20052025苏州花桥国际商务城总体规划76页

1、青浦区政府上海市园林绿化管理局淀山湖发展有限公司华东师范大学第一部分：背景研究篇第一部分：背景研究篇一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究二、花桥国际商务城发展背景二、花桥国际商务城发展背景三、花桥国际商务城发展条件三、花桥国际商务城发展条件四、结论四、结论一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究 芝加哥蒙特利尔村芝加哥蒙特利尔村rosemontrosemont village, village, chicagochicago 总面积6.5平方公里，25%为住宅开发，75%为商业开发。开发主要依托商业园、住宅、酒店、赛事设施、教育、生活风尚区以及娱乐业，顶级会议、贸易展示和娱

2、乐中心。芝加哥蒙特利尔村芝加哥蒙特利尔村一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究 巴黎拉德方斯巴黎拉德方斯 la defense,parisla defense,paris 拉德方斯地区已建成商务与办公楼面积近247万平方米；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，拉德方斯区内工作人员超过15万。德方斯商场面积20万平方米，各种商店超过250个。巴黎拉德方斯土地利用巴黎拉德方斯土地利用一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究 维吉尼亚州泰森斯角维吉尼亚州泰森斯角tysonstysons corner, corner, virginiavirginia 泰森斯角位于华盛顿特区

3、外的一座著名的“边缘城市”社区，总占地面积达12.7平方公里，拥有2560万平方英尺的办公区，13座酒店集中区，客房量超过3700间。维吉尼亚州维吉尼亚州 泰森斯角泰森斯角一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究 北京总部基地北京总部基地 总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，容积率低至0.9，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低容积率、花园式、生态化商务办公园区，包括30万平米商务办公、10万平方米商业会展中心、26500平米超级商务会所。北京总部基地北京总部基地一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究 台湾内湖科技园台湾内湖科技园 neihunei

4、hu technology park, technology park, taipei, taiwantaipei, taiwan 结合附近现有轻工业、物流、商业、娱乐等地区，串连成为集中产业、住宅、文教、批发、仓储转运、商务等各项技能，扩大发展成为总面积公顷之大内湖科技园区。台湾内湖科技园台湾内湖科技园一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究 印度印度, , 卡纳塔克邦卡纳塔克邦, , 班加罗尔国际技术园区班加罗尔国际技术园区bangalorebangalore 班加罗尔国际技术园区离机场12公里，市中心18公里，占地面积为28公顷，主要开发项目包括以下内容。5个大厦、住宅大厦 -

5、51公寓、基础设施。印度，卡纳塔克邦，班加罗尔国际技术园区印度，卡纳塔克邦，班加罗尔国际技术园区一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究 国内外商务城发展经验总结国内外商务城发展经验总结 基本特征基本特征（1）高效率（2）高复合（3）高品质 （4）高产出 （5）低消耗（6）生态型（7）选址优 （8）规模合理。 发展趋势发展趋势现代商务办公区整体发展趋向生态型，并在规划实施的每个环节广泛地运用生态技术。 发展模式发展模式核型集中模式、区域型网络模式、扩散复合模式三种发展模式。一、国内外商务区案例研究一、国内外商务区案例研究 国内外商务城发展经验总结国内外商务城发展经验总结 功能类型功能类

6、型办公及研发、酒店及零售等服务设施、休闲娱乐、康体健身、教育培训、展示会议中心、以及公寓居住等设施。 用地规模用地规模生态型商务办公园区各类用地规模基本按照绿化用地40%，道路用地20%，商务办公综合用地40%的比例布局。 建筑容量建筑容量开发强度一般在0.8-2.0。整个商务办公区的建筑容量，办公比重一般在50%以上，公寓比重25%以上，其它为基础设施和配套服务。二、花桥国际商务城发展背景二、花桥国际商务城发展背景 发展需求发展需求 制造业作为昆山乃至江苏省的经济增长引擎将难以长期持续 发展现代服务业是江苏省保持长期竞争力的重要战略 拓展生产性服务业是昆山发展现代服务业的核心内容历史上制造基

7、地的转移历史上制造基地的转移传统服务业传统服务业现代服务业现代服务业昆山昆山 江苏江苏 上海上海 美国美国各地区第三产业分布比例（各地区第三产业分布比例（% %）三、花桥国际商务城发展条件三、花桥国际商务城发展条件 发展条件发展条件 显著的区位优势 雄厚的制造业基础 便捷的交通条件 有保证的土地支撑 可靠的政府，高效的服务 可预见的市场需求花桥周边区域关系花桥周边区域关系三、花桥国际商务城发展条件三、花桥国际商务城发展条件 发展条件发展条件 显著的区位优势 雄厚的制造业基础 便捷的交通条件 有保证的土地支撑 可靠的政府，高效的服务 可预见的市场需求花桥在昆山市的区位花桥在昆山市的区位三、花桥国

8、际商务城发展条件三、花桥国际商务城发展条件 发展条件发展条件 显著的区位优势 雄厚的制造业基础 便捷的交通条件 有保证的土地支撑 可靠的政府，高效的服务 可预见的市场需求昆山开发区概貌昆山开发区概貌区域交通分析图区域交通分析图 四、结论四、结论 综上所述，江苏省委省政府提出花桥国际商务城的综上所述，江苏省委省政府提出花桥国际商务城的规划，就是希望利用昆山花桥的特有资源优势，大规划，就是希望利用昆山花桥的特有资源优势，大力发展现代服务业尤其是生产性服务业，使昆山、力发展现代服务业尤其是生产性服务业，使昆山、苏州乃至苏锡常地区从制造业集聚的地区发展到现苏州乃至苏锡常地区从制造业集聚的地区发展到现代

9、服务业发达的地区，实现从制造业工厂到服务业代服务业发达的地区，实现从制造业工厂到服务业工厂的转变。把花桥镇工厂的转变。把花桥镇49.9549.95平方公里范围作为国平方公里范围作为国际商务城，进行总体规划和战略布局，不仅具有较际商务城，进行总体规划和战略布局，不仅具有较强的前瞻性，也符合实际发展需求，是适应市场经强的前瞻性，也符合实际发展需求，是适应市场经济发展，济发展，“服务江苏、融入上海、面向世界服务江苏、融入上海、面向世界”的正的正确选择。确选择。第二部分：功能定位篇第二部分：功能定位篇一、花桥国际商务城功能定位一、花桥国际商务城功能定位二、花桥国际商务城功能特征二、花桥国际商务城功能特

10、征三、花桥国际商务城建设目标三、花桥国际商务城建设目标 花桥国际商务城与花桥国际商务城与上海的关系上海的关系 就花桥国际商务城就花桥国际商务城与上海及其商务业与上海及其商务业发展的关系而言，发展的关系而言，花桥国际商务城要花桥国际商务城要树立树立“是上海又不是上海又不是上海是上海”的定位理的定位理念。念。一、花桥国际商务城功能定位一、花桥国际商务城功能定位花桥国际商务城与上海的关系花桥国际商务城与上海的关系 花桥国际商务城在花桥国际商务城在江苏省的地位江苏省的地位 花桥国际商务城与花桥国际商务城与南京河西中央商务南京河西中央商务区、连云港国际商区、连云港国际商务中心是江苏省三务中心是江苏省三大

11、区域性商务中心。大区域性商务中心。因此，花桥国际商因此，花桥国际商务城的功能定位应务城的功能定位应立足于整个江苏省。立足于整个江苏省。一、花桥国际商务城功能定位一、花桥国际商务城功能定位花桥国际商务城在江苏省的地位花桥国际商务城在江苏省的地位 花桥国际商务花桥国际商务城在苏州、昆城在苏州、昆山市的角色山市的角色 花桥国际商务花桥国际商务城的发展使昆城的发展使昆山与苏州的城山与苏州的城市空间结构形市空间结构形成有机的呼应。成有机的呼应。一、花桥国际商务城功能定位一、花桥国际商务城功能定位花桥国际商务城在在苏州市的角色花桥国际商务城在在苏州市的角色花桥国际商务城在在昆山市的角色花桥国际商务城在在昆

12、山市的角色 花桥国际商务城是江苏省未来三大区域花桥国际商务城是江苏省未来三大区域性商务中心之一、具有竞争力的现代服性商务中心之一、具有竞争力的现代服务业示范区、上海经济圈内的国际性商务业示范区、上海经济圈内的国际性商务服务卫星城，将成为务服务卫星城，将成为“融入上海、面融入上海、面向世界、服务江苏向世界、服务江苏”的长三角独具特色的长三角独具特色的现代服务业中心。的现代服务业中心。一、花桥国际商务城功能定位一、花桥国际商务城功能定位 商务功能商务功能 大力发展现代服务业，将其作为商务城的主导产业；大力发展现代服务业，将其作为商务城的主导产业； 利用地区优势，提供多元化的商务办公空间和场所；利用

13、地区优势，提供多元化的商务办公空间和场所； 就近安排居住，满足不同类型商务人才需求的环境。就近安排居住，满足不同类型商务人才需求的环境。 2 2、生态功能、生态功能 环境的生态化环境的生态化 经济的生态化经济的生态化 社会的生态化社会的生态化二、花桥国际商务城功能特征二、花桥国际商务城功能特征 3 3、便捷功能、便捷功能 发达的陆路与水路交通网络发达的陆路与水路交通网络 合理的地上与地下交通体系合理的地上与地下交通体系 协调的公共与私人交通协调的公共与私人交通 完善的公共交通枢纽完善的公共交通枢纽 齐备的公共交通设施齐备的公共交通设施 产业发展目标产业发展目标 拓展业务流程的外移拓展业务流程的

14、外移/ /外包服务，构筑适外包服务，构筑适合商务城发展的核心产业合商务城发展的核心产业 发展连锁零售行业的区域物流中心，拉动发展连锁零售行业的区域物流中心，拉动商务城近期的经济增长引擎商务城近期的经济增长引擎 推进技术高附加值服务业，提高城市产业推进技术高附加值服务业，提高城市产业的可持续发展能力的可持续发展能力 强化产业关联，促进生产性服务业与现代强化产业关联，促进生产性服务业与现代制造业的融合发展制造业的融合发展三、花桥国际商务城建设目标三、花桥国际商务城建设目标 城市建设目标城市建设目标 “ “商务商务”主要体现在花桥国际商务城以商务主要体现在花桥国际商务城以商务性质的城市空间的核心功能

15、。性质的城市空间的核心功能。 “生态生态”主要体现在花桥国际商务城以生态主要体现在花桥国际商务城以生态系统的建设和绿地水系景观系统的塑造为首系统的建设和绿地水系景观系统的塑造为首要任务。要任务。 “便捷便捷”主要表现为充分利用高速公路、城主要表现为充分利用高速公路、城际铁路交通的基础上，重点加强公共交通、际铁路交通的基础上，重点加强公共交通、轨道交通和道路系统的建设，形成便捷的城轨道交通和道路系统的建设，形成便捷的城市综合交通网络。市综合交通网络。三、花桥国际商务城建设目标三、花桥国际商务城建设目标第三部分：规划布局篇第三部分：规划布局篇一、规划范围一、规划范围 二、规划指导思想二、规划指导思

16、想三、现状概况三、现状概况四、发展规模四、发展规模五、空间布局五、空间布局六、土地使用六、土地使用七、综合交通七、综合交通 八、生态建设八、生态建设九、环境保护九、环境保护十、绿地景观与水系十、绿地景观与水系十一、市政工程十一、市政工程十二、地下空间十二、地下空间四、发展规模四、发展规模 人口规模 花桥国际商务城的总人口由商务人口、镇区人口、二产人口和其他人口组成。 商务人口：合计约16万人。 镇区人口：合计约9万人。 二产人口：将吸引4万左右的产业工人。 其他人口：主要是硅湖大学约1万人左右的师生。 结论：远期花桥国际商务城总人口将达到约30万人。 花桥国际商务城实际居住人口 = 总人口通勤

17、人口，约25万人 本次总体规划将原花桥镇范围作为花桥国际商务城的规划区范围进行建设控制，总面积为49.95平方公里。一、规划范围一、规划范围二、规划指导思想二、规划指导思想 合理定位。 近远期结合，突出重点。 合理安排各项基础设施建设。 突出生态理念。三、现状概况三、现状概况土地利用现状图土地利用现状图三、现状概况三、现状概况用地代号用地代号用地名称用地名称面积（面积（haha）比例比例% %r r居住用地居住用地95 95 8.678.67宅基地宅基地61 61 5.585.58c c公共设施公共设施15915914.414.4其其中中商业金融商业金融61 61 5.555.55教育科研教育

18、科研69 69 6.256.25文化娱乐文化娱乐29 29 2.622.62m m工业工业178 178 16.2516.25w w仓储仓储9 9 0.810.81g g绿地绿地3 3 0.270.27u u市政市政1.0 1.0 0.090.09s s道路道路186 186 16.9116.91e e水域及其他水域及其他4064063737其其中中水系水系127 127 11.5811.58空地空地279 279 25.4225.42合计合计10971097100100花桥国际商务城综合商务区花桥国际商务城综合商务区20052005年末现状用地平衡表年末现状用地平衡表四、发展规模四、发展规模

19、 用地规模 合计城镇建设用地规模将达到31.22平方公里，人均城镇建设用地104平方米。商务综合区总面积10.97平方公里，可建设用地530公顷，占总用地的48。国内外案例研究表明，在一般集中式的商务办公园区中，绿化用地、道路用地和商务办公综合用地呈现40%、20%、40%的比例布局。花桥国际商务城的商务综合区的绿化用地、道路用地和商务办公综合用地也将按这个基本比例安排。四、发展规模四、发展规模 建筑规模建筑类型建筑类型建筑规模建筑规模（万（万m m2 2）建筑总量建筑总量（万（万m m2 2）占新增建占新增建筑筑比例比例新新增增商务商务办公办公建筑建筑集中型自由办公区集中型自由办公区90.0

20、 90.0 290.0290.050%50%复合型生复合型生态办公区态办公区a a区区60.0 60.0 b b区区50.0 50.0 总部型科研办公区总部型科研办公区30.0 30.0 区域性现代物流区区域性现代物流区60.0 60.0 配套配套服务服务建筑建筑商住综合区商业配套商住综合区商业配套40.0 40.0 140.0140.025%25%商业金融商业金融酒店酒店40.0 40.0 其他其他商业商业30.0 30.0 文化娱乐文化娱乐20.0 20.0 医疗卫生医疗卫生10.0 10.0 住宅住宅建筑建筑140.0 140.0 140.0 140.0 25%25%保保留留曹安动迁区曹

21、安动迁区100.0 100.0 130.0130.0硅湖大学硅湖大学30.0 30.0 合计合计700.0 700.0 商务综合区建设规模统计商务综合区建设规模统计四、发展规模四、发展规模 人口规模 花桥国际商务城的总人口由商务人口、镇区人口、二产人口和其他人口组成。 商务人口：合计约16万人。 镇区人口：合计约9万人。 二产人口：将吸引4万左右的产业工人。 其他人口：主要是硅湖大学约1万人左右的师生。 结论：远期花桥国际商务城总人口将达到约30万人。 花桥国际商务城实际居住人口 = 总人口通勤人口，约25万人五、空间布局五、空间布局 “一轴、两心、三片区、多组团”的城市空间格局。总体结构规划

22、图总体结构规划图五、空间布局五、空间布局 西部生活配套区、北部产业集聚区和东部商务综合区。功能结构规划图功能结构规划图六、土地使用六、土地使用六、土地使用六、土地使用用地性质用地性质用地面积（用地面积（haha）比例（比例（% %）人均面积（平方米人均面积（平方米/ /人）人）居住用地（居住用地（r r）68568521.9421.9422.8322.83公共服务设施用地（公共服务设施用地（c c）68468421.9121.9122.822.8其其中中办公用地（办公用地（c1c1）4094093.493.493.633.63商业金融（商业金融（c2c2）2442447.827.827.437

23、.43文化娱乐（文化娱乐（c3c3）1031033.303.303.433.43体育用地（体育用地（c4c4）31310.990.991.031.03医疗卫生（医疗卫生（c5c5）32321.021.021.071.07教育科研（教育科研（c6c6）59591.891.891.971.97其它公共设施用地（其它公共设施用地（crcr）1061063.403.403.533.53工业用地（工业用地（m m）38438412.2912.2912.8012.80仓储用地（仓储用地（w w）13130.400.400.430.43道路广场用地（道路广场用地（s s）68368321.8721.8722

24、.7722.77对外交通用地（对外交通用地（t t）33330.670.671.11.1绿地（绿地（g g）62662620.0620.0620.8720.87市政设施用地（市政设施用地（u u）15150.480.480.500.50总建设用地总建设用地31223122100100104.07104.07水域水域460460- - -发展备用地发展备用地10371037- - -生态结构绿地生态结构绿地376376- - -总用地总用地49954995- - -六、土地使用六、土地使用居住及公建分析图居住及公建分析图六、土地使用六、土地使用用地面积（用地面积（haha）居住人口居住人口( (

25、万万人人) )教育设施教育设施老镇区居住组团老镇区居住组团1061063 3完中（完中（1 1所）、小学（所）、小学（1 1所）所）曹安安居生活区曹安安居生活区85853 3小学（小学（2 2所）所）集善路东高档居住组团集善路东高档居住组团2002003.53.5高中（高中（1 1所）、小学（所）、小学（1 1所）所）集善路西、绿地大道南侧高档居住集善路西、绿地大道南侧高档居住组团组团1001002 2小学（小学（1 1所）所）沿沪大道西侧高档居住组团沿沪大道西侧高档居住组团80801.51.5小学（小学（1 1所）所）绿地国际小康生活组团绿地国际小康生活组团1361363 3小学（小学（1

26、1所）所）六、土地使用六、土地使用中小学规划图中小学规划图七、综合交通七、综合交通 规划提出“公交优先”的策略。建设高密度的公共交通运营系统；在主要城市道路上规划公共交通专用道系统；规划花桥到上海、苏州、昆山之间的高速公路公交专线，在商务城内停靠四至五站连接各主要商务分区，与商务城内的公交系统相互连接，离开商务城之后经由高速公路直达上海市区。做到真正与上海的“无缝衔接”。七、综合交通七、综合交通 规划形成“六纵六横”的主干道路网络。道路系统规划图道路系统规划图七、综合交通七、综合交通区域交通规划图区域交通规划图七、综合交通七、综合交通综合交通规划图综合交通规划图七、综合交通七、综合交通八、生态

27、建设八、生态建设生态系统建设图生态系统建设图九、环境保护九、环境保护 坚持可持续发展战略，坚持经济建设和环境建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，加强污染防治并全面开展生态环境建设，完善和实施污染物排放总量控制和绿色工程计划，使主要湖泊和河流全面实现水体变清，环境质量得到进一步改善，建成一批重点生态保护示范区。成为经济快速发展、环境清洁优美、生态良性循环的生态型商务卫星城。十、绿地景观与水系十、绿地景观与水系绿地系统规划图绿地系统规划图十、绿地景观与水系十、绿地景观与水系十、绿地景观与水系十、绿地景观与水系河网水系规划图河网水系规划图十一、市政工程十一、市政工程给水系统规划图给水系统规划图十

28、一、市政工程十一、市政工程污水系统规划图污水系统规划图十一、市政工程十一、市政工程电力系统规划图电力系统规划图十一、市政工程十一、市政工程邮政通信系统规划图邮政通信系统规划图十一、市政工程十一、市政工程燃气系统规划图燃气系统规划图十一、市政工程十一、市政工程消防系统规划图消防系统规划图十二、地下空间十二、地下空间综合开发，各项设施进行系统整合、统筹考虑，形成各种交通设施分层合理、各种交通方式换乘便捷的综合交通服务体系。地上、地下一体化发展，有序建设、互为补充。适度开发，科学确定开发规模，与商务城功能、规模相匹配。突出重点，地下空间开发重点与公共活动中心、轨道交通枢纽相结合，注重解决交通问题，合

29、理设置公共活动功能。平战结合，处理好地下民防设施和非民防设施的兼容和转化。轨道交通、地下通道、地下停车设施、地下商业设施、市政设施地下一层空间、地下二层空间、地下三层空间第四部分：建设实施篇第四部分：建设实施篇一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施二、花桥国际商务城实施策略二、花桥国际商务城实施策略一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施分期建设规划图分期建设规划图一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施商务综合区土地利用规划图商务综合区土地利用规划图 一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施商务综合区道路系统规划图商务综合区道路系统规划图一、

30、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施用地性质用地性质用地面积（用地面积（haha）比例（比例（% %）商务办公用地商务办公用地92928.388.38其中其中高密度办公高密度办公12121.091.09中高密度办公中高密度办公19191.731.73中低密度办公中低密度办公24242.192.19低密度办公低密度办公37373.373.37商住综合用地商住综合用地77777.027.02居住用地居住用地85857.707.70公共设施用地公共设施用地18718717.0517.05其中其中商业金融商业金融90908.168.16文化娱乐文化娱乐25252.282.28医疗卫生医疗卫

31、生7 70.660.66教育科研教育科研59595.365.36体育体育6 60.590.59市政市政1 10.120.12绿地绿地28828826.2526.25交通设施交通设施13131.181.18道路广场道路广场26826824.4124.41水域水域85857.897.89合计合计10971097100.00100.00一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施用地规模（用地规模（haha）建筑规模（万建筑规模（万m m2 2）高密度办公高密度办公121290.090.0商业金融商业金融202037.037.0其中其中酒店

32、酒店3 315.015.0其它商业其它商业171722.022.0文化娱乐文化娱乐10105.05.0商住综合商住综合212140.040.0其中其中商业配套商业配套5 510.010.0居住居住161630.030.0公共绿地公共绿地3030/ /水域水域8 8/ /道路道路3434/ /合计合计135135172.0172.0一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施设置内容设置内容用地规模用地规模（haha）建筑规模建筑规模（万（万m2m2）备注备注1 1酒店、银行、商场、酒

33、店、银行、商场、超市、服务专业店、超市、服务专业店、餐饮店餐饮店252547.047.0在商业金融类用地或商住综合类用在商业金融类用地或商住综合类用地独立设置地独立设置其中：酒店其中：酒店3 315.015.0提供提供30003000间酒店套房间酒店套房2 2文化中心、培训教室、文化中心、培训教室、多厅影院、娱乐中心多厅影院、娱乐中心4 45.05.0在文化娱乐类用地独立设置在文化娱乐类用地独立设置3 3医疗保健中心、外宾医疗保健中心、外宾诊所、康复中心、药诊所、康复中心、药店店0.60.6利用综合体建筑设置利用综合体建筑设置2 2处医疗卫生处医疗卫生点，每处建筑规模点，每处建筑规模3000m3000m2 2左右左右4 4健身中心、综合健身健身中心、综合健身馆馆0.50.5利用综合体建筑设置利用综合体建筑设置2 2至至3 3处健身点，处健身点，每处建筑规模每处建筑规模2000m2000m2 2左右左右一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国际商务城分期实施一、花桥国