固始县怡和新城项目项目可研报告 59页

1、 信阳市固始县怡和新城信阳市固始县怡和新城 项目投资可行性研究报告项目投资可行性研究报告 信阳中心城市公司信阳中心城市公司 二二0000九年十月十九日九年十月十九日目录目录第一部分：宗地概况第一部分：宗地概况第二部分：城市发展情况第二部分：城市发展情况第三部分：房地产市场分析第三部分：房地产市场分析第四部分：项目定位第四部分：项目定位第五部分：项目整体规划及投资分析第五部分：项目整体规划及投资分析第六部分：结论和建议第六部分：结论和建议第一部分：宗地概况第一部分：宗地概况一、基本情况一、基本情况1、地理位置、地理位置 宗地处于固始县南部怡和新城内，位于惠民路、新一街、商固路、永和大道围和区域。

2、 地块由河南怡和置业有限公司进行土地一级开发。 项目在城市中的位置如右图所示：一、基本情况一、基本情况1 1、地理位置、地理位置 宗地具体位置及周边单位2 2、土地面积、土地面积 宗地面积：总面积490.46亩，分为南北两块，北部地块a 141.46亩，南部地块b 349亩。 3 3、用地性质、用地性质 居住用地4 4、规划设计条件、规划设计条件 宗地只有部分地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。宗地只有部分地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。 建筑密度：28% 建筑高度：48米 容积率：1.8 绿地率：25% 日照间距系数：满足城市居住区规划设计规范及相

3、关文件要求。 建筑退让道路距离： 退让新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。 商业用地比例：商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。一、基本情况一、基本情况一、基本情况一、基本情况 5 5、宗地现状：、宗地现状：141.46141.46亩亩349349亩亩街街街 一、基本情况一、基本情况 两块宗地大部分为农田，西部边界与商固公路之间有一条灌溉水渠，水渠沿线有民用通讯线路（明线，合作方协调相关单位主动改线）。宗地中间有一条10kv高压线，贯穿南北两个地块（合作方愿意承担改线费用）。 宗地a为整片农田，土地平整， 形状不规则，其西部部分土地已出让。北部及西部有部分土地（

4、红色部分）（红色部分）已补偿，但尚未报批转为建设用地，面积约24.4324.43亩亩。 宗地b主要为农田，高差起伏最大达3-4米，中间低凹，东西两面较高，东面有水塘；东南角部分地块已出让。南部有部分土地（红色部分）（红色部分）已补偿，但尚未报批转为建设用地，面积约22.0622.06亩亩。5 5、宗地现状、宗地现状：6、交通状况、交通状况一、基本情况一、基本情况 宗地周边道路基本建成，新一街、新二街、新三街、商固路、永和大道为已修通道路，但东边界惠民路尚未修通。 宗地距离县委县政府新址约3公里,与怡和新城区的主干道怡和大道距离400米左右。 规划中，怡和大道将南延20公里左右，至沪陕高速出口，

5、成为进入市区的快速通道。固始县火车站位于沪陕高速出口东部1公里处。7、周边环境、配套、周边环境、配套一、基本情况一、基本情况 宗地周围目前已建成固始县职业教育中心，但区域发展不成熟，距离县政府新址约3公里，项目周边生活配套设施匮乏，最近的生活配套如下： 教育教育：希望学校（1.7公里），永和小学（规划）、幼儿园（规划）、永和初级中学（规划）； 医疗医疗：老城区红星医院（幸福路，4.7公里），妇幼保健院（规划）； 金融金融：老城区工商银行（蓼城大道北段，4.9公里）； 商业商业：较为缺乏，需要到老城区购买，华联超市（4.4公里）； 酒店酒店：缺乏，老城区内有维多利亚酒店等星级酒店（5.8公里）

6、公园公园：老城区秀水公园（县政府新址北部，3公里左右），根亲文化园； 娱乐娱乐：娱乐设施较少；一、基本情况一、基本情况7、周边环境、配套、周边环境、配套 宗地周边生活配套 电力：市政配套用电已通，为10kv高压； 排水：四条东西走向道路，新一街、新二街、新三街、永和大道的排水设施已建成，为雨污混流，由西向东流向怡和大道，排水坡度最小为1%，管径为600-800mm； 自来水：自来水尚未通达，已修通至成功大道，距北部地块a约2.4公里，距南部地块b约3.2公里； 燃气：燃气尚未通达，已修通至秀水公园，距离北部地块a约3.4公里左右，距离南部地块b约4.2公里； 通讯、供热均未实现。 怡和置业方面

7、不能确定自来水和燃气等市政配套设施的通达时间。怡和置业方面不能确定自来水和燃气等市政配套设施的通达时间。8 8、市政配套市政配套一、基本情况一、基本情况 宗地位于固始县城区南部的怡和新城内，怡和新城由河南怡和置业有限公司进行开发。我公司主要通过与怡和置业协商，通过招拍挂取得土地。 该公司与固始县政府签订了土地开发合同，主要进行怡和新城的土地开发，对取得开发权、出让条件成熟的土地通过招拍挂出让。固始县土地管理部门代收土地出让金，扣除上缴部分，余额返还给怡和置业。二、获取进程二、获取进程1.1.宗地获取方式宗地获取方式 暂定：15万元/亩 2.2.土地获取成本土地获取成本第二部分：城市发展状况第二

8、部分：城市发展状况 固始位于河南省东南端，豫皖两省交界处，北临淮河，南依大别山，是河南省直管县。 该县是河南第一人口大县、第一农业大县、第一劳务大县，国家级生态示范区和世界客家人祖籍地。一、城市概况一、城市概况 固始县东西交通顺畅，境内宁西铁路、沪陕高速，在县城南部贯穿东西、312国道穿越城区；固始县东北部的三河尖乡，拥有淮河水运码头：望岗港码头；该县距离合肥新桥国际机场仅1小时车程。一、城市概况一、城市概况 近年来，固始县以建设鄂豫皖三省交界区域性中心城市为目标，其城镇建设水平较高，县域经济连续五年跻身中部百强县（市）。 2008年，固始县城市框架拉大到近40平方公里，建成区面积32平方公里

9、，常住人口30多万人。全县城镇化率达35%，高于全省、全市平均水平。全县有12个乡镇被确定为国家、省、市重点镇和综合改革试点镇，城关镇是信阳市唯一一个全省综合实力百强镇。 2008年，全县生产总值140.4亿元，增长12.3%；全社会固定资产投资86亿元，增长25.5%；社会消费品零售总额54亿元，增长22.9%；城镇居民人均可支配收入10689元，增长19.5%。县域经济基本竞争力连续五年跻身中部百强，2008年排名第71位。在河南省入围的41县（市）中排名第35位。二、经济环境二、经济环境1.1.固始县经济发展概况：固始县经济发展概况：第一产业36%第二产业35%第三产业29%三次产业结构

10、图三次产业结构图二、经济环境二、经济环境 从图中可以看出，固始县人口虽然多于济源、鹤壁二市，但固始县的经济总量水平与其他地级城市相比还存在相当的差距。1.1.固始县经济发展概况：固始县经济发展概况：20052005年年20082008年年固始县固始县宏观经济主要指标宏观经济主要指标一览表一览表固始县经济发展指标固始县经济发展指标 20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年gdpgdp（亿元）（亿元）82.996.7 115.6 140.4 按可比价格计算的按可比价格计算的gdpgdp增长率（增长率（% %）13%13.6 %13 %12.3 %城镇居民人均

11、可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）6562 74228944 10689 城镇居民人均可支配收入增长（城镇居民人均可支配收入增长（% %）12.1 % 13.1%20.5 %19.5 %地方财政收入地方财政收入( (亿元亿元) )2.02 2.62.89 3.41 城乡居民储蓄存款年底余额城乡居民储蓄存款年底余额( (亿元亿元) ) 65.9 78.7 87.56 105.6 全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资（亿元）43.7 57.2468.75 86 二、经济环境二、经济环境 固始县2006-2008年城镇居民人均可支配收入保持平稳增长，2008年城镇居民人均可支配收入

12、高于周口市，与开封市、信阳市相当。 2006年，固始县全县新建工业项目100多个，工业投资达8.6亿元。全年实现工业增加值26.1亿元。其中重点工业企业80家，增加值8.7亿元，利税3.7亿元。 固始县园区经济发展较好，园区经济和产业集群是固始经济增长的重要支撑。该县建设完善了县民营工业城、援生工业园、柳编工业城、中原水暖城等园区，形成了银针加工、粮油加工、茶叶竹木加工、柳制品加工和水暖器材加工五大产业集群。 目前，全县销售收入超亿元的工业企业8家，超5000万元18家。拥有国家级产业化重点龙头企业1家，省级2家，市级2家。 二、经济环境二、经济环境2.2.固始县产业发展及企业发展状况：固始县

13、产业发展及企业发展状况： 1 1、城市规划方向、城市规划方向 根据固始县城市总体规划2006-2020的编制，固始县将形成以县城为核心，主副结合、星状放射，形成“一心、两翼、三轴、五片区”的城乡一体化的空间格局。站在打造豫东南“金三角”的高度，高标准建设区域性中心城市。 2 2、城市发展总目标、城市发展总目标 2020年实现城市面积50平方公里，常住人口50万的目标，提升固始作为豫东南金三角的龙头地位，实现固始在鄂豫皖三省交界的崛起。 三、城市发展规划三、城市发展规划 第三部分：房地产市场分析第三部分：房地产市场分析 2008年，固始县全县房地产投资额达13.98亿元，比上年10.80亿元，增

14、长29.4%。商品房销售面积43万平方米，比上年增加9.8%，在房地产市场面临较大的压力下，房地产投资及销售形势均保持了一定的增速，开发规模持续扩大。 房地产市场存在的问题1：房地产市场结构性矛盾突出。经济适用房和90平米以下住宅占商品住房面积38%，距70%的目标差距还很大。2：房地产开发市场秩序不规范。在开发交易环节，部分项目存在随便变更规划、违规开发、虚假广告、房屋拆迁和物业管理不规范等问题。3：土地市场不规范，该县房地产市场存在大量自建房及小规模开发的住宅，严重冲击了该县的房地产市场。一、固始县房地产市场总况一、固始县房地产市场总况一、固始县房地产市场总况一、固始县房地产市场总况 从三

15、幅对比图中可以看出，固始县商品房销售面积连续两年超过鹤壁、济源市。2007年商品住宅销售均价高于驻马店、三门峡、周口三市。因此，固始县房地产市场具有一定的发展潜力。 1：受城市规划及开发条件的影响，固始县房地产开发区域集中在新、老城区交界区域，此区域环境及生活配套的成熟度，均优于其他区位。 2：该县目标客户群体以公务员（2万余人）、在外创业人员为主，这些客户群体是购房主力，购房是为了改善居住品质及预留子女使用等，比较青睐老比较青睐老城区或新老城区交界处的房产。城区或新老城区交界处的房产。 3：作为县级城市，固始县城市发展程度较低，经济社会发展空间有限，该县富裕阶层大多在本县有房产，倾向于在信阳

16、、郑州等较繁荣的城市置业。 4：固始县人口众多，近年来，各乡镇教育资源向城区集中，部分乡镇村居民有到城区置业，以方便子女入学的住房需求。 5：固始县各楼盘主要户型为三房、四房，面积为110-160平方米，各楼盘中的别墅类产品销售形势较好。 二、固始县房地产市场需求特征二、固始县房地产市场需求特征三、三、固始县固始县市房地产市场特点市房地产市场特点 1：固始县城区房地产开发量较大，商品房均价高于驻马店、三门峡、周口三市商品住宅均价，但低于周边地级城市市区商品住宅均价。 2：其房地产销售易受外部经济形势影响：2008年商品房销售面积为43万平方米，比2007年下降了33%。 3：该县小规模开发的住

17、宅较多；固始县一级土地市场混乱，存在大量已出让的小地块（10-100亩不等），大多被建造成多层或独院住宅，这部分房屋价格较低，多为1000元-1500元/平方米，冲击了固始县商品房市场。 4：固始住宅产品形态单一、品质较低：多为普通多层和小高层产品；户型为三房、四房；园林景观效果较差、缺乏规划、建筑标准比较高的产品。 5：该县客户买房倾向于一次性付款，当地开发商提供的按揭首付比例较大，最低为40%。 固始县房地产市场区域分布从建设规模、建设水平上看，呈现南北扩展趋势： 由于固始县政府之前着力向北扩展，因此商品房主要集中于老城区北部地区，如香樟苑、华府等；凤凰新城项目被批准后，推出了几个大楼盘，

18、如湖畔春天，金色阳光等。 近年来，固始县政府着力推动城南县区发展，该区域与老城区交界处环境优美、交通便利、距离行政文化中心较近，又能利用老城区成熟的生活配套，成为当前的热点地区。随着城市的扩展，城南新区也将成为房地产开发的下一个热点。 凤凰新城凤凰新城怡和新城怡和新城城南新区城南新区四、区域市场分布四、区域市场分布当前热点当前热点香樟苑丽水明珠日出东方湖畔春天 代表楼盘代表楼盘五、代表项目五、代表项目五、代表项目五、代表项目楼盘名称楼盘名称丽水明珠丽水明珠日出东方日出东方香樟苑香樟苑湖畔春天湖畔春天位置位置县政府新址以北，聊城大道与康定路交叉口西县政府新址以北，聊城大道与康定路交叉口西蓼城大道

19、与黄河路转角处凤凰新城王审之大道以北，红苏路以西，富民大道以南开发商开发商怡诚置业有限公司河南固始县上一房地产公司固始信合房地产开发有限公司固始信合房地产开发有限公司规模规模占地101亩， 建筑面积110000平方米占地75亩， 建筑面积86873平方米占地230亩， 建筑面积22万平方米占地369.3亩， 建筑面积297688平方米户型面积户型面积多层三房：114-141平方米多层、小高层 三房：130-140平方米 叠加：180平方米联排：250平方米三房：110-139平方米三房：110-139平方米 价格价格（元（元/ /） 多层：1600元多层：1750元 小高层：2100元叠加：2

20、400元，联排：2700元，多层：1600元 ，小高层：1950元多层：1500元销售情况销售情况已售约40%大约销售75%一期多层、小高层有剩余一期多层剩余六层， 二期销售不到50%周边配套周边配套学 校: 希望高中、小哈佛幼儿园、实验小学、 超 市: 秀水公园 银行: 工商银行 宾馆: 福临宾馆 医院: 红星医院学 校: 希望高中、小哈佛幼儿园、实验小学、 超 市: 秀水公园 银行: 工商银行 宾馆: 福临宾馆 医院: 红星医院公共配套：双语幼儿园、城郊一中、信阳实验高中、人民医院住院部、第二中医院、秀水公园教育: 慈济高中、永和高中、凤凰学校等 银行: 信用社 医院: 社区医院 宾馆:

21、玉麒麟大酒店等 古城公园、凤凰湖 固始县房地产市场起步较晚、起点较低。但近年来经济发展迅速；人口基数大，其房地产市场较为繁荣，07年商品房销售面积达64.8万平米，08年受金融危机影响，商品房销售面积下降到43万平米，仍然处于较高水平。 该县的一级土地市场较混乱，存在大量面积较小的地块，这些小地块大多被建设成为多层或独院住宅向外出售，在固始县房地产市场上占有较高的比重，冲击了该县的商品房市场。 随着固始县城市的扩展，城市功能重新分区规划,老城区拆迁改造困难，新城区配套逐渐完善、可以预见，城市新区会逐渐成为房地产开发的主要区域。六、市场总结六、市场总结第四部分：项目定位第四部分：项目定位一、项目

22、一、项目swotswot分析分析项目项目swotswot分析分析优势（优势（s s）劣势（劣势（w w）1、建业在河南省内多年的品牌影响力强；2、宗地内部村落基本已拆迁完毕，大部分已报批转为建设用地，开发难度不大；3、根据怡和置业与固始县政府签订的怡和新城开发合同看，项目投资开发建设者享有众多优惠政策。 1、宗地处于固始县城南新区，区域发展不成熟、项目周边市政、生活配套设施匮乏；2、目前消费者对该区域抗性较大，前期销售有难度；3、地块距离县政府新址3公里，区域市场成熟需要较长时间。机会（机会（o o）威胁（威胁（t t）1、随着固始城市规划的实施，政府着力推动城南新区开发建设，这些因素有助于城

23、南新区房地产市场的成熟； 2、城南新区有建设中的根亲文化园等大型对外交流，文化、休闲场所，有利于项目推广；3、当地市场产品品质较低，缺乏高端产品。1、固始县存在大量自建房、总价低、多为独家小院，对项目的低层产品冲击较大；2、城南新区与老城区交接部位有部分地块已被其他开发商取得，将对项目形成直接挑战；3、固始县房地产市场商品住宅价格水平较低，会影响项目前期利润；4、该县市场信心及销售受宏观环境影响较大。 1、项目、项目swot分析分析 1、宗地位于固始县怡和新城内，处于城南新区范围，交通便利，面积较大，产品组合灵活，随着城南新区的开发建设，市场前景看好； 2、城南新区存在自建房问题，会影响城南新

24、区的开发建设水平及速度，影响项目周边市场的成熟； 3、宗地所处区域位于城南新区南部，区域发展不成熟、项目周边市政、生活配套设施匮乏，需要较长的市场等待时间； 4、固始县房地产市场缺乏高端产品：我公司的高端产品有较好的市场机会。 2、swot分析结论分析结论一、项目一、项目swotswot分析分析1 1、客户细分与产品匹配研究、客户细分与产品匹配研究客户细分与产品匹配情况客户细分与产品匹配情况类类 别别客户描述客户描述收入水平收入水平( (以家庭为单位以家庭为单位) )客户构成客户构成客户客户配比配比供选择产品类型供选择产品类型核心客户核心客户收入较高的家庭，追求居住品质的再次置业客户。10万2

25、0万元固始县公务员。50普通住宅，三房四房，面积100130平米重要客户重要客户高收入家庭。主要为外出创业人员，自身在外地有房产，再次购房主要因为在家乡居住，改善居住品质。20万50万企事业单位领导，外出创业人员、私企业主。40四房两厅以上潜在客户潜在客户中等收入的家庭。该部分客户主要是对现居住条件不满意，想要改善居住环境的客户。5万10万企事业单位普通管理人员、个体工商户、专业技术人员。10普通住宅80120平米二、住宅定位二、住宅定位 根据swot分析，项目应以差异化的产品策略规避市场的激烈竞争，以森林半岛系列产品为基础，以花园洋房及小高层、高层等特色产品为组合填补市场空白，以品牌、产品吸

26、引目标市场顶端客户，提升项目在市场中的竞争力，用差异化创造竞争优势。 客户群定位：客户群定位：公务员、外出创业人员、企事业单位。 产品定位：产品定位：景观小高层、高层，高品质、健康、生态社区，突出产品的品质和功能性。 市场定位：市场定位：固始县最顶级的、最高品质、最高舒适性的享受性住宅。 功能定位：功能定位：固始县顶级享受型居住社区。2 2、项目定位描述、项目定位描述二、住宅定位二、住宅定位功能定位功能定位：满足小区业主日常生活消费需求。目标市场定位目标市场定位：以社区居民为依托，以周边社区、辐射半径0.5公里或居民步行5分钟范围内为商圈。经营业种定位经营业种定位：服务社区居民日常生活业种。定

27、位依据：定位依据：（1）项目商业远离核心商圈、周边缺乏商业氛围、商业所能辐射的范围内无足够的消费群量，传统的零售商业很难在此立足生存。（2）社区配套商业的商铺销售难度小、商户经营灵活、市场适应能力强。（3）社区配套商业可随住宅尽快实现销售变现，增加公司现金流。商业体量定位：商业体量定位：项目商业初步考虑临街底商，面积约5300平方米。售价预估：售价预估：项目商业产品预计2013年开始销售，基准售价2800元/。三、商业定位三、商业定位第五部分：项目整体规划及投资分析第五部分：项目整体规划及投资分析一、项目规划一、项目规划1 1、规划设计要求、规划设计要求 规划设计条件规划设计条件 宗地只有部分

28、地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。宗地只有部分地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。 建筑密度：28% 建筑高度：48米 容积率：1.8 绿地率：25% 日照间距系数：满足城市居住区规划设计规范及相关文件要求。 建筑退让道路距离： 退让新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。 商业用地比例：商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。2 2、整体规划及分期、整体规划及分期 根据项目定位及目标宗地的规划设计要求，可行性研究工作中考虑根据项目定位及目标宗地的规划设计要求，可行性研究工作中考虑三种不同的容积率及产品组合，各方案指标如下表：

29、三种不同的容积率及产品组合，各方案指标如下表：指标指标方案方案1 1 （叠加（叠加+6f+6f）方案方案2 2( (叠加叠加+6f+11f)+6f+11f)方案方案3 3 ( (叠加叠加+6f+6f+15f)+15f)用地面积（用地面积（） 327561327561327561327561327561327561容积率容积率 1.091.091.1.5151 1.81.8总建筑面积（）总建筑面积（） 385260385260 535660535660 661640661640产品类型与面积产品类型与面积（）（）别墅：别墅：7168071680多层：多层：277680277680商业：商业：53

30、005300公建配套：公建配套：31003100别墅：别墅：3808038080多层：多层：879208792011f:11f:358360 358360 商业：商业：75007500公建配套：公建配套：33003300别墅：别墅：3808038080多层：多层：629606296015f15f：479100479100商业：商业：75007500公建配套：公建配套：33003300地上物业建筑面地上物业建筑面积（）积（）357760357760494160494160590940590940一、项目规划一、项目规划二、销售价格分析二、销售价格分析 （1）住宅基准价格确定：依据集团项目2009

31、年其他地市同类产品售价及固始县当地其他项目产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，综合确定新项目基准价格。（2）售价制定： 项目整体价格制订:价格制定考虑半年增幅分别为3，按基准价上下浮动10%，作为保守基准价，乐观基准价。产品类型产品类型基准价格（元基准价格（元/ /）叠加别墅叠加别墅2800多层多层2100小高层、高层小高层、高层2100商业商业2800车库车库5万元/个1 1、定价基础及价格策略、定价基础及价格策略2 2、工期及销售计划、工期及销售计划经济指标经济指标 方案一方案一 （叠加（叠加+6f+6f） 方案二方案二 ( (叠加叠加+6f+11

32、f)+6f+11f) 方案三方案三 ( (叠加叠加+6f+6f+15f)+15f)总建筑面积（）总建筑面积（） 385260385260 535660535660 661640661640销售分期销售分期6 610101212开工时间开工时间 20112011年上半年年上半年20102010年下半年年下半年20102010年下半年年下半年清盘时间清盘时间 20172017年下半年年下半年20212021年上半年年上半年 20232023年上半年年上半年销售周期（年）销售周期（年）7 7111113.513.5销售金额（元）销售金额（元）1,079,851,9561,079,851,9561,5

33、59,174,8831,559,174,8832,083,679,778.992,083,679,778.99净利润（元）净利润（元）111,574,402111,574,402105,693,708.39105,693,708.39228,724,050.45228,724,050.45各方案工期及销售计划详见方案工期表与销售计划表：各方案工期及销售计划详见方案工期表与销售计划表：根据项目总体开发规模及方案规划，以正常价格半年3%涨幅为例：方案一方案一3、各方案在不同价格增幅下的投资收益分析、各方案在不同价格增幅下的投资收益分析指标指标 方案方案1 1 （叠加（叠加+6f+6f）容积率容积率

34、1.09总建筑面积（）总建筑面积（）385260产品类型与面积（）产品类型与面积（）别墅：71680 多层：277680 商业：5300 公建配套：3100地上物业建筑面积（）地上物业建筑面积（）357760产品类型产品类型保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅叠加均价（元叠加均价（元/ /）2,865.28 3,183.65 3,502.01 多层均价（元多层均价（元/ /）2,579.86 2,866.51 3,153.16 商业均价（元商业均价（元/ /）3,646.81 4,052.01 4,327.39 经营指标经营指标保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐

35、观价格半年3%涨幅总投资（元）总投资（元）916,463,385.90931,086,086945,605,234.78销售收入（元）销售收入（元）975,286,760.431,079,851,9561,183,729,096.32净利润（元）净利润（元）44,117,530.90111,574,402178,592,896.16税后销售利润率税后销售利润率4.52%10.33%15.09%irrirr 6.46%15.18%22.93%方案二方案二指标指标 方案方案2 2 ( (叠加叠加+6f+11f)+6f+11f)容积率容积率1.51总建筑面积（）总建筑面积（）535660产品类型与面

36、积（）产品类型与面积（）别墅：38080 多层：8792011f:358360 商业：7500 公建配套：3300地上物业建筑面积（）地上物业建筑面积（）494160产品类型产品类型保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅叠加均价（元叠加均价（元/ /）2,762.903,069.89 3,376.88 多层均价（元多层均价（元/ /）2,266.042,517.82 2,769.60 小高层均价（元小高层均价（元/ /）2,952.253,280.27 3,608.30 商业均价（元商业均价（元/ /）4969.12 5,521.24 6,073.36 经营指标经营指标保

37、守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅总投资（元）总投资（元）1,396,882,971.211,418,249,9391,439,616,906.23销售收入（元）销售收入（元）1,404,207,394.921,559,174,8831,714,142,371.56净利润（元）净利润（元）5,493,317.78105,693,708.39205,894,099.00税后销售利润率税后销售利润率0.39%6.78%12.01%irr irr 0.96%15.34%27.10%方案三方案三指标指标 方案方案3 3 ( (叠加叠加+6f+15f)+6f+15f)容积率容积率

38、1.8总建筑面积（）总建筑面积（）661640产品类型与面积（）产品类型与面积（）别墅：38080 多层：6296015f：479100 商业：7500 公建配套：3300地上物业建筑面积（）地上物业建筑面积（）590940产品类型产品类型保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅叠加均价（元叠加均价（元/ /） 2,762.90 3,069.89 3,376.88 多层均价（元多层均价（元/ /） 2,226.27 2,473.64 2,721.00 高层均价（元高层均价（元/ /） 3,235.74 3,595.27 3,954.80 商业均价（元商业均价（元/ /） 4

39、,895.20 5,439.11 5,983.02 经营指标经营指标保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅总投资（元）总投资（元）1,750,703,164.151,778,714,378.401,806,725,592.64销售收入（元）销售收入（元）1,880,086,801.092,083,679,778.992,287,272,756.89净利润（元）净利润（元）97,037,727.71228,724,050.45360,410,373.19税后销售利润率税后销售利润率5.16%10.98%15.76%irr irr 4.53%10.47%16.41%固始县怡和

40、新城项目投资收益汇总指指 标标方案方案1 1 （叠加（叠加+6f+6f）方案方案2 2 ( (叠加叠加+6f+11f)+6f+11f) 方案方案3 3 ( (叠加叠加+6f+15f)+6f+15f)容积率容积率1.091.511.8保守价格半年3%涨幅总投资（元）916,463,385.901,396,882,971.211,750,703,164.15销售收入（元）975,286,760.431,404,207,394.921,880,086,801.09净利润（元）44,117,530.905,493,317.7897,037,727.71税后销售利润率4.52%0.39%5.16%irr

41、6.46%0.96%4.53%正常价格半年3%涨幅总投资（元）931,086,0861,418,249,9391,778,714,378.40销售收入（元）1,079,851,9561,559,174,8832,083,679,778.99净利润（元）111,574,402105,693,708.39228,724,050.45税后销售利润率10.33%6.78%10.98%irr15.18%15.34%10.47%乐观价格半年3%涨幅总投资（元）945,605,234.781,439,616,906.231,806,725,592.64销售收入（元）1,183,729,096.321,714

42、,142,371.562,287,272,756.89净利润（元）178,592,896.16205,894,099.00360,410,373.19税后销售利润率15.09%12.01%15.76%irr22.93%27.10%16.41%根据价格上涨实现条件，按照正常基准价格每半年根据价格上涨实现条件，按照正常基准价格每半年3%3%涨幅对各方案进行分析：涨幅对各方案进行分析：方案三利润率最高，总利润额相对较高，但高层比重太大，销售风险较大方案二利润最低，周期较长，利润总额一般方案一利润率第二，总利润也可观，因此在下面的分析中将以方案一（正常基准价半年3%涨幅）为例。开发指标开发指标方案方案

43、1 1 （叠（叠加加+6f+6f） 方案方案2 2 ( (叠加叠加+6f+11f+6f+11f）方案方案3 3 ( (叠加叠加+6f+15f)+6f+15f)容积率容积率 1.091.091.1.51511.81.8总建筑面积（总建筑面积（）385260385260535660535660661640661640住宅产品类型与面住宅产品类型与面积（）积（）叠加：叠加： 7168071680多层：多层： 277680 277680 别墅：别墅：3808038080多层：多层：87920 87920 11f11f：358360 358360 别墅：别墅：38080 38080 多层：多层：6296

44、06296015f15f：479100 479100 税后利润率税后利润率10.33%10.33%6.78%6.78%10.98%10.98%内部收益率内部收益率15.18%15.18%15.34%15.34%10.47%10.47%销售金额（元）销售金额（元）1,079,851,9561,079,851,9561,559,174,8831,559,174,8832,083,679,778.992,083,679,778.99净利润（元）净利润（元）111,574,402111,574,402105,693,708.39105,693,708.39228,724,050.45228,724,0

45、50.45销售周期销售周期7 7111113.513.53、各方案在不同价格增幅下的投资收益分析、各方案在不同价格增幅下的投资收益分析三、项目成本分析三、项目成本分析 项目成本分析以方案项目成本分析以方案1 1（正常价格半年涨幅（正常价格半年涨幅3%3%）为例进行重点分析：）为例进行重点分析： 1：参照信阳森林半岛建筑安装成本，造价取值多层参照三期940元/ 、别墅参照二期1150元/m2，人防工程参考洛阳结算地下人防工程2200元/m2。 2：另考虑到地基处理、电梯设备及安装、未来人工、材料、机械的差价等，建安工程综合价格取定为1181.88元/。方案方案1 1：成本构成表：成本构成表方案一

46、（叠加别墅+多层）每半年3%涨幅序号序号项目项目金额金额( (元元) ) 楼面价格楼面价格( (元元/m2) /m2) 比重（比重（% %） 一一土地征用及拆迁费用土地征用及拆迁费用77386286.25 77386286.25 200.87 200.87 8.31%8.31%二二前期工程费用前期工程费用85138722.00 85138722.00 220.99 220.99 9.14%9.14%三三基础设施建设费用基础设施建设费用102690124.60 102690124.60 266.55 266.55 11.03%11.03%四四建筑安装工程费用建筑安装工程费用455330295.0

47、0 455330295.00 1,181.88 1,181.88 48.90%48.90%五五公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用7800000.00 7800000.00 20.25 20.25 0.84%0.84%六六不可预见费用不可预见费用0.00 0.00 - - 0.00%0.00%七七管理费用管理费用19697779.34 19697779.34 51.13 51.13 2.12%2.12%八八开发间接费用开发间接费用21597039.12 21597039.12 56.06 56.06 2.32%2.32%九九销售费用销售费用28496298.90 28496298.90 7

48、3.97 73.97 3.06%3.06%十十 开发期税费开发期税费89749541.29 89749541.29 232.96 232.96 9.64%9.64%十一财务费用财务费用43200000.00 43200000.00 112.13 112.13 4.64%4.64%合计合计931086086.50 931086086.50 2,416.77 2,416.77 100.00%100.00%四、项目敏感性分析四、项目敏感性分析 为更清晰地了解项目的抗风险能力及潜在盈利能力，选择土地成本作为更清晰地了解项目的抗风险能力及潜在盈利能力，选择土地成本作为敏感性因素对各进行敏感性分析，分析结

49、果如下表：为敏感性因素对各进行敏感性分析，分析结果如下表：各方案地价影响因素的敏感性分析各方案地价影响因素的敏感性分析产品类型（产品类型（3%3%涨幅）涨幅）影响因素影响因素 （地价（地价 万万/ /亩）亩）净利润净利润率率净利润（元）净利润（元）净利润（万元）净利润（万元）净利润率净利润率（差值）（差值）净利润（万净利润（万元）（差值）元）（差值）方案一:项目对地价反应非常敏感，地价每降低(增加)3万元/亩,利润增加（降低）1161万，利润率上涨（降低）个1.07百分点。218.18%88,351,551.008,835.16-1.08%-1161 189.26%99,962,976.009

50、,996.30-1.07%-1161 1510.33%111,574,402.0011,157.4410.33%11157 1211.41%123,185,827.0012,318.581.08%1161 912.48%134,797,252.0013,479.731.07%1161 方案二方案二:项目对地价反应非常敏感，地价每降低(增加)3万元/亩,利润增加（降低）1161万，利润率上涨（降低）个.74百分点。215.29%82,470,857.008,247.09-0.74%-1161 186.03%94,082,283.009,408.23-0.75%-1161 156.78%105,6

51、93,708.0010,569.376.78%10569 127.52%117,305,133.0011,730.510.74%1161 98.27%128,916,559.0012,891.660.75%1161 方案三方案三:项目对地价反应非常敏感，地价每降低(增加)3万元/亩,利润增加（降低）1161万，利润率上涨（降低）个0.56百分点。219.86%205,501,199.0020,550.12-0.56%-1161 1810.42%217,112,625.0021,711.26-0.56%-1161 1510.98%228,724,050.0022,872.4110.98%2287

52、2 1211.53%240,335,475.0024,033.550.55%1161 912.09%251,946,901.0025,194.690.56%1161 五、项目现金流分析五、项目现金流分析以方案一（正常价格每半年以方案一（正常价格每半年3%涨幅）进行现金流分析涨幅）进行现金流分析 从现金流量图分析，现金流出的峰值为从现金流量图分析，现金流出的峰值为1.18911.1891亿元，累计净现金流转亿元，累计净现金流转正时间为正时间为20162016年上半年，投资回收期为年上半年，投资回收期为6.416.41年。年。六、首期投资收益测算六、首期投资收益测算指标指标 方案方案1 1（4f4f） 方案方案2