新鸿基佛山澜的项目前期的的策划案75p

1、1发展策略开与发设计研究中心发展策略开与发设计研究中心二零一零年十一月二零一零年十一月当稀缺的璞玉遇上顶级的匠师，一个传世珍宝注定诞生2案例分享前的感言 为什么推荐新鸿基佛山澜石项目？因为我们认为它具有超凡意义：它的意义不仅仅在于项目产生的价值，更在于它反应出合富辉煌的智慧、力量与精神。 合富智慧合富智慧项目凝聚发展策略与开发设计研究中心的智慧，18位同事一同出谋划策。也许，我们个人不是最优秀的，但我们的团队一定是最优秀的。智慧光芒在团队合作中充分显现，这就是合富！ 合富力量合富力量项目获得开发商高度认可，除了中心同事的功劳外，更离不开佛山公司在市场数据和客户资源上的鼎力支持。这份厚重的报告不

2、仅有合富智慧，还有合富无穷无尽的力量！ 合富精神合富精神废寝忘食、高强度工作、每天仅睡4、5小时一切都不足挂齿，我们只为攻克这个难度高、研究面广、时间紧迫的项目。这是合富赋予我们的不屈不挠、勇于超越的精神，因为我们都是合富人！ 我们相信新鸿基佛山澜石项目不但会成为今年的优秀案例，更会成为合富永恒的案例！3案例分享思路认识项目理解项目深度挖掘项目价值核心问题分析解决核心问题4part 1 认识项目5项目概况n区位条件：项目位于东平新城北片区，位处禅城与顺德的交界位置，南面紧邻东平河区位条件：项目位于东平新城北片区，位处禅城与顺德的交界位置，南面紧邻东平河n本体条件：总建面规模约本体条件：总建面规

3、模约280280万，商住用地兼具，共由万，商住用地兼具，共由1717地块组合而成地块组合而成n开发条件：各地块的用地性质、限高已明确，对地块价值利用最大化有一定影响：整体开发建设要开发条件：各地块的用地性质、限高已明确，对地块价值利用最大化有一定影响：整体开发建设要求求1010年完成，对项目开发存在较大压力年完成，对项目开发存在较大压力n地块价值：依托江景资源、交通条件，项目各地块具有不同属性价值表现地块价值：依托江景资源、交通条件，项目各地块具有不同属性价值表现亚艺板块祖庙板块文化mall3.5km5km3km项目北片区南片区东片区禅城顺德乐从东平河地块一2009-013地块二2009-01

4、42009-0152010-0022010-0032010-0042010-00512345676part 2 理解项目目的：通过深刻理解项目，明确本次前期策划工作要完成的工目的：通过深刻理解项目，明确本次前期策划工作要完成的工作任务以及需达到的目的作任务以及需达到的目的7对开发企业的理解：新鸿基新鸿基香港代表作：香港国际金融中心、环球贸易广场、凯旋门、山顶倚峦等香港代表作：香港国际金融中心、环球贸易广场、凯旋门、山顶倚峦等国内代表作：上海国际金融中心、广州玖珑湖等国内代表作：上海国际金融中心、广州玖珑湖等品牌价值已为国内客户所认知，在珠三角区域更形成品牌效应品牌价值已为国内客户所认知，在珠三

5、角区域更形成品牌效应不仅是顶级豪宅制造专家，也是高端城市综合体运营专家。8对开发目标的理解：不仅打造广佛顶级豪宅社区，更要打造广佛顶级城市综合体。目标条件目标条件8080亿天价，企业重视度高亿天价，企业重视度高首期将打造豪宅产品，未来成为广佛豪宅社区首期将打造豪宅产品，未来成为广佛豪宅社区后续各种功能物业以最后续各种功能物业以最toptop的开发理念进行打造的开发理念进行打造9对顾问服务的理解：充分认知项目价值及目标，始于市场但又超越市场的视野。合富观点合富观点本项目的高起点、高标准本项目的高起点、高标准新鸿基超越现有市场的资源实力新鸿基超越现有市场的资源实力简单的市场现状分析并不能为项目发展

6、带来价值简单的市场现状分析并不能为项目发展带来价值10理解项目后，我们清楚了解到这是一个难度系数高、要求严格，并且时间紧迫的项目，是一个巨大的挑战难度大时间紧要求高1010年内必须完成年内必须完成280280万建筑面积开发，开发强度万建筑面积开发，开发强度大，限制条件多，年开发量超越广佛市场任意项目大，限制条件多，年开发量超越广佛市场任意项目面对资源条件、区位认同度并非最高的难题下，却面对资源条件、区位认同度并非最高的难题下，却必须实现楼价越级提升的任务必须实现楼价越级提升的任务三星期内完成前策报告初稿，研究范围涉及广佛两三星期内完成前策报告初稿，研究范围涉及广佛两地，物业类型涵盖住宅、商业、

7、写字楼、酒店、公地，物业类型涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、公寓，研究面广，任务艰巨寓，研究面广，任务艰巨面临新鸿基的国际级要求，重量更要重质面临新鸿基的国际级要求，重量更要重质直面中原地产正面交锋，前策表现左右直面中原地产正面交锋，前策表现左右220220万住万住宅销售代理权归属宅销售代理权归属深度认识市场深度认识市场重新挖掘价值重新挖掘价值聚焦高端物业市场聚焦高端物业市场集中精力逐个击破集中精力逐个击破理解开发商需求理解开发商需求发挥合富资源优势发挥合富资源优势11面对挑战，我们更冷静思考，针对项目本体条件及对开发商的理解，我们将研究重点聚焦至豪宅市场及高端商用物业，制定明晰的思路框架发展价

8、发展价值定位值定位发展价值挖掘发展价值挖掘机会背景解读机会背景解读核心问核心问题分析题分析住宅物业市场住宅物业市场研究研究商用物业市场商用物业市场研究研究发展策略及定发展策略及定位体系位体系规划及物业发规划及物业发展建议展建议商圈发展研究写字楼发展研究酒店发展研究公寓发展研究城市豪宅研究住宅市场研究豪宅市场研究高端客户研究发展策略整体定位分功能定位启动区定位项目本体分析开发模式及策略物业开发策略启动区物业打造城市宏观经济城市产业发展广佛同城化区域规划发展12part 3 深度挖掘项目价值目的：目的： 跳出原有思维，站在更高的战略角度挖掘项目价值；跳出原有思维，站在更高的战略角度挖掘项目价值；

9、深度挖掘项目价值，为实现开发目标奠定坚实基础。深度挖掘项目价值，为实现开发目标奠定坚实基础。13佛山经济快速发展源于其特殊的产业结构佛山经济快速发展源于其特殊的产业结构广佛一体化深入及产业发展升级大势所趋广佛一体化深入及产业发展升级大势所趋城市价值结构和城市客户结构调整已成定局城市价值结构和城市客户结构调整已成定局佛山城市的高成长性更让人鼓舞佛山城市的高成长性更让人鼓舞在这样的机会背景之下，我们如何看待本项目的发展价值？14城市价值：处在新旧城市中心区的联结位置，承旧纳新，随着旧城价值延伸和新城价值提升，澜石片区城市价值不断升级n承旧承旧：澜石属于禅城老城的：澜石属于禅城老城的重要组成部分，北

10、面魁奇路重要组成部分，北面魁奇路沿线城市价值已形成，澜石沿线城市价值已形成，澜石片区可有效延续城市发展价片区可有效延续城市发展价值；值；n纳新纳新：澜石同样属于东平新：澜石同样属于东平新城核心区的重要组成部分，城核心区的重要组成部分，在政府大力推动核心区建设在政府大力推动核心区建设之下东平新城价值不断提升，之下东平新城价值不断提升，澜石片区亦在其中承载新的澜石片区亦在其中承载新的城市价值。城市价值。本项目本项目祖庙祖庙季华路季华路澜石澜石东平河东平河世纪莲世纪莲15交通价值：辐射广佛，唯一实现独享的地铁站点更能实现区域统筹发展，成为区域价值重组及提升的有力支撑n佛山一环、汾河路、广佛地铁实现内

11、外交通快速佛山一环、汾河路、广佛地铁实现内外交通快速连接，完全融入城市及广佛大交通体系；连接，完全融入城市及广佛大交通体系；n与城市地铁相连的广佛地铁线贯彻地块并设有站与城市地铁相连的广佛地铁线贯彻地块并设有站点，成为东平新城唯一独享地铁站点的区域；点，成为东平新城唯一独享地铁站点的区域；n地铁对沿线影响体现为：区域价值重组、交通的地铁对沿线影响体现为：区域价值重组、交通的高效率和变输能力、人群的集中能力。高效率和变输能力、人群的集中能力。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化站点物业升温办公区域集中

12、城市中心区城市中心区城市边缘城市边缘地铁开通地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑支撑支撑地铁对区域价值影响机理地铁对区域价值影响机理 东平新城核心区域主要地铁站点示意东平新城核心区域主要地铁站点示意澜石站澜石站16景观价值：既有不可多得的南向江景，又有可供利用的滨水空间，澜石在佛山城市中心区拥有最稀缺、最高价值的资源n澜石片区位于东平河北岸，向南具有广阔的景澜石片区位于东平河北岸，向南具有广阔的景观视野；观视野；n随着随着佛山市东平河一河两岸景观规划指引佛山市东平河一河两岸景观规划指引的深入，东平河两岸将拥有其他区域难以比拟的深入，东平河两岸将拥有其他区域难以比拟的自然景观和市政配套资源，

13、将成为佛山城市的自然景观和市政配套资源，将成为佛山城市化发展的新亮点；化发展的新亮点；n长久以来佛山城市并没有真正的滨江空间，东长久以来佛山城市并没有真正的滨江空间，东平河也是城市中心唯一的，可以预见未来东平平河也是城市中心唯一的，可以预见未来东平河的滨江景观将成为城市中心区最为稀缺及最河的滨江景观将成为城市中心区最为稀缺及最具价值的元素。具价值的元素。东平河景观东平河景观17功能价值：超大规模的综合功能实现统筹发展，为澜石片区打造成为城市级特定功能中心奠定基础n澜石规划调整，从一个相对纯粹的居住片区变成一个利用地铁带动商业商务发展的综合片区；澜石规划调整，从一个相对纯粹的居住片区变成一个利用

14、地铁带动商业商务发展的综合片区；n超过超过5050万的商业物业规模，足以让澜石片区发展成为商业商务功能集聚的城市级功能中心，而超万的商业物业规模，足以让澜石片区发展成为商业商务功能集聚的城市级功能中心，而超过过220220万的住宅物业规模，有利于整体居住氛围的营造；万的住宅物业规模，有利于整体居住氛围的营造；n澜石片区综合功能统筹发展，实现不同功能物业之间价值叠加及相互提升已具备条件，一个大型澜石片区综合功能统筹发展，实现不同功能物业之间价值叠加及相互提升已具备条件，一个大型城市综合体、一个城市综合体、一个hopscahopsca已初具雏形。已初具雏形。城市综合体城市综合体/hopsca/ho

15、psca价值体系价值体系澜石片区调整后规划结构澜石片区调整后规划结构18深度挖掘项目价值后，我们为项目价值作出以下定位：景观价值：城市前所未有的稀缺滨江资源交通价值：辐射广佛，地铁实现价值提升功能价值：超大规模综合功能统筹发展城市价值：承旧纳新，价值不断升级品牌价值：国际化影响力及吸聚力资源价值：国际化资源调动与整合能力产品价值：国际化开发理念及服务理念城市未来的“一极”中心化：在大区域中成为中心价值标杆：城市名片，创建区域价值体系澜石新鸿基19当澜石遇上新鸿基一个 全面升级佛山城市价值 重新定义广佛城市生活的 城市综合价值中心 呼之欲出！20part 4 核心问题分析目的：目的： 理清思路，

16、梳理核心问题，明确物业市场研究方向；理清思路，梳理核心问题，明确物业市场研究方向； 有针对性地研究各物业市场，为开发商提交一份满意答卷。有针对性地研究各物业市场，为开发商提交一份满意答卷。21n总占地约总占地约9898万，净用地约万，净用地约7575万；万；n规划总建约规划总建约278278万；万； 住宅约220万 商业约51万 公建配套约7万n开发建设年限要求开发建设年限要求1010年完成，也就意味着住宅年完成，也就意味着住宅年开发及消化量都将达到年开发及消化量都将达到 20万以上 ；n高起点、高期望，高起点、高期望，高端发展基调 是前提。是前提。地块一2009-013地块二2009-014

17、2009-0152010-0022010-0032010-0042010-0051234567014二期与013地块同期取得015与002地块同期取得003005隔年取得280万总建/10年开发完成/住宅年消化量超20万的高端项目在国内绝无仅有！22超20万年消化量，是对广佛豪宅市场的挑战与颠覆！项目名称主力总价段销售面积 (万）销售均价（元/）佛山全市均价（元/）2009天湖郦都300万以上8.83121775855滨海御庭150-200万/300万以上7.3612284中海文华熙岸90-150万15.718830依云水岸200-300万/75-150万16.2567692010依云水岸(1

18、-9月)250-300万/85-100万7.6312720项目名称主力总价段销售面积 (万）销售均价（元/）十区均价（元/）2009汇景新城300-500万，500-1000万17.63207979222星河湾海怡半岛5001000万9.3424387珠江新城（区域）150-500万56.8719695广州高端代表项目佛山高端代表项目23按常规发展的可能结果我们的期望目标从竞争上与现有高端项目形成同质化竞争，共同摊分高端市场份额标杆化，扩展客户层面，提升项目价值及形象，主导高端市场并创造市场从价格上受周边环境及市场价格体系影响，价格受限价格与现有项目拉开差距，整体实现高端发展从销售上陷入现有高

19、端项目的供销体系，销售量在高价运行下难以提升在价格相对高位情况下实现超越市场的销售量级，实现整体的快速滚动发展核心矛盾：市场制约、供销体系 与 实现高端发展以及快速开发销售之间的矛盾24案例研究：分析广佛最具代表性的豪宅项目或豪宅集中区域的发展，寻找实现本项目发展期望目标的可借鉴点及发展方向广佛乃至全国，最具代表性的高强度、大规模城市豪宅社区案例一：汇景新城广佛最具代表性的综合性、大规模的城市豪宅集中区域案例二：珠江新城25 仅着眼单一居住功能的豪宅发展概念无法实现本项目的期望目标，汇景新城已经是国内较为极致的发展典范。 珠江新城凭借其城市级综合功能形成的区域价值及丰富的产品线，在保持市场标杆

20、价格情况下实现超50万平方的消化量。因此，如何以运营一个城市区域的概念来形成开发策略，将是本项目实现持续年消化20万平方以上期望目标的关键！26案例启示之下，我们可以把核心矛盾进行结构化：220万高开发强度的豪宅社区，如何正确认识豪宅发展空间及可实现的市场高度 、从而把握实现突破现有市场的方向？50万持有为主的城市商业可有效提升区域价值并拉动住宅物业销售，我们应如何判断不同功能物业的发展价值及可形成的市场影响力？280万联系紧密的综合功能物业，如何有序发展，从而实现整体价值提升及有效兑现，最终实现开发期望目标？要实现期望目标，仅以常规豪宅大盘的发展思路局限较大，站在区域角度最大化利用综合要实现

21、期望目标，仅以常规豪宅大盘的发展思路局限较大，站在区域角度最大化利用综合价值并形成有效策略更为关键。价值并形成有效策略更为关键。27n完成佛山地区完成佛山地区3030个以上个以上高端住宅楼盘、高端住宅楼盘、 1010个以上个以上大型商业体、大型商业体、 1515个以上个以上写字楼项目、写字楼项目、1515个以上个以上高星酒店、高星酒店、1010以上以上个公寓，合计个公寓，合计超过超过8080个项目个项目踩盘工作，获取一手市场信息，踩盘工作，获取一手市场信息，为项目发展寻找最切实的市场依据和发掘市场机会。为项目发展寻找最切实的市场依据和发掘市场机会。n对对3838位高端消费客户位高端消费客户和和

22、1818位房地产专业人士位房地产专业人士的深入访谈，以及的深入访谈，以及200200份问卷调查份问卷调查深入深入挖掘佛山高端客户置业的挖掘佛山高端客户置业的3 3大发展趋势大发展趋势和和8 8大置业关注因素大置业关注因素，深入透彻了解高端客户对本，深入透彻了解高端客户对本项目的认知，充分掌握客户特征和置业倾向。项目的认知，充分掌握客户特征和置业倾向。 为了解决以上的问题，我们组成最强团队，奔赴各物业市场一线，实地考察、研究竞争对手。借助佛山分公司资源，与目标客户、专业人士面对面访谈，获取最真实的客户信息。在短短的时间内，我们出色完成市调工作：28 通过对市场信息系统细致的梳理以及进行抽丝剥茧式

23、分析，最终我们高效高质地完成主体报告及四份专题研究报告。为新鸿基提供全方位的市场信息及实操性强的发展建议，博得新鸿基一致赞誉！29part 5 解决核心问题 （发展策略与定位、开发策略）目的：在价值挖掘与市场研究的基础上，制定项目决胜千里目的：在价值挖掘与市场研究的基础上，制定项目决胜千里的发展与开发策略，实现概念到实操的转变的发展与开发策略，实现概念到实操的转变30swot分析及相应发展策略s s（优势）（优势）w w （劣势）（劣势）0 0 （机会）（机会）t t （威胁）（威胁）发挥优势，利用机会发挥优势，利用机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，化解威胁发挥优势，化解威胁减

24、少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁n佛山进入快速上升通道，优二进三，城市高消费群体将进一步膨胀；n广佛同城全面展开，跨城置业消费大势所趋；n东平新城整体规模大、定位高，缺乏凸显价值的“龙头”和“棋眼”；n各功能低位发展，有升级可能及必要。n国内外品牌开发商加速进入，各物业市场面临供应井喷，竞争激烈；n政府资金及政策向东平新城南区倾斜，品牌企业积极布点，政企联动效应更利于区域价值提升。n新旧城市中心联结位置，认同度高；n辐射广佛的地铁及城市快速路；n东平河，佛山中心区稀缺资源；n超大规模的综合功能统筹开发；n企业品牌号召力及产品打造能力。n区域缺乏明确定位，并非政府规划的城市级特定功能中心；n“

25、旧、乱、差”区域形象难迅速改变；n首期以沿河高端住宅启动，现状东平河资源价值未能充分体现。跳出东平新城，最大化地铁及东平河资源价值，企业强势资源导入实现佛山物业市场全面升级，打造引领广佛的综合功能示范区。主动站位东平新城价值中心，区域发展价值造势，以升级版的城市高品质生活理念及产品服务打造引导高端客户。以自成体系的高价值整体概念差异化竞争，利用品牌号召力率先引导广佛高端客户集聚，形成市场标杆。积极融入区域配套建设，早期实现区域价值提升，引导政府价值认知，争取更多发展支持。整体发展战略31整体发展战略主动站位，全面升级，自成体系，引领广佛n主动站位主动站位：以发展东平新城价值中心的区域价值造势，

26、积极融入区域配套建设，引导政府及客户的价值认知n全面升级全面升级：最大化地铁及东平河资源价值、导入企业强势资源，以实现佛山物业市场升级，通过城市高品质生活理念及产品服务升级打造实现客户引导n自成体系自成体系：强调综合功能价值并实现之间的价值联动，以高价值整体概念差异化竞争n引领广佛引领广佛：利用品牌号召力率先引导广佛高端客户集聚，形成市场标杆，打造引领广佛的综合功能示范区32发展价值定位回顾当澜石遇上新鸿基一个 全面升级佛山城市价值 重新定义广佛城市生活的 城市综合价值中心 呼之欲出！33构建区域功能价值定位体系，打造“广佛城市综合价值中心”居住中心商业中心休闲中心商务中心34“广佛城市综合价

27、值中心”应有的功能分析机会机会商业：以升级的发展理念及功能组合打造以升级的发展理念及功能组合打造标杆性的、多元化的城市集中商业体，满足标杆性的、多元化的城市集中商业体，满足不同层次客户消费需求以实现人流最大化集不同层次客户消费需求以实现人流最大化集聚，成为真正的城市商业中心聚，成为真正的城市商业中心休闲：引导和提升东平河滨水价值，延续引导和提升东平河滨水价值，延续和发扬澜石公园等人文价值，打造特色的城和发扬澜石公园等人文价值，打造特色的城市人文广场、休闲公园、滨水景观长廊等休市人文广场、休闲公园、滨水景观长廊等休闲空间，并围绕其打造主题休闲功能物业闲空间，并围绕其打造主题休闲功能物业居住：具有

28、打造代表和提升城市形象的高具有打造代表和提升城市形象的高品质居住区以及地标性建筑的必要与空间，品质居住区以及地标性建筑的必要与空间，通过先进的产品打造力及完善的服务配套体通过先进的产品打造力及完善的服务配套体系引领多元化的城市理想生活模式系引领多元化的城市理想生活模式商务：高端写字楼、顶级品牌酒店、服务高端写字楼、顶级品牌酒店、服务式公寓等功能物业支撑，围绕展贸商务打造式公寓等功能物业支撑，围绕展贸商务打造国际化交流平台，实现强势产业升级孵化国际化交流平台，实现强势产业升级孵化市场需求结论：可开发物业功能35构建区域功能价值定位体系，打造“广佛城市综合价值中心”高品质商务配套高消费力人群高端居

29、住需求高品质居住配套高消费力人群高品质商业配套提升生活配套档次提升商务配套档次高品位休闲配套提升生活配套档次提升商务配套档次居住中心商业中心休闲中心商务中心36价值特征：高端的、多元的、理想的豪宅产品体系服务配套体系具有打造代表和提升城市形象的高品质居住区以及地标性建筑的必要与空具有打造代表和提升城市形象的高品质居住区以及地标性建筑的必要与空间，通过先进的产品打造力及完善的服务配套体系引领多元化的城市理想间，通过先进的产品打造力及完善的服务配套体系引领多元化的城市理想生活模式生活模式37江景豪宅区价值关键词：江景、宽敞、尊贵价值关键词：江景、宽敞、尊贵物业规模：物业规模：125130 1251

30、30 万万发展原则：发展原则： 规划布局规划布局：利用住宅布局适当旋转及加大前排住宅通透率，拉开沿江面宽及增加可望江住宅量，实现江景资源的最大化利用； 建筑风格建筑风格：强调稳重感、品质感及尊贵感，建议采用 artdeco或新古典风格； 户型产品户型产品：面积区间在160500 ，但以豪华宽敞的大户型（ 200300 ）为明星产品。abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园江景豪宅区江景豪宅区38城市豪宅区价值关键词：城市、多元、舒适价值关键词：城市、多元、舒适物业规模：物业规模：9095 9095

31、万万发展原则：发展原则：规划布局规划布局：通过园林环境及超宽楼距打造形成优质内部园景，并利用教育配套及城市商业配套实现住宅物业整体价值提升；建筑风格建筑风格：强调现代感、城市感及品质感，建议根据不同时期及区位，采用多元化现代风格；户型产品户型产品：面积区间在120300 ，以舒适的中、大户型（140 200 ）为主。abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园城市豪宅区城市豪宅区39住宅客户定位及演进核心客户核心客户重要客户重要客户延展客户延展客户123核心客户核心客户区域来源：禅城、乐从需求类型：自住

32、为主，投资占有一定的比例延展客户延展客户区域来源：广州、高明、三水需求类型：投资为主重要客户区域来源南海、顺德（除乐从）广州多生意、工作往来客户需求类型投资为主自住兼投资为主核心客户核心客户区域来源：禅城、乐从、南海、顺德需求类型：自住为主，投资占一定比例重要客户重要客户区域来源：广州需求类型：投资、自住延展客户延展客户区域来源：高明、三水、省内其他、外省需求类型：投资为主中远期客户来源及需求中远期客户来源及需求近期客户来源及需求近期客户来源及需求40国际教育配套 物业规模：物业规模：2323万万发展原则：发展原则： 引入国际知名品牌的中小学，并在社区内打造国际化的幼儿园，形成完善的国际一体化

33、教育体系 中小学集中布局，幼儿园以方便服务范围内业主使用为原则，根据不同分期及分区情况进行布局abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园国际中小学国际中小学教教41会所服务配套 物业规模：物业规模：2323万万发展原则：发展原则： 树立豪宅标杆形象，以高规格、高品质、最优服务，引领区域豪宅居住理念 为业主打造丰富、完善的生活休闲配套，并为每一期住宅提供亮点配套和服务 会所配套设置，集休闲娱乐、养生康体、生活购物于一体，为业主提供便利的生活环境abcdefghijklmnopqr090708101312

34、110605041416181519232422262520212728公园会会会会会会会42商业体系living mallliving mallluxury mallluxury mallleisure blockleisure block价值特征：多层次的、品位的、享受的以升级的发展理念及功能组合打造标杆性的、多元化的城市集中商业体，满足以升级的发展理念及功能组合打造标杆性的、多元化的城市集中商业体，满足不同层次客户消费需求以实现人流最大化集聚，成为真正的城市商业中心不同层次客户消费需求以实现人流最大化集聚，成为真正的城市商业中心43价值关键词：生活化、大众化、一站式价值关键词：生活化、大

35、众化、一站式物业规模：物业规模：1215 1215 万万发展原则：发展原则： 立足佛山，辐射广佛，升级佛山商业模式，打造标杆性综合商业体，引领商业发展新高度 集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，形成全新体验空间，诠释新的一站式消费理念 强调展示性及便利性，与地铁有机结合，形成立体购物空间，最大化利用人流 物业持有经营，引入国际先进管理模式与服务体系，为客户带来消费新体验living mallliving mallabcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园living mall44价值关键词：奢华、顶级

36、、精品价值关键词：奢华、顶级、精品物业规模：物业规模：45 45 万万发展原则：发展原则： 侧重品牌零售及形象展示功能，休闲、文化功能为辅，突出奢而精的特点 营造舒适、品位的购物环境，提供贴心细致服务，打造富人首选高端消费场所 布局强调私属、尊贵特质，避免大量人流，但必须拥有便利道路交通 物业持有经营，只租不售，优化品牌组合，重点引入国际一线品牌旗舰店luxury mallluxury mallabcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园luxury mall45价值关键词：情景、格调、开放空间价值

37、关键词：情景、格调、开放空间物业规模：物业规模：23 23 万万发展原则：发展原则： 开放式block商业街区，较mall更强调休闲体验、灵动的空间及与消费者亲近 主导发展高端、高格调的餐饮、休闲、文化娱乐业态，形成低人流、低污染、低噪声休闲体验空间 沿绿化公园及江岸布局，融入特色风情与景观资源，实现情景交融 物业持有经营，以西餐、caf、spa及酒吧为亮点leisure blockleisure blockabcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园leisure block46living ma

38、llluxurymall公园leisure blockleisure mall街区形式、结合中轴公园，打造休闲主题商业与酒店整合设计，丰富物业类型living mall集中式购物中心商业总规模：约23万（含地下）类型living mallluxury mallleisure block性质大众消费奢侈品牌休闲体验物业形式购物中心block街区规模约11.25万（地下4.75）约5万约2万living mall集中式购物中心47展贸办公体系商务服务体系价值特征：国际的、展贸的、开放的高端写字楼、顶级品牌酒店、服务式公寓等功能物业支撑，围绕展贸商务打高端写字楼、顶级品牌酒店、服务式公寓等功能物业支

39、撑，围绕展贸商务打造国际化交流平台，实现强势产业升级孵化造国际化交流平台，实现强势产业升级孵化48价值关键词：高复合、多功能、灵活变化价值关键词：高复合、多功能、灵活变化发展原则：发展原则： 标志性建筑立面，区域形象标识，智能化、数字化管理，硬件设施及物业管理升级，打造佛山标杆项目 多类型产品，把握产业升级契机，满足不同类型企业办公需求 与商业聚集布局，最大化利用便捷交通网络产品规模及形式：产品规模及形式：10 1510 15万万 超甲级写字楼：超甲级写字楼：一流硬件设施，面向大型企业、金融机构及国际性贸易企业 展贸式写字楼：展贸式写字楼：showroom式设计，开间宽敞、空间灵活，适合企业产

40、品展示 sohosoho创意空间：创意空间：宜商宜居，灵活自由办公，迎合soho族、中小型创意企业需求，并与展贸式写字楼一体设计，实现之间的灵活转换与整合多功能写字楼abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园写写公公/写写展贸式写字楼展贸式写字楼/soho创意空间创意空间超甲级写字楼超甲级写字楼49价值关键词：国际平台、开放价值关键词：国际平台、开放物业规模：物业规模：13 13 万万 发展原则：发展原则： 提供综合型展览空间及国际级会议设施，与展贸式写字楼结合，联成有机整体，为客户创造国际交流平

41、台，物业价值叠加 立面现代感强烈，形象突出，内部空间空间灵活，可自由变换组合，方便不同类型会议、展览对场地需求国际展贸交流中心abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园国际展贸交流中心国际展贸交流中心50价值关键词：高端、品牌、服务价值关键词：高端、品牌、服务物业规模：物业规模：67 67 万万发展原则：发展原则： 服务于佛山产业发展而带动的商务差旅、商务会议，倾向商务性质发展方向 引入国际级品牌与服务管理，打造佛山稀有高品位、高品质酒店产品 项目开发早期发展，迅速拉升项目商务价值与提升区域形象国

42、际铂金商务酒店abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园酒酒国际铂金商务酒店国际铂金商务酒店51价值关键词：投资价值、国际管理服务价值关键词：投资价值、国际管理服务产品规模及形式：产品规模及形式：10 1510 15万万 完善物业功能体系，与写字楼、商业紧密结合，构成商业商务体系 酒店式公寓：酒店式公寓： 与酒店客房互补发展，以中大户型为主，引入酒店式管理（与酒店结合布局），提升佛山酒店式公寓层次，吸引企业高管、外籍人士等租客 服务式公寓：服务式公寓：以中小户型为主，项目整体开发中后期发展并销售，

43、通过成熟区域提升物业价值，获取最大利益，实现回笼部分资金国际公寓abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园公公公公国际公寓国际公寓52公园mallmallmallmallmallmall写字楼、公寓、酒店与商场紧密联动、以交通方式实现人流互动与共享塔楼超甲级写字楼展览式写字楼/soho创意空间服务式公寓国际铂金商务酒店酒店式公寓休闲主题酒店裙楼livingmallluxurymallleisure block公公/写写公公展贸式写字楼/soho创意空间服务式公寓写写 超甲级写字楼酒酒+公公国际铂金

44、商务酒店+国际公寓53开放休闲空间主题休闲物业价值特征：滨水的、主题的、品位的引导和提升东平河滨水价值，延续和发扬澜石公园等人文价值，打造特色引导和提升东平河滨水价值，延续和发扬澜石公园等人文价值，打造特色的城市广场、休闲公园、滨水景观长廊等休闲空间，并围绕其打造主题休的城市广场、休闲公园、滨水景观长廊等休闲空间，并围绕其打造主题休闲功能物业闲功能物业54滨水景观长廊 + 城市休闲公园 + 城市广场abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园城市休闲公园城市休闲公园 滨水景观长廊滨水景观长廊 城市广

45、场城市广场 55高端主题休闲酒店（boutique hotel）价值关键词：高端、品位、主题、休闲价值关键词：高端、品位、主题、休闲物业规模：物业规模：1212万万发展原则：发展原则： 最大化利用滨水环境及高品位休闲商业，打造面向高收入、高品位顶端客户群的主题休闲酒店 精致而奢华，外部与休闲空间及休闲商业紧密联系，内部装修强调豪华，营造出高尚及特色的主题 提供管家式及个性化服务，服务人员与客房的比例要高于高星级酒店abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园高端主题休闲酒店高端主题休闲酒店（bout

46、ique hotel）56滨水休闲商业价值关键词：滨水、品位、主题特色价值关键词：滨水、品位、主题特色发展原则：发展原则： leisure mall的重要组成部分之一，以高品位的、安静的、低污染的特色休闲餐饮商业为主，如西餐、咖啡、品茶等 强化滨水的休闲概念，结合滨水园林景观打造，尽可能形成亲水的体验休闲空间 与boutique hotel保持紧密联系，相互成为特色的互补功能配套abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公园公园滨水休闲商业滨水休闲商业57打造“广佛城市综合价值中心”价值体系：资源整合和功

47、能开发互动商务中心国际展贸交流中心多功能写字楼高端主题休闲酒店（boutique hotel）休闲中心滨水景观长廊城市广场商业中心luxury mall国际铂金商务酒店滨水休闲商业leisure block居住中心会所服务配套国际教育配套江景豪宅城市豪宅国际服务式公寓社区专属配套城市休闲公园living mall58abcdefghijklmnopqr090907070808101013131212111106060505040414141616181815151919232324242222262625252020212127272828打造“广佛城市综合价值中心”价值体系：资源整合和功能开

48、发互动living mallleisure blockluxury mall商业酒酒高端主题休闲酒店国际铂金商务酒店酒店写写公公/写写国际展贸交流中心展贸式写字楼/soho创意空间写字楼公公公公公寓城市豪宅城市豪宅江景豪宅江景豪宅居住教教会会会会会会会公园公园59abcdefghijklmnopqr090907070808101013131212111106060505040414141616181815151919232324242222262625252020212127272828living mallleisure blockluxury mall商业酒酒高端主题休闲酒店国际铂金商务酒

49、店酒店写写公公/写写国际展贸交流中心展贸式写字楼/soho创意空间写字楼公公公公公寓城市豪宅城市豪宅江景豪宅江景豪宅居住教教会会会会会会会公园公园2. 开发模式及策略开发策略及物业建议60关注功能分区、分级过渡、打造私密的私属居住领域结合功能性质进行分区：居住中心私密区江景豪宅区 + 城市豪宅区+服务配套弱化城市道路、强化居住领域感，保证区域内具有良好的居住环境和生活氛围休闲中心半公共区leisure mall + 主题酒店区 + 公寓高端主题物业，为特定高端客户群体服务，弱化对私密居住区的不利影响城市综合体区公共区living mall + luxury mall + 写字楼 + 公寓 +

50、公园升级城市商业功能，多元化物业吸引多样化人群，设计合理分流不同使用者，降低对其它区域的不利影响公园公园私密区私密区公共区半公共区私密区公共区以城市道路进行分隔，营造不同特性的空间领域感，避免引导公共区人流进入私密区内61建立空间轴线关系、强化项目整体性n多轴线设计、强化项目18个地块的整体性和连接度东西轴线：东西中轴+组团绿轴+沿江绿轴南北轴线：南北中轴南北中轴（汾江南路） 结合河涌水体，打造城市景观轴线，打造具有景观价值的城市景观轴线东西中轴（前进路） 打造项目社区私家路形象，弱化城市道路感觉 配合项目豪宅定位形象，打造具有园林景致的景观轴线公园公园私密区公共区半公共区组团绿轴组团绿轴南北

51、中轴（汾江南路）东西中轴（前进路）沿江绿轴（沿江绿化带）62建立空间轴线关系、强化项目整体性n多轴线设计、强化项目18个地块的整体性和连接度东西轴线：东西中轴+组团绿轴+沿江绿轴南北轴线：南北中轴沿江绿轴（沿江绿化带） 结合江景资源，以高品质打造具有休闲特色的沿江绿化带景观公园公园私密区公共区半公共区组团绿轴组团绿轴南北中轴（汾江南路）东西中轴（前进路）沿江绿轴（沿江绿化带）组团绿轴 结合建筑规划，打造组团东西通透的景观轴线，强化物业组团的整理性63地块整合开发，提升居住环境空间、组团规模n结合物业类型、地块分隔情况，对地块进行整合设计、开发设计上，通过连廊天桥，将不同地块连接、整合为一体，从

52、而实现空间共享、品质提升（借鉴：广州.凯旋新世界）1211041416181519202106060505090907070808101013132727282826262525242422222323组团1组团2组团3组团4以平台抬升组团空间，分隔组团外人流以平台提升地块间的连接度、强化项目整体性以连廊设计，连同三地块的组团空间07 0809 101305 0622 23 2425 2627 2864展现项目豪宅产品力、多方面体现豪宅形象n规划：充分利用南北有利朝向、江景资源进行规划布局n空间：宽楼距的布局设计，创造高舒适度、豪华感的组团空间江景区域：充分利用望江展面，令景观物业最大化一线江

53、景区域：打造开阔望江视野，注重布局的通透性、避免对后排形成屏风式遮挡二、三线江景区域：充分利用一线物业的通透排布，提升景观物业比率园景区域：以超宽楼距，创造组团景观亮点、提升物业产品价值公园公园一线江景（限高26m）园景（限高120m）二、三线江景（限高45120m）约100米参照“广佛豪宅产品专题研究”65展现项目豪宅产品力、多方面体现豪宅形象n建筑风格： 稳重、大气的设计理念，凸显项目豪宅形象、树立区域豪宅标杆 选取多种建筑风格（artdeco/新古典/现代等）相互搭配，丰富社区建筑外观参照“广佛豪宅产品专题研究”66展现项目豪宅产品力、多方面体现豪宅形象n园林风格： 结合项目临江资源、当

54、地气候的特点，选取亲水、缤纷的东南亚园林风格 结合平台设计、打造多层次的立体园林空间67abcdefghijklmnopqr090907070808101013131212111106060505040414141616181815151919232324242222262625252020212127272828living mallleisure blockluxury mall商业酒酒高端主题休闲酒店国际铂金商务酒店酒店写写公公/写写国际展贸交流中心展贸式写字楼/soho创意空间写字楼公公公公公寓城市豪宅城市豪宅江景豪宅江景豪宅居住教教会会会会会会会公园公园1. 整体物业策略开发策略及物

55、业建议68价值释放策略n结合东平新城发展、市场客户演变，为项目物业开发制定价值释放策略区域发展加速发展期价值释放策略成熟发展期u区域处于加速发展的阶段，区域价值前景良好u基础与公服设施大量启动，其中南片区发展速度快于北片区u公服设施持续投入，各片区功能明晰化、联系强化u北片区开始进入房地产开发高峰期，区域价值持续提升、发展前景良好占位东平新城价值中心的地位形象，升级城市商业功能持续提升期u东平新城的城市中心区、中央商务区、总部经济发展区地位确立u区域开始进入全面繁荣时期、高价值时期丰富商场物业类型，完善商业服务配套打造商务和投资功能，最大化兑现区域城市价值树立豪宅标杆，建立项目豪宅价值体系强化

56、商务、休闲功能，展现城市综合体价值主动占位高值兑现丰富物业类型，开发城市人文豪宅逐步拉升价值，丰富物业构成压轴稀缺江景豪宅，最大化兑现项目资源价值培育期增值期拉升期成熟期分期完善体系商业住宅项目开发建设年限要求为10年69ab07080910启动区详细建议后述教教会会立体园林会所会会江景会所living mallluxurymall双会所设置，展现项目豪宅形象、丰富物业配套体系江景会所与启动区住宅同步建设，于启动区开卖时投入使用第一阶段（培育期 主动占位、树立市场标杆）住宅：江景豪宅（约57万，约3年完成开发）配套：会所（江景会所+园林会所）+教育配套商业：living mall（第一阶段投入

57、使用）luxury mall（第二阶段投入使用）国际名校引入，培育名门之后与启动区住宅同步建设，展现发展商实力、为启动区开售提供亮点支撑living mallluxury mall本阶段本阶段建设建设下阶段投入下阶段投入使用使用商业价值带动：配合区域交通的建设时机、带动项目商业发展，并为后续的住宅和商业开发，提供形象和功能使用上的支撑两大shopping mall动工建设，拉开新城商业升级发展序幕物业构成：江景豪宅配套价值带动：为第一阶段的发展提供直接支撑，并为后续开发提供形象传播的基础江景豪宅70de040506第二阶段（增值期 建立城市豪宅新标准、塑造中轴基本形态）会会公园luxuryma

58、ll立体园林会所中轴江岸公园luxury mall国际铂金商务酒店+酒店式公寓酒酒+公公住宅：城市豪宅（约32万，约2年完成开发）配套：会所（园林会所）商业：luxury mall+中轴江岸公园+国际铂金商务酒店+国际公寓物业构成：城市豪宅城市豪宅价值带动：以优质配套、服务，强化高端物业价值，塑造城市豪宅价值体系价值带动：强化中轴线、城市综合体的价值形象，并逐步兑现纯投资型物业7113222324第三阶段（巩固期 完善物业功能体系、强化项目价值形象）公园mallmall酒酒+公公立体园林会所会会会会景观会所mallmall公公/写写clmn双制式写字楼景观会所立体园林会所价值带动：配合不同类型

59、物业的开发，设置特色配套服务，满足目标客户需求、巩固项目豪宅标杆形象住宅：城市豪宅（约53万，约3年完成开发）江景豪宅（约10万，约1年完成开发）配套：会所（景观会所+园林会所）商业：双制式写字楼（第三阶段投入使用）leisure block+主题酒店（第四阶段投入使用）物业构成：价值带动：完善中轴物业功能，以灵活的商务形式，带动商业氛围的进一步提升城市豪宅江景豪宅备注：双制式写字楼，功能兼具展贸式写字楼和soho创意空间的功能空间上具有较高灵活性、可灵活转换成商业功能或居住空间，使用上可作为写字楼或公寓形式7227252628第四阶段（成熟期）公园mallmall酒酒+公公mallmall公

60、公/写写写写公公立体园林会所会会景观会所会会qpro江景会所立体园林会所leisure block+主题酒店住宅：江景豪宅（约68万，约3年完成开发)配套：会所（景观会所+园林会所）商业：leisure block+主题酒店（投入使用）超甲级写字楼+服务式公寓物业构成：江景豪宅leisure mall+主题酒店超甲级写字楼服务式公寓价值带动：优越资源、完善配套、成熟氛围下，实现项目居住价值最大化价值带动：完善城市综合体功能，为商务发展提供良好支撑和带动，区域价值得以有效释放73项目开发分期开发小结培育期增值期拉升期成熟期分期江景豪宅（09.10地块）江景会所（09.10地块）国际教育（04地块