东菀清溪项目前期定位报告

1、谨呈谨呈:盛和地产盛和地产清溪项目前期定位报告清溪项目前期定位报告合富辉煌房地产合富辉煌房地产( (东莞东莞) )20102010年年3 3月月1 1日日本报告要解决的核心问题：本报告要解决的核心问题：问题一：问题一：在市场及项目客观条件下在市场及项目客观条件下,本项目适合做什么？本项目适合做什么？问题二：问题二：从营销角度从营销角度,如何顺利支撑项目高价如何顺利支撑项目高价?part2 part2 、项目分析、项目分析 part3part3 、项目定位、项目定位part4 part4 、营销建议、营销建议part1part1、市场概况、市场概况 报告结构报告结构1.宏观市场分析宏观市场分析2

2、.清溪楼市分析3.竞争楼盘分析4.清溪客户分析part1part1、市场概况、市场概况 1、宏观市场分析（全国）、宏观市场分析（全国） 20102010年中国经济年中国经济工作的总体工作的总体要求要求：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，

3、更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。2010年中国经济总体形势趋稳年中国经济总体形势趋稳。东莞以外向型经济为主导，受金融危机的冲击较大，在全国经济复东莞以外向型经济为主导，受金融危机的冲击较大，在全国经济复苏的大背景下，东莞经济增速相对缓慢。苏的大背景下，东莞经济增速相对缓慢。1、宏观市场分析（东莞）、宏观市场分析（东莞）09年固定资产投资稳定增长，经历前二年的房产投资井喷后，0909年房地产开发投资相对不足。年房地产开发投资相对不足。1、

4、宏观市场分析（东莞）、宏观市场分析（东莞）20082008年年20092009年年20102010年年1月16日到12月22日，央行9次调整存款准备金率（后四次下调）3月3日，广东省人民政府关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见支持房地产开发企业积极应对市场变化。 3月12日，东莞市建设局颁布“交楼板房”制度，规范销售市场。1月4日，五部门出台开发商拿地首付50%政策。9月16日到12月23日，央行百日内5次降息5月20日，东莞市房管局首次购房114以下可享1%契税。 5月25日。国务院关于调整固有资产投资项目资金比例的的通知普通商品住房项目投资的最低资本全比例从35%调低至20%。1月

5、10日，国务院办公厅发布通知，表示将加强和改善房地产市场调控，并再次强调二套房贷款首付比例不得低于40%。10月22日，契税可降至1%，首次购房贷款利率可低至7成6月13日，广东省政府办公厅发布关于加快推进珠江三角洲区域经济一体化的指导意见，指出2012年，初步实现经济一体化。2月2日，中国银行宣布调整信贷政策，首套房利率优惠由7折调整至8.5折，随后各大银行陆续跟进。12月17日，关于促进房地产市场健康发展的若干意见，放宽二套房限制，购房超两年转让免营业税12月初，房地产行业除二手房营业税优惠缴纳时间由2年调整成5年，其他政策延续至2010年年底。12月14日，国务院颁布国四条，提出增加供给

6、、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2月25日，金融机构人民币存款准备金率再度上调0.5个百分点。经过经过0909年房地产市场井喷式的发展。中央年房地产市场井喷式的发展。中央开始密集出台打压楼市的开始密集出台打压楼市的政策，市场观望气氛浓重。政策，市场观望气氛浓重。1、宏观市场分析（政策）、宏观市场分析（政策）1.宏观市场分析2.清溪楼市分析清溪楼市分析3.竞争楼盘分析4.清溪客户分析part1part1、市场概况、市场概况 2005200520092009年清溪镇商住地成交情况表年清溪镇商住地成交情况表年份年份 成交面积成交面积 （）（）成交宗数成交宗数总成交价总成交价（万元）（

7、万元）地面单价地面单价（元（元/ /）楼面地价楼面地价（元（元/ /）2005135201413835.891023454200693000.5931708618377352007219191625028518152009736413141501921926总计323761.591151321.89a.05年至09年，清溪镇通过招拍挂成交的商住地总面积为32.4万，年均成交量仅6.5万，其中清溪08年没有商住地成交，09年共成交3宗商住地，总面积为7.4万。b.清溪地价逐年上升，05年清溪镇商住地平均楼面地价为454元/，09年升至926元/，达到最高值。但相对周边其它镇区，清溪地价处于较低水

8、平 。2、清溪楼市分析（整体供应）、清溪楼市分析（整体供应）区域区域成交面积成交面积（）（）成交宗数成交宗数总成交价总成交价（万元）（万元）地面单价地面单价（元（元/ /）楼面地价楼面地价（元（元/ /）塘厦92674.632175023471971凤岗499586100472011845樟木头656731105201601.876123220092009年清溪周边镇区商住地成交情况表年清溪周边镇区商住地成交情况表年份年份供应面积供应面积( (万万) )供应套数供应套数( (套套) ) 销售面积销售面积( (万万) ) 销售套数销售套数( (套套) )销售均价销售均价( (元元/ /) )20

9、07年14.1 1645 12.61480 4281 4281 2008年1.89 208 3.67418 4107 4107 2009年6.86 587 5.78 641 4066 4066 2010年1月241383035200520007-0907-09年清溪住宅整体供求价年清溪住宅整体供求价a.07-09年清溪住宅供应量约22.8万，07年为供应高峰, 占07-09年供应比重62%。07-09年清溪住宅销售量约22.05万，08-09年受供应萎缩影响，销售量相比07年大幅减少，销售面积分别为3.67万、5.78万,销售套数为418套、641套。b.07-09年清溪镇住宅价格维持在约41

10、00元/。c. 2010年1月，由于盛和新都会及柏丽华庭的入市，清溪住宅均价达5200元/。2、清溪楼市分析（住宅供应）、清溪楼市分析（住宅供应）从清溪住宅成交价格看，前三年均价约从清溪住宅成交价格看，前三年均价约41004100元元/ /，进入，进入20102010年，年，由于入市楼盘品质较高，价格得到较大幅度的提升。由于入市楼盘品质较高，价格得到较大幅度的提升。楼盘名称面积套数金额均价柏丽华庭749 2 6468625 8636 大绿地凤凰花园城21629 146 92646457 4283 恒盈豪庭13522 248 49061092 3628 丽景名门20935 226 8315898

11、9 3972 御鹿华庭807 18 3143700 3896 总计57800 641 235005004 4066 0909年清溪镇个盘销售情况年清溪镇个盘销售情况1010年年1 1月清溪镇个盘销售情况月清溪镇个盘销售情况20102010年年1 1月清溪镇洋房均价月清溪镇洋房均价达到达到48084808元元/ /，主要受盛，主要受盛和新都会入市及丽景名门加和新都会入市及丽景名门加推楼王单位的影响。推楼王单位的影响。楼盘名称面积套数金额均价柏丽华庭2997 8256363388554大绿地凤凰花园城1642 1181068304937恒盈豪庭 811 2997003700丽景名门2503 24

12、131949005271盛和新都会16915259800532544732 总计24138 303127291022 52732、清溪楼市分析（住宅供应）、清溪楼市分析（住宅供应）备注：备注：柏丽华庭为联排别墅，柏丽华庭为联排别墅，1 1月清溪洋房整体均价：月清溪洋房整体均价：48084808元元/ /丽景名门价格出现跳涨，因前期主要为关系户购买！丽景名门价格出现跳涨，因前期主要为关系户购买！20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年合计合计产品产品类型类型套数套数( (套套) )面积面积( () )套数套数( (套套) )面积面积( () )套数套数(

13、(套套) )面积面积( () )套数套数( (套套) )面积面积( () )套数套数( (套套) )面积面积( () )别墅51 18321 51 18321 公寓992 60725 992 60725 洋房910 89050 653 80694 208 18829 536 50260 2307 238833 合计合计910 89050 1645 141418 208 18829 587 68581 3350 317879 a.清溪住宅供应以洋房为主，06-09年四年仅供应51套别墅,供应楼盘为柏丽华庭联排别墅；b.公寓主要在07年供应,供应楼盘为恒盈豪庭,御鹿华庭07-09年清溪住宅产品供应

14、情况年清溪住宅产品供应情况2、清溪楼市分析（产品供应）、清溪楼市分析（产品供应）从产品供应看，从产品供应看，0707年供应最大，洋房占据核心，年供应最大，洋房占据核心，并有少量公寓及别并有少量公寓及别墅的供应！墅的供应！面积区面积区间间20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年合计合计存货存货31-40523814331941-50521602121251-60153540 061-701261261 171-8017881181182232232181-9016216216616610410470705025024891-100565

15、617817810410416525240640683101-1101471471921927676525246746772111-1205825831515121-1309797169169909035635652131-14011211268684322322324141-15084845 5151-16010324228161-1702351 1171-180249449534180以上16516754合计合计910910164516452082085115111041043378337846946906-10年清溪住宅供应区间年清溪住宅供应区间1.1. 清溪住宅供应以中小户型清溪住宅供

16、应以中小户型为主为主, ,主力面积为主力面积为80-14080-140二房和三房二房和三房.140.140以上供以上供应较少应较少, , 2.2. 清溪住宅产品目前空缺清溪住宅产品目前空缺为：为：51-7051-70110-120110-120141-150141-150161-170161-170 备注:06年非全年数据，10年为截止2月份数据2、清溪楼市分析（户型供应）、清溪楼市分析（户型供应）面积区间面积区间0707供应供应0808供应供应0909供应供应0909销售销售31-403810014041-50160003251-605300061-70000171-808801182381

17、-901661047013691-1001781041699101-11019207624111-12025001121-13016909038131-1406804344141-150840017151-160320041611804904431180以上00512总计16452085116030909年清溪销售情况年清溪销售情况1.1. 0909年年81-10081-100户型销售较好户型销售较好, ,以自住以自住型紧凑三房二厅为主；型紧凑三房二厅为主；2.2. 公寓销售较好公寓销售较好, ,体现出体现出0909年清溪公寓年清溪公寓投资的兴起；投资的兴起；2、清溪

18、楼市分析（户型销售）、清溪楼市分析（户型销售）备注：09销售，包括前期市场整体供应！楼盘名称面积()类型面积区间备注柏丽华庭39965洋房80-200加推金碧华庭42405 洋房40-110御鹿华城约140000洋房70-25010年推货量约6万盛和新都会62600洋房75-130加推总计284970- -备注：以上数据截止10年2月，因供应预测存在不确定性，不排除有其它新增供应楼盘；20102010年清溪镇商住潜在供应约年清溪镇商住潜在供应约2020万，是万，是20092009年（年（6.86.8万）的万）的2.92.9倍，倍，比供应最高峰比供应最高峰20072007年（年（14.114.1

19、万）万）高出约高出约6 6万，竞争非常激烈！万，竞争非常激烈！2、清溪楼市分析（潜在供应）、清溪楼市分析（潜在供应）1.宏观市场分析2.清溪楼市分析3.竞争楼盘分析竞争楼盘分析4.清溪客户分析part1part1、市场概况、市场概况 1.1. 从板块看，清溪目前在售楼从板块看，清溪目前在售楼盘主要分布在老城区盘主要分布在老城区; ;2.2. 未来新增供应主要集中在新未来新增供应主要集中在新城区；城区；3.3. 从产品看，清溪主要以洋房从产品看，清溪主要以洋房为主，仅有柏丽华庭一个别为主，仅有柏丽华庭一个别墅项目，恒盈豪庭有少量公墅项目，恒盈豪庭有少量公寓在售；寓在售；4.4. 目前清溪镇在售楼

20、盘目前清溪镇在售楼盘仅仅5 5个，个，其中恒盈豪庭货量极少。其中恒盈豪庭货量极少。目前在售楼盘目前在售楼盘尚未上市楼盘尚未上市楼盘售完代表楼盘售完代表楼盘汇景项目汇景项目3、竞争楼盘分析（整体概况）、竞争楼盘分析（整体概况）老城区老城区新城区新城区3、竞争楼盘分析（柏丽华庭）、竞争楼盘分析（柏丽华庭）占地面积：约占地面积：约3 3万万建筑面积：建筑面积：71877.1371877.13项目概况：项目概况：5151套联排别墅（面积套联排别墅（面积340-340-370370）七栋小高层洋房（约七栋小高层洋房（约360360套套面积面积80-20080-200）联排均价联排均价:8500:8500

21、元元/ /洋房预计洋房预计20102010年年9 9月上市，月上市，均价预计约均价预计约50005000元元/ /虽与清溪高端别墅柏丽花园相邻，但容积率高，别墅楼间距较窄，且虽与清溪高端别墅柏丽花园相邻，但容积率高，别墅楼间距较窄，且项目后期洋房周边环境较差项目后期洋房周边环境较差，该项目，该项目不具备成为豪宅楼盘的条件！不具备成为豪宅楼盘的条件！占地面积：占地面积：39605.539605.5 建筑面积：建筑面积：107885.2107885.2项目概况项目概况: :分两期开发，分两期开发，0707年年9 9月一期上市，月一期上市，0909年年4 4月二期上月二期上市。市。整体均价整体均价4

22、3004300元元/ /，在售均价，在售均价48004800元元/ / 面积区间面积区间（）（）供应供应套数套数截止截止1010年年1 1月存货月存货91-1001660111-1209012114011111141-150842151-160321171-1807934清溪在售洋房清溪在售洋房中凤凰花园城档次中凤凰花园城档次最高，户型面积偏大，客户接受度较高最高，户型面积偏大，客户接受度较高！建筑！建筑风格为新古典主义风格风格为新古典主义风格，品质感较强！，品质感较强！3、竞争楼盘分析（凤凰花园城）、竞争楼盘分析（凤凰花园城）占地面积：占地面积：2158621586

23、 建筑面积：建筑面积：6511465114项目概况：一期为项目概况：一期为3 3、4 4栋已基本售罄，面积栋已基本售罄，面积81-10081-100二房及小三房二房及小三房整体均价：整体均价：48004800元元/ / 目前在售价格：目前在售价格： 5300 5300元元/ / 二期在售二期在售1 1、2 2栋情况栋情况面积（）面积（）供应供应余货余货备注备注9110466近期推出1065252后期推出1225227近期推出该项目体量较小，位于新城区，周边配套设施不够完善，但该片区未来发该项目体量较小，位于新城区，周边配套设施不够完善，但该片区未来发展潜力较大。展潜力较大。3、竞争楼盘分析（丽

24、景名门）、竞争楼盘分析（丽景名门）1.宏观市场分析2.清溪楼市分析3.竞争楼盘分析4.清溪客户分析清溪客户分析part1part1、市场概况、市场概况 成交客户来源分析成交客户来源分析清溪本地清溪本地成交客户绝大部分来源于清溪本地，另有成交客户绝大部分来源于清溪本地，另有少量周边镇区客户（凤岗、樟木头、塘少量周边镇区客户（凤岗、樟木头、塘厦），深圳投资客仅占个别比例。厦），深圳投资客仅占个别比例。30-3930-39岁岁20-2920-29岁岁25-3425-34岁中青年成为购房主力军，岁中青年成为购房主力军，其次为其次为35-4535-45岁中年客户！岁中年客户！成交客户年龄分析成交客户年龄

25、分析4、清溪客户分析（成交客户）、清溪客户分析（成交客户）客户职业主要为个体户、客户职业主要为个体户、企业管理人员及公务员企业管理人员及公务员成交客户职业分析成交客户职业分析客户购房目的分析客户购房目的分析以自住为主要目的，投资比重较少以自住为主要目的，投资比重较少4、清溪客户分析（成交客户）、清溪客户分析（成交客户）客户区域客户区域客户年龄客户年龄4、清溪客户分析（潜在客户）、清溪客户分析（潜在客户）家庭结构家庭结构我们针对清溪房地产市场进行了客户调研。调研样本共我们针对清溪房地产市场进行了客户调研。调研样本共5050个（其中个（其中1010个为房产个为房产从业人员从业人员+40+40位潜在

26、客户）位潜在客户）需求面积需求面积关心因素关心因素通过调查，清溪潜在客户主要以本地中青年为主，他们大多事业有成，家庭观念浓厚，通过调查，清溪潜在客户主要以本地中青年为主，他们大多事业有成，家庭观念浓厚，以三代同堂为主，需求三房以上中大户型单位；主要关注地段以三代同堂为主，需求三房以上中大户型单位；主要关注地段/ /社区社区/ /园林及自然景观；园林及自然景观；另外，部分年轻人也会购买另外，部分年轻人也会购买70-8070-80二房！二房！4、清溪客户分析（潜在客户）、清溪客户分析（潜在客户）1.1. 从宏观市场看从宏观市场看：2010年房地产存在不确定性。2.2. 从清溪楼市看从清溪楼市看：现

27、阶段没有高端豪宅洋房项目，主要以中低档品质的楼盘为主。3.3. 从竞争楼盘看从竞争楼盘看：各盘大户型产品较空缺，并且以后同我项目形成竞争的主要楼盘为盛和新都会，因旧城其它楼盘目前都在去化尾货。第二潜在竞争对手是新城区。4.4. 从成交及潜在客户从成交及潜在客户看：清溪市场主要客户以本地人及常住清溪的新莞人为主。part1part1、市场概况、市场概况小结小结part2 part2 、项目分析、项目分析 part3part3 、项目定位、项目定位part4 part4 、营销建议、营销建议part1part1、市场概况、市场概况 报告结构报告结构北：医院、邮政局北：医院、邮政局南：清溪文化公园南

28、：清溪文化公园1、地块概况、地块概况项目四至项目四至优优差差良良中中西：电池厂西：电池厂地块方块，周边交通配套完地块方块，周边交通配套完善善东：岭南中央商业街东：岭南中央商业街地块位于清溪镇老城区与工业区的边缘地带，周边交通便利，步行至清溪最旺商地块位于清溪镇老城区与工业区的边缘地带，周边交通便利，步行至清溪最旺商圈圈香芒东路约香芒东路约5 5分钟；项目周边主要以中低档商业为主，分钟；项目周边主要以中低档商业为主，商铺空置率较高！商铺空置率较高！1、地块概况、地块概况周边配套周边配套规避劣势规避劣势强化优势强化优势优势优势strengthstrength劣势劣势weakweakn清溪镇老城区n

29、交通便利n南面为清溪文化公园n与电池厂相邻n地块规模较小n楼面价较高机会机会opportunityopportunity本项目本项目虽处于老城区虽处于老城区，但规模不大，需借助清溪文化公园，但规模不大，需借助清溪文化公园，打造一个高端豪宅项目！打造一个高端豪宅项目！n市场高档产品稀缺威胁威胁threatenthreatenn2010年房地产存在不确定性n供应量加大，竞争激烈2、地块、地块swot分析分析现有核心价值现有核心价值“清溪文化公园清溪文化公园”的稀缺自然资源机会点机会点1、精准的项目定位精准的项目定位形成的错位竞争2、产品创新产品创新形成的差异化竞争3 3、项目核心价值、项目核心价值

30、探探索索part2 part2 、项目分析、项目分析 part3 part3 、项目定位、项目定位part4 part4 、营销建议、营销建议part1part1、市场概况、市场概况 报告结构报告结构1.前提前提2.问题问题3.思考思考4.如何做高端豪宅如何做高端豪宅5.项目整体规划布局建议项目整体规划布局建议1 1、前提、前提项目楼面价项目楼面价15801580元，约元，约50005000元元/ /成本！成本！预计均价在预计均价在60006000元元/ /以上！以上！基于这样的条件基于这样的条件做什么项目才能突破客户心理价位做什么项目才能突破客户心理价位？2 2、问题、问题突破价格标杆：突破

31、价格标杆：清溪市场前两年的洋房整体均价是为清溪市场前两年的洋房整体均价是为41004100元元/ /，目前在售洋房整体均价在目前在售洋房整体均价在48004800元元/ /。项目自身条件：项目自身条件：项目位于清溪老城区，但临近工业区，占地规模较小，虽有清溪文化公园，但项目位于清溪老城区，但临近工业区，占地规模较小，虽有清溪文化公园，但只有部分单位可享！只有部分单位可享！基于此，我们从两个方向思考！基于此，我们从两个方向思考！3 3、思考、思考这是否可行？这是否可行？首先，让我们来看下清溪的商业市场！首先，让我们来看下清溪的商业市场！方向一：通过增加商业面积来分摊住宅价格压力方向一：通过增加商

32、业面积来分摊住宅价格压力3 3、思考、思考本案碧月湾商业碧月湾商业香芒路商业香芒路商业新城中心商圈新城中心商圈御鹿华庭御鹿华庭老城区商圈老城区商圈工业区商圈工业区商圈3 3、思考、思考商业市场商业市场清溪商业分三清溪商业分三大商圈，大商圈，本项目位于本项目位于老城区和工业区的边缘地带老城区和工业区的边缘地带主要商业：主要商业：华润万家、碧月湾商业中心，香芒路集中了清溪华润万家、碧月湾商业中心，香芒路集中了清溪90%90%的品牌。银行、服装、餐饮、的品牌。银行、服装、餐饮、通讯等通讯等营业面积：华润万家营业面积：华润万家10000 10000 ，碧月湾商铺全部在120 以上。经营业态经营业态：华

33、润万家，1f：国美电器2f：生活超市3f：健身房及桌球馆。碧月湾商业中心以中高档餐饮为主。租金价格：租金价格：大型商业整体价格120元/ ，香芒路整体价格150230元/老城中心聚集了清溪最高端商家，最旺的商圈。老城中心聚集了清溪最高端商家，最旺的商圈。3 3、思考、思考商业市场（老城商圈）商业市场（老城商圈）主要商业：主要商业：天和百货，金阳广场营业面积营业面积：天和百货25000 ，临近商铺6080，金阳商贸广场40120 经营业态：经营业态： 1f1f：化妆品、皮鞋皮具、首饰、运动服饰、休闲服饰等2f：男装、女装、内衣、童装、家居用品、美容院等3f：超级市场4f：低端服装大卖场。临近商铺

34、全部经营较低档服装和日常生活用品。租金价格：租金价格：金阳商贸广场5060元/ ，转让费3-4万租售情况：临近商铺内街50%空置，金阳商贸广场20%空置。客户群体消费客户群体消费能力较低，能力较低，商铺空置率较高。商铺空置率较高。3 3、思考、思考商业市场（工业商圈）商业市场（工业商圈）主要商业：御鹿华庭主要商业：御鹿华庭“台湾风情商业街台湾风情商业街”，以杂货店，餐饮为主。，以杂货店，餐饮为主。租金价格：租金价格：30803080元元/ /租售情况：空置超租售情况：空置超90%90%。新兴商业区，新兴商业区，人流量较少人流量较少, ,主要主要服务御鹿华庭和附近小区业主，未来服务御鹿华庭和附近

35、小区业主，未来商业商业发展发展空间较大。空间较大。3 3、思考、思考商业市场（新中心区商圈）商业市场（新中心区商圈）老城商圈老城商圈香芒路和聚富路为老城区核心地段，也是商业最集中区域，但周边商铺有部出租转让空置状况。工业区商圈工业区商圈新城商业圈新城商业圈因配套设施不完善，目前片区商业处在起步阶段，以杂货店和餐饮为主，主要服务周边小区业主，随着新兴片区成熟，商业空间较大！根据上述商业状况，我们得出：除根据上述商业状况，我们得出：除老城区商业相对较旺，老城区商业相对较旺，清溪商业市场整体经营状况一般清溪商业市场整体经营状况一般3 3、思考、思考商业市场商业市场以天和百货为核心，整体商业档次较低，

36、主要满足工厂从业人员需求，商铺空置率较高。本项目虽处香芒中路，但已经离开了老城区的核心商圈，属于靠近工业区本项目虽处香芒中路，但已经离开了老城区的核心商圈，属于靠近工业区的边缘地带。的边缘地带。据了解，附近商铺租金较低（据了解，附近商铺租金较低（5050元元/ / 之内），且空置率非常高；剩余商之内），且空置率非常高；剩余商铺生意较差、在商业经营上属于走下坡路的区域，如果本项目做商业，可铺生意较差、在商业经营上属于走下坡路的区域，如果本项目做商业，可能需要投入非常高的代价才能以一己之力挽救整个片区的商业氛围，这是能需要投入非常高的代价才能以一己之力挽救整个片区的商业氛围，这是很困难的！很困难的

37、！项目所在片区商业现状项目所在片区商业现状3 3、思考、思考商业市场商业市场商业商业规模规模商业商业规模规模香芒中路4050香芒东路10300华润超市3500富升百货2800银湖四路4250大新百货4500商业街6500万家福4500聚富花园底商2000星光商业广场7700富佳百货8600金阳广场街铺34000鹿湖西路4000华润万家12500天和百货30000恒盈豪庭商业8000嘉信广场商业38000碧月湾商业中心6000盛和和新都会20500台湾风情街41000合计211700211700清溪知名商业约清溪知名商业约2222万，整体商业体量约万，整体商业体量约4040万方（包括潜在供应），

38、清溪总人口约万方（包括潜在供应），清溪总人口约为为3535万人。人均商业面积约万人。人均商业面积约1.11.1/ /人，而深圳商业人均面积人，而深圳商业人均面积1.02 1.02 / /人，可见清溪人，可见清溪商业空间已经饱和商业空间已经饱和! !3 3、思考、思考商业饱和度商业饱和度因此，我们认为本项目不适合做大量商业。因此，我们认为本项目不适合做大量商业。方向二：本项目是否可方向二：本项目是否可打造真正的高端打造真正的高端洋房项洋房项目呢？目呢？3 3、思考、思考清溪大户型产品较稀少，市场无纯粹的高端洋房豪宅；清溪大户型产品较稀少，市场无纯粹的高端洋房豪宅；有一个凤凰花园城，只是中高档产品

39、！有一个凤凰花园城，只是中高档产品！20102010年凤凰花园城出现最高售价为年凤凰花园城出现最高售价为58005800元元/ /！如果做如果做60006000元元/ /以上的高端豪宅，有市场空间。以上的高端豪宅，有市场空间。从市场看（从市场看（市场分析已详细分析）市场分析已详细分析）：3 3、思考住宅市场、思考住宅市场高端客户关注：地段、园林高端客户关注：地段、园林/ /景观及品质！景观及品质！从客户看（从客户看（市场部分已详细分析）市场部分已详细分析）：3 3、思考住宅市场、思考住宅市场南向为清溪文化公园南向为清溪文化公园从项目看（从项目看（市场部分已详细分析）市场部分已详细分析）：基于这

40、样条件基于这样条件我们建议本项目做真正的高端豪宅！我们建议本项目做真正的高端豪宅！那么怎样做呢？那么怎样做呢？3 3、思考住宅市场、思考住宅市场首先首先看看我们面临的重大问题是什么？看看我们面临的重大问题是什么？3 3、思考住宅市场、思考住宅市场1 1、目前，清溪整体洋房市场价格为、目前，清溪整体洋房市场价格为48004800元元/ /。2 2、本项目如何实现整均价、本项目如何实现整均价60006000元元/ /以上呢？以上呢？让我们先看一个和本项目条件相似的成功豪宅案例。让我们先看一个和本项目条件相似的成功豪宅案例。2001年，当广州华南板块楼盘售价为4000元/ 时；广州星河湾一期通过引进

41、2000元/ “精装修”，实现6000元/；将只有在香港将只有在香港/ /上海的高档上海的高档 “精装修精装修”首次复制到华南板块，首次复制到华南板块，让广州人震惊，顺理成章的实现高价热销！让广州人震惊，顺理成章的实现高价热销！我们不是要学星河湾做高档我们不是要学星河湾做高档“精装修精装修”；而是想学习的是这种打破市场常规状态的营；而是想学习的是这种打破市场常规状态的营销理念！销理念！案例：广州星河湾案例：广州星河湾4 4、如何做豪宅如何做豪宅华南区板块华南区板块广州番禺广州番禺毛坏售价毛坏售价4000元元/星河湾一期星河湾一期售价售价6000/其中装修价其中装修价2000元元/将市场公认的豪

42、宅精典营销理念，成功运用到清溪，将市场公认的豪宅精典营销理念，成功运用到清溪，引领清溪豪宅洋房市场，引领清溪豪宅洋房市场，打造清溪前所未有的产品，打造清溪前所未有的产品，这就是本项目做真正豪宅的核心这就是本项目做真正豪宅的核心! !4 4、如何做豪宅如何做豪宅那么，如何打造豪宅？那么，如何打造豪宅？必须从园林、必须从园林、“门面门面”、配套、户型等、配套、户型等去突破，做去突破，做清溪没有做过的项目清溪没有做过的项目。4 4、如何做豪宅如何做豪宅例如：我们可将广州誉峰的例如：我们可将广州誉峰的“园林园林”引入清溪！引入清溪！4 4、如何做豪宅如何做豪宅广州誉峰广州誉峰占地面积：占地面积：226

43、9322693平方米平方米 容积率：容积率：6.81 6.81 户型面积：户型面积：250-290250-290平方米平方米均价为：均价为：3500035000元元/ /平方米平方米 与本项目相似度：与本项目相似度：南临珠江公园、规模不大、园林面积小南临珠江公园、规模不大、园林面积小该项目核心亮点：五星级酒店式度假园林！该项目核心亮点：五星级酒店式度假园林！五星级酒店式度假五星级酒店式度假园林打造特点园林打造特点一一、层进式、层进式立体园结构立体园结构二、全球化选二、全球化选料以及手工料以及手工三、原创性艺术三、原创性艺术塑造景观塑造景观层进式立体园林：层进式立体园林：2.75米、5.4米、1

44、0.6米三个立体层面的层进式园林景观，使客户置身不同高度时，获得以外的景观收获。 通过细节打造出意境园林。借鉴之处：意境园林细节的打造，意借鉴之处：意境园林细节的打造，意境的味道、禅意的内涵。境的味道、禅意的内涵。由于项目占地仅1万平米，需要通过一些细节精细的禅意园林做支撑。原创性艺术塑造景观原创性艺术塑造景观错落有致的园林布局，移步换景的精心规划，带水底音响的恒温室内泳池等酒店式园林细节更为住户带来舒适享受；全球化选料手工打造全球化选料手工打造来自大江南北的火山石、金麻黄、十吨选两吨的扁平鹅卵石、印尼进口的泳池地砖，人工模压的墙面雕塑，广泛应用在大堂会所之中。户型方面：户型方面：每户均设有大

45、型落地窗户及高达6米的空中花园；大面积的户外空间巧妙地将室外的庭院引入客厅。亮点：空中花园南对珠江公园亮点：空中花园南对珠江公园项目主入口形象项目主入口形象4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目入口处项目入口处: :设置标志墙，附项目设置标志墙，附项目logologo，加种色彩鲜明的花卉（如：红色、加种色彩鲜明的花卉（如：红色、黄色、紫色的草花）。黄色、紫色的草花）。花阵及项目形象墙4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目架空层会所项目架空层会所因园林空间较小，做独立会所，可行性不大！因园林空间较小，做独立会所，可行性不大！建议建议把部分架空把部分架空层做为项目会所，通过后期玻璃等隔断，层做为项目会所，通过

46、后期玻璃等隔断，形成独立又开放、功能齐全的会所配套！形成独立又开放、功能齐全的会所配套！4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目架空层会所项目架空层会所休闲空间休闲空间特色雕塑特色雕塑墙面隔壁示意墙面隔壁示意休闲茶吧休闲茶吧4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目入户大堂项目入户大堂入户大堂是体现项目入户大堂是体现项目“豪华豪华”的直观印象！建议如下：的直观印象！建议如下：做做10米米高的挑高大堂，设置大型水晶吊灯，增强气势！高的挑高大堂，设置大型水晶吊灯，增强气势！做双入户大堂，为地下车库直接入户的业主提供尊贵感！做双入户大堂，为地下车库直接入户的业主提供尊贵感！ 10.810.8米高双大堂设计米高双大堂设

47、计地下车库直接入大堂地下车库直接入大堂大堂结合地下室天井设计大堂结合地下室天井设计同时，架空层层高同时，架空层层高5.45.4米米10.8米米庭院庭院第二大堂第二大堂第一大堂第一大堂5.4米米4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目入户大堂项目入户大堂双大堂案例：万科虹溪诺雅双大堂案例：万科虹溪诺雅+ +约约1010米挑高双入户大堂，米挑高双入户大堂，约约4 4米挑高阳光地下车库。米挑高阳光地下车库。4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目入户大堂项目入户大堂地下入户大堂地下入户大堂4 4米高挑空米高挑空地上入户大堂地上入户大堂借鉴：香密湖一号装饰借鉴：香密湖一号装饰在材质上凸显住户身份感、在材质上凸显住户身

48、份感、尊贵感，体现尊贵感，体现高品位的格高品位的格调大堂调大堂入口对面整面的落地玻璃窗引入自然光线，使室内外景观交融入口对面整面的落地玻璃窗引入自然光线，使室内外景观交融；天花灯箱设计，令大堂光线更柔和，大型水晶吊灯，营造奢华天花灯箱设计，令大堂光线更柔和，大型水晶吊灯，营造奢华/ /尊贵尊贵金黄色调的整体氛围，雍容和谐金黄色调的整体氛围，雍容和谐；水晶吊灯水晶吊灯通透玻璃通透玻璃项目入户大堂项目入户大堂地下车库是高档豪宅容易忽略之处，建议如下：（地下车库是高档豪宅容易忽略之处，建议如下：（案例珠海华发新城）案例珠海华发新城） 阳光园林车库泊车也能呼吸新鲜空气，享受靓丽的风景阳光园林车库泊车也

49、能呼吸新鲜空气，享受靓丽的风景 ! ! 地面使用专业地面漆，提升车库档次！地面使用专业地面漆，提升车库档次！4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目地下车库项目地下车库4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目户型建议项目户型建议目前清溪市场没有真正的豪宅洋房项目，所以在产品户型方目前清溪市场没有真正的豪宅洋房项目，所以在产品户型方面缺乏创新和豪宅气质，因此我们建议：面缺乏创新和豪宅气质，因此我们建议：在产品户型方面进行创新。在产品户型方面进行创新。关键词：强调资源最大化利用：空中院馆关键词：强调资源最大化利用：空中院馆/ /景观厨房景观厨房/ /前后双阳台前后双阳台/270/270圆弧景观阳台圆弧景观阳台/

50、/主仆分离主仆分离经典户型经典户型：（香密湖：（香密湖1 1号）号）经典：经典：180180四房四房亮点：亮点：四面通透性内庭院（空中院馆）四面通透性内庭院（空中院馆）受到客户热烈追捧受到客户热烈追捧景观厨房，功能空间，同时享受外界景观资源4 4、如何做豪宅如何做豪宅项目户型建议项目户型建议最后，我们系统回顾一下上述建议：最后，我们系统回顾一下上述建议：第二步：园林第二步：园林第三步：会所第三步：会所第四步：大堂第四步：大堂第五步第五步：户型：户型以上各步均按以上各步均按“豪宅豪宅”标准配置，这是本项目在清溪打造高端项目的核心！标准配置，这是本项目在清溪打造高端项目的核心！第一第一步：入口步：

51、入口4 4、如何做豪宅如何做豪宅除了建筑等硬性方面。除了建筑等硬性方面。目前目前，清溪的物业服务整体水平不高，清溪的物业服务整体水平不高，但真正的豪宅，软性服务也是重要因素！但真正的豪宅，软性服务也是重要因素！邀请品牌物业公司做全面管理或顾问管理！邀请品牌物业公司做全面管理或顾问管理！销售期间，提高销售人员形象、服务人员素质！销售期间，提高销售人员形象、服务人员素质！服务提升服务提升从语言、接待礼仪等方面全面提高销售人员形象从语言、接待礼仪等方面全面提高销售人员形象、服务人员素质，、服务人员素质，有利于提高项目综合品质。有利于提高项目综合品质。4 4、如何做豪宅如何做豪宅服务提升服务提升服务体

52、系服务体系细节分类细节分类主要内容主要内容搭建专属搭建专属价值体系价值体系提升居住价值提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质质扩大投资价值扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值目的投资及珍藏价值关注合作价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，在各个领域内寻

53、找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级实行服务分级物业经理人物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，2424小时在线，包括小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士

54、社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/ /隐性特卫队隐性特卫队/ /护卫仪仗队护卫仪仗队深度礼宾式深度礼宾式指南针服务指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务健康服务为业主建立家庭健康档案为业主建立家庭健康档案/ /提供提供2424小时医疗急救援助小时医疗急救援助/ /定期举办健康定期举办健康知识讲座知识讲座/ /私人陪护服务私人陪护服务/ /

55、提供健康顾问，心理咨询等提供健康顾问，心理咨询等异地异地sossos服务服务在港澳及国内在港澳及国内开通物业服务开通物业服务热线，提供异地紧急援助热线，提供异地紧急援助前置服务前置服务设立沟通大使设立沟通大使/ /收楼大使收楼大使/ /装修大使等，在购楼过程中提供全程服务装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务个性化服务私人随护私人随护/ /四点钟学校四点钟学校/ /爱心服务爱心服务/ /物业理财物业理财/ /保姆培训保姆培训/ /家居服务家居服务/ /代代办服务办服务我们建议本项目按以上豪宅物业服务标准去做。我们建议本项目按以上豪宅物业服务标准去做。按上述建议，我们的产品完全可以打造成

56、高端豪宅！按上述建议，我们的产品完全可以打造成高端豪宅！引领并引领并“震撼震撼”清溪！清溪！那么我们具体应该怎么打造出规划亮点？那么我们具体应该怎么打造出规划亮点？先回顾先回顾一下地块指标！一下地块指标！5 5、规划、规划思考思考指标思考指标思考指标名称指标名称数值数值强制性指标强制性指标指导性指标指导性指标用地面积13839.344容积率2.4绿地率40%建筑密度40%最大层数15层最大高度60米按限高按限高6060米，理论上最高可做米，理论上最高可做2020层！层！但最大层数只能做但最大层数只能做1515层！层！虽然这是指导性指标虽然这是指导性指标但我们必须思考如何有效利用但我们必须思考如

57、何有效利用“指标指标”第一：我们建议项目整体拔高约第一：我们建议项目整体拔高约4-54-5米，一方面可形成有气势的主入口；另米，一方面可形成有气势的主入口；另一方面可做一方面可做“阳光地下停车场阳光地下停车场”！第二：我们建议架空层做第二：我们建议架空层做5.85.8米米( (超过超过6 6米计二层），米计二层），一方面使中心园林通过一方面使中心园林通过架空层与清溪公园形成通透的景观视觉效果；另一方面，利用高差做架空层与清溪公园形成通透的景观视觉效果；另一方面，利用高差做下沉式立体会所！下沉式立体会所！第三：大户型楼王单位，建议层高做第三：大户型楼王单位，建议层高做3.23.2米米，提升楼王的

58、居住品质！其它楼，提升楼王的居住品质！其它楼栋层高建议做栋层高建议做3 3米！米！指标思考指标思考5 5、规划思考、规划思考5 5、规划思考、规划思考如何利用规划指标，进行创新如何利用规划指标，进行创新因项目限高因项目限高6060米，限层米，限层1515层，所以高度还有可利用空间，利用项目整体抬高：层，所以高度还有可利用空间，利用项目整体抬高：第一：整体抬高部分做停车位；第一：整体抬高部分做停车位；第二：抬高部分顶上做第二：抬高部分顶上做“空中花园空中花园”式园林景观；式园林景观；第三：临路面做一个第三：临路面做一个“坡地人行入口坡地人行入口”，营造，营造“高台府邸高台府邸”的尊贵仪式；的尊贵

59、仪式；同时，从成本角度考虑！如果做空中花园和架空车库的建筑成本比普通地下室同时，从成本角度考虑！如果做空中花园和架空车库的建筑成本比普通地下室和地上园林成本要低！和地上园林成本要低！入口示意入口示意整体抬高部分整体抬高部分坡地人行入口坡地人行入口园林园林5 5、规划思考、规划思考商铺入口示意图商铺入口示意图入口示意入口示意临路商铺临路商铺人行入口人行入口:建议宽建议宽8-10米米,进深进深10-15米米;有一定坡度有一定坡度!香芒中路香芒中路平台花园平台花园平台花园平台花园4-5米米15米米商铺商铺整体抬高一层，如图片整体抬高一层，如图片所示：街铺与地下停车室平齐，临街面与正常布置一所示：街铺

60、与地下停车室平齐，临街面与正常布置一样！如街铺进深太长，可通过天井采光，增加街铺附加值样！如街铺进深太长，可通过天井采光，增加街铺附加值如商铺进深在如商铺进深在1515以上，可以上，可通过设置天井采光通过设置天井采光! !5 5、规划思考、规划思考公路公路5 5、规划思考、规划思考建筑局部示意图（大堂、车库、架空层）建筑局部示意图（大堂、车库、架空层）高高5m高高5.8m大堂大堂高高10m车库车库空中花园空中花园路面路面架空层架空层清溪公园清溪公园楼王楼王车行车行人行人行车库大堂车库大堂入户大堂入户大堂5 5、规划思考、规划思考车行入口示意图车行入口示意图住宅住宅架空层架空层平台空中花园平台空