太原市榆次上东庭院二期营销方案86p

1、上东庭院营销完善方案居然世纪星城营销推广方案上东庭院上东庭院营销方案营销方案上东庭院营销完善方案项目分析营销策略营销推广 项目概况 市场分析 客户定位 swot分析 整体规划 营销节点 营销周期 定价策略 销售分期 成本估算 阶段推广策略 推广方式 推广费用 开盘方案 附”会签内容“2目录目录上东庭院营销完善方案3第一章：项目分析 通过对项目认知，市场现状，客群分析，推出 项目swot分析，从而为营销推广创造条件。上东庭院营销完善方案41项目概况项目位置项目位于新华街和锦纶路交叉口向东约100米。项目北依新华街，南邻东顺城街，西是已成现房的上东庭院一期，东距岭上公园300米左右。道路交通项目所

2、在区域交通便利。公交、自驾，出行方便。生活配套项目所在地生活配套设施齐全， 医院、银行、通信、餐饮、休闲娱乐、大型商业区等，服务设施一应俱全。上东庭院上东庭院cldcld中央居住中央居住区区/12/12万西班牙万西班牙风风情情/ /阳阳光坡地光坡地双双景房景房上东庭院营销完善方案52市 场 现 状 7月月10日，日，国国家家统计统计局公布了局公布了2009上半年上半年经济数经济数据指据指标标，数数据据显显示，示，16月，全月，全国国房地房地产开发产开发投投资资14505亿亿元，同比增元，同比增长长9.9%。全。全国国商品房商品房销销售面售面积积34109万平方米，同比增万平方米，同比增长长31

3、.7%。全。全国国70个个大中城市房屋大中城市房屋销销售价格同比上售价格同比上涨涨0.2%，国国房景房景气气指指数数也有也有所回升所回升 一一线线城市城市楼楼市量价市量价齐齐升，价格上升，价格上涨涨幅度幅度较较大，大，与与去年年底相比，去年年底相比，涨涨幅最高幅最高达达35%左右，引左右，引发发新一新一轮楼轮楼市市热热潮。同潮。同时时也有部分也有部分业业内内人士分析人士分析国国家可能出台小范家可能出台小范围围打打压压投投资资性置房政策，性置房政策，来来抑制房价抑制房价过过快上快上涨涨。二三。二三线线城市，城市，刚刚性需求性需求开开始始释释放，市放，市场场形形势进势进一步向一步向好。好。市场调整

4、所面临市场调整所面临的四大环境的四大环境1全球性的经济危机,其影响程度超过97年，直逼1929年中国经济处在企稳回升的关键时期，将继续执行适度宽松的货币政策，有利于房地产企业的回暖。国际经济环境国际经济环境2上半年gdp130619亿元，同比增长10.4%。上半年，全社会固定资产投资68402亿元，同比增 长26.3%，比上年同期加快0.4个百分点。 国内经济环境国内经济环境4客户需求环境客户需求环境整体市场不稳定，大起大落，造成部分客户犹疑不定，持币观望。在三线城市，刚性需求仍存在3行业发展环境行业发展环境房地产市场迅速回暖，量价齐升。一线城市出现投资热潮，国家或有可能出台打压政策，抑制房价

5、过快上涨。中小城市刚性需求大量释放，形势趋好。整体市场上东庭院营销完善方案市 场 现 状62榆榆次房地次房地产产市市场颇场颇具投具投资资价价值值本地市场 榆次的地理位置决定了太榆同城化是最具有吸引力的投资概念之一，房价与太原接轨已经成为一种趋势被投资者接受和认同，而就现阶段榆次房价来看，还有很大的升值上涨空间。 榆次的发展方向是以旅游为主导产业的园林城市，为房地产市场的健康发展提供了优秀的硬件平台，人居环境决定了投资者的投资取向，类似的城市和市场案例：青岛周边由威海组成的胶州湾经济带，近几年地产价格都以年均25%的速度递增，形成了中国最具活力的经济带之一。 榆次周边地区投资者资金充裕，且投资渠

6、道狭窄，很难实现资产的保值，而国家在近几年里会对中小煤炭开采企业实行严格的控管，大量资金需要变换投资方向转移投资市场，这就为榆次房地产的发展提供了充足的资金保障。 榆次地产市场的产品质量普遍较高，优良的品质使得这一市场的整体投资价值得到进一步提高，在与同类型城市的房地产市场的竞争中能处于相对优势的位置上。上东庭院营销完善方案市 场 现 状2榆次市场调研案名案名户型格局户型格局面积范围（）面积范围（）均价（元均价（元/）优惠活动优惠活动销售率销售率07年年08年年09年年8月月潇河湾二室一厅一卫98多层2560小高层2950多层2860小高层3300多层多层2800小高层3000多层一次性：9.

7、3折左右； 按揭：9.4折左右；小高层一次性：9.4折； 按揭：9.5折100%二室二厅二卫11397.62%三室二厅一卫12583.33%三室二厅二卫14433.33%书林世家一室一厅一卫70多层2900多层3200小高层3450花园洋房3800小高层3120无论付款方式均享受9.3折优惠100%二室二厅一卫105、9769.39%三室二厅一卫12071.74%三室二厅二卫130、129、143、145、15257.76%四室二厅二卫160、170、18048.43%四室二厅二卫跃层220、240、26037.5%银海心悦二室二厅一卫84、114多层2500小高层2800多层3100小高层3

8、100花园洋房3300小高层3100一次性：9.5折；按揭：9.6折67.73%三室二厅一卫117、13656.37%三室二厅二卫141、16148.51%四室二厅二卫150、16242.48%恒昌佳园二室二厅一卫90多层2180多层2380多层多层2450一次性：9.5折；按揭：9.6折85%三室二厅二卫10846%三室二厅二卫13062.5%四室二厅二卫15842.9%金潞苑二室二厅一卫105-小高层2550未定（价格是内部团购价）内部团购开始三室二厅二卫130、135、155、表一7上东庭院营销完善方案市 场 现 状2本地市场调研8案名案名户型格局户型格局面积范围（）面积范围（）均价（元

9、均价（元/）优惠活动优惠活动销售率销售率07年年08年年09年年8月月龙湖国际二室二厅一卫90-2700一次性：9.5折；按揭：9.6折对内开始签属简单购房合同三室二厅一卫117.27、118.59三室二厅二卫145四室二厅二卫140、190北晨峰景三室二厅一卫80、10027002800一次性：9.2折；按揭：9.5折再送全套家电81.52%三室二厅二卫120、13065.22%四室二厅二卫15750%华悦尚城二室二厅二卫100、1252700无论付款方式均9.3折优惠尚未销售三室二厅一卫121三室二厅二卫150中都花园二室二厅一卫1103150团购2400最低9.7折内部团购为主三室二厅二

10、卫140、168、180跃层220、320表二 表一表二说明：1、多层的销售率高及客户需求多，100以内的户型几乎售罄，多层滞留部分为湖景房和带电梯的花园洋房。多层市场均价在2800元/左右，实际成交均价在2600、2700元/左右；2、小高层、高层的销售率在50%左右，这个比例较往年有所增加，其户型面积也较往年偏小。小高层市场均价在3000元/左右。实际成交均价在2800元/左右（小高层6月份至8月份之间价格变动不大）. 上东庭院营销完善方案9市 场 现 状本地市场2多层多层小高层小高层从上图可看出，近二年多榆次市场成交价格出现了抛物线，多层成交均价从2007年2000元/，到2009年26

11、00-2700元/中，08年10月份是价格最高点；小高层成交均价从2007年2200元/，到2008年5月3100元/，回落到09年8月2800元/。由于可见，榆次房价的不平稳，及未来市场新增房源和存量房中，本案销售上具有一定竞争压力；以“项目优势、性价比优势”取胜，则是本案营销策略的重中之中！0909年晋中市城区住房建设计划：年晋中市城区住房建设计划： 09年晋中市城区计划建设住宅面积80万平米， 其中：政策性经济适用房政策性经济适用房3030万平米，万平米，商品房商品房5050万平米。万平米。 东顺城街北上东庭院新建住宅面积约8万平米，中小户型占中小户型占80%80%。上东庭院营销完善方案

12、103客户定位上东庭院一期客户构成职业职业比例比例中层管理人员10公务员12专业人员（教师/科研/医生/技术人员）30私营、个体业主35服务业职工7退休4其它2上东一期客户职业构成上东一期客户地域构成 本地54 太原25 各县15 外埠6上东庭院营销完善方案114上东庭院二期客户定位客户群榆次及周边城镇的公务员（政府、医疗、教师等企事业单位）；私营企业老板。目的改善住房条件、投资或子女入学。 太原、榆次周边城镇为父母养老购房； 到达适婚年龄的青年为自己配备婚房； 受通货膨胀及行业形势转好的影响，部分投资者将投资房产。客户定位公务员;专业人员（教师/科研/医生/技术人员）;私营、个体业主;服务业

13、职工;退休;中层管理人员 客户客户3上东庭院营销完善方案124swot 分 析优势（优势（s s）地段优势。本案位于城市商业、金融、行政的核心区域，周边配套齐全；交通方便，离市中心仅几分钟车程；对太原客户来说，在上东居住也较方便；通过上东1期的铺垫，营造2期的知名度将相对更容易一些；居住习惯。锦纶路特别是其东部的客户，更愿意接受一直生活及居住地段；劣势（劣势（w w）上东特有的缓坡地势让某些不习惯的客户群发憷；居住观念，一直以来市民认为猫儿岭非品质社区；竞争对手打出的学校牌、公园牌、大社区等，对本案就有挑战性；机会（机会（o o）上东的位置离尘不离城，是理想的居住地；上东期的户型是在对上东1期

14、及市场调研基础上形成的，更为市场所接受；多层颇受消费者追捧，本案拥有38%的该产品；太榆同城化大势所趋，榆次的房产价格还具有一定增值潜力；威胁（威胁（t t）受世界金融危机的影响，消费者、投资客举棋不定，观望情绪浓厚。上东1期工程等方面的问题对本案销售可能产生某些负面影响。上东庭院营销完善方案13第二章：营销策略 从整体规划、销售节点，销售周期，销售均价等几方面介绍项目分期策略，从而为项目快速消化做筹备工作。上东庭院营销完善方案1上东庭院二期主要技术指标整体规划14项项 目目数数 量量单单 位位基地面积 23343.08m2总建筑面积83850m2其 中地下建筑面积8482.41m2地上总建筑

15、面积75366m2其 中住宅建筑面积72746.72m2商业等配套建筑面积 2620.62m2综合容积率2.56建筑覆盖率36.19%绿地率 33.28%集中绿地率 21.03%车位0总户数 606户 上东庭院南接城市主干道东顺城街，北临新华街，西面1公里处是区商业中心及晋中市市中心医院，交通便利、配套设施完善。 本工程建设占地约2.3万平方米，建筑面积约75366万平方米，二期工程主要规划居住小区及社区配套设施，沿顺城街布置底层商业用房，完善小区内各项服务。 上东庭院营销完善方案2营销周期营销节点15上东庭院二期预计销售时间为：2009年09月2010年9月 上东庭院营销完善方案2销售节点控

16、制（各时间节点依据具体排盘时间的确定顺次后延）营销节点08年12月09年9月 积累期积累期08.1209.9 以积累散户为主09年9月12日首次开盘，达到多层清盘；9月26日商铺开盘销售10月25日加推12#二个单元； 首次开盘首次开盘二次推盘二次推盘10.3.4 推售12#二个单元，14#一个单元10.5. 6 推售13#、14#一个单元 10.78 推售10#10.9 清盘90%以上 三次推盘、清盘三次推盘、清盘09年9月09年12月10年3月10年6月09.1210.2为二次推盘积累期10年7月10年9月10.610.7为三次推盘积累期开盘前提：绿化带完成16上东庭院营销完善方案三次一次

17、二次3总体营销战略营销规划17981011121314上东庭院营销完善方案4定价方法定价策略 现楼市整体趋势以小高层为主，且趋向于高层的楼盘越来越多。 因此，本案小高层在建筑形式上也具有一定的优势。 例如：华跃尚城均价2520元/平；中都花园均价2400元/平；潇河湾均价2820元/平。小高小高层层 商铺市场受地段、区域等因素影响，相对差价较大。 现榆次商铺也以区域划分明显，上东庭院附近商铺市场价格也在4000-6000元/平米左右。商铺商铺 由于榆次目前在售楼盘多层项目较少，市场比较法的运用较困难，只有二个项目可以比拟，其余项目以六层带电梯花园洋房为主，没有可比性。 例如：潇河湾多层均价26

18、30元/平米；恒昌佳园2340元/平米。多层多层本项目将是榆次区域商品房中最后的榆次区域商品房中最后的多层住宅项目，竞争楼盘较少，因此，本项目运用市场比较法之后，要再做定价修正。18（1 1）市）市场场比比较较法法上东庭院营销完善方案定价方法 市场竞品现状.成交价多层：2630元/ ，小高层：2820元/多层均价：2340元/ 高层均价：3150元/ 其中大部分以团购2400元/ 的价格成交小高层均价：2945元/ 花园洋房：3135元/ 小高层均价：团购报价2550元/ 小高层均价：2920元/ 花园洋房：3500元/ 小高层均价：2520元/ 194定价策略上东庭院营销完善方案定价方法 权

19、重比值（2 2）市）市场竞场竞品品对对比法比法204定价策略 根据市场调研结论后，再做修正，开盘价应该在 多层2718元/平方米，小高层2916元/平方米左右。 比较内容权重潇河湾恒昌佳园书林世家银海心悦本案地理位置221112181315楼盘规模98588.56交通便利10779810配套设施865778周边环境64.53.5645户型结构161312151414社区景观1110911118楼体立面设计543554物业管理643554发展潜力743656合 计10071.562.59080.580现行均价（元/平米）多层：2630小高层：2820234029202945-上东庭院营销完善方案

20、定价策略采用系数定价法： 依据项目内每套房子的不同楼栋楼层、单元、景观朝向等因素确定系数，制定价格，用一房一价体现出合理性。a先做景观，高调入市： 先做顺城街绿化景观，高调入市开盘前三周给客户报价高于开盘价30-50元，测试产品成交率，开盘当天以合理化定价营造高性价比。b采用低开高走： 采用逐次放盘小步快跑的方式，每次涨幅40-50元/平米（约2-3%）。c优惠政策： 开盘前增加认筹，及开盘后消化尾房时，制定合理的促销方案和优惠政策，配合达到销售目的。d214定价策略上东庭院营销完善方案定价说明 多层单体层差上表说明： 1、从认筹中了解到，2层备受推崇，因此2层定价略高于4、5层； 2、从以往

21、销售经验中了解到，顶层是销售难点，要与其他层次价格拉开，促进其快速消化； 3、11#楼一层带花园，因此11#楼一层系数定为1.1。 8#、9#、11#楼系数备注六层0.8比基准层少550五层1基准层四层1.05比基准层多200三层1.14比基准层多350二层1.09比基准层多200一层0.92比基准层少200224定价策略上东庭院营销完善方案定价说明 建筑单体景观差建筑结构楼号单体差系数备注小高层14号楼+50南向有景观带，但地势较低，一层有商铺且邻街13号楼0基准价（南侧有景观，一层有商铺且邻街）12号楼-50南向有景观带，但地势较低，一层有商铺且邻街10号楼+200南、北双向景观，位于小区

22、中心，非常安静多层11号楼+200南、北双向景观，位于小区中心，非常安静9号楼0基准价（其地势较高，可观坡地景观，且南邻主干路）8号楼-50位于坡地景观下边，地势较低，且南邻主干路234定价策略上东庭院营销完善方案定价说明 楼栋景观差图示8# -509# 基准位置10# +20011# +20012# -5013# 基准位置14# +50244定价策略上东庭院营销完善方案朝向差价：因房屋具体位置不同而引起的朝向差异 以一个楼栋为单位，东边户，中间户和西边户引起的朝向的差异（调价区间-15元/到+30元/）定价说明 楼层水平差价西西 东东 -150 以一个单元为单位，一梯三户的朝向差异依次为（如

23、遇面积不同等因素，未有价差）： 以一个单元为单位，一梯两户的朝向差异依次为（如遇面积不同等因素，未有价差）： 西西 中中东东-15+300254定价策略上东庭院营销完善方案定价说明 面积差价上东庭院二期房源配比表上东庭院二期房源配比表两居两居9090-102-102小三居小三居110110-129-129三居三居130-139130-139合计合计套数套数142195269606比例比例23.43%32.18%44.39%差价差价+30+300 0-30-3026 一般在面积、户型上以面积小、户型结构好的要多加10元；另外从下表中可看出，三居的比例占较大，其次才是小三居房型，因此将三居和小三居

24、的价格差距分开，以促进整体的销售量。4定价策略上东庭院营销完善方案定价说明 价格微调274定价策略注：以上加、减单位：元/平米上东庭院营销完善方案定价说明 多层价格表284定价策略上东庭院营销完善方案定价说明 多层价格汇总表294定价策略上东庭院营销完善方案定价说明 多层销售价格（1 1）多）多层层住宅均价住宅均价2718元/ /平方米（2 2）多）多层销层销售表价售表价2830元/ /平方米 本项目多层开盘时，前期认筹客户不分付款方式优惠4%，因此优惠前均价为:x * 0.98 * 0.98 = 2718元/x = 2830.07 = 2830元/304定价策略上东庭院营销完善方案定价说明

25、小高层销售价格（1 1）小高）小高层层住宅均价住宅均价2916元/ /平方米（2 2）小高）小高层销层销售表价售表价3098元/ /平方米 本项目小高层开盘时，前期认筹客户不分付款方式优惠4%，再按付款方式不同给予一定的优惠（一次性2%，按揭无折扣），因此优惠前均价为:x * 0.98 * 0.98 * 0.98 = 2918元/x = 3097.1988 = 3098元/314定价策略上东庭院营销完善方案定价说明 商铺销售价格（1 1）商）商铺铺成交均价成交均价4200元/ /平方米（2 2）商）商铺销铺销售表价售表价4510元/ /平方米 在商铺开盘销售时，根据前期认筹客户给予优惠4%，再

26、按付款方式不同给予一定的优惠（一次性3%，按揭1%），因此优惠前均价为:x * 0.98 * 0.98 * 0.97 = 4200元/x = 4508.41 = 4510元/324定价策略本案一期商铺成交均价为：3300元/，经过市场调研，并综合考虑本区域商业成熟度、市场走势等因素，现将二期商铺价格上调1.3，从而得出二期商铺销售价格。上东庭院营销完善方案定价说明 价格分布图8# 成交均价成交均价2686.38元元/ 9# 成交成交 均价均价2639.61元元/ 10# 成交均价成交均价暂暂定定3050元元/ 11# 成交成交 均价均价2845.88元元/12# 成交均价暂定2780元/13#

27、 成交均价暂定2850元/14# 成交均价暂定2920元/334定价策略上东庭院营销完善方案价格走势 成交价格28002600240022002010年3月2010年7月价格时间30003200一期成交价格二期成交 价格三期成交价格多层均价：2718.50小高层均价：2785.162009年9月09年12月小高层封顶，同时12#、13#、14#楼开盘做积累 上调2%导入首次多层开盘推二个单元小高层试探市场小高层均价：2856.46小高均价：3050.66本案整体成交均价在： 多层：2718元/； 小高层：2916元/ 3410#楼位置最好，加之准现房销售有利于拉高价格，上调4%4定价策略上东庭

28、院营销完善方案楼号楼号放盘放盘时间时间套数套数（套）（套）面积面积（）均价均价（元（元/ / ）销售额销售额（万元）（万元）8#、9#、11#09-923427125.942718.507374.2455多层地下室4248.80800339.904012#二个单元09-10627519.332785.162094.2537小高层地下室649.09100069.9090商铺09-11312620.6242001100.6604小计小计32742163.7810978.9726首期销售（09年9月10年2月）诉求内容： 项目形象、产品卖点及开盘信息。推广手段： 大量户外、单页、报纸、广播、短信等，

29、充分进行媒体整合。推广目的： 价格测试及调整，客户定位测试及调整，积累客户，为二次销售的热销做准备。工程配合： 开盘前外围景观必须完成，九月底多层封顶，达到清盘。在10月中旬追加开小高层12#楼。 价格调整： 在多层开盘前再次市调价格，同时期价格上调，按下述方案执行；如市场价格没有上涨，开盘时增加“赠送地下室”优惠活动359#成交均价：2639.61元/ 8#成交均价：2686.38元/11#成交均价：2845.88元/ 5销售分期上东庭院营销完善方案楼号楼号放盘时间放盘时间套数套数（套）（套）面积（面积（）均价均价（元（元/ / ）销售额销售额（万元）（万元）12#二个单元14#东一单元10

30、-3789609.7328202709.943913#14#西一单元10-5789609.732876.402764.142714#中一单元10-6162049.202933.93601.2205地下室-1919.121000191.9120小计小计17223187.782856.466267.2191诉求内容： 项目形象、产品卖点及开盘信息。推广手段：加大派单及户外力度，辅以vip活动及派单。推广目的：在市场上牢固确立项目的认知度，争取意向客户迅速成交，使项目销售状态呈现热销态势。工程配合：建议做d户型样板间，配合及快速消化本次放盘量价格说明：1.09年底小高层以封顶，及第二、三批次放盘，价

31、格上调2%。第二阶段放盘（10年3月10年6月）3610.310.310.510.510.65销售分期上东庭院营销完善方案楼号楼号放盘时间放盘时间套数套数（套）（套）面积（面积（）均价均价（元（元/ / ）销售额销售额（万元）（万元）10#西1+东210-8698507.053021.952570.784410#西2+东2698325.7630802564.3341地下室-1665.401000166.5400小计小计13818498.213050.665301.6585诉求内容：最后的经典，开发商隆重推出压轴产品。推广手段：派单、户外、短信、促销活动。推广目的：加速清盘。工程配合：小区绿化、

32、景观、各种休闲娱乐设施到位。价格说明：1.10年准现房销售，以下各期放盘价格均上调2%3% 三期销售（10年7月09年9月）375销售分期上东庭院营销完善方案上东庭院二期销售总收入上东庭院二期销售总收入分期分期建面建面套数套数成交总额成交总额一次42163.78平327套10978.9726万二次23187.78平172套6267.2191万三次18498.21平138套5301.6585万合计合计83849.77平平637套套22547.8502万万5总体营销预算销售分期38上东庭院营销完善方案车位销售地上车位预计：地上车位预计：2万元/个须配“智能化车位管理系统”395销售分期建议：建议：

33、二期总户数606户，建议车位比例1：0.4以上，以满足用户需求，保证项目整体品质上东庭院营销完善方案6成本估算40一土地成本单位成本（元/平方米）总成本（万元）备注土地出让金+契税4183500 总建面83849.77平方米小计3500二建安费用单位成本（元/平方米）总成本（万元） 备注1多层7502100建筑面积27125.94平方米2小高层11005100建筑面积45620.8平方米3多层地下室500230建筑面积4248.8平方米4小高层地下室600270建筑面积4233.61平方米5商业1100300建筑面积2620.62平方米小计8000上东庭院营销完善方案6成本估算41三前期费用总

34、成本（万元）1勘察设计费122建筑设计费733景观设计费10 4设计施工招投标105审图及设计咨询费86施工监理费707测绘费128临时水电费709文物勘探3210地管及防腐测试15小计 315四配套费用总成本（万元）1绿化建设费7002小区智能化403道路及附属设施1504电力工程605室外管网4006取暖入网250小计 1600上东庭院营销完善方案6成本估算42五其它费用总成本（万元）备注1管理费用230建安费用3%2财务费用520贷款利率7.83%，共计2年3销售推广费用451按销售收入约2%计4不可预见费用230建安费用3%小计1500总投资：14915万元上东庭院营销完善方案总投资：

35、14915万元 营业税：1257万元总销额：22548万元 所得税：1600万财务净利润： 4776万元 投资回报率：30.02% 净利润率：20.14% 6成本估算43上东庭院营销完善方案44第三章：营销推广 从整体销售节点分析，为了配合各销售期的快速去化，则从推广渠道进行统筹安排；并针对开盘活动方案、开盘媒体推广等详细阐述。上东庭院营销完善方案1阶段推广策略营销推广45第一阶段：客户积累（09.89月）阶段推广主题：上东庭院二期即将盛大开盘，vip贵宾卡发售倒计时，限时抢占最后认购机会！第二阶段：开盘热销（09.9.1209.10月）阶段推广主题：上东庭院二期开盘热销，全城抢购正火热进行第

36、三阶段：二次开盘（09.1110.5）阶段推广主题：上东庭院二期二组团隆重推出，90140电梯美宅全面开放！第四阶段：三次开盘（10.68月）阶段推广主题：10#小高层倾情绽放，90140精美户型热销全城！第五阶段：尾盘促销（10.89月）阶段推广主题：珍藏现房，醇熟美地，珍稀机会，最后拥有！上东庭院营销完善方案1推广费用营销推广正常情况下整个推广期的广告费用约为销售额的1%。预计总体销售额， 2亿元则推广费用预计为：总体推广费用：2亿元亿元1%=200万元万元46上东庭院营销完善方案2项目推广方式媒体投放47户外户外 报广报广dmdm短信短信其他其他25%20%25%20%10%50万40万

37、50万40万10万上东庭院营销完善方案2009年9月12日8：18（暂定）3开盘活动方案时间开盘方案开盘时间上东庭院二期，9月12日盛大开盘宣传主题君豪国际公寓大堂及门前广场开盘地点排号认购，按先前认筹顺序5批客户一组依次进场选房开盘方式48上东庭院营销完善方案3开盘活动主要内容开盘方案49开盘庆典 开盘过程中，通过舞台、背景、拱门、飘空气球、条幅等元素营造喜庆热闹的开盘氛围，在门前广场播放电影，缓解客户因等待而产生的焦灼情绪，同时吸引路人注意，达到吸引人气，活跃动现场气氛的目的。 舞台前设这等待区，旁边摆放新鲜水果点心，客户可凭排号卡领取食用。 上东庭院营销完善方案开盘活动平面图开盘方案50

38、3上东庭院营销完善方案3活动现场布置-销售大厅（君豪公寓大堂）开盘方案选房区排队区销控区5批客户为一组进入选房区选房，由相应销售人员洽谈、签购房合同，签完合同交由财务人员换房款收据。之后，保安人员送出门。第一组客户与销售人员洽谈、签单，第二组客户在排队区休息等待，第一组客户签单完毕，第二组客户马上进去选房区选房，下一组进入排队区等待，依次循环。本次开盘活动不设销控板，直接由销售负责人负责整体销控。销控区设在大堂前台接待处。51上东庭院营销完善方案3活动现场布置-室外现场布置开盘方案接待处：摆放签到桌，锦布、桌签、签到本，来宾签到。签到处配2名签到人员。签到后发放抽奖券。 同时签到处进行礼品发放

39、，每位来宾领取手提袋一个和礼品（定制遮阳伞），内有项目资料。在 接待区的旁边，放置x展架2个，内容为购房流程和相关政策。演艺区：搭建舞台（6*3m），铺红地毯，高出地面30cm即可。设置舞台背景，舞台上方搭建遮阳蓬， 两侧设置大屏幕音响视频设备，舞台四周摆放花篮、盆栽点缀。等待区：定制印有辰兴发展logo的遮阳伞（3*3m）6个，置于舞台前，摆放水果、点心等供客户食用； 休息区设座位50个，客户在此等待，观看电影，品尝点心。四周用线围起，留两个出口方便出入， 设保安2名维护秩序。拱门：现场安置拱门2个，如图所示。空飘：活动现场上空布置8个飘空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅，如图所示。地毯 ：项目

40、入口处、室内主通道及舞台铺设红地毯，突出整体氛围。警戒线：地下停车场前设置警戒线，禁止车辆通行，配备保安两名，指挥车辆进入地下停车场。地下 停车场设指示牌一块。室外室外现场现场布置布置52上东庭院营销完善方案3开盘活动流程开盘方案9月11日晚，室内外布置完成，保安轮流看守。9月12日，开盘活动正式开始：7：30之前 全体工作人员到位；所有活动物料到位；播放背景音乐暖场； 7：30- 来宾、客户陆续到场签到，换号牌、领取礼品，进入等待区等侯； 8：10 第一组（5批）排号客户进入排队区，准备入场；8：15 集团领导致辞，宣布开盘，认购活动开始；8：18 第一组客户进场选房，第二组客户进入排队区等

41、待； .8：18-15：30 认购活动火热有序进行中；8：18-15：30 播放电影；15：30 开盘活动圆满结束。活活动动流程流程53上东庭院营销完善方案开盘活动全体工作人员列表（共60人）区域区域选房区选房区等待区等待区排队区排队区其它其它总计总计人数人数14人人20人人16人人10人人60人人3开盘活动人员安排开盘方案54各区域负责人岗位岗位总协调总协调选房区选房区等待区等待区排队区排队区负责人赵海军、毕锡敏高睿、杜静郭炫颖崔杰上东庭院营销完善方案3开盘活动人员安排开盘方案55选房区工作人员列表（共选房区工作人员列表（共1414人）人）岗位岗位冷餐区冷餐区服务员服务员服务保洁服务保洁保安

42、保安合计合计人数人数4 4人人4人人4 4人人8 8人人2020人人等待区工作人员列表（共等待区工作人员列表（共2020人）人）岗位岗位进场控制进场控制喊号喊号签到签到服务员服务员保安保安合计合计人数人数3 3人人1 1人人2 2人人2 2人人8 8人人1616人人 排队区工作人员列表（共排队区工作人员列表（共1616人）人）岗位岗位选房组选房组销控销控财务财务保安保安合计合计人数人数5 5人人2 2人人2 2人人5 5人人1414人人上东庭院营销完善方案3开盘活动人员安排开盘方案56其它区域人员列表（共其它区域人员列表（共1010人）人）服务员服务员保安保安服务保洁服务保洁合计合计6人人25

43、25人人4 4人人3535人人物业配合人员（共物业配合人员（共3535人）人）岗位岗位主持人主持人活动摄像活动摄像室内外布展室内外布展停车场保安停车场保安售楼部接电售楼部接电合计合计人数人数1 1人人1人人2人人4 4人人2 2人人1010人人注：支持人：任晓宁；活动摄像：陈海航；布展：王麟、田宏伟，需物业配合提前完成； 停车场保安由君豪保安队长负责调配指挥；售楼部接电人员由高睿安排。注：需好佳物业王巍明经理临时抽调相应人员配合。上东庭院营销完善方案开盘活动各岗位人员安排分类分类负责人负责人工作内容工作内容联系方式联系方式现场监控崔杰查遗补售总负责高睿销售总负责，销售

44、、接电、跑单人员安动主持任晓宁活动主场拍照陈海航现场拍内外布展王麟、田宏伟户外布置、室内布场8668366待区赵娜、雷蕾进门签到，礼品发放，2名服务员，4名保安协15935653163排队区、入口钟平、姚永强、朱峰、孙向明喊号、守门，4名保安协1383546654913453253406待区郭炫颖、赵玮、童园、马啸需8名保安、需4名保洁协13620662821财务

45、孟丽萍、付小燕换购房收据，保安413403450823销控区高睿、杜静销控区总负13633543210户外停车保安队长4名保安引导，负责所有保安调度工作。3开盘活动人员安排开盘方案57上东庭院营销完善方案（一）活动物料：31970元（所有物料需在9月10日前准备到位，室内外布置9月11日晚必须到位。 负责人：钟平、王嘉斌）项目内容/用途数量单价总价（元）室内签到笔/本受邀客户签到用2套150排号券策划部自制扩音喇叭喊号有，充电备用对讲机现场联系10物业借用展板鸟瞰图2个120元/个240x展架认购流程、须知4个60元/个240上东庭院二期光盘

46、制作现场播放桌牌签到、选房、销控、财务10个8元/个80桌布接待处50（租用）指示牌停车场指示牌1个60元/603开盘活动费用预算开盘方案58上东庭院营销完善方案项目内容/用途数量单价总价（元）室外舞台背景板（6m3m）喷绘1块25元/平米450舞台（6m3m）负责搭建1个1500拱门开盘庆贺2个1200飘空气球开盘庆贺8个450元/个3600隔离线维护现场秩序100米3000元（预估）椅子、长条桌2等待区使用10010元/把1000（租用）红地毯门口、室内渲染气氛100米库存帐篷供客户等待使用4个预估600元/个2400遮阳伞开盘小礼品500把20元/个10000视频音响设备（租用）烘托气氛

47、3000(预估)机动费用5000费用小计费用小计31970 6开盘活动费用预算开盘方案59上东庭院营销完善方案（二）食品费用：2176元（9月11日晚所有食品到位，洗净装盘。负责人：王嘉斌）商品名称商品名称数量数量零售价零售价总价总价备注备注徐福记小点心3022元/斤660葡萄干516元/斤80维之王山楂蜜饯1032元/袋310香蕉205元/斤100西瓜505元/斤250葡萄205元/斤100西红柿108元/斤80果粒橙207元/桶140农夫山泉矿泉水1238元/箱456一次性纸杯（印辰兴logo）集团合合 计计21763开盘活动食品费用预算开盘方案60上东庭院营销完善方案（三）媒体记者邀请、

48、约稿费用：3000元（9月11日前，所有媒体约稿到位。负责人：王嘉斌）媒体单位媒体单位邀请人数邀请人数邀请每位记者的费用邀请每位记者的费用联系方式联系方式预计总费用预计总费用晋中晚报2500元1000元晋中日报2500元1000元晋中电视台2500元1000元晋中房产网王嘉用总计3000元备注所有被邀请单位的记者均用于对“上东庭院二期开盘”做特约报道。3开盘活动费用预算开盘方案61上东庭院营销完善方案费用总计：37146元3开盘活动费用预算开盘方案62物料费用食品费用媒体费用总费用31970元2176元3000元37146元上东庭院营销完善方案3媒体推广开盘方案63报

49、广：9月7日：晋中日报末版半版硬广9月8日：晋中晚报末版整版硬广+报眼9月9日：晋中日报末版半版硬广9月10日：晋中晚报末版整版硬广+报眼9月11日：晋中日报末版整版硬广 、晋中晚报末版整版硬广+报眼上东庭院营销完善方案3媒体推广开盘方案64报广：晋中日报半版硬广上东庭院营销完善方案3媒体推广开盘方案65报广：晋中晚报整版硬广上东庭院营销完善方案3媒体推广开盘方案66户外： 9月1日，更新户外。上东庭院营销完善方案3媒体推广开盘方案67户外： 9月1日，更新户外。上东庭院营销完善方案3媒体推广开盘方案68dm： 9月112日，共10万份上东庭院营销完善方案3媒体推广开盘方案69短信： 短信内容：上东庭院二期9月12日盛大开盘，90140阳光坡地双景房特惠 发售，排号客户可享“折上折”额外优惠，另有精美礼品赠送。 咨询热线：2028828 投放量：9月2、4、9、10、11、16、18、23、24、25日，每次5万条，共50万条。 投放区域：榆次3万，周边县市2万。上东庭院营销完善方案3媒体推广开盘方案70网站： 晋中房产网首页上部通栏，9月1日更新。 主题：上东庭院二期9月12日盛大开盘，90140阳光坡地双景房特惠 发售，排号客户可享“折上折”额外优惠，另有精美礼品赠送。 咨询热线：2028828 上东庭院营销完善方案4合同会签内