东源宝晟城项目初步思路建议报告

1、22013年1月34 前言前言非常感谢宝晟城公司给予慧力策这次机会；在这份项目初步报告中；我们将简单阐述慧力策对宝晟城项目开发的理解、竞争概况与定位建议；以便为我们双方下一步的合作奠定基础。5宝晟城广百商圈坚基商业中心万隆丽景翔丰广场宝晟城项目竞争分布图雅居乐6主要竞争项目概况坚基商业中心项目占地面积近24万平方米，总建筑面积80万平方米。购物中心13万平方，商业街2.4万平方，停车位6000多个。采取开发策略为：只租不售、统一形象、统一管理、统一营销。7主要竞争项目概况坚基的八大物业类型购物中心、步行街、专业市场（数码电子、家电）、写字楼、住宅、中心广场、酒店公寓、实景剧场！高级酒店公寓中心

2、广场中心住宅专业市场步行街购物中心写字楼实景剧场8主要竞争项目概况坚基的开发时序 分三期开发：1.一期开发：时间：2014年完成一期开发；项目为：购物中心、中心广场、环广场商业、步行街、高级公寓；工程完成时间在2013年6月份；预计投入20亿元；2.二期开发：十万平方专业市场、高端住宅；3.三期开发：双子塔楼:5a甲级写字楼、五星级酒店；9河源目前的商业主要集中在：坚基商业中心、雅居乐、翔丰广场、长鸿广场、广晟商圈、广百商圈、丽日百货等；分析：优势：1、位置均在中心城区内，在河源已有一定的知名度和影响力；2、人口相对集中，交通便利；3、商业氛围已成熟。劣势：1、除了坚基商业中心外，其他规模小，

3、均在2万平方米左右；2、物业老化、环境较差、装修形象差、档次不高；3、交通虽然便利，但经常拥堵；4、停车规划混乱，甚至有些基本无停车位,停车难成为上面几个商业集中地最大的问题；5、业种布局杂乱、餐饮休闲娱乐业态缺乏等；6、商圈之间较为分散，辐射范围小，不成气候。河源商业竞争环境分析10价值实现 价值设计 调研定位规划工程设计外立面设计内部装修装饰招商招商策略招商计划机构配置销售销售策略销售方案机构配置运营管理营销管理物业管理地产投资市场调研地产投资产品定位商业产品定位商业产品规划地产投资产品规划商业消费市场调研推广推广主题推广计划推广手段宝晟城项目价值设计与价值实现的流程11宝晟城项目swot

4、分析区位优势：项目的地理位置与交通，是客户首先考虑的宏观因素，从这两个方面来看，项目具有一定的区位优势，贴近繁华但又远离了喧嚣是本项目的最大优势，本项目属行政中心的核心区位（县政府、公安局、检察院等行政单位聚集于此），具有越来越大的升值空间。环境优势：属政府规划建设新区域。配套优势：本片区属于城市发展新地带，规划合理完善，目前本片区刚刚显现出发展的雏形，随着城市化的发展，周边配套会日益完善。产品自身优势：本项目规划设计合理，且拥有专业的开发公司，能够在很大程度上吻合市场需求。发挥优势充分挖掘项目在自身、区位和景观方面的优势，合理提炼，形成冲击力，获得更多的消费者认可。优势strengths12

5、宝晟城项目swot分析劣势weaknesses项目商业部分属零散型，对动线交通规划设计要求甚高；项目周边商业氛围还不够浓厚；弥补劣势差异化策略避开劣势我们要在商业规划、业态布局、景观、商业管理、物业管理以及服务方面体现差异，体现本项目的价值所在，提高消费者的认同感，增加商业氛围。针对竞争方面，我们可以采取差异化推广主题和最优化的推广策略来应对（在推广方面会具体阐述）。主要强调项目外部景观优势与内部规划，成为消费者的最主要的关注对象。13机会opportunities宝晟城项目swot分析城市规模跃升，带动城市地位上升，刺激城市经济发展；交通网络的完善，将进一步促进旅游业的发展，为本项目带来目标

6、型客户；项目所在区域属东源行政中心区，是城市未来发展的重要方向；项目周边有几个大型社区项目同时开发，将大大加快本区域的成熟度与认同度；14威胁threats宝晟城项目swot分析商业地产发展迅速，新的商业项目会不断兴起，会流失部分目标消费群。河源地产市场发展已趋于成熟，且素质已有很大提高，销售情况良好。项目区域内的商业环境还不够成熟，还需要时间考量。规避威胁创新区域规划计，引导消费市场。用业态定位塑造差异，用项目形象冲击市场。提升建筑品质，增加项目附加值。通过招商推广策略以及后期差异化经营管理，避开正面竞争，营造有利的市场形势。15 目标客群定位：全客层，以青年为主。 生活mall 功能定位：

7、服装、鞋品、化妆品、珠宝、运动体育城、美食广场、特色餐饮等餐饮休闲功能定位思路： 打造河源唯一的时尚生活 品牌定位： 河源青年时尚潮流集中营 宝晟城项目的定位方向在哪?16宝晟城项目的定位建议定位思路： 以城市时尚休闲生活为项目核心功能，适当扩大休闲娱乐餐饮比例，打造河源唯一的潮流生活mall。17目标客群定位：宝晟城项目的定位建议依托区域发展及项目自身优势，以区域内有一定消费能力的常住群体为主，并锁定“潮流家庭，时尚一族”人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。项目消费客群组成项目消费客群描述区域内住宅、项目自身住宅消费人群区域未来城市中等水平以上收入人群项目特色餐饮（定向消费）带来

8、的跨区人群河源旅游资源带来的旅游人群对休闲、社交有较多需求的群体；有一定消费实力，餐饮、娱乐消费次数较为频繁；重视享受生活，追求时尚，并热衷于追逐潮流。18“潮流家庭，时尚一族”家庭、生活是该类人群最关注的元素，体现在商业消费上则是对家庭消费和生活消费的需求。大型超市/轻便餐饮/日用杂品/运动城/服务配套/儿童业态/电器城运动零售/时尚零售/特色餐饮/药妆便利店/影院(ktv电玩)潮流家庭，时尚一族家庭消费需求生活消费需求目标客群定位：宝晟城项目的定位建议19项目档次定位： 区域内的商业发展水平较低，商业业态单一及品牌知名度低，尤为中档次市场及多元化商业组合的空白区块较大，本项目定位于整体档次

9、中档型商业项目，打造区域性购物中心。宝晟城项目的定位建议20项目核心价值定位： 以生活化、时尚化、多元化为项目的商业核心元素。宝晟城项目的定位建议消费需求区域发展立地条件商业趋势多元的消费需求生活购物饮食娱乐朋友聚会便利快捷综合商业居民区聚集地商业起步城市新中心时尚化生活化多元化综合化生活、时尚、多元核心元素21项目主题定位：满足主要消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题。宝晟城项目的定位建议特色美食多彩娱乐开心互动文化休闲温馨服务时尚购物时尚体验式区域购物中心22根据项目定位，满足主要时尚消费群体的日常购物、餐饮

10、社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题。宝晟城项目的业态比例建议零售在商场业态组合中所占的比例约50% ，其中主力店占20% 左右，零售店铺的比例则在25% -30%左右。就本项目而言，主力店比例为15%左右，零售店铺比例为35%。这主要考虑作为，新兴的购物中心，其零售部分开始可以比例较低，在2-3年的培养期过后，可适当增加高租金的零售比例。业态组合中餐饮的比例一般在20% 左右，餐饮消费较强劲，且餐饮较容易吸引留住人流，因此在开业初期建议餐饮比例在20-30%，但餐饮的付租能力较低，因此中后期商业成熟后可降低餐饮比例至25%以下，提高零

11、售和服务等高租金业态。配套服务可包括银行、美容美发、通讯服务等设施，在一般综合性购物中心内通常占不到10%的比例，就本项目购物中心而言，服务比例建议在5-10% ；主要考虑到目前周边服务设施较缺乏，因此项目整体上相应增加了服务业态的比例。娱乐业态所占的比例一般在10% -20% ，本项目内的娱乐比例建议15-20%。23宝晟城项目的招商策略建议慧力策招商执行的基本原则：业态比例分配原则统一形象原则同业差异异业互补原则招商期租金优惠原则多元经营方式原则主力店招商先行原则统一服务及信息化管理原则招商七项基本原则24品牌策略：以品牌商家为主攻租户客群，树立项目整体品牌形象。但入驻要求较高，会造成较大

12、面积的空置。稳定策略：以项目中高端定位吸引区域内的企业入驻，中高走向的租价可以保证项目的整体租金收益。但招商招租进程较慢，会影响空置率。弹性租价策略：以弹性策略吸引第一批品牌商家入住，优惠倾斜于重点商家和特殊业态。快速建立项目完整的商业业态布局，以中小铺位实现项目的预期租务回报。我们建议宝晟城项目的招商策略建议慧力策对宝晟城项目整体招商策略的建议：25规划内容外立面建筑规划区域规划动线规划商铺间隔规划公共空间规划配套设施规划业态落位商品规划租金规划宝晟城项目的核心规划内容26宝晟城项目整体策划报告框架一、宏观市场分析河源宏观经济情况项目区域宏观经济情况河源商业发展情况二、项目判研项目思考竞争对手分析项目swot分析参考案例研究三、项目定位建议商业主力客群定位 商业档次定位建议 商业核心价值商业主题定位建议商业业态比例建议商业业态布局建议意向商家品牌推荐及展示四