长沙蓝湾国际广场竞争项目分析116p

1、蓝湾国际广场市场培训讲义第一部分：房地产宏观政策分析第二部分：长沙房地产市场分析第三部分：本项目竞争项目分析第一部分：房地产宏观政策分析一、2011年房地产宏观政策回顾二、2012年房地产宏观政策聚焦一、2011年房地产宏观政策回顾2010政策回顾政策回顾1) 四大银行取消首套房贷四大银行取消首套房贷7 7折优惠折优惠. .从4月1日开始, 中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。市场影响: 房贷市场份额较大的银行均已收紧

2、首套房贷优惠政策。房贷市场份额较大的银行均已收紧首套房贷优惠政策。7 7折利率优惠取消，非投资购折利率优惠取消，非投资购房人压力大增，投资客受影响较小。房人压力大增，投资客受影响较小。2) 2) 关于贯彻落实国土资源部加强房地产用地供应和监管有关问题的通知关于贯彻落实国土资源部加强房地产用地供应和监管有关问题的通知. .从4月1日起，各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对2004年8月31日前出让而至今没有开发利用的土地，必须收回土地使用权。市场影响: 该政策的颁布,有利于健全完善供地用

3、地制度，规范土地市场交易行为，促进房地产市场健康平稳有序运行.2010政策回顾政策回顾3) 分三个时间段针对土地出让价款欠额部分加收违约金分三个时间段针对土地出让价款欠额部分加收违约金. .对过去欠缴土地出让价款的，长沙市国土资源局和长沙市财政局从2010年1月1日算起。在2010年3月31日前缴清的，免征违约金；2010年4月1日至6月30日清缴的，对欠款部分按土地出让合同约定额度的50%加收违约金，2010年7月1日以后清缴的，对其欠款部分按土地出让合同约定的额度加收违约金。市场影响: 在土地市场建设方面采取强硬的新措施，加强土地规费清缴力度，能够确保市房地产业的健康发展。2010政策回顾

4、政策回顾4) 4) 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知. .未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放vip卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。市场影响: 此举意在加强房地产市场监管，打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。此举意在加强房地产市场监管，

5、打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。2010政策回顾政策回顾5) 5) 国务院国务院1414日常务会议日常务会议. .对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。市场影响:该政策的施行该政策的施行, ,能够抑制住房价格过快上涨，打击投机性购房行为。能够抑制住房价格过快上涨，打击投机性购房行为。2010政策回顾政策回顾6) 6) 关于调整住房公积金提取政策的通知关于调整住房公积金提取政策

6、的通知.从4月14日开始, 长沙住房公积金管理中心对家庭（包括夫妻双方及未成年子女）已有住房产权建筑面积超过140平方米（含）再购买、建造自住房的，不予提取住房公积金。购买、建造独栋别墅、联体别墅及商住两用自住房的，不予提取住房公积金。市场影响: 公积金贷款在整个房地产市场上占的份额比较少，而且针对的人群不是太广，所以对于整个市场公积金贷款在整个房地产市场上占的份额比较少，而且针对的人群不是太广，所以对于整个市场的影响，还仅限于心理层面，执行力的影响较小。的影响，还仅限于心理层面，执行力的影响较小。2010政策回顾政策回顾7) 7) 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国务院关于坚决遏

7、制部分城市房价过快上涨的通知. .商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。市场影响: 严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。住房问题。2010政策回顾政策回顾8) 8) 二套房贷认定标准认房不认贷二套房贷认定标准认房不认贷. .从4月22日开始, 以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时认定范围以家庭为单位。所谓一套房贷、二

8、套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。市场影响: 这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。实行差别的房贷政策以稳定房地产市这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。实行差别的房贷政策以稳定房地产市场，避免价格的快速上涨。场，避免价格的快速上涨。2010政策回顾政策回顾9 9）证监会加强对房地产融资的监管）证监会加强对房地产融资的监管从4月23日开始, 证监会与国土资源部建立两部门综合监管工作机制，由国土部对证监会送审企业购地用地的合规性予以审

9、核，并出具监管意见函，证监会据此进行后续发行审核工作。市场影响: 进一步完善加强房地产融资监管的工作制度，利于市场健康发展。进一步完善加强房地产融资监管的工作制度，利于市场健康发展。2010政策回顾政策回顾1010）首套房一律首付）首套房一律首付3 3成。成。从9月29日起，国家多部委五剑齐发，分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。包括将商品住房首付比例调整至30%以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。2010政策回顾政策回顾1111）囤地满一年的企业禁止再拿地。）囤地满一年的企业禁止再拿地。根据国发10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下

10、列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。2010政策回顾政策回顾12)1012)10月月 1919日，中国人民银行在时隔日，中国人民银行在时隔3434个月之后首度加息，加息幅度为个月之后首度加息，加息幅度为2525个基点；个基点；2020日，住房和城乡日，住房和城乡建设部根据央行加息的决定，对住房公积金贷款利率进行了调整，五年期以下（含五年）及五

11、年期以建设部根据央行加息的决定，对住房公积金贷款利率进行了调整，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调上个人住房公积金贷款利率分别上调0.170.17和和0.180.18个百分点。个百分点。 由于宏观经济通胀危机有所加剧，因此此番加息可谓“意料之外，情理之中”，并非完全针对楼市调控；此番加息力度较小，对按揭购房者的影响并不太大。不过，加息对于楼市心理的冲击较大，人们普遍担心，这只是连续加息的“前奏”。 2010政策回顾政策回顾1313）四部委全面叫停第三套住房公积金贷款）四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 2010.11.03，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会

12、3日发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知指出，部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公积金管理条例规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。2010政策回顾政策回顾1414）2010.11.15,2010.11.15,北京三部门联合发布北京三部门联合发布住宅物业服务标准住宅物业服务标准( (以下简称以下简称标准标准) )。该标准为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。据悉，以地方标准形式发布物业服务等级标准，这在全国尚属首例。点评：标准的发布有利于业主发现物业管理的核心价值，其

13、核心价值是通过日常的管理服务使物业保值增值。该标准对进一步明确物业服务提高质量，规范物业服务行为，促进业主和物业企业间和谐互信关系的建立都将起到积极作用。2010政策回顾政策回顾1515）. .住建部外管局联合发文：境外个人境内限购一套房住建部外管局联合发文：境外个人境内限购一套房2010.11.15，住房城乡建设部和国家外汇管理局联合发布关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知，明确境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。通知规定，境外个人在办理房屋产权登记时，还需特别提交在境内工作超过1年的证明，以及名下在境内无其他住房的书面承诺。点评：这一新版“限购令”是对2006年出台的关于规范房

14、地产市场外资准入和管理的意见的重申，但是执行力度更强。这一政策是当前楼市调控政策的组成部分，其意图是限制新增需求，但境外人士的婚姻状况、家庭关系比较隐秘，目前的限外政策只能针对个人，境外人士家庭的购房状况难以严格限制。2010政策回顾政策回顾16）存款准备金率月内二次上调存款准备金率月内二次上调央行11月19日晚宣布，为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，决定从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次宣布全面上调存款准备金率，距离上次宣布调整仅过去9天。点评：央行上调存款准备金率并不是针对房地产，但是对房企的影响会比较明显。存款准备金率

15、上调收缩了银根，对于房地产企业来说资金供给将受明显影响。存款准备金率上调会给房地产企业带来一定的压力。2010政策回顾政策回顾17) 17) 湖南长沙月入湖南长沙月入10101010元以下可申请住房保障元以下可申请住房保障长沙市住房保障家庭收入认定办法(试行)于2010年12月1日已开始正式施行。按照该办法，住房保障家庭收入标准为家庭成员月人均可支配收入不高于1010元。从12月1日起，各社区的低保中心开始接受符合住房保障条件家庭的收入认定申请，并依据该办法对申请家庭进行收入核查。点评:申请保障房的门槛进一步降低,加大保障房的供应,一定程度上解决了商品房的供需矛盾。2010政策回顾政策回顾二、

16、2012年房地产宏观政策分析一、合理确定本地区房价控制目标二、加大保障性安居工程建设力度三、完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策。五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导中央楼市最新调控重点中央楼市最新调控重点2011新政新政1 1、”1.261.26”国八条国八条”调控重点调控重点: :个人购房不满5年，营业税按卖价全额征收；二套房贷首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购；各地今年的

17、商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布;从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011新政新政1.26新政影响调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府要进行土地增值税清算和稽查。定价高的房地产开发商的税

18、本会经常被拿出来翻拣翻拣，地方政府有心无力，因为约谈问责制成为常规制度。在仕途与房地产收益之间，官员会做出理智选择。 对个人房贷的约束史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价，相信未来房产税还会陆续出台，使自有资金充足者知难而退.与限制房贷相配套的是限购成为常态，本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的

19、资格。这是严厉的行政手段，也许最被人诟病，在中国房地产市场逐步稳定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。 2011新政新政 出台时间出台时间 2011年3月4日 细则内容重点细则内容重点自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房

20、。2、长沙限购令细则2011新政新政注: 一、家庭，仅指夫妻双方及未成年子女。 二、环长株潭户籍家庭，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家庭（含集体户口，包括农业户口和非农业户口）。 三、外地家庭，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区以外的户籍家庭。 四、主城区，仅指长沙市内五区，即芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区。 五、本市居住证，是指公安部门发放的在本市（含长望浏宁）的居住证。 六、已有住房，是指家庭购房当时其名下拥有的住房，包括已经所有权登记的住房以及办理了房屋买卖合同网上签约、受理了转移登记的住房。 七、限购，是指限制家庭通

21、过市场途径购买90平方米（含）以下新建商品住房（含期房和现房），包括与他人共同购买。 八、限购期间，购买新建商品住房的以房屋买卖合同网上签约时间为准。限购对象仅为购买90平方米（含）以下新建商品住房，不含车库、商业用公寓、二手房、非住宅及90平方米以上新建商品住房。 九、限购期间，被征收人货币补偿后购买用于安置的住房不受此限制。 十、限购期间，只要求购买90平方米（含）以下新建商品住房的购房人，在申请预告登记时，填写购房人家庭成员住房情况申报表（见附件1）。 十一、限购期间，因政策原因而不能进行预告登记的，由当事人双方协商办理退房手续。 十二、限购期间，国家、省、市政府另有规定的，从其规定。从

22、2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。影响影响: : 分析人士认为当前货币政策收紧已到中后期，但短期内政策仍将维持紧缩态势。由于国际油价上涨、翘尾因素等影响，4月cpi“破五”可能性较大，短期内通胀形势依然严峻。4月不会再加息，二季度或再加息，年底前还有3至4次加息可能。3 3、20112011年春节以后金融政策调整年春节以后金

23、融政策调整2011新政新政从2011年4月6日起，调整住房公积金存的贷款利率。 具体调整如下：一、上调个人的住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。二、上调个人的住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。 三、开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公

24、积金贷款利率上浮10%执行。 影响影响: :公积金贷款利率上调后，会增加公积金房贷客户的压力，但影响有限公积金贷款利率上调后，会增加公积金房贷客户的压力，但影响有限 4 4、关于调整住房公积金存贷款利率的通知关于调整住房公积金存贷款利率的通知 2011新政新政日前从国土资源厅获悉，国土资源部今年积极探索的“限房价竞地价”土地出让制度，在湖南正在试点新模式。 影响影响: :售价提前确定意味着开发速度的加快和资金的快速回笼、提高盈利水售价提前确定意味着开发速度的加快和资金的快速回笼、提高盈利水平，在调控背景下或是良好的生存之道。平，在调控背景下或是良好的生存之道。 5 5、湖南试点新土地出让制度湖

25、南试点新土地出让制度2011新政新政商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未予标明的费用。 影响影响: :开发商可能放缓开发速度，分批拿预售证，以减少价格制定的不确定风险；另外，也有可能在填写价格时尽可能报高价，然后根据市场价格制定折扣，使实际销售价格远低于报价，然后逐步上涨。 6 6、湖南省商品房销售明码标价实施细则湖南省商品房销售明码标价实施细则 2011新政新政第二部分：长沙市房地产市场分析一、2010年长沙房地产市场回顾二、2011年1-4月长沙房地产市场分析一、2011年长沙

26、房地产市场回顾2011年年 1-12月长沙房地产市场开发情况月长沙房地产市场开发情况 2011年1-12月,全市共完成房地产开发投资596.95亿元，同比增加36.54%。其中，建筑工程投资405.61亿元，同比增加40.92%；其他费用投资170.51亿元，同比增加38.91%。在其他费用构成里面，旧建筑物购置费2.16亿元，同比增幅58.9%；土地购置费115.24亿元，同比增幅达39.67%。 结论：开发投资额增幅明显，土地购置费占比大结论：开发投资额增幅明显，土地购置费占比大 2011年年 1-12月长沙房地产市场开发情况月长沙房地产市场开发情况 2011年1-12月，长沙施工面积为5

27、438.97万平米，与去年同期相比，增加16.37%。 其中，住宅施工面积为5014.13万平米，同比增加17.27%，其中经济适用房和廉租房施工面积343.12万平方米，同比增长31.04%。2011年1-12月，新开工面积为2218.25万平米，比去年同期增加126.44%，其中住宅新开工面积为1819.28万平米，比去年同期增加133.24%，其中经济适用房和廉租房新开工面积78.87万平方米，同比增长84.76%。11月，全市新开工面积为148.94万平米，环比减少49.88%。其中，住宅新开工面积为108.04万平米，环比减少46.11%。结论：施工面积小幅增长，结论：施工面积小幅增

28、长，12月新开工面积下降月新开工面积下降 2011年年 1-12月长沙房地产市场开发情况月长沙房地产市场开发情况 2010年12月底，商品房空置面积为827.24万平米，比去年同期增加4.23%，环比11月底减少0.45%。其中住宅置面积为472.75万平米，同比减少7.19%，环比9月底减少3.04%；办公楼空置面积为21.45万平米，同比减少17.25%；商业营业用房空置面积为133.31万平米，同比增加1.16%；其他用房（主要为车库）空置面积为189.72万平米，同比增加31.8%。在全市687.24万平米的空置面积中，住宅空置面积352.75万平米，占53.04%；非住宅空置面积（办

29、公楼、商业营业用房、其他用房（主要为车库）为334.48万平米，占46.96%。结论：住宅空置面积同比减小，其他用房同比大增结论：住宅空置面积同比减小，其他用房同比大增 2011年年1-12月份长沙内五区商品房批准预售情况月份长沙内五区商品房批准预售情况 2011年1-12月,长沙内五区新建纯商品房批准预售量为1198.34万平米,同比增长59.24%;其中,住宅批准预售量为1106.27万平米,同比增长57.16 %，11月新增住宅批准预售102.76万，环比增长23.3%。从月度来看从月度来看,前三月逐渐减少前三月逐渐减少,4月以后集中上市月以后集中上市,”金九银十金九银十”长沙房地产市场

30、供应进入长沙房地产市场供应进入高峰，到高峰，到12月份市场供应量开始回落，不过整体来说月份市场供应量开始回落，不过整体来说,市场供应较为充足。市场供应较为充足。2011年年1-12月长沙内五区商品房销售情况月长沙内五区商品房销售情况 2010年1-12月长沙内五区新建商品房累积销售备案为1651.25万平米,同比增长37.23%;其中住宅成交量为1495.14万平米,同比增长43.82%;住宅成交套数为145070套,同比增长63.2%。从12月数据来看，长沙楼市12月份网签面积销售超过255万平方米，网签套数22084套,网签销售面积、网签套数均创历史天量，与杭州、深圳、上海等一线城市楼市“

31、银十”落空、成交量明显下降、市场观望气氛浓厚大相径庭,主要是由于1月份契税的上调促使客户在12月份完成成交.2011年年1-12月份长沙内五区商品房成交均价月份长沙内五区商品房成交均价2011年1-12月，长沙内五区纯商品房备案均价为5227元/平米，同比增长47.57%，其中住宅备案均价为4831元/平米，同比增长57.32%。据长沙房产研究中心监控，2010年长沙1-12月五区住宅网签均价为5352元/平米。12月份，长沙内五区新建商品房签约均价为5895元/平米，其中住宅5648元/平米，与上月相比,价格有一定幅度的上涨。从月度数据来看，长沙房价在从月度数据来看，长沙房价在4.17新政出

32、台后，仅五月出现短暂下降，而进入六月以后便开始一新政出台后，仅五月出现短暂下降，而进入六月以后便开始一路上行，至今已连续出现路上行，至今已连续出现5个月上涨，整体处于高位运行。个月上涨，整体处于高位运行。 二、2011年长沙房地产市场分析序号项 目全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区一、新建商品房部分：1供应批准预售面积(万)109.8 25.9 15.0 22.6 26.8 19.4 2其中：住宅(万)100.6 22.3 13.5 20.5 25.1 19.1 3累积六月批售面积(万)629.9 189.1 179.1 162.6 74.4 24.7 4其中：住宅565.6 168.2 16

33、2.8 144.4 66.1 24.2 5批准预售套数(套)9914 2204 1475 2272 2316 1647 6销售销售面积(万)118.1 38.1 35.7 24.6 13.9 5.9 7其中：住宅106.2 33.2 33.4 22.8 11.7 5.1 8累积六月销售面积(万)826.6 289.0 185.4 168.8 117.9 65.5 9其中：住宅764.0 260.8 186.5 161.8 100.6 54.3 10价格商品房8012 8167 8852 19656 7783 9061 11其中:住宅4847 5151 4953 6375 4867 5525 1

34、2存量截止本月商品房（万）540.7 13其中：住宅415.9 106.9 105.1 111.2 56.1 36.7 二、数据分析：1/6供销比商品房（备案）0.93 0.68 0.42 0.92 1.93 3.32 2/7其中：住宅0.95 0.67 0.40 0.90 2.15 3.75 8/(12*)存量去化周期指数商品房（备案）3.92 9/(13*)其中：住宅3.27 2.46 3.38 4.12 3.34 4.05 1、房产交易汇总表简评：住宅存量去化周期指数为3.92，环比上涨去化压力增大。供应和销售均有所上升，市内五区去化压力均有所上涨，其中雨花和芙蓉压力最大。2、供、销及供

35、销比分析4月份，长沙市内五区新建商品房供应100.3万平米，销售106.2万平米。累计供销比为0.74，环比继续下跌。简评：环比上月销售量有微量上涨，而供应量上升力度较大，供需均上涨，市场逐渐活跃。累计六月供销比连续七月下跌，市场情况持续供小于求，市场存量不断消化。3、量价走势4月份长沙量价走势关系为：量价齐跌。长沙市周均销售套数为1361套左右，销售价格在6300元/平米上下浮动。简评：4月周销售情况基本持平，无太大波动；价格方面4月整体销售均价在第三周突破6500元/平米大关，随后第四周有所下降，不过长沙市整体均价已突破6000元/平米。4、户型供销分析4月销量最大的户型仍为60-90户型

36、，当月销售2850套，环比有所下降；90以上各面积区间户型销售量均有所上涨。整体供应情况除开144以上户型下降之外，其他各户型均有较大幅度上涨，本月开发商放量大幅增加。价已突破6000元/平米。累计六月产品（套）供销比的走势显示：144以上户型的下降速度最快，累计六月供销比为0.70；其次为120-144户型，再次为60-90。简评：6090户型仍为市场主力畅销户型，60144各户型走俏市场，刚需的支撑作用明显。累计供销比上涨幅度环比上月均有所下降。本月90120户型，供大于求。第三部分：本项目竞争项目分析一、区域市场情况摸底二、可类比竞争项目分析一、区域市场情况摸底一、区域市场情况摸底 20

37、10年市中心以cbd为核心完成区级税收20.64亿元，同比增长33.27%，是长沙平均水平的15倍。完成固定资产投资22.93亿元，增长10.5%实现社会消费品零售总额67.43亿元，同比增长20.14%。 10层以上商务楼宇154栋，全年产值9.7亿。2010年市中心板块商品房预售面积61.86万，同比下降12%。 2010年市中心板块商品房销售面积87.86万，同比上涨24.6% 。1、市中心区域总体概述、市中心区域总体概述小结：小结：作为湖南省的经济第一宝地，市中心区域汇集了各种商务体、商业中心、主要商业街，楼宇经济、商贸商务、旅游文化产业发达，是全市乃至全省居民生活的超级消费中心。目前

38、，写字楼和商住楼正处于蓬勃发展阶段，它们是经济发展速度的标志，也是全省经济的晴雨表。城市cbd+城市四大核心商圈，多种业态磅礴布局，可以预测未来20年内，它仍是长沙的最中心。2、区域竞争状况、区域竞争状况 中心核心板块中心核心板块中心北片区中心北片区中心东片区中心东片区中心南片区中心南片区区位特征区位特征楼宇经济、商贸、商业发达旧城改造区域，具备优良的江河景观。交通便利、周边环境规划一般、火车站附近治安较差。公共配套齐全，宜居宜商。资源优势资源优势商务、商贸、商业。拥有江河公园等自然景观。it信息、专业批发市场。公共配套、生活配套、交通配套产品供应产品供应主体特征主体特征城市综合体、写字楼、小

39、户型江景楼盘、宜居大盘普通住宅、商住楼高档住宅、商住楼市场需求市场需求总体趋势总体趋势以投资为主，受政策影响, 投资型被抑制.刚性需求强劲，三房、四房需求大。供需基本平衡，以投资为主。外来人士的改善型需求强劲。均价指数均价指数(2011.4)(2011.4)均价10000-12000元/均价8500-9000元/均价9000-9500元/均价7500-8000元/综合评价综合评价区域筹建待建商业项目多，未来商业体量大。旧城改造激活了这片区域，也给房地产市场带来了新动力。it精英人士、批发老板聚集地成熟配套带动品质楼盘的热售，市场发展比较理性。区域竞争项目示意图区域竞争项目示意图中信大厦五一中央

40、领御营盘阁保利国际广场南湖1号东宸国际昊天大厦少帅府明城国际中心铂宫万达广场嘉盛国际金烨融府江景名府公园九号橄榄君庭蓝湾国际蚂蚁工房七彩丽都华远金外滩东一大厦摩天1号长沙之芯湘域城邦长沙报业文化大厦壹号公馆昊天大厦湘江华庭建鸿达华都泊富国际广场华创项目九龙仓项目泰贞金融中心中国城项目潮宗御苑福乐香江锦城星城书院观园公寓欧波港湾德胜国际广场澳洲商业广场东塘瑞府沸点100铂金国际公寓定王京都万博汇顺天国际金融中心第六都通用国际社区中心北片区中心北片区 中心南片区中心南片区中心核心片区中心核心片区中心东片区中心东片区小结：1、区域在建在售及待售项目包括：壹号公馆、东塘瑞府、万达广场（待售）、铂宫二期

41、、明城国际中心、嘉盛国际广场、东宸国际、泊富国际广场（待售）、公园九号、星城书院、澳洲国际广场（待售）、保利国际广场（待售）、湘域城邦（待售）、建发汇金国际、观园公寓（待售）、第六都、通用国际社区、江岸丽都（待售）、万博汇等。2、区域筹建项目包括：华创商业综合体项目、九龙仓项目、华远金外滩项目、湘江华庭、定王金都、铂金宫、沸点100、江景名府、大地国际公寓、泰贞金融中心、南湖一号、芙蓉银座、恒力尚邸、营盘阁、长沙报业文化大厦、中信大厦、新天地大厦、领航江阁、丰盛大厦、东进朝阳等。3、中心区域在建在售项目汇总、中心区域在建在售项目汇总 项目物业类型占地总建总栋数总套数价格区间元/星城书院普通住宅

42、142108223855128600-9000壹号公馆公寓小户型34175000162515000-16000（精装）东塘瑞府公寓小户型12104868571146510500（精装）铂宫公寓小户型67756367037129500-10000万博汇普通住宅901164824441515008600-9200五一中央领御住宅、写字楼21968200000583710500-11000明城国际中心写字楼6420.591609.511166 12600东宸国际商住楼131756428026019500-10000福乐香江锦城普通住宅130985664236108200-8300少帅府公寓小户型60

43、685056417288800-9200曙光领峰公寓小户型1600010342239677100-7200汇金国际住宅+别墅4507023757799500凯通国际城普通住宅1400007000001817397700-7800总计22243042224304小结：1、该区域产品以小户型、商住楼、写字楼为主；2、产品主要分布在芙蓉路、五一路、劳动路、人民路沿线；3、区域产品销售价格在770016000元/平米之间，价格跨度比较大。4、中心区域在售项目价格趋势、中心区域在售项目价格趋势据统计，2010年第四季度中心核心板块普通商品房均价突破9000元/,达历史最高水平，目前该区域的成交均价突破9

44、500元/平米；预计2011年下半年，该区域成交均价将冲破10000元/ 。 项目物业类型占地总建主推户型区间总套数价格区间元/万达广场城市综合体120000450000170-290756预计15000-18000（带豪装）保利国际广场城市综合体80258726386130-190预计13000-15000（带豪装）湘域城邦商住1437414258345-87179513000泊富国际广场城市综合体11604.8100000.01006预计15000-17000（带豪装）观园公寓公寓小户型694553230.08149800锦泰东环国际商住楼47433270840-1074539800江岸丽

45、都商住楼26773777334-871166 华远金外滩商住楼65014113000-17000中国城商住楼29353326440-8060020000北辰二期超大综合体110611450000090-190预计二期9000阳光锦城普通住宅4551124092640天国际中心 商用社区城市综合体98269340000101悦紫园普通住宅95985875033-955768600第六都城市综合体18461251000090-1509800总计404558140455815、中心区域在建待售项目汇总、中心区域在建待售项目

46、汇总小结：1、中心板块在建待售项目总开发规模突破400万方，以历史去化速度最快的2010年年均80万方的去化量来计算，尚需5年时间才能完全去化完毕，而今年长沙的限购政策主要是针对90平米以下的产品，中心板块首当其冲，从短期看，区域未来的走势不明朗；2、由于地段的优越性，区域产品多以90平米以下的小户型为主，今年3月长沙的限购政策出台后，有效的抑制了部分投资客的购买需求，从而使区域内的小户型去化速度有所减缓，所以今年新上市的部分综合体项目调整了产品思路，先推中大户型的产品；3、但从长远来看，区域仍然是长沙最具发展潜力的地段，小户型产品的升值空间仍然存在。 项目位置占地总建容积率总套数（户）建发美

47、地雨花区雨花路161号702652855134沸点100韶山北路399号4138400007.5铂金宫韶山中路67号7255537097.5定王金都城南东路373号635362321湖像棚户改造项目雨花区湖像社区7263437446.17448福祥苑梓园北路428号 968092171812芒果城雨花区车站南路361991800004.5中邦国际劳动东路439号2636882100长沙报业文化大厦蔡锷中路161号636363629星都大厦芙蓉绿化广场202314407泰贞国际中心芙蓉广场912720371018丰盛时代大厦蔡锷中路189号3234454067.5600湘域中央广场三湘南湖大市场

48、9727793296.5东进朝阳车站路609137623总计128366212836626、中心区域筹建项目汇总（、中心区域筹建项目汇总（1） 项目位置占地总建容积率总套数（户）弘海苑定王台附近258186003宝力摩尔商业中心南门口东南角932975975白沙路综合楼白沙路1338270000白沙福邸白沙路天心里9577394324通利大厦劳动西路360号5774516957.1群盛、裕南大厦劳动西路解放四村3227140004德信、滨江时代天心区书院路294771390003.6恒力尚邸天心区天剑路66号52103156309芙蓉银座芙蓉中路7208475006.59南湖一号南湖路1842

49、2111121江御大厦书院南路230625000白沙橘洲湾南湖路以南1332123350003.2白沙锦绣佳园书院路以西1958570000锦天和谐金岸书院南路577号25216252161561865芙蓉星苑天心区殷家冲180000290000湘江华庭天心区殷家冲15748936975522总计168351516835156、中心区域筹建项目汇总（、中心区域筹建项目汇总（2）小结： 根据对中心区域筹建项目的统计情况看，未来2-3年内区域筹建项目总开发规模达2967175m2，加上区域在建未售的总开发规模400万m2，区域3年内未上市项目的总开发规模已经达到700万m2，以年均85-90万m2

50、的中心区域去化量来看，尚需8年才能完全去化完毕，后市竞争十分激烈。二、可类比重点竞争项目分析1、壹号公馆（可参照项目1）2、东塘瑞府（可参照项目2）3、星城书院（区域竞争项目）4、嘉盛国际 (热售经典项目)5、明城国际 (热售经典项目)6、建发汇金国际（区域内竞争项目）7、五一中央领域（可参考项目）8、保利国际广场（南湖新城标杆项目）9、万达广场（长沙中心标杆项目）壹壹 号号 公公 馆馆1、项目基本概况、项目基本概况项目地址五一西路开发商长沙市华联房地产开发有限公司物业类型高层商住楼 物业公司华联物业占地面积3417平方米 建筑面积50000平方米 容积率8绿化率30% 总栋数1总户数625户

51、(其中精装公寓588套)产品类型精装修停车位1:0.72、产品户型配比、产品户型配比产品类型房型户型区间(m2)套数（套）占比（%）住宅一房32-57485套77.60%二房78103套16.50%商业临街门面11-4321套3.40%裙楼8731套0.10%写字楼38-9115套2.40%总计11-873625套100%项目以小户型为主,面积在32-78之间,其中主力户型为43平米的b户型,总共364套,占项目住宅产品的62%.3、重点户型分析、重点户型分析b/b1b/b1户型户型4343平米平米( (一房一卫一房一卫) )缺点: 1、各功能区面积分配不合理;2、2米的过道设计加大了产品的分

52、摊;3、无面积赠送,性价比较低;3、60-65万的总价,此产品在限购范围之内,投资客观望气氛浓,而首次置业者又受限于价格因素.优点: 1、38-45平米的一房是长沙目前小户型投资者的青睐面积段;2、户型较为周正, 面宽4.1米, 舒适感较强;3、产品采用精装修销售,迎合投资客和青年白领的置业需求.客厅偏小阳台面积过大4.1米4、项目营销结点及销售情况、项目营销结点及销售情况 2010年8月26日 项目正式开工建设. 2010年9月12日 售楼部正式开放,接受诚意登记蓄客. 2010年10月16日 正式开始办理vip卡,vip最高2万抵5万. 2010年12月16日 项目取得了商品房预售证,即将

53、对外公开发售. 2010年12月23日 样板房正式开放,vip预约参观品鉴. 2010年12月29日 项目在皇冠假日九楼正式开盘,推出210套房源,成交 100套左右,成交均价接近13000元/平米,开盘成交最高价达1.5万元/平米,刷新了长沙楼市的住宅成交单价记录. 2010年4月19日 到目前为止,项目前期蓄客3个月,后期销售3个半月,总体推量588套,成交194套,去化率32.3%,月均去化套数55套左右(含开盘),去化情况一般,目前项目剩余产品以高楼层的43-78平米的1、2房为主,销售均价16000元/平米(带精装修).5、项目周边配套、项目周边配套学校长郡中学、市十六中等文化教育机

54、构公园五一绿化广场、芙蓉广场交通401、118、117、314、312、109、6、105、12、旅1、立珊专线商场家乐福、沃尔玛、家润多、王府井、新世界百货医院湖南省人民医院、长沙第一医院、长沙市口腔医院、社区医院等银行中国建设银行上海埔东发展银行中兴银行中国银行休闲娱乐青少年宫项目周边的各项生活配套相当成熟,未来地铁建成后将成为长沙的高档商务区.6、项目优劣势分析、项目优劣势分析优势:1、项目临近五一商圈,交通便利,各项生活配套齐全;2、项目推出的主导产品面积段适合投资型客户和首次置业的青年白领;3、项目带精装修销售,整体提升了项目的品质,增加了产品的内在附加值;4、从长远看,该地段未来的

55、区域前景看好,升值潜力巨大.劣势:1、由于产品定位客户主要为投资型客户,受限于限购政策,投资客户被抑制;2、15000-16000元/平米的销售单价,打破了长沙销售价格记录,造成项目产品总价偏高,部分首次置业的青年客户购买力不足;3、从主流产品设计来看,阳台和客厅的功能分区设计不合理,产品自身的赠送面积不多,项目总体性价比不高;4、从产品的功能定位来看,该项目不宜居家.东东 塘塘 瑞瑞 府府1、项目基本概况、项目基本概况项目地址韶山北路641号开发商湖南佳博房地产开发有限公司物业类型商业、住宅、写字楼物业公司待定占地面积12104平方米 建筑面积86857平方米 容积率6绿化率30.6% 总栋

56、数1总户数1465户(一期592套)产品类型精装修小户型停车位地下318个2、项目一期产品户型配比、项目一期产品户型配比项目一期产品以中小户型为主,面积在31-103平米之间,其中主力户型为40-45平米的一房户型,总共279套,占项目产品的47%.房型户型区间(m2)套数(套)占比(%)一房31-379316%40-4527947%58315%二房68315%72-766210%80-836210%103347%总计31-103592100%3、重点户型分析、重点户型分析c2/c3c2/c3户型户型40.7/45.340.7/45.3平米平米( (一房一卫一房一卫) )缺点: 1、阳台、玄关

57、面积过大,客厅小,设计不合理;2、部分北向产品受位置影响,销售困难;3、面积赠送小,性价比较低;4、14层以上产品在限购范围之内,投资客观望气氛浓厚.优点: 1、38-45平米的一房是长沙目前小户型投资者的青睐面积段;2、户型较为周正, 面宽4.1米, 舒适感较强;3、产品采用精装修销售,迎合投资客和青年白领的置业需求.建筑面积建筑面积1010平米平米建筑面积建筑面积1010平米平米阳台面积过大阳台面积过大客厅客厅客厅客厅客厅面积小客厅面积小, ,设计不合理设计不合理玄关玄关玄关玄关4、项目营销结点及销售情况、项目营销结点及销售情况 2010年3月23日 项目正式开工建设. 2010年5月14

58、日 售楼部正式开放,接受诚意登记蓄客,6月前前往营销中心登记个人资料,可领取2000元的优惠券,开盘时可抵房款. 2010年11月4日 正式开始办理vip卡,存5万/套的诚意金到中信银行或中国银行的东塘支行,开盘优先选房,项目正式对外报起价8888元/平米. 2010年11月15日 样板房正式开放,欢迎现场品鉴. 2010年12月09日 在潇湘晨报上投放广告,为19日开盘预热,30-100平米全精装房型8888元/平米起,12月18日盛大开盘.敬请期待. 2010年12月18日 项目封顶开盘,推出300套房源,成交100套左右,开盘成交价达10000元/平米. 2010年4月19日 到目前为止

59、,项目前期诚意登记5个月,vip蓄客1个半月,后期销售4个月,总体推量592套,成交209套,去化率35.3%,月均去化套数50套左右(含开盘),去化情况不理想,目前项目销售均价10500元/平米(精装),相对开盘时价格整体提升500元/平米.5、项目周边配套、项目周边配套教育潇湘电影集团幼儿园、枫树山小学、赤岗冲小学、雅礼中学 药店养天和、星城、楚仁堂 交通7路;104路;124路;202路;402路;602路;702路;703路;912路;915路 商场平和堂、金色家族、友谊商城、苏宁电器、国美电器、通程电器、新一佳、步步高、家润多 医院附二医院、中医附一医院、湖南省儿童医院、长沙市妇幼保

60、健院 银行中国银行、建设银行、中信银行、长沙银行、交通银行、招商银行、工商银行、农业银行、浦发银行、光大银行、兴业银行 休闲娱乐火宫殿、金牛角王中西餐厅、市工人文化宫、上岛咖啡、阿里山源、音乐房子项目周边的各项生活配套相当成熟, 项目本身不临韶山北路,出则繁华,入则宁静.6、项目优劣势分析、项目优劣势分析优势:1、项目临近东塘商圈，位置便利，周边各项生活配套完善；2、项目不临韶山主干道，出则繁华，入则宁静，适合居家；3、从产品设计来看，项目以40-45平米投资产品为主，是市面上的主流户型；4、项目采用精装修交房，提升项目整体品质。劣势:1、主流产品设计不合理；2、受政策影响，投资客户受抑；3、