佛山禅城区亚艺项目分析报告51p

1、佛山禅城区亚艺项目分析佛山禅城区亚艺项目分析目录一、宏观市场一、宏观市场 20112011年经济分析年经济分析 20112011年房地产调控热点年房地产调控热点 佛山宏观市场分析佛山宏观市场分析二、佛山土地市场分析二、佛山土地市场分析三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析 禅城区房地产市场分析禅城区房地产市场分析四、小结四、小结五、项目区域分析五、项目区域分析六、项目区域小结六、项目区域小结一、宏观市场一、宏观市场2011 2011 年，全国年，全国gdp gdp 增速放缓，前三季度分别为增速放缓，前三季度分别为9.7%9.7%、9.5%9.5%、9.1%9.1%，但累计，但累计gdpg

2、dp增速仍增速仍在在9.4%9.4%的高位，经济下行风险不大。的高位，经济下行风险不大。2011 2011 年三季度以来，年三季度以来，cpicpi在达到在达到20092009以来的高位以来的高位后连续三个月下降，后连续三个月下降，10 10 月回落至月回落至5.5% 5.5% ，1111月继续下降至月继续下降至4.2% 4.2% ，通胀压力继续减弱。，通胀压力继续减弱。20112011年经济分析年经济分析20112011年年1-10 1-10 月，全国累计房地产开发投资额达到月，全国累计房地产开发投资额达到5 5万亿，总量已高于万亿，总量已高于20102010全年；同比全年；同比增速下降至增

3、速下降至31.1%31.1%，为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。，为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。全国开发投资全国开发投资增速仍处于历史高位增速仍处于历史高位一、宏观市场一、宏观市场20112011年经济分析年经济分析一、宏观市场一、宏观市场1 1、房产税、房产税 1月27日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。 1月28日，重庆开始征收房产税。征税对象：针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。房产税税率是以房产交易价为征税基数，交

4、易单 价达到上两 主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5% ；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。 2月27日，上海市开始征收房产税，征收对象为上海市居民家庭在上海市新购的第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房，征收范 围为上海市居民家庭第二套及以上住房中人均超过60平方米的面积，适应税率根据不同情况定为0.4%和0.6%两种。2 2、加息、加息 20111月-7月，央行共加息3次(2010年以来共5次）,上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一期存款利率提高到3.5% 大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史

5、高点。7月-11月共计5 个月里，央行未上调利率和存准率。12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率 20112011年房地产调控热点年房地产调控热点一、宏观市场一、宏观市场3 3、限购、限购 佛山从3 月18 日开始实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2 套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1 套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。4 4、一房

6、一价、一房一价 国家发改委发布商品房销售明码标价规定,要求从5月1日起商品房销售实行一套一标,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。 佛山从5月10日起，新取得预售的商品房严格执行“一房一价”。佛山住建局要求实际销售价格必须不低于公示价格的90% ，防止开发商在申报时给房价充水。 20112011年房地产调控热点年房地产调控热点2005201120052011年佛山年佛山gdpgdp一直呈现稳步上升的势头，一直呈现稳步上升的势头，2011 2011 年佛山年佛山gdpgdp

7、预计达到预计达到66006600亿元亿元, ,完成地方财政预算收入完成地方财政预算收入335.66335.66亿元，增长亿元，增长16%16%一、宏观市场一、宏观市场佛山宏观市场分析佛山宏观市场分析20052005年以来，佛山的人均可支配收入每年以年以来，佛山的人均可支配收入每年以8%8%或以上的速度增长。截至或以上的速度增长。截至20112011前三前三季度，全市城镇居民人均可支配收入季度，全市城镇居民人均可支配收入2321823218元，比上同期增长元，比上同期增长12.6% 12.6% ，增幅比上半，增幅比上半年提高年提高0.20.2个百分点；城镇居民人均消费性支出个百分点；城镇居民人均

8、消费性支出1819218192元，增长元，增长10.5%10.5%一、宏观市场一、宏观市场佛山宏观市场分析佛山宏观市场分析05-0905-09间，佛山的固定投资稳健发展，间，佛山的固定投资稳健发展，10-1110-11前三季度，佛山固定资产投资以前三季度，佛山固定资产投资以11%-12%11%-12%的增长速度快速发展。的增长速度快速发展。20112011前三季度，佛山市固定资产完成投资前三季度，佛山市固定资产完成投资1368.151368.15亿元，比上亿元，比上 同期增长同期增长14.1%14.1%。全市房地产开发投资完成投资。全市房地产开发投资完成投资427.90 427.90 亿元，增

9、长亿元，增长25.8%25.8%。一、宏观市场一、宏观市场佛山宏观市场分析佛山宏观市场分析佛山是传统的制造业城市，产业对出口的依赖程度高；佛山是传统的制造业城市，产业对出口的依赖程度高；佛山五区产业经济自然形成各具特色的产业结构佛山五区产业经济自然形成各具特色的产业结构第二产业仍为发展重心，且多为本地企业，可见佛山第二产业仍为发展重心，且多为本地企业，可见佛山私企业主的数量庞大，也是消费的主要驱动力。私企业主的数量庞大，也是消费的主要驱动力。一、宏观市场一、宏观市场0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2003年2004年2005年2006年2007年2008年20

10、09佛山市历年产业结构变化状况佛山市历年产业结构变化状况6%5%5%4%4%2.20%2.10%55%58%64.00%62%64%65.60%62.80%39%37%31%34%32%32.20%35.10%第三产业第二产业第一产业佛山宏观市场分析佛山宏观市场分析一、宏观市场一、宏观市场 “十二五十二五”规划以智能科技塑造智能佛山，打造金融商贸城市为核心规划以智能科技塑造智能佛山，打造金融商贸城市为核心四化融合：四化融合：四化融合智慧佛山”是指通过信息化、工业化、城市化、国际化的相互融合、互相促进、共同发展，把佛山打造成为新兴产业发达、社会管理睿智、大众生活智能以及环境优美和谐的智慧城市。

11、四化定位：定位：通过四化融合 ，把佛山建设成先进产业聚集区、睿智管理 先行区、智能生活新天地、美丽和谐好家园。 沥桂两地联手，经济作用明显。沥桂两地联手，经济作用明显。 南海区规划以沥桂组团为核心构建主城区，为“沥桂一体化”规划的一部分，南海里水镇与大沥镇分别有两个项目奠基，标志着南海区府建设南海东翼片区的目标已经付诸实施。位于南海中东翼的桂城、大沥及里水三地邻近广州，为信息、交通上与广州对接带来利好，起到桥梁纽带作用，广州优势资源辐射作用也是非常明显。佛山宏观市场分析佛山宏观市场分析一、宏观市场一、宏观市场 佛山的佛山的“三旧三旧”改造成果逐步显现，印证佛山城市的转型。改造成果逐步显现，印证

12、佛山城市的转型。 由旧改项目变身的佛山家居博览城即将投入使用。从王府井进驻，到新鸿基澜石旧改项目的动工，季华路、佛山大道“两轴”新增的商业地产将在接下来的几年间集体面市。一大批商业地产项目的出现，不仅是禅城“三旧”改造的转型，同时也印证佛山城市的转型。 城市骨架的建设加快内外连接城市骨架的建设加快内外连接 地铁三号线将串联南顺禅。 广佛地铁二期魁奇路至小涌段：广佛线二期工程起于佛山市禅城区的魁奇路，止于东平新城的小涌 广州地铁6号线有望接驳里水。 广佛肇高速三水至小湘段年内动工。 水南延线最快明年动工。佛山宏观市场分析佛山宏观市场分析 佛山佛山5+2+15+2+1组团重新定位，标志佛山进入组团

13、重新定位，标志佛山进入 强中心强中心 的城市发展方向的城市发展方向一、宏观市场一、宏观市场佛山宏观市场分析佛山宏观市场分析二、佛山土地市场分析二、佛山土地市场分析20112011年，佛山市通过年，佛山市通过 “ “招拍挂招拍挂”公开市场共供应各类型用地公开市场共供应各类型用地281281宗，总供应用地面宗，总供应用地面 积积1081.011081.01。其中工业用地供应为。其中工业用地供应为123123宗，共宗，共552552，约占总供地面积的，约占总供地面积的51%51%，住宅，住宅用地供应用地供应9595宗，共宗，共353353，约占总供地面积的，约占总供地面积的33% 33% ；商业用地

14、供应；商业用地供应3636宗，共宗，共89.8589.85，约占总供地面积的约占总供地面积的8%8%；办公用地供应；办公用地供应1818宗，共宗，共67.4167.41，约占总供地面积的，约占总供地面积的6% 6% ；其；其他性质的用地供应他性质的用地供应9 9宗，共宗，共18.7318.73，约占总供地面积的，约占总供地面积的2%2%。 20102010年承接年承接0909年二级市场的复苏，土地市场一片飘红，禅城、南海和顺德土年二级市场的复苏，土地市场一片飘红，禅城、南海和顺德土地成交大幅攀升；地成交大幅攀升；20112011年各区土地成交均为近来低峰，禅城区商住用地成交年各区土地成交均为近

15、来低峰，禅城区商住用地成交环比环比20102010年下降年下降20% 20% ，20112011年南海区商住用地环比暴跌年南海区商住用地环比暴跌176%176%，顺德区环比下，顺德区环比下跌跌81%81%。三水环比下降。三水环比下降60% ,60% ,高明区环比下降高明区环比下降66%66%。20112011年佛山商住用地成交年佛山商住用地成交集中在禅城区和南海区。集中在禅城区和南海区。二、佛山土地市场分析二、佛山土地市场分析2007-20112007-2011年，佛山商住用地年，佛山商住用地成交受二级市场影响明显，成交受二级市场影响明显，08 08 年和年和1111楼市均遭遇政策调楼市均遭遇

16、政策调控政策影响，成交量均低于控政策影响，成交量均低于500500，20112011年更是遭遇楼市年更是遭遇楼市调控的强压，自三月限购出调控的强压，自三月限购出台后，土地市场发展趋向低台后，土地市场发展趋向低迷。月均成交仅为迷。月均成交仅为25 25 万。万。自自8 8 月开始，土地成交率逐月开始，土地成交率逐渐降低，流拍现象普遍。渐降低，流拍现象普遍。9 9 月成交率更是月成交率更是38%38%的全年最低。的全年最低。 二、佛山土地市场分析二、佛山土地市场分析20112011年全年商住、商业土地供应年全年商住、商业土地供应534534万，成交万，成交368368万，成交率为万，成交率为69%

17、 69% ，较去的，较去的83%83%下降下降14%14%，流拍的土地增多。流拍地块基本都是总价高、单价高的地块，发展商面对，流拍的土地增多。流拍地块基本都是总价高、单价高的地块，发展商面对目前的市场环境，普遍对一次性投入巨大的资金态度谨慎，造成了这些商住地流拍。目前的市场环境，普遍对一次性投入巨大的资金态度谨慎，造成了这些商住地流拍。二、佛山土地市场分析二、佛山土地市场分析20112011年成交的商住用地中小于年成交的商住用地中小于5 5万的约占万的约占52%52%，5-105-10万的约占万的约占19%19%，10-3010-30万以上的用地约占万以上的用地约占23%23%，而，而3030

18、万以上的大宗商住用地仅占总成交宗数的万以上的大宗商住用地仅占总成交宗数的6%6%。二、佛山土地市场分析二、佛山土地市场分析纵观纵观07-1107-11年的总价地年的总价地王，本年度度的地王成王，本年度度的地王成交价仅仅超越遭遇全球交价仅仅超越遭遇全球金融危机的金融危机的0808年地王，年地王，与其他年份地王成交价与其他年份地王成交价相比大为缩水。这也从相比大为缩水。这也从侧面反映了二级市场不侧面反映了二级市场不景气，发展商资金链吃景气，发展商资金链吃紧，直接反映了土地市紧，直接反映了土地市场的不景气，土地难以场的不景气，土地难以提价。提价。二、佛山土地市场分析二、佛山土地市场分析三、佛山房地产

19、市场分析三、佛山房地产市场分析2011 2011 年佛山房地产运行概况：年佛山房地产运行概况： v 预售：2011 年佛山五区商品房新增批准预售建筑面积约839.5，同比 涨4%。v 成交：2011 年佛山五区商品房成交56581 套，合共约633.89 ，同比下降18.87%。 v 价格：2011 年佛山五区商品房成交金额5179003元，均价约为8170 元/ ，同比上升9.69%。 20112011年，在年，在“新国八条新国八条”、“限购限购”、 “ “加息加息”、“限贷限贷”等政策的打压下，佛山等政策的打压下，佛山商品房的新增预售为商品房的新增预售为839.5839.5，环比，环比20

20、102010年涨年涨4%4%。虽然。虽然20112011年佛山土地市场惨淡，但年佛山土地市场惨淡，但国家要求开发商拿到地后必须国家要求开发商拿到地后必须2 2年内开发土地，迫使过去两年内入手地块的开发商加年内开发土地，迫使过去两年内入手地块的开发商加快动工，这也是二级市场成交惨淡，供应依然旺盛的主因。快动工，这也是二级市场成交惨淡，供应依然旺盛的主因。 三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析20112011年年1 1月，国家出台月，国家出台“新国新国8 8 条条”，2 2月央行上调基准利率月央行上调基准利率0.25% 0.25% ，楼市进入调整期，楼市进入调整期，再加上再加上2 2月份春

21、节的影响，导致月份春节的影响，导致2 2月份商品房住宅进入最低点。月份商品房住宅进入最低点。3 3月月1818日，佛山日，佛山“限购令限购令”的直接导致的直接导致3 3月份一度回升的供应量，再次急速下滑。月份一度回升的供应量，再次急速下滑。6-86-8月，开发商观望期间逐渐放量，月，开发商观望期间逐渐放量，供应量逐步回升，进入第四季，各项目加快推货节奏。集中在供应量逐步回升，进入第四季，各项目加快推货节奏。集中在“金九金九”放量，经历放量，经历 “ “十十一一”成交的冷遇，供应量在成交的冷遇，供应量在10 10 月份一度跌至全年度的第二低点。月份一度跌至全年度的第二低点。三、佛山房地产市场分析

22、三、佛山房地产市场分析从各区住宅供应分布看，南海区和顺德区供应量依然是全市主力区域，供应量分别为从各区住宅供应分布看，南海区和顺德区供应量依然是全市主力区域，供应量分别为321.65321.65万和万和271.98271.98万，南海区占全市总供应量的万，南海区占全市总供应量的38% 38% ，顺德区占全市总供应量，顺德区占全市总供应量 的的33%33%。其他三区供应量较少，禅城区以。其他三区供应量较少，禅城区以137.05137.05万的供应量占据全市总供应量的万的供应量占据全市总供应量的16%16%。而。而三水区和高明区供应量均低于百万平米，三水区供应量为三水区和高明区供应量均低于百万平米

23、，三水区供应量为56.8456.84万，高明区仅万，高明区仅 51.9851.98万万的供应量。的供应量。 三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析佛山市佛山市20112011年一手住宅成交年一手住宅成交5658156581套，成交面积套，成交面积633.89633.89万平米，同比万平米，同比20102010减少减少 18.9%18.9%，仅此于仅此于0808年的低点年的低点 三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析20112011年，顺德区以微弱的优势，险胜南海区年，顺德区以微弱的优势，险胜南海区3 3个百分点，领跑佛山五区，全年成交占佛个百分点，领跑佛山五区，全年成交占佛山总成交

24、量的山总成交量的37% 37% ，接近，接近4 4成，南海区则占佛山总成交量的成，南海区则占佛山总成交量的34%34%。禅城商业、经济发展较。禅城商业、经济发展较其他区成熟，开发的楼盘也较多，但楼价较高，成交仅占佛山总成交量的其他区成熟，开发的楼盘也较多，但楼价较高，成交仅占佛山总成交量的12%12%；三水和；三水和高明房地产市场相对滞后，成交量分别占佛山总成交量的高明房地产市场相对滞后，成交量分别占佛山总成交量的10%10%和和7%7%。三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析20112011年第一季延续年第一季延续20102010年年末的年年末的成交旺势，市场表现供需两旺，成交旺势，市

25、场表现供需两旺，“限购令限购令”出台后，第二、三季出台后，第二、三季度为政策观望期，成交量持续走度为政策观望期，成交量持续走低，低，“金九银十金九银十”惨淡收场后，惨淡收场后，开发商调整价格，以价换量，开发商调整价格，以价换量，1111月份成交量少量提升。月份成交量少量提升。三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析2005-20112005-2011年，佛山楼市的成年，佛山楼市的成交均价一直处于快速上升的交均价一直处于快速上升的趋势。趋势。20112011年佛山月度成交年佛山月度成交均价呈波动起伏的走势，年均价呈波动起伏的走势，年头和年尾均低于头和年尾均低于“8”8”字头。字头。尤其是尤其

26、是1212月，为全年成交价月，为全年成交价格低点，进入年末，开发商格低点，进入年末，开发商急于回收资金，以价换量，急于回收资金，以价换量，成交均价出现明显的下滑，成交均价出现明显的下滑，最后收市为最后收市为7483 7483 元元/ / ，仅，仅比比20102010年的全年成交均价低年的全年成交均价低35 35 元元/ / 。三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析20112011年，禅城的市场表现为量跌价稳。年，禅城的市场表现为量跌价稳。成交量为成交量为77.4977.49万万, ,环比下跌环比下跌23%23%；成；成交均价交均价10060.910060.9元元/ /，环比微涨，环比微涨

27、1.4%1.4%。新增供应量新增供应量137.05137.05万，环比上涨万，环比上涨23%23%，供求比供求比1:0.551:0.55国家加强观调控政策，致国家加强观调控政策，致使在使在20102010年就出现的供过于求的现在更年就出现的供过于求的现在更明显，其次禅城作为佛山行政和经济中明显，其次禅城作为佛山行政和经济中心区，市区内土地开发基本趋于饱和，心区，市区内土地开发基本趋于饱和，市场需求相应减少，随着城市化的进一市场需求相应减少，随着城市化的进一步成熟，转型向商业中心发展，具体表步成熟，转型向商业中心发展，具体表现为量降价升。现为量降价升。20112011年上半年受年上半年受“3.1

28、8”3.18”新政影响，自新政影响，自三月份以来成交低迷，开发商与购房者三月份以来成交低迷，开发商与购房者双双步入调整和观望期；禅城区开发商双双步入调整和观望期；禅城区开发商在在“金九银十金九银十”的传统交投期大量推货，的传统交投期大量推货，却未能挽回限购下的低迷市场，成交仍却未能挽回限购下的低迷市场，成交仍然疲弱。然疲弱。三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析20112011年禅城区新增预售主要集中在佛山新城板块和城南板块，分别占年禅城区新增预售主要集中在佛山新城板块和城南板块，分别占21%21%和和23%23%，城，城西和南庄随着保利、星晖、汇银等一线品牌发展商的陆续进驻，推货量也大

29、幅度上西和南庄随着保利、星晖、汇银等一线品牌发展商的陆续进驻，推货量也大幅度上升。升。20112011年，佛山新城年，佛山新城“碧桂园城市花园碧桂园城市花园”项目率先降价促销，并取得显著成果，在碧项目率先降价促销，并取得显著成果，在碧桂园降价影响下，佛山新城其他项目也随着降价，佛山新城成禅城区主力成交区域。桂园降价影响下，佛山新城其他项目也随着降价，佛山新城成禅城区主力成交区域。三、佛山房地产市场分析三、佛山房地产市场分析四、小结四、小结 持续接近持续接近2 2年的调控，年的调控，20112011年我国房地产市场调控成果已经初步显现，在行业年我国房地产市场调控成果已经初步显现，在行业政策和金融

30、政策的打压下，全国多数城市房地产市场出现政策和金融政策的打压下，全国多数城市房地产市场出现“价量齐跌价量齐跌”。 20112011年年底的中央经济工作会议确定了年年底的中央经济工作会议确定了20122012年中国宏观经济年中国宏观经济”稳中求进稳中求进”的发的发展基调，其中对于房地产的表述中依然强调展基调，其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归促进房价合理回归”。 20112011年楼市受国家一系列的宏观调控政策的打压，购房者对市场信息不足，持年楼市受国家一系列的宏观调控政策的打压，购房者对市场信息不足，持观望情绪；而观望情绪；

31、而20122012年随着市场逐渐明朗化，预计需求量将有效激发。年随着市场逐渐明朗化，预计需求量将有效激发。 20112011年禅城区房地产市场呈价稳量跌态势，年禅城区房地产市场呈价稳量跌态势，20122012年将有年将有2 2年前的项目入市，供年前的项目入市，供大于求的状况将继续持续，但大于求的状况将继续持续，但2 2年前成交土地价格较高，预期房价不会急速下年前成交土地价格较高，预期房价不会急速下滑。滑。 新兴的千灯湖板块、佛山新城板块，将与亚艺板块形成三足鼎立，成为禅桂区新兴的千灯湖板块、佛山新城板块，将与亚艺板块形成三足鼎立，成为禅桂区内最为高档的住宅片区，也将成为高消费人群的置业首选。随

32、着广佛同城的重内最为高档的住宅片区，也将成为高消费人群的置业首选。随着广佛同城的重点市政工程点市政工程- -魁奇路东沿线全面启动、广佛地铁二期工程，将进一步提高亚艺魁奇路东沿线全面启动、广佛地铁二期工程，将进一步提高亚艺板块区域价值，巩固该区域在禅桂区内的统治地位。板块区域价值，巩固该区域在禅桂区内的统治地位。五、项目区域分析五、项目区域分析 亚艺板块最初名为湖景板块，处于禅桂的亚艺板块最初名为湖景板块，处于禅桂的核心枢纽位置，北接禅城老城区，东接桂核心枢纽位置，北接禅城老城区，东接桂城板块。城板块。 广佛两地房地产市场在广佛同城政策暖风广佛两地房地产市场在广佛同城政策暖风底下迅速升温，尤为突

33、出的是为佛山带来底下迅速升温，尤为突出的是为佛山带来直接的城建升级及其区位价值提升。亚艺直接的城建升级及其区位价值提升。亚艺板块作为佛山市政府重点打造的高档居住板块作为佛山市政府重点打造的高档居住区，凭借优越的地理位置，完善的配套设区，凭借优越的地理位置，完善的配套设施，以及国内一流地产商扎堆进驻施，以及国内一流地产商扎堆进驻, ,尤其尤其是调蓄湖公园的兴建、备受瞩目的亚洲艺是调蓄湖公园的兴建、备受瞩目的亚洲艺术节的举办，并逐渐成为中心城区乃至整术节的举办，并逐渐成为中心城区乃至整个佛山房地产项目最集中、发展最成熟的个佛山房地产项目最集中、发展最成熟的高端居住区域。高端居住区域。亚艺板块概述亚

34、艺板块概述五、项目区域分析五、项目区域分析可容纳万人的绿茵城市广场可容纳万人的绿茵城市广场文化公园文化公园亚洲艺术公园有着亚洲艺术公园有着4040万平米的全湖景观万平米的全湖景观景观优势景观优势 亚艺板块地处中心城区，已建成一个成熟的豪宅圈亚艺板块地处中心城区，已建成一个成熟的豪宅圈层占据佛山楼市霸主地位的基础。拥有规划较为完层占据佛山楼市霸主地位的基础。拥有规划较为完善的市政及教育配套设施，区内有佛山市重点学校善的市政及教育配套设施，区内有佛山市重点学校有实验小学、华英中学，三甲医院市一医院，岭南有实验小学、华英中学，三甲医院市一医院，岭南明珠体育馆，佛山新兴商业带季华路等各种商业、明珠体育

35、馆，佛山新兴商业带季华路等各种商业、教育、医疗、交通、市政配套设施。教育、医疗、交通、市政配套设施。五、项目区域分析五、项目区域分析配套优势配套优势五、项目区域分析五、项目区域分析 作为目前中心城区乃至整个佛山房地产项目最集中、发展最成作为目前中心城区乃至整个佛山房地产项目最集中、发展最成熟的居住区域，亚艺板块汇集了众多外来和本地品牌地产商熟的居住区域，亚艺板块汇集了众多外来和本地品牌地产商龙光天湖郦都龙光天湖郦都恒福新城恒福新城雅居乐花园雅居乐花园汇银环湖国际汇银环湖国际中海文华熙岸中海文华熙岸品牌优势品牌优势 随着政府规划的推进，环绕亚随着政府规划的推进，环绕亚艺板块的几条城市主干道艺板块

36、的几条城市主干道季华路、华阳路、彩虹路等道季华路、华阳路、彩虹路等道路改造、建成通车后，交通路路改造、建成通车后，交通路网四通八达，东接网四通八达，东接“一环一环”，西近季华商业区，南通桂城，西近季华商业区，南通桂城，北连新城区。季华路打造成北连新城区。季华路打造成“佛山第一街佛山第一街”；随着广佛同；随着广佛同城的重点市政工程城的重点市政工程魁奇魁奇路东延线全面启动，亚艺板块路东延线全面启动，亚艺板块开始开始“东征东征”五、项目区域分析五、项目区域分析持续规划发展持续规划发展五、项目区域分析五、项目区域分析保利天玺保利天玺地址：禅城禅城绿景二路11号（亚艺公园西侧）开发商：保利（香港）投资物

37、业类别 ：住宅、酒店式公寓、超高层住宅占地面积：50000建筑面积：170000容积率:4.0 绿化率:30.88%停车位：1228个销售情况：现时销售销售情况：现时销售4040年产权公寓，带精装修，年产权公寓，带精装修，20132013年交楼，户型年交楼，户型30-6530-65，最低价，最低价1135011350元元/ /平方米平方米在售楼盘情况在售楼盘情况五、项目区域分析五、项目区域分析季华金品季华金品地址：季华七路北侧开发商：佛山市晟景房地产有限公司物业类别：住宅、商住楼占地面积：18000平方米 建筑面积：54000平方米 容 积 率 ：3.00 绿 化 率 ：30% 停车位：544

38、个销售情况：现况销售产权年限销售情况：现况销售产权年限7070年，年，2012-82012-8月交楼。月交楼。最低价最低价83808380元元/ /平方米平方米在售楼盘情况在售楼盘情况五、项目区域分析五、项目区域分析依云上城依云上城地址：禅城魁奇路北侧，桂澜路西侧（佛陈大桥附近）开 发 商： 招商地产佛山公司物业类别： 住宅占地面积:150000平方米 建筑面积:360000平方米容 积 率 ：3.50 绿 化 率 ：50% 停车位:车位按1：1.3配比销售情况：现时销售销售情况：现时销售7070年产权年限，年产权年限，2011-82011-8月交楼。均价：月交楼。均价：99009900元元/

39、 /平方米平方米在售楼盘情况在售楼盘情况五、项目区域分析五、项目区域分析怡翠世嘉花园怡翠世嘉花园售楼地址：佛山市禅城季华七路与桂澜路交汇处 （怡翠玫瑰园东侧）开 发 商：佛山市怡翠南都发展有限公司物业类别：住宅占地面积：93000平方米 建筑面积：390000平方米容 积 率：3.00 绿 化 率：30% 停车位：2200个销售情况：现时销售销售情况：现时销售7070年产权年限，年产权年限，2012-72012-7月交楼月交楼怡翠世嘉花园房价怡翠世嘉花园房价 均价均价85008500元元/ /平方米平方米在售楼盘情况在售楼盘情况五、项目区域分析五、项目区域分析保利天玺保利天玺依云上城依云上城季

40、华金品季华金品怡翠世嘉花园怡翠世嘉花园在售楼盘位置分布在售楼盘位置分布亚州艺术公园亚州艺术公园文华公园文华公园五、项目区域分析五、项目区域分析楼龄楼龄楼盘名称楼盘名称毛坯价毛坯价( (元元/ /) )带装修价带装修价( (元元/ /) )5年以上鸿翔小区-5500-8000绿茵鸣苑-7800-8500奥林匹克花园-10000-14000力迅上筑-8000-10000环湖花园-6000-7800恒福湖景湾-7500-9000汇银帝景湾-7500-8500二手房售价二手房售价五、项目区域分析五、项目区域分析楼龄楼龄楼盘名称楼盘名称毛坯价毛坯价( (元元/ /) )带装修价带装修价( (元元/ /)

41、 )2-5年汇银奥林匹克花园-9000-10000怡翠玫瑰园7800-85009800-10500恒福新城8000-980010000-11000天湖郦都9500-1200011000-13000恒福湖景湾-7800-9000中海文华熙岸7000-100009000-11000金地九珑壁9700-1000010000-120002年以下汇银环湖国际7500-9000-怡翠宏璟9500-11000-鸿业城市花园9500-10500-二手房售价二手房售价五、项目区域分析五、项目区域分析亚艺板块主要以住宅区组成为主，亚艺板块主要以住宅区组成为主，根据住宅区划分为三个区域根据住宅区划分为三个区域天湖郦

42、都天湖郦都恒福湖景湾恒福湖景湾雅居乐花园雅居乐花园金地九珑壁金地九珑壁等一带片区等一带片区九鼎国际、恒福新城九鼎国际、恒福新城一带片区一带片区怡翠玫瑰园怡翠玫瑰园一带片区一带片区商铺情况商铺情况五、项目区域分析五、项目区域分析九鼎国际、恒福新城一带九鼎国际、恒福新城一带 九鼎国际九鼎国际总建36万，是一个集写字楼，商场，住宅的大型综合体，2011年竣工，但由于某些原因，该项目招商进度缓慢，据了解，现时九鼎国际临街商铺租金约40-50元/月 恒福新城恒福新城总建21万，是一个大型住宅项目，2011年竣工。据了解，现时恒福新城临街商铺租金约50-60元/月 这一片区地带虽然是新兴的高尚住宅区，但由

43、于靠近镇安工业区和环这一片区地带虽然是新兴的高尚住宅区，但由于靠近镇安工业区和环市童服城，人口构成较为复杂，普遍消费力不高，零售也是以中低档市童服城，人口构成较为复杂，普遍消费力不高，零售也是以中低档产品为主，平均租金水平约产品为主，平均租金水平约5050元元/ / 月月商铺情况商铺情况五、项目区域分析五、项目区域分析天湖郦都、雅居乐花园、金地九珑壁一带天湖郦都、雅居乐花园、金地九珑壁一带 从最早期的环湖花园别墅区环湖花园别墅区，到恒福湖景湾、汇银帝恒福湖景湾、汇银帝景湾景湾提升区位价值，再到龙光天湖郦都龙光天湖郦都达到禅城区房价最高点，及现时仍在销售的依云上城依云上城，这一片区已成为禅城区内

44、最为成熟的住宅片区。 但由于各个小区发展存在跨度性，不同路段及住宅区的商铺也存在明显的差异化。 以龙光天湖郦都（彩虹路）汇银帝景湾（绿景二路)及这一湖景路段，各个住宅小区入住率较高，生活配套较为齐全，市场、银行等一应俱全，临街商铺经营项目附加值较高，如:汽车服务、餐饮、小型超市、美容、美发、咖啡厅等，租金水平约75-10075-100元元/ / 月月 以雅居乐花园(绿景二路)中海文华熙岸(魁奇路)金地九珑壁(南海大道）这一路段,由于推出时间不长，入住率较低，人流量较少，临街商铺存在空置，租金水平约50-7050-70元元 月月五、项目区域分析五、项目区域分析怡翠玫瑰园一带怡翠玫瑰园一带 怡翠玫

45、瑰园怡翠玫瑰园总建55万，2008年一期竣工，目前二期已销售完毕，怡翠玫瑰园连同现正销售的怡翠世嘉花园、季华金品怡翠世嘉花园、季华金品，凭借怡翠地产及玫瑰园地产的本地品牌效应，组成季华七路新的住宅片区。但由于季华七路镇安段仍然是老式工厂林立、临街商铺以工业产品展销部或办事处为主，季华七路澜石段仍然是工厂、仓库、村屋等多样式组合，且周边生活配套稀缺。住宅氛围仍然不浓厚 据了解怡翠玫瑰园临街商铺租金水平约45-5545-55元元/ / 月月商铺情况商铺情况五、项目区域分析五、项目区域分析20112011年亚艺土地交易情况，以商业性质为多，住宅性质较少，且位于亚艺板块核心区内较年亚艺土地交易情况，以商业性质为多，住宅性质较少，且位于亚艺板块核心区内较为偏远的季华路段和魁奇