太原星河湾开盘报告

1、第一部分、项目概况第二部分、开盘情况第三部分、现场控制综述第一部分：项目概况第一部分：项目概况项目概况项目概况项目总建面项目总建面166万平方米，容积率万平方米，容积率2.55一期推盘一期推盘分区一期一期a a区区一期一期b b区区交楼时间2011年9月交楼2012年7月面积区间面积区间为255530 面积区间为260599楼层分布1、3号楼22层，2、4、5、6号楼25层，7、8号楼27层 9、12、13号楼25层，其他楼栋26层单元分布16号楼为两个单元， 78号楼为一个单元9号楼为3个单元，17号楼为1个单元，其余为2个单元对比b区南侧正对高尔夫公园，景观效果较a区更佳；b区楼距大于a区

2、，最窄处也已超过100米一期一期b区为原规划二期产品，属临时加推，区为原规划二期产品，属临时加推，a、b区共计区共计1396套，套，43万平方米万平方米一期产品一期产品a、b区产品差异不大，主力面积为区产品差异不大，主力面积为290-330平方米平方米293/297户型共计520套，占总房源的37%；323户型共计266套，占总房源的19%第二部分：开盘情况第二部分：开盘情况开盘当天成交440套，解筹率为61%；内部vip成交170套，星河湾销控120套左右，开盘第二天，关系户消化掉30套；合计成交640套；北上广三地排号多为虚号，用以开盘时将内部vip客户认购和销控的房源顶掉；表单价：a区均

3、价1.87万元/， b区均价2.4万元/ ；实际成交价：vip客户低至1.3万元/ ， 普通客户a区1.75万元/，b区2.2万元/ 销控资源较好的户型，以255 、530 和378 为主，用于公共关系维护；开盘情况开盘情况对外宣称对外宣称43亿，亿，700套的销售业绩，实销套的销售业绩，实销35亿，亿，640套。套。b区销售情况汇总 楼座 9号楼 10号楼 11号楼12号楼13号楼14号楼15号楼16号楼17号楼18号楼层数25262625252626262626销售套数131093656127480户型面积（293）（260）（293）（255）（323）（293）（323）（297）（3

4、23）（293）323399512599 512备注1、13号楼位于b区中心位置，价格适中面积较小销售较好；2、b区的去化面积集中在260330平米之间剩余房源剩余房源根据对外的销控表，根据对外的销控表，a区仅剩大部分顶层复式，区仅剩大部分顶层复式，b区去化最好的为区去化最好的为300左右的四居左右的四居a区销售情况汇总 楼座 1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼层数2225222525252727未销户型顶层复式一套，东侧边户15层以上6套顶层复式全部四套和西侧边户17层以上7套顶层复式全部四套和东侧边户2套顶层全部复式顶层全部复式顶层全部复式和一单元18层中户一套全部销售顶层西

5、侧一套未销套数711644501户型面积（293）（255）（293）（255）（323）（293）（323）（293）（323）（293）（293）（297） 378530备注1、面积较大的顶层复式和18层库存较多；2、以上为公开的可售资源。开盘当天认购98折，一次性付款增加3个点折扣，老业主在增加2个点折扣；开盘第二天取消开盘认购98折的优惠，其他优惠持续；诚意金及优惠情况诚意金及优惠情况不同类型产品价格区间不同类型产品价格区间产品均价产品均价水平价差：东西边户价差2000-4000元/ （注：山西客户普遍喜欢购东户，买房有买东不买西之说）垂直价差：总价层差3-5万元，即单方层差在100元

6、左右开盘情况开盘情况最高折扣最高折扣93折，东西户最高价差折，东西户最高价差4000元元/ ，层差，层差100元元/ 表单均价：a区1.87万元/，b区2.4万元/，vip客户价格弹性极大，最低价格低至1万元/ ，认购均价在1.3万元/ 左右；第三部分：现场控制第三部分：现场控制开盘形式：开盘形式：排号选房排号选房， 注：为掩盖vip客户提前选房及销控房源的问题，同时对太北上广四地排号，出现同时喊太原1#、山西1#、北京1#、上海1#、广州1#的情况，引起太原客户极大不满，现场一度爆发激烈冲突。开盘现场服务：开盘现场服务：工作人员分工明确，服务人员态度热情，中午为等待排号的业主提供简单午餐。整

7、体服务质量尚可。开盘形式开盘形式号称号称“北上广太四地同时排号选房北上广太四地同时排号选房”开盘现场控制开盘现场控制：早上9:00，会所门口举办短暂的“世界奢侈品协会中国俱乐部山西会所揭牌仪式”配合开盘；安保措施严密，现场配备300名保安，在各个出入口进行严密控制；现场秩序较好，虽然在开始时有短暂的冲突，但都得到有效的控制；开盘控制开盘控制客户出现小规模混乱，但场面没有失控客户出现小规模混乱，但场面没有失控客户等待客户等待：会所宴会大厅分隔出大半用作客户等待区，能容纳800左右，客户选房客户选房：选房区域相对较小，便于聚集人气；原计划每组客户到选房区单独选房，但进度远落后于计划，至中午11点半

8、仅完成170组客户选房，改为5组同进。现场控制现场控制选房进度远落后于计划，被迫调整同时选房人数选房进度远落后于计划，被迫调整同时选房人数1、选房等候区2、选房区3、认购书发放区4、财务/签约区5、审核区6、银行工作区认购流程认购流程动线合理，选房区入口较小，客户略有拥堵动线合理，选房区入口较小，客户略有拥堵 太原星河湾以超过客户预期的价格开盘，高调入市，实现太原星河湾以超过客户预期的价格开盘，高调入市，实现3535亿销售额。未能达到预定目亿销售额。未能达到预定目标，但仍宣传自己突破浦东奇迹，刻意的制造供不应求的虚假景象。标，但仍宣传自己突破浦东奇迹，刻意的制造供不应求的虚假景象。 以景观动人的打法确实打动了山西客户，如果不是价格超过预期，关系户提前选走好房以景观动人的打法确实打动了山西客户，如果不是价格超过预期，关系户提前选走好房源打击了客户信心，完全有机会实现源打击了客户信心，完全有机会实现800800