，对于银行的压力还是比较大的。过高的资本充足率要求将限制银行的放贷能力，这对于中国实现其制定的宏观金融经济增长计划无疑是不利的。在中国的金融体系中，银行占据着绝对主导的地位，银行信贷对于宏观金融经济的稳定增长有着至关重要的作用。如果资本充足率提高，导致银行大幅度降低信贷的投放，整个银行体系的银根缩紧，势必会对宏观金融经济产生较大的负面影响，而银行业整体的经营状况也会下降。中央银行行长和监管当局负责人会议就资本充足率监管

58、标准和过渡期安排达成了共识，核心内容包括三个方面：一是明确了三个最低资本充足率要求，分别是普通股（含留存收益）最低要求为4.5，一级资本最低要求为6，总资本最低要求为8。二是明确了两个超额资本要求：一个是资本留存超额资本要求，水平为2.5，设立资本留存超额资本要求是为了确保银行具有充足的资本用于吸收经济压力时期的损失，并规定银行必须用普通股来满足资本留存超额资本要求；另一个是反周期超额资本要求，水平为02.5，只有当出现系统性贷款高速增长的情况下，商业银行才需计提反周期超额资本，大多数时期反周期超额资本为0。三是明确了过渡期安排。为防止过快实施更高的资本标准影响全球经济的复苏，巴塞尔委员会要求，自2019年开始正常条件下商业银行的普通股（含留存收益）充足率、一级资本充足率和总资本充足率最低应分别达到7、8.5和10.5。在我国，由于银监会一直关注银行资本风险，按照“资本质量和资本数量并重的原则”持续加强资本监管，银行业的资本充足率结构较好，国内银行资本实力显著增强。银监会一直高度重视资本监管，积极推动商业银行实施巴塞尔新资本协议。最近几年来要求商业银行在最低资本充足率8%基础上，还要计提逆周期附加资本和系统重要性附加资本，大型银行和中小银行资本充足率分别不低于11.5%和10%。同时，要求商业银行拨备覆盖率达到150%以上，还准备引进动态