临沂铭信置业项目产品建议及经济测算部分报告127页

1、铭信置业河东区项目产品建议铭信置业河东区项目产品建议及经济测算部分报告及经济测算部分报告谨呈：铭信置业谨呈：铭信置业 沂河之畔，沂河之畔，6060万平米原生法兰西小镇生活万平米原生法兰西小镇生活 一期汇报内容回顾一期汇报内容回顾商业商业p风格定位：法兰西风情商业街p功能定位：短期内满足本项目服务配套所需；中长期内成为河东、南坊之间重要的风情商业走廊。p主题定位：本项目未来商业发展以购物、休闲、服务综合性的一站式商业街。p消费客户：主要为河东区消费者。住宅住宅p沂河之畔，60万平米原生法兰西小镇生活p主力客户定位：以兰山、南坊、河东地区的具有一定消费能力，对环境和品质要求较高的中高层客户为主。组

2、团式规划布局组团式规划布局法式风情建筑法式风情建筑以市场和客户需求为导向以市场和客户需求为导向的产品组合的产品组合法国皇家庭院园林法国皇家庭院园林构建豪宅的构建豪宅的大体系大体系智能安保智能安保+品质物业品质物业+人文人文关怀关怀法国风情商业街、豪华会法国风情商业街、豪华会所、双语幼儿园所、双语幼儿园提升价值的实用科技提升价值的实用科技打造法式风情标杆产品打造法式风情标杆产品新规划评价新规划评价p没有体现出组团感与庭院感。p花园洋房户型没有按照配比建议摆放，无法体现楼栋价值差异。p南入口面积较小，不够开阔。p沿河高层最后一栋和其他沿河高层的朝向不统一。p别墅区距离幼儿园和沿街商业距离太近。p高

3、层的户型面积能否实现我司给出的户型配比建议存在疑问。关于规划方案的几点意见关于规划方案的几点意见关于规划方案的几点调整建议关于规划方案的几点调整建议新规划评价新规划评价p别墅区与幼儿园和沿街商业拉开间距或调整位置。最大限度缩小外部嘈杂物业对别墅的影响。p调整沿河高层最后一栋楼的朝向，和其他沿河高层朝向一致。p建议将入口处3个单元的花园洋房改为两个单元，扩大入口广场的面积。p设计成“大开间、小进深”的短板楼。核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5

4、、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题目标及核心问题 项目目标项目目标 ： 短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发； 中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业； 长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。产品建议目标：高价值下的高速销售案例借鉴选取标准案例借鉴选取标准案例借鉴案例借鉴p项目位置：都是处于环境质量相对较好的城市近郊楼盘。p项目档次：都应该属于当地市场较为高

5、档的楼盘。p建筑风格：新古典主义法式风格建筑。p物业类型：多层、花园洋房、小高层、高层等各种物业类型都相对比较齐全的楼盘。案例借鉴案例借鉴合肥绿城合肥绿城桂花园桂花园案例借鉴案例借鉴p绿城桂花园总占地面积约480亩，总建筑面积约41万平方米，其中地下车库配比率为65%，容积率1.22，绿化率42.3，是低密度、低容积率、高绿化率的大型高尚生活园区。 p绿城桂花园由多层公寓、小高层公寓、中心会馆、学校、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成。 规划亮点：规划亮点：p对称、稳重、均衡的园区规划：对称、稳重、均衡的园区规划：总体规划上传承对称、稳重、均衡的布局原则，充分考虑建筑与景观的融合，保证中心花园

6、的品质及各组团景观的均好性。p大社区、小住区：大社区、小住区：两级组团规划，在园区内进行了组团庭院的设计和建设。p五重渐进五重渐进 ：通过园区外围围墙社区入口门禁组团入口单元门厅入户门，形成独有的五重渐进空间感， 案例借鉴案例借鉴合肥绿城合肥绿城桂花园桂花园案例借鉴案例借鉴建筑亮点：建筑亮点：p形色混合，强烈的现代质感形色混合，强烈的现代质感/三段式三段式 ：经典三段式建筑风格，典雅沉稳，历久弥新，局部往往再引进老上海建筑经典元素，彼此巧妙融合。p高品质建筑材料：高品质建筑材料：高品质建筑材料的使用完美衬托出强烈的现代质感和丰富的建筑层次感。 p动感十足的外衣动感十足的外衣建筑外立面细节建筑外

7、立面细节 ：阳台、露台、小坡顶的搭配，形成了建筑外立面自由多变、错落有致的视觉感受。 p别致的窗：别致的窗：独特的八角窗、老虎窗、斜屋顶窗分布其间，清新雅致、端庄大方， 案例借鉴案例借鉴合肥绿城合肥绿城桂花园桂花园案例借鉴案例借鉴景观亮点：景观亮点：p水景园林水景园林：绿城合肥桂花园蜿蜒曲折的水系长达200余米，从家家户户门前流过、窗下淌过，流至低洼处时自然形成水潭。p高高低低的景致高高低低的景致堆坡堆坡 ：延用绿城造园的别致手法之一就是堆坡，对地坪作适当的缓坡处理，构成如自然坡地般的起起落落、起伏变化，形成了都市中稀缺的丘陵地形。 案例借鉴案例借鉴合肥绿城合肥绿城桂花园桂花园案例借鉴案例借鉴

8、案例借鉴案例借鉴东莞中信凯旋城东莞中信凯旋城案例借鉴案例借鉴p区位：区位：中信凯旋城位于东城区东莞大道，紧邻市政中心、文体中心、国际会展中心。p占地面积218000平方米，总建筑面积410000平方米，建筑密度17%,容积率为151。p物业类型为小高层、高层。案例借鉴案例借鉴东莞中信凯旋城东莞中信凯旋城案例借鉴案例借鉴规划亮点：规划亮点：p中信凯旋城所有的建筑及景观设计规划均采用法兰西风格设计，法式建筑，法式园林，法式户型，法式会所，贵族式国际名校各有精彩。 案例借鉴案例借鉴东莞中信凯旋城东莞中信凯旋城案例借鉴案例借鉴建筑亮点：p小高层电梯洋房一梯两户，南北通透。小高层电梯洋房一梯两户，南北通

9、透。p超大空间：超大空间：极限面宽18.5米，3.2米层高，在空中舒展别墅级的空间雍容。p6.6米挑高独立入户大堂。米挑高独立入户大堂。p四面开放的空中独院四面开放的空中独院，将客厅视觉空间无限放大，空中庭院采用三面玻璃墙设计，一面对接阳台，形成景观四面开放的视觉格局，大大增强居室的采光与通透感。 案例借鉴案例借鉴东莞中信凯旋城东莞中信凯旋城案例借鉴案例借鉴景观亮点：景观亮点：p在景观规划上，在景观规划上，中信凯旋城融入了公园的营造理念，拥有超过1公里的漫步林荫道、14000平米的赛文山花园、10000平米的天鹅湖、4000平米的法国宫廷式枫丹白露会所，为凯旋城营造出纯正的法国风情的生活空间。

10、 案例借鉴对本项目的启示案例借鉴对本项目的启示案例借鉴总结案例借鉴总结规划方面：规划方面：p对称、稳重、均衡的园区规划，”大社区、小住区“的两级组团规划p统一建筑风格、园林风格、户型风格，奠定高档生活元素建筑建筑p形色混合，强烈的现代质感/三段式， 新古典主义法式建筑p动感十足的外衣建筑外立面细节 ：阳台、露台、坡屋顶、八角落地窗、老虎窗等户型方面：户型方面：p高层电梯洋房一梯两户，南北通透。p3.2米层高，四面开放的空中独院，在空中舒展别墅级的空间雍容。景观方面：景观方面：p水景园林：蜿蜒的水系，贯穿整个小区，形成以水景为主题的园林。p高高低低的景致堆坡，形成了都市中稀缺的丘陵地形。 p公园

11、理念，漫步林荫道、赛文山花园、天鹅湖、宫廷式枫丹白露会所营造纯正法式生活空间。规划影响因素分析规划影响因素分析在进行规划之初，对项目的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是在进行规划之初，对项目的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提准确定位的重要前提p市级商圈稳定，整体商业格局良性发展p本区域商业的竞争力不足，外地商业地产概念逐渐渗透进入市场p预计新生商业将对整体商业形成较大冲击，商业形态变化，商业档次提升p商业内部需求旺盛，存在一定中高端消费需求比例p租金较为平稳，销售价格较高整体市场整体市场p现有的商业竞争项目(如瑞华金都和好怡嘉超市)业态组合一般，日常

12、消费为主，实际竞争力不强p但是，由于沿河地区缺乏足够的商业项目，现有的竞争商业都具有相对较大的辐射范围p未来有可能做商业的项目(如河东区政府附近商业等)将会在几年后大规模推向市场p主力商家表示在3-5年后，等待区域内住宅居住人口增多有进入河东区的想法p消费者表示出对区域中档商业的需求，尤以超市为主要诉求点，消费特征体现高频次、就近满足的特点，并对本项目表达出消费意愿需求研究需求研究竞争分析竞争分析区域市场区域市场p由于距南坊新区较近且区域内缺乏规范的购物场所，随着南坊新区商业的成熟，区域内消费力外流将逐渐明显p以底商形式出现的配套商业能够解决日常便利消费的需求p区域市场存在商业的空白点，但是尚

13、未进驻大型商家，市场观望态度明显“沿河商业竞争项目较少，竞争力有限，潜在商业需求较大沿河商业竞争项目较少，竞争力有限，潜在商业需求较大”商业商业规划影响因素分析规划影响因素分析在进行规划之初，对项目的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是在进行规划之初，对项目的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提准确定位的重要前提住宅住宅p历史供应平稳上涨，未来供应向东、北两个方向发展p预计未来河东区内住宅价格将继续平稳上涨p住宅产品比较传统，市场标准的升级发展较紧迫整体市场整体市场p区域内未来的竞争对手较多，竞争激烈。p竞争对手中档次相对比较地，高端物业竞争压力比较小p住

14、宅的购买者对本项目的认知度高，认为本项目一带的环境和发展潜力较好p住宅购买者需求户型，以二、三居室为主，并要求较全的功能格局。需求研究需求研究竞争分析竞争分析区域市场区域市场p区域市场无高档楼盘项目，高端客户外流现象严重。p购买者以市区内较年轻刚性需求者、河东区工作和生活客群为主“整体市场稳定发展，区域市场受到关注，未来竞争压力大整体市场稳定发展，区域市场受到关注，未来竞争压力大”规划布局规划布局“大社区，小住区大社区，小住区”两级组团规划两级组团规划规划布局建议规划布局建议p总体规划采用对称、稳重、均衡的布局原则，充分考虑建筑与景观的融合，保证中心花园的品质及各组团景观的均好性。p通过道路、

15、建筑、景观带的分割，将小区规划成“大社区，小住区”的两级组团规划。规划布局中关于别墅组团位置的研究规划布局中关于别墅组团位置的研究规划布局建议规划布局建议 p假如将别墅组团布置在位置2，则别墅的北面和西面全部为高层建筑，对别墅造成的视觉压抑感较强，并且别墅客户的私密性得不到保证。 位置2 位置1 位置3 位置4p别墅现在位于位置1，距离商业街的最近距离仅为19米，容易受到沿街商业等噪杂物业的影响，因此不适合在本区域布置别墅组团p假如将别墅组团布置在位置4，则受到沿街金桥街商业和聚圣路的影响，因此组团4也不适合布置别墅p假如将别墅组团布置在位置3，位置3紧邻聚圣路，道路噪音污染较为严重，也不适合

16、别墅组团布置于此。淄博中润华侨城淄博中润华侨城规划案例借鉴规划案例借鉴p位置：中润华侨城位于淄博市高新区中润大道。p规模：规模：项目占地1800余亩，建筑面积为120万平米，绿化率达60%。p物业类型：物业类型：高层，小高层，多层，别墅。规划亮点:p小区内部人车分流。p根据物业类型和景观特点共分为14个组团。p中间别墅区，被环状水系包围，别墅区整体成“王”字排列，形成“城中之城”，业主的私密性和居住品质都得到了保证。基于以上分析，我们建议项基于以上分析，我们建议项目的布局及组团划分方式为：目的布局及组团划分方式为：规划布局规划布局根据原有方案进行的组团划分根据原有方案进行的组团划分规划布局建议

17、规划布局建议p将项目根据物业类型划分为整个项目划分为15个组团。p高层部分划分高层部分划分4个组团个组团p花园洋房划分花园洋房划分6个组团个组团p别墅为一个组团别墅为一个组团p迷你洋房划分迷你洋房划分3个组团个组团p风情商业街为一个组团。风情商业街为一个组团。高层组团高层组团1高层组团高层组团2高高层层组组团团3沿沿河河高高层层洋洋房房组组团团花园洋房花园洋房组团组团5花园洋房花园洋房组团组团6迷你洋房迷你洋房组团组团1迷你洋房迷你洋房组团组团2迷你洋房组团迷你洋房组团3风风情情商商业业街街花园洋房花园洋房组团组团1花园洋房花园洋房组团组团2花园洋房花园洋房组团组团3花园洋房花园洋房组团组团4

18、别墅别墅组团组团p依据大盘开发的经验总结及周边市场条件，项目需以花园洋房和别墅作为项目的启动产品，引爆市场，特别是能够较好的和区域竞争项目形成产品差异化；p沿河部分必须建设高层产品；花园洋房、别墅花园洋房、别墅项目开发中期阶段项目开发早期阶段项目开发后期阶段制造亮点制造亮点引爆市场引爆市场快速回现快速回现花园洋房、高层、主花园洋房、高层、主力店、底商力店、底商持续热销持续热销快速回款快速回款提升商业价值提升商业价值高层、底商、迷你洋高层、底商、迷你洋房房品牌效应品牌效应提升利润提升利润拔高容积率，加大利润拔高容积率，加大利润高层高层提高利润提高利润额额扩大客户范围，提升利润扩大客户范围，提升利

19、润迷 你迷 你洋房洋房保证利润保证利润市场的畅销产品，消费者认同市场的畅销产品，消费者认同度高，控制风险度高，控制风险花 园花 园洋房洋房树立形象、树立形象、提升利润提升利润分分期期开开发发对对规规划划的的影影响响高端产品，市场接受度也比较高端产品，市场接受度也比较高高别墅别墅提升形象提升形象产品组合：以花园洋房和别墅启动市场，以迷你洋房和高层提升产品组合：以花园洋房和别墅启动市场，以迷你洋房和高层提升住宅利润，以主力店拉动项目的市场价值住宅利润，以主力店拉动项目的市场价值产品组合方案产品组合方案产品组合方案产品组合方案物业类型 比例 建筑面积（m） 总建筑面积509130容积率1.50住宅建

20、筑面积100%403270别墅1.98%8000花园洋房33.09%133440迷你洋房 7.28%29260高层57.65%232470商业建筑面积39190项目总建筑面积项目总建筑面积509130平米，其中住宅建筑面积平米，其中住宅建筑面积403270平米，商业建筑面积平米，商业建筑面积39190平米。平米。产品组合方案产品组合方案各种物业类型分布示意图各种物业类型分布示意图高层分布区高层分布区联排别墅分布区联排别墅分布区花园洋房分布区花园洋房分布区迷你洋房分布区迷你洋房分布区产品组合方案产品组合方案各种物业类型分布细分示意图各种物业类型分布细分示意图高层一梯三户高层一梯三户高层一梯二户高

21、层一梯二户花园洋房花园洋房a户型户型花园洋房花园洋房b户型户型别墅户型别墅户型花园洋房花园洋房c户型户型花园洋房花园洋房d户型户型花园洋房花园洋房e户型户型高层洋房一梯三户高层洋房一梯三户高层洋房一梯两户高层洋房一梯两户交通系统分析交通系统分析p小区内部最大限度的实行人车分流，主要车行道沿住宅周边环状行驶。住户基本实现从地下车库直接入户。从而大大提高社区的安全性和舒适性。小区内部最大限度的实行人车分流，提高住户的安全性和舒适型小区内部最大限度的实行人车分流，提高住户的安全性和舒适型核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3

22、、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题目标及核心问题 项目目标项目目标 ： 短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发； 中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业； 长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售市场状况市场状况市场上在售项目中，异域风格项目有豪森华府的英市场上在

23、售项目中，异域风格项目有豪森华府的英伦风情建筑、城建时代庄园的托斯卡纳风格建筑、伦风情建筑、城建时代庄园的托斯卡纳风格建筑、帕缇欧的西班牙风格建筑，这些项目均得到客户的帕缇欧的西班牙风格建筑，这些项目均得到客户的认可认可.客户需求客户需求通过问卷调查和高端客户访谈，客户在欧式风格上通过问卷调查和高端客户访谈，客户在欧式风格上的接受度达也比较高。的接受度达也比较高。地块规划地块规划条件条件项目地块规划条件要求沿河必须建设高层产品。项目地块规划条件要求沿河必须建设高层产品。项目定位项目定位“沂河之畔，沂河之畔，60万平米原生法兰西小镇生活万平米原生法兰西小镇生活”的整的整体项目定位，决定了项目的建

24、筑风格要延续小区的体项目定位，决定了项目的建筑风格要延续小区的生活格调和形象定位。生活格调和形象定位。法式风情建筑法式风情建筑建筑设计建议建筑设计建议p外形：外形： 对称布局，常用古典柱式，内部装修丰富。装饰较为复杂，通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计。p屋顶：屋顶：一般为圆拱窗，有精致的老虎窗。建筑风格建筑风格法式风情建筑法式风情建筑建筑设计建议建筑设计建议建筑风格建筑风格法式风情建筑法式风情建筑建筑设计建议建筑设计建议联排别墅示意联排别墅示意高层示意高层示意p造型上，采用带有欧陆风格的八角凸窗加圆锥状屋顶、及梯形坡屋顶的设计；p建筑外立面，采用带有浓郁欧陆风格的面砖；通过强调简洁的体量

25、组合、流畅的线条，展示法式后现代风格内涵。建筑风格建筑风格法式风情建筑法式风情建筑建筑设计建议建筑设计建议p沿街公寓的建筑风格沿街公寓的建筑风格和住宅的基本一致，采和住宅的基本一致，采用新古典主义法式建筑，用新古典主义法式建筑，注重三段式的比例关系注重三段式的比例关系和细节处理和细节处理p外墙建议采用干挂石外墙建议采用干挂石材，形成良好的沿街形材，形成良好的沿街形象展示效果。象展示效果。沿街公寓示意沿街公寓示意建筑风格建筑风格法式风情建筑细节法式风情建筑细节p一排宝瓶栏杆结构显示出法式风格注重细节美。p干挂大理石使建筑形象更显得高档。建筑设计建议建筑设计建议建筑细节建议建筑细节建议p空调机位处

26、理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。p可用于各种物业类型。可用于各种物业类型。空调机位设计空调机位设计落水管处理落水管处理p隐蔽式落水管设计；p色彩选择与墙体重合部分相同；p尽量将落水管设计在建筑北立面。p可用于所有物业类型可用于所有物业类型p建筑部分局部底层架空，开辟“楼中景观园”，将小区内的景观引入建筑之内。p主要用于沿河高层部分。主要用于沿河高层部分。底层架空设计底层架空设计单元入口设计单元入口设计p有廊柱组成的单元入口设计，法式风情更浓厚，更能体现出项目的高端形象。p

27、主要用于高层部分主要用于高层部分。建筑设计建议建筑设计建议p对部分客厅卧室采用凸窗、拐角窗，增加对景观的亲近度，为居住使用添加生活趣味，塑造社区的建筑美学。 p主要用于非沿河高层。主要用于非沿河高层。景观窗设计景观窗设计p在入户门与客厅之间形成过渡，将客厅与外界进行一定的阻隔，使客厅不与外界直接接触，增加了家庭的私密性。p把以往的交通过道向房屋的一侧转移，使其与入户花园融为一体，再连接上客厅、入户门和卧室，这样，房屋内的交通面积大为减少。p主要用于沿河高层洋房。主要用于沿河高层洋房。入户花园设计入户花园设计首层和顶层特殊处理设计首层和顶层特殊处理设计p部分高层可以考虑底层送私家花园，顶层复式送

28、空中花园，提升底层和顶层的产品附加值。p用在高层和花园洋房部分。用在高层和花园洋房部分。建筑设计建议建筑设计建议建筑细节建议建筑细节建议p八角窗的设置可以为业主观景提供了270的开阔视野，八角窗则是建筑中的一个富有戏剧性的情节，与园区美景相得益彰，能让你去回味一些童话故事中有关贵族居住的场景。 p主要用于沿河高层洋房部分。主要用于沿河高层洋房部分。景中之景景中之景八角窗八角窗建筑设计建议建筑设计建议建筑细节建议建筑细节建议p老虎窗是法式建筑的典型特征之一 ，既是惬意的观景点，同时也是别致的风景。p用于花园洋房和别墅部分。用于花园洋房和别墅部分。 屋顶上的天窗屋顶上的天窗老老虎窗虎窗八角窗八角窗

29、八角窗八角窗老虎窗老虎窗老虎窗老虎窗核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题目标及核心问题 项目目标项目目标 ： 短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发； 中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业； 长期：树立企业品牌形象，跻身一流开

30、发企业之列。长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售各户型区间供应情况各户型区间供应情况各户型区间消化情况各户型区间消化情况p2009年河东区在售项目中，三室户型所占的比例最高，占73.4%。其中主力面积为120-140平米。p其次是两室户型，占17.6%，主力面积为85-110平米。p2009年河东区在售项目中，消化率最高的是复式户型，主要是幸福花城的小户型复式销售比较快。p两室户型和三室户型的销售率相差不大，均为63%左右。户型配比建议户型配比建议市场供应状况分析市场供应状况分析河东区销售最快的户型为河东区销售最快的户型为120-140的三室户型和的三室户型和

31、85-110平米的两室户型。平米的两室户型。意向购房客户需求选择意向购房客户需求选择p有购房意向客户选择91-110平米的比例最高，达37.12%；其次是111-130平米，选择比例为27.76%。 p购房意向客户购房总价款集中于30万以内，其中20万以内比例最高，达42.98%，20-30万选择比例为36.36%。意向购房客户总价承受能力意向购房客户总价承受能力计计 划划 买买 房房 的的 户户 型型 * * 户户 型型 面面 积积% within 计划买房的户型100.0%1 10 00 0. .0 0% %7.1%21.4%64.3%7.1%1 10 00 0. .0 0% %21.4%

32、50.0%28.6%1 10 00 0. .0 0% %66.7%33.3%1 10 00 0. .0 0% %30.0%50.0% 20.0%1 10 00 0. .0 0% %10.3%38.5%35.9%10.3%2.6%2.6% 1 10 00 0. .0 0% %10.3%17.2%44.8%24.1%3.4%1 10 00 0. .0 0% %12.5%12.5%12.5%12.5%50.0% 1 10 00 0. .0 0% %. .8 8% %. .8 8% %1 14 4. .4 4% %3 37 7. .3 3% %2 28 8. .8 8% %1 11 1. .0 0%

33、%2 2. .5 5% %4 4. .2 2% % 1 10 00 0. .0 0% %一室一厅一卫两室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅两卫三室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫计划买房的户型t to ot ta al l50以下51-7071-9091-110111-130 131-150 151-180 181以上户型面积1t to ot ta al l客户主要需求的户型主要为在客户主要需求的户型主要为在90-110平方米的两室户型和平方米的两室户型和110-130平米的三室平米的三室户型。户型。户型配比建议户型配比建议客户需求状况分析客户需求状况分析n核心产品：与居住基本功能直接相

34、关因素，产品创新至关重要n外围产品：核心产品外能感受到的，有助于提升物业形象n外延产品：产品附加值，竞争的最高级别核心产品层核心产品层外围产品层外延产品层服务人文体验品牌身份价格配套教育功能p项目通过提升产品竞争力，确立中高端产品形象，价格直逼周边热点片区；p主要通过创新的产品、新颖的建筑风格、美观的园林景观、正规化的物业管理树立高档次物业形象；p以上将成为本项目发展的重点。结合目标客户需求分析，通过提升产品竞争力，延续区域价格体系，树立市场标结合目标客户需求分析，通过提升产品竞争力，延续区域价格体系，树立市场标杆。突破点主要集中在产品创新、环境、物管、建筑风格、身份上。杆。突破点主要集中在产

35、品创新、环境、物管、建筑风格、身份上。户型配比建议户型配比建议客户对户型设计的要求客户对户型设计的要求p 建议高层户型以市场需求及消化速度较快的建议高层户型以市场需求及消化速度较快的经济型两房和紧凑型三室户型为主力户型。经济型两房和紧凑型三室户型为主力户型。户型二房三房四室合计71-90m2 91-110m2111-130m2130-150m2150m2以上套数5845207442131052166套数比27%24%34.3%9.8%4.8%100%总面积（万平米）4.795.128.502.951.8923.24面积比20.6%22%36.5%12.7%8.1%100%户型配比建议户型配比建

36、议结合市场供需状况给出高层户型配比结合市场供需状况给出高层户型配比注：其中沿河高层洋房总建筑面积为注：其中沿河高层洋房总建筑面积为4.6万平米万平米 普通高层总建筑面积为普通高层总建筑面积为18.6万平米万平米户型配比建议户型配比建议花园洋房户型以花园洋房户型以110-130平米经济型三房和平米经济型三房和130-170平米舒适型三房为主平米舒适型三房为主户型三房合计110m2以下 111-130m2130-150m2150-170m2170m2以上套数118298336180761008套数比11.71%29.56%33.33%17.86%7.54%100%总面积（万平米）1.143.54.

37、62.811.313.34面积比8.51%26.26%34.43%21.43%9.68%100%户型二房三房合计71-90m2 91-110m2111-130m2130-150m2套数12808068240套数比5%33.3%33.3%28.4%100%总面积（万平米）0.5640.8410.532.936面积比19.21%28.61%34.06%18.12%100%户型配比建议户型配比建议迷你洋房户型以迷你洋房户型以91-110平米紧凑型三房和平米紧凑型三房和110-130平米经济型三房为主平米经济型三房为主参考户型参考户型高层洋房参考户型高层洋房参考户型p一梯两户，南北通透。一梯两户，南北

38、通透。p高层洋房户型，建筑面积180平米，四房两厅三卫。p由客厅、书房、餐厅由客厅、书房、餐厅共同围合的空中庭院。共同围合的空中庭院。p全部明厨明卫，所有全部明厨明卫，所有卧室全部带飘窗。卧室全部带飘窗。p南北双向主卧套房，南北双向主卧套房，南向主卧配衣帽间。南向主卧配衣帽间。参考户型参考户型高层一梯两户参考户型高层一梯两户参考户型p短进深板楼：户型进短进深板楼：户型进深为深为12.612.6米，面宽为米，面宽为1010米，米，pa户型面积118平米，三室两厅两卫pb户型面积112平米，三室两厅两卫p所有户型全部实现明所有户型全部实现明厨明卫厨明卫p南北双向阳台，主卧南北双向阳台，主卧客厅南向

39、客厅南向一层平面一层平面二层平面二层平面参考户型参考户型花园洋房参考户型花园洋房参考户型三层平面三层平面四层平面四层平面参考户型参考户型花园洋房参考户型花园洋房参考户型五层平面五层平面顶层平面顶层平面参考户型参考户型花园洋房参考户型花园洋房参考户型核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题目标及核心问题 项目目标项目目标 ： 短期：快速

40、回笼资金，实现项目整体的滚动开发；短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发； 中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业； 长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售园林景观风格建议园林景观风格建议园林总体规划建议园林总体规划建议基于总体规划的建议基于总体规划的建议基于地块资源条件的建议基于地块资源条件的建议园园林林景景观观设设计计建建议议园林景观设计建议逻辑关系图园林景观设计建议逻辑关系图基于市场状况的建议基于市场状况的建议园林细节建议园林细节建议园林景观设计建议园

41、林景观设计建议基于地块资源条件的建议基于地块资源条件的建议园林景观设计考虑因素园林景观设计考虑因素p绿地率：不小于30%；p容积率：不大于1.5. 存在做出主要景观区的空间。p地势较为平坦，有利于内部景观的营造。p 整体市场调研数据显示，市民在园林景观中植被和水景的选择率最高，二者所占比例分别为56.1%和30.9%。其次是山景，占10.5%左右。地块条件地块条件p社区内部低密度居住区很难欣赏到外部沂河景观，因此必须加强内部景观的营造，增加项目的卖点。市场供需市场供需情况情况总体规划总体规划p“沂河之畔，60万平米原生法兰西小镇生活”的整体项目定位，决定了项目的园林景观风格要延续小区的生活格调

42、和形象定位。项目定位项目定位园林景观设计建议园林景观设计建议法国皇家庭院园林法国皇家庭院园林p用现代的造园手法，演绎经典法国浪漫贵族式庭院园林。p法国宫廷式音乐帝皇池、巴洛克特色回廊、圆拱门、宫廷雕塑、缔造法国皇家贵族式庭院。园林景观设计建议园林景观设计建议园林景观建筑风格及主题园林景观建筑风格及主题p整体园林景区铸就气势非凡的轴线与轴心，园内道路、树木、水池、亭台、花圃、喷泉等均呈几何形，讲究工整对称。 园林景观设计建议园林景观设计建议园林景观总体规划建议园林景观总体规划建议园林景观总体规划建议园林景观总体规划建议园林景观设计建议园林景观设计建议入口景观广场入口景观广场高层楼间组团景观高层楼

43、间组团景观花园洋房组团景观花园洋房组团景观东区主景观轴东区主景观轴西区主景观轴西区主景观轴花园洋房组团景观花园洋房组团景观环状水系环状水系园林景观序列分析图园林景观序列分析图园林景观设计建议园林景观设计建议中心环状水系中心环状水系园林景观设计建议园林景观设计建议p中心环状水系中心环状水系是整个小区园林景观的重点之一，整个水系围绕别墅区，使别墅区形成别墅岛，将别墅区与周边的物业自然分隔开。 入口广场入口广场凡尔赛广场凡尔赛广场p凡尔赛广场凡尔赛广场位于项目的临金桥街的入口处，具有良好的展示效果，建议设计要大气，能够树立项目的第一印象。 园林景观设计建议园林景观设计建议中心水景中心水景法国宫廷音乐

44、帝皇池法国宫廷音乐帝皇池p法国宫廷音乐帝皇池，法国宫廷音乐帝皇池，位于西区地块的正中间部分，中心景观带的核心景观之一。 园林景观设计建议园林景观设计建议园林景观节点建议园林景观节点建议阿波罗雕塑阿波罗雕塑p阿波罗阿波罗雕塑雕塑位于景观中轴之上，与喷泉水幕融为一体，驾着马车从水中飞跃而出的壮丽，令人叹为观止。也是中心景观带主要景观节点之一。园林景观设计建议园林景观设计建议园林景观节点建议园林景观节点建议马利的骏马雕塑马利的骏马雕塑p马利的骏马马利的骏马是力量的体现，这座雕像当年耸立在罗浮宫马利中庭的大门上方。座落花园洋房组团中，张弛有序，象征着皇家的权利和力量，彰显项目非凡的风范。 园林景观设计

45、建议园林景观设计建议园林景观节点建议园林景观节点建议思想者雕塑思想者雕塑p思想者思想者是罗丹代表作，安坐岩石低头沉思的男性，其粗犷刚毅的赤裸造型中，透射出无法抵御的精神之美。 p建议布置在东区中心组团，是东区核心景观节点之一。园林景观设计建议园林景观设计建议园林景观节点建议园林景观节点建议维纳斯雕塑维纳斯雕塑p维纳斯维纳斯是美的象征，是人类基于美的理想，是女性“裸像”的理想摹本。项目在山水林木之间，除了英雄的府邸，还有女神婀娜的身影，形成想象与唯美的融合。p建议布置在东区核心景观带的南区。 园林景观设计建议园林景观设计建议园林景观细节建议园林景观细节建议p社区的装饰及功能灯，均采用欧式风格设置

46、。p河边的凉亭顶部均采用欧式穹顶、立柱设计。p泳池岸边装饰欧式小型雕塑更体现项目独特的韵味。园林景观设计建议园林景观设计建议核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题目标及核心问题 项目目标项目目标 ： 短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发； 中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物

47、业；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业； 长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售社区配套社区配套- -风情商业街风情商业街商业不仅是服务于社区居民的配套，更是体现社区气质、展示生活方式的最好舞商业不仅是服务于社区居民的配套，更是体现社区气质、展示生活方式的最好舞台。台。p建筑风格：建筑风格：法兰西风情商业街p商业规模：商业规模：总体量约3.9万平米p功能定位：功能定位：短期内满足本项目服务配套所需；中长期内成为河东、南坊之间重要的风情商业走廊。p主题定位：主题定位：本项目未来商业发展以购物、休闲、服务综合

48、性的一站式商业街。法兰西风情商业街法兰西风情商业街社区配套社区配套- -风情商业街（业态分布）风情商业街（业态分布）本项目未来商业发展以购物、休闲、服务综合性的一站式商业街。本项目未来商业发展以购物、休闲、服务综合性的一站式商业街。主力店（主力店（12800平米）平米）l1f 品牌超市+出售商铺l2f3f 品牌超市次主力店次主力店（6000平米）平米）l服装品牌专卖l鞋包专卖l黄金珠宝休闲餐饮（面积休闲餐饮（面积4500平米）平米）l特色餐饮l自助餐l主题餐饮休闲娱乐（面积休闲娱乐（面积10000平米）平米）l小型ktvl游艺厅l酒吧l咖啡厅售楼处售楼处（3500平米）平米）配套服务（配套服务

49、（3520平米）平米）l银行l邮局l美容美发l便利店l医疗诊所精品店精品店（2100平米）平米）社区配套社区配套- -风情商业街风情商业街各种业态对物业条件的要求各种业态对物业条件的要求业态综合超市（主力店）次主力店精品专卖店特色餐饮西式快餐店咖啡厅便利店类社区服务配套美容spa类美发类需求面积(平方米)10000-200001000-3000100-500500-1000200-500200-50050-10030-20080-50080-150经营楼层选择-1-31-311-31-21-21131结构层高要求4.54.54.54444444其他停车位200-500，每层设置自动扶梯、货梯两

50、部，中央空调停车位50-150个左右预留烟道，管道煤气，上下水等。停车位约20个左右预留烟道，管道煤气，上下水等。进深15，开间4-9米开间3-10米进深10-20米，开间4-8米媒介要素媒介要素 要点要点 设计建议设计建议l根据不同的功能建议设置下列带有广场性质的室外空间节点:l主力店及风情商业街入口处设商业品牌造型，形成标志性广场，吸引人流驻足和进入，突出商业氛围l利用滨河大道和项目之间的绿化带，设计出能够聚集人气的商业广场。l围绕沿街底商周边布置环形步道，与车流车位等减少交叉，通过舒适的步行环境吸引更多的商业人流l沿街底商在不影响人流通过的情况下，考虑泊车的位置l主力店及酒店电梯直通地下

51、车库，同时为提升档次，设专用货梯，卸货及垃圾收集等功能设在地下，避免影响地面景观环境l商业内部提供扶梯，输送客流l沿街底商不需要单独配置自动扶梯，可以考虑做复式商业，内部提供楼梯作为垂直交通途径广场环形步道建筑外围建筑内部电梯扶梯楼梯人流动线媒介要素人流动线媒介要素1.为商业带入更多人流2.提供有趣味性、舒适的公共空间3.利于人流的疏导和控制社区配套社区配套- -风情商业街风情商业街商业人流及交通组织建议商业人流及交通组织建议社区配套社区配套- -会所会所国内豪宅会所成功经营的四大模式国内豪宅会所成功经营的四大模式酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大而精的俱大而精的俱乐部模式乐部模式广州

52、珠江帝广州珠江帝景景北京棕榈泉北京棕榈泉国际公寓国际公寓大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式深圳招深圳招商海月商海月花园花园小而精的半封小而精的半封闭经营模式闭经营模式成都金林半岛成都金林半岛特殊模式特殊模式常规模式常规模式成功会所特征成功会所特征社区配套社区配套- -会所会所会所经营模式研究会所经营模式研究会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部l俱乐部式经营l独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次l城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现

53、，上流社会有聚集活动的倾向l具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店l项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；l企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所l半封闭式运营l部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需

54、求为主的小型高档社区会所l半封闭式运营l与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛不适合本项目不适合本项目不适合本项目不适合本项目可以考虑可以考虑建议采用建议采用社区配套社区配套- -会所会所p项目档次定位：临沂豪宅p项目规模：约3000户p会所规划面积：3500平米p其他条件：前期用做售楼处会所建设的关键因素会所建设的关键因素会所档次功能设置消费人群会所运营小而精，按五星级以上标准打造多采用使用频率高的设施，确保各功能落地重点满足女主人和孩子等高频率消费群体按功能分组外包，物业公

55、司统筹半封闭运营会所建设原则会所建设原则根据项目的定位确定本项目要打造五星级以上标准的会所根据项目的定位确定本项目要打造五星级以上标准的会所会所位置会所位置会所功能设置在保障会所高档次的同时，首要考虑满足主力消费群需求与保持会所功能设置在保障会所高档次的同时，首要考虑满足主力消费群需求与保持可持续运营。可持续运营。针对小孩的消费项目针对小孩的消费项目针对女主人的消费项目针对女主人的消费项目p为小孩花钱是当今家庭最大的支出。如针对儿童的游泳班、才艺班。p女人有闲，重保养，经常性支付大。如针对女人的法国主题spa。 男性男性 大众大众 女主人，小孩女主人，小孩以女人和儿童为主要消费群体，实现整体盈

56、利，如：顶以女人和儿童为主要消费群体，实现整体盈利，如：顶级韵动馆（健身房、瑜伽馆、小型级韵动馆（健身房、瑜伽馆、小型spa、小型桑拿）亲、小型桑拿）亲子少年宫（才艺教室、儿童游乐室）等。子少年宫（才艺教室、儿童游乐室）等。其他功能满足大众需求，完善会所配套，提升整体其他功能满足大众需求，完善会所配套，提升整体档次，如：绅士活动馆（品酒雪茄馆、室内高尔夫）档次，如：绅士活动馆（品酒雪茄馆、室内高尔夫）恒温泳池、室外泳池等。恒温泳池、室外泳池等。社区配套社区配套- -会所会所顶级韵动馆：引进国内知名健身俱乐部，独立运营，提供私人教练服务体系，顶级韵动馆：引进国内知名健身俱乐部，独立运营，提供私人

57、教练服务体系，主要面对客户为女主人。主要面对客户为女主人。p经营模式：经营模式：外包顶级俱乐部，独立经验，提供私人教练服务体系。p功能设置：功能设置：健身馆、瑜伽馆、女子spa、小型暖水泳池。p客户群：客户群：核心客户为女士，服务包括：减脂塑身、养心美颜、迁腰瘦腿等。p面积：面积：1500平米左右（具体体量和设置要参考专业公司意见)会所功能设置会所功能设置亲子少年宫：足够重视小朋友学习、娱乐需求。按时间、功能外包运营商。亲子少年宫：足够重视小朋友学习、娱乐需求。按时间、功能外包运营商。会所功能设置会所功能设置p功能设置：功能设置：儿童游乐室（4-10岁儿童）才艺教室：（配幼儿图书馆），图书馆免

58、费，儿童嬉水馆等。p客户群：客户群：儿童p经营方式经营方式：按时间功能实行外包运营；儿童游乐室配备保姆；才艺教室每月提供舞蹈、书法、跆拳道、绘画、英语、钢琴等课程。p其他：其他：备用专门的校车接送孩子到其他小学、中学上学，接触家长的后顾之忧。p面积：面积：1000平米左右引入时尚咖啡吧，独立经营，供业主会客、休闲。引入时尚咖啡吧，独立经营，供业主会客、休闲。会所功能设置会所功能设置p引入时尚咖啡吧：引入时尚咖啡吧：外包给品牌咖啡吧，提供咖啡饮料及部分西式餐饮。p经营方式：经营方式：独立经营。销售其间免费向顾客提供咖啡，入住后供业主休闲、会客。p面积：面积：占地300-500平米。社区配套社区配

59、套- -游泳池游泳池游泳池与水景、中心花园的完美的结合游泳池与水景、中心花园的完美的结合 ，成为中心水景一部分。，成为中心水景一部分。p游泳池与水景、中心花园的完美的结合，使得游泳池这样一个纯粹的功能空间变成了园区景观的一部分。水景的落差、叠水带来运动、健康、休闲的感觉，激活另一种浪漫、亲密、活泼的交流方式。 社区配套社区配套- -双语幼儿园双语幼儿园幼儿园在项目启动期及做宣传，使其成为项目的有利卖点幼儿园在项目启动期及做宣传，使其成为项目的有利卖点p位置：位置：幼儿园设置于金桥街主入口处。p建筑设计：建筑设计：在建筑设计上延续法式建筑风格，色彩更绚丽丰富，更突出其活泼的气息和天真的童趣。p

60、开发启动：开发启动：建议在项目一期销售其间及做幼儿园的宣传，二期启动幼儿园的建设和师资力量的引入。p优质资源引入：优质资源引入： 建议考虑引入知名幼儿园，如双语幼儿园，提高河东区幼儿园教育水平。p对于购房所考虑的内部配套因素对于购房所考虑的内部配套因素中，幼儿园位居第一选择中，幼儿园位居第一选择（23.47%23.47%），因此引进知名学校是），因此引进知名学校是能够吸引客户的重要原因之一。能够吸引客户的重要原因之一。齐全的建筑科技配套能够为社区提供恒氧、恒温、恒湿的居住环境，大大提高了齐全的建筑科技配套能够为社区提供恒氧、恒温、恒湿的居住环境，大大提高了项目的居住品质。项目的居住品质。 社区