物业管理各阶段工作计划

1、根据xxxxx顺目的建设、销售的具体情况，我们将物业管理分成四个阶段，分别为前期介入接管期、住户入住服务期、住户装修管理期和常规物业管理期。前期介入接管阶段前期介入是现代物业管理的一项基础性工作， 其核心是把物业管理的思想注入到物业的 规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。通过组建前期筹备组实施对项目的前期介入， 提前对项目物业进行全面深入地了解， 就项目营销工作在物业管理服务方面进行策划，以突出物业管理服务诉求，提升xxxxx濒目在物业管理方面的形象； 为即将开始的物业接管验收掌握原始资料， 为将来的物业管理服务工作顺利开展打下基础； 以专业的物业管理视角和立场， 以专业调

2、研人员对周边房地产、 物业管理服务等相关市场调研结果，提出一系列给予最大限度发挥xxxxx项目物业各项配套设施使用功能， 满足未来客户群体的使用需求的合理化建议； 并力争制定出定位准确、 内容完善、有效适用的符合xxxxx）项目特点的物业管理服务方案，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：一、成立前期筹备组我们将从公司内选派从事管理、技术人员，组成xxxxx濒目前期筹备组，开展前期介入工作。 筹备组负责前期介入工作以及建立外部公共关系， 同时对居住项目的设计、 施工过 程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。二、早期介入的主要工作（一）会审图纸

3、从环境布局，管网设置，停车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，居住方便等细节方 面考虑。（二）参与质量管理对设备选型、 分布数量提出建议； 加强对隐蔽工程进行验收， 使质量隐患消灭在萌芽时， 促进物业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。（三）收集技术档案不断收集积累物业客户档案资料和项目相关资料， 为今后维修、 改造管理服务等做专业 技术准备。（四）熟悉社区环境了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。三、配合开发商的市场营销工作（一）随时回答销售过程中关于后

4、期物业服务相关咨询；（二）加强自我宣传，利用与开发商之间的股东关系，可以更有效与开发商进行沟通和协调，提高服务效率，确保服务质量；（三）物业公司长期与当地市政和政府相关部门保持良好的关系，对客户后期相关涉及市政方面的服务要求，可以得到充分的保障和满足。四、工作计划序 号项目内容一组建物业管理队伍1.人员的选拔2 .人员的培训及上岗（人员根据需要逐步到位）3 .人员的岗位责任制4.人员的考核与奖惩制度二熟悉物业情况1.与开发商接触2.与施工队接触与了解情况3.与工程监理接触与了解情况4.物业现场图纸及技术资料的归集5.物业现场实际情况的技术摸底三完善管理办公条件1.完善管理用房、购置办公家具电器

5、2.安排员工选聘及员工宿舍3.调配物资4.各部门筹备建立工作细化四建章建制1.内部行政管理制度2.外部管理制度3.监督机制的建立4.财务管理制度的建立5 .服务行为规范6.各岗位工作程序五物业管理vi标识的建1.项目物业导示图立2 .指路标识3.内部工程用标识4.员工形象标识5.配套设施标识六与客服部门接触1.收集住户信息2.制作住户档案3.制订服务流程及紧急事态处理流程4,配合销售进行物业管理宣传5.物业设施的接管与验收6.物业综合性验收实验，物业遗留问题的归集整 改住户入住服务阶段接待业主验房接收， 办理入住手续，是开发阶段结束和物业管理开始的标志， 是贵我双 方一项非常重要的工作。准备不

6、足、仓促交楼有可能导致业主的强烈不满， 使开发企业陷于 非常被动的境地，因此应给予高度重视。交楼应具备的条件：1房屋全部建成，通过质量验收；2房屋各项手续齐全，主要是房屋实测面积证明、房屋竣工备案表、住宅使 用说明书、质量保证书必须出示；3必要的文件准备，主要是：房屋使用管理维修公约、前期物业管理服务协议、收费清单、房屋验收交接表等；4组织验收交接工作人员并进行培训。一般应与开发商销售、财务、客务服务人员联合 办公；5接待现场环境布置。对于新落成的物业而言，交楼是一项繁杂而辛苦的工作。我公司作为专业的物业管理公 司在物业正式交付使用之前已做好充分准备， 同时本着“对业主负责，对开发商负责”的宗

7、 旨，我公司针对 xxxxxx定了严格、细致、全面的接管验收方案。住户装修管理阶段装修管理工作的好坏直接影响到物业的出售及今后物业使用和保养； 并且随着人们生活水平及素质的日益提高，追求个性意识、超前意识已是业户的普遍要求，体现在装修方面，即是使房屋的美观与实用性更符合个体品位与爱好， 所以业主会对房子做进一步的改造， 故 而如何正确引导和监控家庭装修， 避免出现拆除承重墙， 改变布线及破坏公寓外观统一完整 等声音施工现象，是对xx 物业管理综合能力的严峻考验。一、设计管理业主装修方案须经xxxxx）项目物业管理中心核准后方可进行施工。二、合同管理1与业主的合同管理在业主规约中明确装修限制，

8、附楼宇平面图和智能系统布线图、 采暖管线图等， 并请业 主签字确认；以书面的形式与业主订立房屋装修管理合同，就装修宜明确双方责任和义务。2与装修队的合同管理任何装修单位进入xxxxxxk目进行装修，必须与物管中心签订装修管理合同，并上交营业执照复印件及交纳一定数额的装修押金；签订装修防火、治安安全协议书，办理施工人员登记和出入证。 物管中心将为其提供房屋平面图及布线图等相关资料并对施工单位进行管理，如发生违章施工或侵害公司及其他业户权益等行为，按合同中相关条款执行。三、装修违章监控1常规管理：物管中心从事前引导、 事中控制、 事后处理三方面总结出一整套装修管理监控措施， 既 严格控制违章装修的

9、同时又从小业主的个性出发， 在装修设计和建筑材料的选择上积极加以 正确引导。利用说服手段、经济手段、行政手段、法律手段，发现问题及时纠正。2巡视管理：物管中心配备一定数量的专业工程技术人员负责业主房屋施工质量监理工作， 对发生违 章施工的装修单位， 出具停工通知单并及时通知物管中心违章处理中心 （专设机构， 就装修 事宜负责协调业主、施工单位与管理公司三者之间关系，以保证装修正常进行）。四、业主装修技术资料的归集业主装修方案经xxxxx)项目物管中心核准后，由工程部对业主装修技术资料统一归集 存档。五、业主装修后验收业主装修结束后，由专业工程人员参照业主装修方案对装修工程验收，如有违章施工限期

10、更正。验收合格后退还装修押金。六、工作计划装修 管理1.与住户洽商装修方案2.签署相关装修管理协议3 .住户装修过程监管4.建立严密的跟踪装修体系，处理违章：利用说服手段、经济手段、行 政手段、法律手段，发现问题及时纠正。5 .住户装修技术资料的归集6 .住户装修后验收2010年读书节活动方案活动目的:书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展”和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想!二、活动目标:1 、通过活动，建立起以学校班

11、级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2 、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3 、通过活动，使学生养成博览群书的好，习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。三、活动实施的计划1 、做好读书登记簿(1)每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。(2)每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。(3)中队会组织一次“

12、读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。举办读书展览:各班级定期举办”读书博览会"，以"名人名言"、格言、谚语、经典名句、"书海拾贝"、"我最喜欢的"、"好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会，在班级中形成良好的读书氛围。3 、出读书小报：3 、通过活动，使学生养成博览群书的好 、习惯。b比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。vc采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。xc采用直接分配法分配辅助生产费用时，

13、应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错c产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。vc成本报表是对外报告的会计报表。xc成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。xc成本会计的对象是指成本核算。xc成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。vc成本计算方法中的最基本的方法是分步法。xd当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。xd定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。xf “废品损失”账户月末没有余额。vf废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。xf分步法的

14、一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（v）g各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错g工资费用就是成本项目。（x ）g归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对j计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（v）j简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。（x ）j简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对j加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。vj接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，xk可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错k可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否

15、合算的废品。xp品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。xq企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。xq企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。xs生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。xs适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。（x）w完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对y “预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。x丫以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。xy原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致