土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

1、土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例 :第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额， 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地 价款和 按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人 房地产开 发项目实际发生的成本 （以下简称房增开发

2、成本） ，包括土地征用及拆 迁补偿费、前期 工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费用。土地征用及拆迁补偿费， 包括土地征用费、 耕地占用税、 劳动力安置费及有 关地 上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费， 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、 “三 通一平”等支出。建筑安装工程费， 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费， 以自营方 式发生 的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照 明、环 卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套

3、设施发生的支 出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构 证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金 额。其他房地产开 发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）

4、项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由 政府批 准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经当 地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建 设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条 （一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的

5、，其扣 除项目金 额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊， 或按 建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。房地产公司的土地增值税如何计算？房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位 和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四 级超串累进税率， 计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者 认为，应从以下几点着手， 才能更好的把握其计算。一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（ 2）扣除项目金额，即税法规定准予

6、纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本、房 地产开发费用、与转让 房地产有关的税金及其他扣除项目等。、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（ 1）增值额未超过扣除项目金额 50 %的部 分，税率为 30 %，速算扣除数为 0; （2）增值额超过扣除项目金额 50 %，未超过扣除项目 金额 100 %的部分，税率为 40%，速算扣除数为 5%;（3）增值额超过扣除项目金额 100 %，未超过扣除项目金额 200 %的部分，税 率为 50 %，速算扣除数为 15 %;（ 4）增值额超过扣除项目金额 200 %的部分 , 税率为 60%，速 算

7、扣除数为 35%。、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房 屋产权而 收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。 其他收入是转让房 地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目（ 1 ）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基 础设施费和开发间接费用；（ 3）房地产开发费用，主要包括利 息支出和其他房地产开发 费用。其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条 例及其实施细则规定：纳税人能 铵转移房地产项目计算分摊利息

8、支出， 并能提 供金融机构证明的，可按利息加上上述第（ 1 ）和（ 2）项合计的 5%以内计算扣 除，否则 按上述第（ 1 ）和（ 2）项合计的 10%以内计算扣除；（ 4）转让房地产 有关的税金支出。 包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（ 5）其他扣 除项目。这条主要是针对房地产企业规定的， 对专门从事房地产开发的企业可以 按 20%计 算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗 漏。五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次， 然后运用 公式土地增值税税额二增值额 观率 -扣除项目金额 速算扣除数”进 行计算。举例如下：某房地产公

9、司开发 100 栋花园别墅，其中 80 栋出售， 10 栋出租 , 10 栋待 售。每栋地价 14.8 万元，登记、过户手续费 0.2 万元，开发成本包括土 地征用及拆迂补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计 50 万元，贷款支付 利息 0.5 万元（能提供银 行证明）。每栋售价 180 万元，营业税率 5%,城建税税率 5%,教育费附加征收率 3%。 问该公司应 缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入： 180X80 = 14400 （万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（ 14.8 + 0.2 + 50）X80 =5200 （万元）房地产开发费用扣除： 0.5 X

10、0 + 5200 X 5%= 300 （万元）转让税金支出： 14400 X 5%X （1 + 5%+ 3%）= 777.6 （万元）加计扣除金额： 5200X20 %= 1040 （万元）扣除项目合计： 5200 + 300 + 777.6 + 1040 = 7317.6 （万元）增值额 =14400 7317.6 = 7082.4 （万元）增值额与扣除项目金额比率 =7082.4 / 7317.6 X00%= 96.79 %应纳增值税 税额=7082.4 X40% 7317.6 X5% = 2467.08 （万元）六、会计处理1. 转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08贷：

11、应交税金 -应交土地增值税2467.082. 实际上交时：借：应交税金 -应交土地增值税 2467.08贷：银行存款 2467.08某房地产公司从事普通标准住宅开发，2009 年，出售一栋普通住宅楼，总面积 12000平米，单位售价 2000 元/平米。销售总收入 2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本 1200万元，含利息支出 100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率 7%,教育费附加率 3%,印花税率 0.5%0, 当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。增值税，请替该公司进行纳税筹划 )扣除项目营业税及附加 =2400*5.5%=132开发费用 =(

12、324+1200-100 ) *10%=142.4房产企业加计 20%= ( 324+1200-100 ) *20%=284.8扣除合计 =132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2 增值额 =2400-1995.2=416.8增值率 =404.8/1995.2=21.02%应交土地增值税 =416.8*30%=125.04增加开发成本或降低销售价格，使增值率不超过 20%土地增值税两种计算方法土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定， 如 果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发票与 有发票两 种。第一种方法为：无购房发票的按照房管局评估价总额的3% 。第二种方法为：有发票的征收方法，其税率为： 1.增值额未超过 50% 的征收增 值额的 30% ;2. 增值额为 50%? 100% 的征收增值额的 40% ;3. 增值额为 100%? 200%的征收